（2016）苏0891民初1050号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-02-09
案件名称
唐剑峰、吴娟与叶蓉、左学丰房某纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐剑峰,吴娟,叶蓉,左学丰,淮安市我爱我家房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0891民初1050号原告唐剑峰，男，汉族，1982年4月28日生，住淮安市清浦区。原告吴娟，女，汉族，1985年10月11日生，住淮安市清浦区。两原告共同委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。两原告共同委托代理人陈玉宝，江苏楚平鸣律师事务所实习律师。被告叶蓉，女，汉族，1975年2月8日生，住淮安市清河区。被告左学丰，男，汉族，1972年8月23日生，住淮安市清河区。第三人淮安市我爱我家房产经纪有限公司,住所地淮安市清浦区西大街荷花池小区南门西60米。法定代表人卢丽平，该公司总经理。原告唐剑峰、吴娟诉被告叶蓉、左学丰房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员包小琴适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告唐剑峰及其委托代理人赵燕、陈玉宝，被告叶蓉、左学丰，第三人法定代表人卢丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐剑峰、吴娟诉称：原、被告经第三人介绍相识，于2016年1月10日签订房屋买卖合同，被告将其位于淮安市生态新绿地一期58幢402室房屋出售给原告，合同约定中介费8000元；购房定金5万元，原告当场支付定金2万元，约定次日支付剩余定金3万元，并向被告出具了3万元的欠条。次日，原告为筹集房款，将自家住宅低价出售给案外人赵婷，签订了合同，并收取赵婷4万元的定金。同日，原告通过中介向被告支付定金时，被告拒绝见面并称房屋不卖了，拒绝收取剩余的3万元定金并要返还已收取的定金2万元。后原告多次要求被告履行合同，被告均明确表示拒绝，只同意退还2万元定金。原告遂与赵婷联系，如与其的合同继续履行，原告将无房居住，赵婷要求原告双倍返还定金，后在派出所的协调下，原告返还赵婷4万元定金并赔偿赵婷3万元定金损失。原、被告签订的买卖合同成立并有效，被告明确拒绝履行合同义��违反合同约定，应承担违约责任。庭审中，原告明确诉讼请求为1、确认被告行为构成违约，要求被告承担双倍返还定金10万元，赔偿损失3万元，承担中介费8000元的违约责任；2、被告承担本案诉讼费。原告为证实其诉请，向本院提交了买卖合同1份、定金收条1份、录音1份，并申请证人李某出庭作证。被告叶蓉、左学丰辩称：1、我方并未违约，合同中约定，如房屋涉及到学区加分问题合同自动解除，现涉案房屋涉及中考学区加分，合同符合解除条件；2、合同约定的定金虽为5万元，但原告实际只支付了2万元的定金，剩余定期并未按期支付，原告违约在先,故我方有权解除合同；3、原告私自出售房屋所形成的损失与本案无关；4、中介费本案不应理涉。被告为证��其辩称向本院提交了《市教育局关于公布2015年淮阴中学、清江中学定向招生计划通知》（简称计划通知）、《市教委、市教育局关于2016年中等学校招生工作意见》（简称工作意见）、新城义务教育阶段招生通知。第三人称：1、原、被告是通过我方签订的房屋买卖合同，合同是我方拟定双方签字确认，合同约定应由原告支付我方8000元的中介费，但中介费至今未付，原告应将中介费支付给我方；2、合同中约定的加分问题是指如果加分会影响到被告孩子初中升高中加分，合同即解除；3、被告现在已经明确表示不同意出售房屋。经审理查明,2016年1月10日，经第三人淮安市我爱我家房产经纪有限公司的中介服务，被告与原告签订房屋买卖合同，约定：被告将位于淮安市生态新绿地一期58幢402室房屋以74万元的价格出售给原告，原告向被告预付购房定金5万元，双方协商在2016年3月1日前办理过户手续；交房时间为2016年6月30日。合同补充约定，被告保证此房有生态新城区实验小学学位在过户前无人占用，淮阴中学初三在读，首付30万元（含定金）过户前付清。（如因学区加分问题，被告退还原告购房定金，合同自动解除，定金已付2万元，剩余3万元明天付清）。签订合同时，原告当场支付被告定金2万元，剩余定金被告向原告出具了3万元的欠条，并约定次日到第三人处交定金换欠条。