（2016）新2302民初225号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-02-23
案件名称
欧吉亮与新疆百润房地产开发有限责任公司住所地房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
阜康市人民法院
所属地区
阜康市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧吉亮,新疆百润房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条
全文
新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2016）新2302民初225号原告：欧吉亮，住阜康市。委托代理人：金立新，阜康市水磨沟法律服务所法律工作者。被告:新疆百润房地产开发有限责任公司住所地:昌吉州阜康市城关镇大墩村**号。营业执照号：652326050003343（1-1）。组织机构代码证号：56435835-8。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。原告欧吉亮与被告新疆百润房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2016年1月19日立案受理后，于同年3月14日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧吉亮及委托代理人金立新、被告新疆百润房地产开发有限责任公司的委托代理人李婷到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2016年4月15日再次开庭审理。原告欧吉亮及其委托代理人金立新、被告新疆百润房地产开发有限责任公司的委托代理人李婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月，阜康市人民政府房屋征收公告、阜康市军垦东侧房屋征收安置补偿方案、阜康市人民政府阜政发（2010）97文件规定对属原告所有位于阜康市城关镇维民村军垦路棚户区房屋进行拆迁改造。2012年9月8日，原、被告签订拆迁补偿置换协议（合同编号：442号），对拆迁事宜进行约定。原告房屋拆迁后，被告在原告房屋所属区域建设的商品房已于2013年竣工进行销售，但被告一直未向原告交付房屋，也未向原告支付2015年度的安置过渡费6000元。现原告诉至法院，要求依法判令：一、被告向原告交付转换房屋112平方米五套，88平方米一套，200平方米商业用房一套，并向原告办理产权手续；二、被告向原告支付拖欠的安置过渡费6000元（2015年1月1日至2015年12月30日）；三、被告赔偿原告违约损失586800元（2014年1月1日至2015年12月30日）。被告新疆百润房地产开发有限责任公司辩称：一、关于住房：被告现已完成建设准东溪园小区一期，一期房屋用于拆迁户安置，现在所有拆迁安置户都保证每户先安置一套房屋保证居住。2015年5月份，被告已经通知原告办理回迁房手续，原被告双方共计签订两份《拆迁安置补偿协议》，安置补偿的房屋均在同一区域，原告就另一份编号为63的协议办理了回迁手续，原告亦表示其在办理时被告便向原告告知办理本案所涉合同的回迁房屋手续，但因原告自己对被告所提供的房屋面积不满意拒绝办理手续，且原告在合同签订后作为准东自力小学负责人向被告提出以土地与被告进行置换，但依据拆迁方式只能选择土地或地上房屋一种方式进行置换，在原告未确定以哪种方式置换前，被告无法向其交付安置房屋，因此本案原告未取得安置房屋是由于原告原因造成，被告并无违约行为。现在被告建设完成的准东溪园一期房屋中有71、82、88、92、96平方米的住宅，112平方米的住宅按照规划在二期开发建设，现在还有12套88平方米左右的房屋可以向原告交付。双方合同中有约定，房屋建筑面积最终以房产管理部门实测面积，双方同意多退少补。因此，对于原告第一项诉讼请求，在总面积不变情况下，有其他面积的房屋可以向原告交付，如原告要求的总面积超出10%的，则按照3500/平方米购买。关于商业用房：原被告签订的《拆迁置换协议》中第十一条明确约定，因拆迁户搬迁迟延造成房屋建设延期的，被告可以逾期交付房屋。现规划建设商业用房的区域内仍有5户未拆除，以及规划未及时批复的原因，商业用房现正在建设中，待建设完成可向原告交付。因此，被告向原告交付商业门面房符合合同约定延期交付的情形，该义务履行期限未至，原告此项诉讼请求应予以驳回。