该欠条被告至今未返还原告。2016年1月11日，原告与案外人赵婷签订房屋买卖合同，将其位于淮安市清浦区化纤小区1号楼一单元301室出售给赵婷，收取了赵婷定金4万元。同日，原告至第三人处给付剩余3万元的定金，但第三人未能联系上被告，第三人的工作人员于晚间21点41分通过手机短信告知被告，内容为：”大哥您好，我是我爱我家的小李，对您孩子的升学问题请您和嫂子放心，买家钱已经到我们店了，明天联系我们再详细说。祝您晚安”。次日，被告通知第三人房屋涉及学区加分问题，要求解除合同返还原告2万元定金。原告不同意解除合同，原、被告于2016年1月14日就房屋买卖合同事宜进行协商，原告表示如被告认为出售该房屋会影响其子女升学加分，同意等被告孩子中考确定后再过户，但被告明确表示不出售房屋。2016年1月22日，原告与赵婷在派出所调解下解除原告与赵婷之间的买卖合同，返还赵婷4万元定金，赔偿赵婷定金损失3万元。庭审中，对合同中约定的”如因学区加分问题，合同自动解除”的真实意思双方陈述不一。原告与第三人陈述约定该内容的真实意思是被告孩子初三在读，马上面临中考，如果因卖房问题影响被告孩子中考加分即解除房屋买卖合同。被告陈述该约定的意思是只要该房屋涉及学区房加分，即可以解除合同。上述事实，有原、被告及第三人陈述、证人证言、房屋买卖合同、收条、录音资料，出警记录、调解协议，本院予以确认。庭审中双方争议的焦点：1、被告解除合同是否符合合同约定的解除条件；2、如果被告违约，被告应承担的违约责任、数额。关于争议焦点1，本院认为被告解除合同不符合合同约定的解除条件。首先，被告辩称原告未能按照约定次日交付剩余3万元的定金，构成违约，被告可以拒绝履行合同的辩称；本院认为，根据原被告签订的合同并未约定如次日原告未交付剩余定金，被告即享有合同解除权，且根据原告提供的证据和证人证言可以证实，原、被告并未留有对方的联系方式，一直通过第三人履行合同，原告在合同签订的次日已经将定金3万元交付给第三人，履行了支付剩余定金的义务，并不存在违约，被告的抗辩意见本院不予采纳。其次，被告辩称被告解除合同符合合同约定的学区加分问题的解除条件，但被告的举证并未表明与涉案买卖的房屋存在直接关联，并不能证明涉案房屋属于中考加分学区；即使涉案房屋属于学区加分范围，对于合同约定的”如因学区加分问题，合同自动解除”的真实意思应为如加分会影响被告孩子初中升高中加分，被告才享有合同解除权。因为在合同的特别约定中，明确载明了”淮阴中学初三在读”，结合合同签订��，被告孩子正处于初中三年级在读，面临中考，且第三人工作人员给被告发送的短信中亦提到被告孩子升学问题，故可以推断合同对加分问题做特别约定系对被告孩子升学加分的约定。在原告明确同意可等中考结果出来后再办理过户手续时，被告仍拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点2，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条”当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告作为收受定金的一方，未履行约定义务，应当双倍返还定金。对于被告收取定金的数额，本院认为，当事人明确约定定金为5万元，且原告当时已经支付2万元，在向被告出具欠条的情况下将剩余3万元次日交付给中介，视为已经履行交付了5万元的定金，故对于原告要求被告双倍返还定金10万元的诉讼请求本院予以支持。鉴于被告拒绝领取3万元定金的实际情况，在适用定金罚则时，由第三人直接向原告返还收取的3万元定金。关于原告主张的卖房定金损失3万元、中介费8000元；本院认为，原告已经主张了定金罚则，其损失并未超过定金罚则，故对原告的该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶蓉、左学丰于本判决生效后十日内双倍返还原告唐剑峰、吴娟定金10万元（其中3万元已由第三人淮安市我爱我家房产经纪有限公司返还，剩余7万元由被告叶蓉、左学丰返还）。二、驳回原告唐剑峰、吴娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元（原告已经预交1500元，超出部分退还），由被告叶蓉、左学丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农行城中支行，账号：34×××54）。代理审判员 包小琴二〇一六年七月一日书 记 员 邱 敏附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度“”