关于安置过渡费：原告拆迁安置过渡费已支付至2014年12月31日，因被告已于2015年5月25日通知原告办理回迁房手续，双方签订的合同中明确约定在交付一套商品房后过渡费截止，现因原告原因拒绝办理回迁，因此，安置过渡费统一支付至2015年5月，被告同意向原告再支付5个月安置过渡费共计2500元，原告要求超出部分不符合合同约定，应予以驳回。关于违约金：首先，被告在合同履行过程中没有违约行为，住宅系原告自身原因拒绝办理回迁，商业用房因有拆迁户未全部拆迁及规划手续等原因逾期建设，符合合同约定逾期交付房屋的情形，故被告不应承担违约责任。其次，原告要求支付违约损失没有法律依据。合同中明确约定，预期交付房屋的，继续支付安置过渡费，并未约定其他违约金，原告按照房屋价值计算利息及罚息作为违约金没有法律依据，应当予以驳回。庭审中，原告欧吉亮为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、阜政发（2010）97号文件一份。拟证实涉案房屋在本文件范围之内。文件第四条第4项规定，建设期限不得超过两年。经质证，被告对真实性无异议，但认为该文件与本案无关且不能证实原告要证实的问题。因该份文件是针对全市范围的，没有具体位置。本院对该证据的真实性予以确认。二、阜康市人民政府房屋征收公告一份。拟证实拆迁的范围及地址，公告第三条、第六条规定补偿的相关事宜，在发出公告90日后双方均未提出异议，视为该公告已生效。经质证，被告对真实性无异议，但认为双方履行协议应以签订的协议为主。本院对该证据的真实性予以确认。三、阜康市军垦路东侧房屋征收安置补偿方案一份。拟证实该方案征收范围与公告一致，实施动迁时间为2012年7月9日至2012年11月30日，该方案第五项第1.4项规定超出面积在10%范围内的，按1800元每平方米进行互补。超出10%的，按照3500元每平方米价格进行购买。第4项规定置换的房屋为商品房，具有独立产权，位置在军垦路以东乌奇路以北的中心城镇区域。过渡期补偿暂定为一年。经质证，被告对该证据的三性均不予认可，该方案中没有加盖公章，且是复印件，也只是拆迁过程中的一个方案，应以双方签订的协议为准。本院对该证据综合认定。四、拆迁补偿置换协议（编号442号）一份。拟证实原告用宅基地置换房屋，房屋经过置换后，被告应向原告置换房屋并可在合同前10号选择，并且约定了过渡费发放方式及以发放金额，原交付期限定为一年，若交不了房继续向原告发放过渡费。置换的商品房为六套，其中112平方米的五套，88平方米的一套，商业用房200平方米的一套，并对搬迁期限进行了约定，在签订拆迁补偿置换协议之日起10日完成搬迁，即被告交房时限为2013年9月19日。经质证，被告对真实性无异议，对证明的问题有异议。过渡费按12个月向原告发放，若不能交付房屋继续支付过渡费，与交付安置房期限无关。本院对该证据的真实性予以确认。庭审中，被告新疆百润房地产开发有限责任公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：一、通知一份、拆迁补偿置换协议（编号63号）一份、溪园小区回迁手续确认单一份。拟证实2015年5月25日被告向所有拆迁户发出通知来办回迁手续，原告于2015年5月27日办理了回迁手续，本案涉及的协议书也是需要在2015年5月25日办理手续，是原告自身原因不来办理回迁手续。经质证，原告对通知的三性均不认可，原告也没有见过通知。对确认单的真实性认可，但与本案无关，不能证实所要证实的问题，置换房屋合同编号为63号，是双方签订的另外一份置换合同，争议的合同编号为442号。本院对以上证据综合认定。二、房屋产权证一份、国有土地使用证一份。拟证实拆迁协议中原告用于置换的房屋产权与土地使用证不是同一人。经质证，原告对真实性无异议，对证明的问题有异议。置换协议第二条房屋置换方式为所建房屋面积置换，并非是宅基地或闲地置换。阜康市自力小学的法人就是原告。本院对以上证据的真实性予以确认。三、告知书一份、分伙证明一份、情况说明两份。拟证实原告以该土地上房屋签订安置补偿协议后，又要求用土地再行签订安置补偿协议，被告只能让原告选择一种方式进行置换并签订合同。经质证，原告对真实性无异议，但与本案签订的置换协议没有关联性。本院对以上证据的真实性予以确认。根据原、被告举证、质证及本院认证，结合当事人陈述，可以确认以下法律事实：2012年9月8日，原告与被告签订编号为442号拆迁补偿置换协议。协议约定：一、被拆迁房屋情况：宅基地面积1400平方米，房屋建筑总面积994.63平方米。二、房屋置换方式：原告选择按宅基地范围内所建房屋建筑面积进行置换新楼房。三、房屋产权置换方式：经拆迁置换后，原告可换商品房建筑面积969.14平方米，商品房及商业房可在合同前10号选择。四、支付奖励:被告支付原告奖励金额116297元（120元每平方米×969.14平方米）。五、过渡费发放方式：自原告搬迁后开始计算过渡期限。被告将商品房楼房交付原告后过渡费截止。已分配壹套（含壹套商品房）以上拆迁户不再享受过渡费。被告支付原告过渡费，按12个月考虑，计6000元。如被告未能在规定期限内交付房屋使用则须继续向原告支付过渡费每月500元。六、综合三、四、五条款，经双方友好协商，被告最终向原告提供的产品为商品房陆套，建筑面积为112平方米五套、88平方米壹套，商业用房200平方米，人民币124349元。七、搬迁时限：被告自该协议签订之日起，在10日内完成搬迁。被告若未在规定的时间完成搬迁的，每延迟一天需向被告支付违约金500元，影响被告方项目建设的,扣除原告征迁补偿款的20%作为违约金。八、房屋拆除方式：原告的房屋由被告统一安排专业拆迁公司进行拆除。九、安置住房的交付：被告置换给原告的商品房，工程质量标准符合《建筑工程质量统一验收标准》。十、商品房屋面积确认：商品房屋建筑面积最终确认以房产管理部门实测面积为准，原、被告双方同意按1800元每平方米结算，多退少补。十一、如出现下列情况，被告同意原告逾期交付商品房屋：因不可抗力造成商品房屋建设延期的，因拆迁户搬迁迟延造成商品房屋建设延期的。合同签订后,原告即进行搬迁，被告向原告支付拆迁奖励124349元,但至今被告未向原告交纳商品房及商业用房,也未向原告支付2015年1月1日至2015年12月30日期间的安置过渡费。另查明:商业用房在建中,还未交工。本院认为:根据《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。根据本案查明的事实，首先，原、被告于2012年9月8日签订编号为442号拆迁补偿置换协议虽约定了被拆除房屋情况、房屋置换方式、房屋产权置换方式、奖励金额、过渡费发放方式、搬迁时限、房屋拆除方式、安置住房的交付、商品房屋面积确认等，但未约定交付商品房及商业用房的位置、交付时间、商品房及商业用房的楼号、单元、楼层及拆迁人即被告新疆百润房地产开发有限责任公司的违约责任，该内容属于合同主要条款，关系到原、被告签订的协议能否得到实际履行；第二，原、被告双方对交付商品房及商业用房的位置、交付时间、商品房及商业用房的楼号、单元、楼层、拆迁人的违约责任及房屋产权置换方式中双方约定的商品房及商业可在合同前10号选择均存在争议；第三，原、被告于2012年9月8日签订编号为442号拆迁补偿置换协议并未明确约定履行期限、地点和方式。对合同欠缺内容，当事人达不成协议的，人民法院依照《合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。经本院协调，原告不同意在被告提供的现有商品房房源中选房，故本院对于原告主张的要求被告交付合同约定的住房商品房因无法履行而不予支持。原告可与被告再经协商确定商品房的交付、履行内容，也可按照双方的签订拆迁补偿置换协议，按照商品房屋建筑面积以1800元每平方米结算主张权利。经本院调查，因商业用房还未建成，原、被告虽在协议中对交付商业用房进行约定，但因商业用房未建成完工，房源不存在，原告现主张交付商业用房无事实依据，本院对原告主张由被告交付商业用房的诉讼请求不予支持，原告可在商业用房建成后且与被告就商业用房交付履行发生争议时再主张权利。对于原告要求的违约损失，该诉讼请求产生并成立的基础为原告主张的由被告交付住房商品房、商业用房的诉讼请求能否成立，本院对原告主张的由被告交付住房商品房、商业用房的诉讼请求未予支持，故对原告主张的该项诉讼请求亦不予支持。原告可在主张由被告以现金方式置换时同时一并主张违约损失。关于原告要求的安置过渡费，因双方对此在协议中明确约定，如被告未能在规定期限内交付房屋使用则须继续向原告支付过渡费，每月500元，且被告至今未向原告交付商品房，该行为违反协议约定，故本院对原告要求被告支付安置过渡费6000元（2015年1月1日至2015年12月30日）的诉讼请求予以支持。至于2016年1月起的安置过渡费，原告可在与被告发生争议后再主张权利。综上，根据《中国人民共和国合同法》第十二条、六十条第一款、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：一、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告欧吉亮支付2015年1月1日至2015年12月30的安置过渡费6000元；二、驳回原告欧吉亮的其他诉讼请求。本诉案件受理费9728元（已预交4864元）、邮寄费80元，合计9808元，由原告欧吉亮承担9708元，被告新疆百润房地产开发有限责任公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费及邮寄费，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王淑红代理审判员 袁蕾蕾人民陪审员 马小玲二〇一六年七月一日书 记 员 刘金慧 更多数据：搜索“”来源：