（2015）鄂武昌民初字第04730号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-07-28

案件名称

武汉市武昌区湘聚楼酒店与武汉兴松园酒店管理有限公司房屋租赁合同��纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉市武昌区湘聚楼酒店,武汉兴松园酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条，第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第三十二条第一款

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2015）鄂武昌民初字第04730号原告：武汉市武昌区湘聚楼酒店，住所地武汉市武昌区解放路***号。经营者：王俊。委托代理人：游峰、刘露，湖北首义律师事务所律师。被告：武汉兴松园酒店管理有限公司，住所地武汉市武昌区兴松园商住楼1楼2号、2楼。法定代表人：刘振清。原告武汉市武昌区湘聚楼酒店（以下简称湘聚楼酒店）与被告武汉兴松园酒店管理有限公司（以下简称兴松园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，因被告兴松园公司下落不明，本院于2016年2月24日在《人民法院报》刊登公告，于2016年3月12日向被告兴松园公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。公告期满后，本院由审判员金勇担任审判长与人民陪审员张俊良、王伶组成合议庭，于2016年6月13日对本案公开开庭进行了审理。原告湘聚楼酒店的委��代理人游峰、刘露到庭参加诉讼。被告兴松园公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告湘聚楼酒店诉称，2006年5月18日，武汉博大房地产开发有限责任公司（以下简称博大公司）与被告签订《房屋租赁合同书》，由被告承租博大公司位于兴松园商住楼一、二层的房屋，租赁期限十年，自2006年9月18日至2016年9月17日。2009年11月19日，原告经营者王俊与被告签订《承包合同书》，承包经营兴松园商住楼1楼“兴松园酒店”一楼1100平方米，承包期为五年，从2009年12月20日至2014年12月20日止。合同签订后，原告以自身字号进行经营，设立了“湘聚楼”的酒店招牌，投入资金对承租酒店进行了装饰装修，购置了桌椅及餐具、厨具，聘请了工作人员进行经营。在合同履行期间内，原告按时全额支付了租赁费用。2013年10月12日，武汉市中级人民法��作出（2013）鄂武汉中民终字第00733号民事判决书，以被告拖欠租金为由，解除了被告与武汉新星物业管理有限公司（以下简称新星物业公司）房屋租赁合同，判令被告返还博大公司兴松园商住楼的房屋。2013年11月21日被告向王俊出具腾退通知，要求王俊腾退房屋。2013年12月原告停止经营并腾退房屋。由于被告未按合同约定及法律规定提供符合要求的房屋，致使原、被告合同关系在合同期限内解除，被告应依法赔偿原告由此造成的经济损失，故原告要求判令被告赔偿原告装修装饰损失35万元、财产及经营损失5万元，合40万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。原告湘聚楼酒店为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《承包合同书》、湘聚楼图片、收据、《房屋租赁合同书》，证明2006年5月18日，被告租赁博大公司位于武昌区积玉桥兴松园一、��层房屋（武房权证字第××号，第200301351号）用于经营餐饮业务，租赁期限至2016年9月17日。2009年11月19日，原告经营者王俊与被告签订《承包合同书》，承包期限为2009年12月20日至2014年12月20日，承包人并未以被告名义经营，而是自己设立了字号，以湘聚楼酒店的名义经营，双方实际系租赁关系，而非承包关系。2、武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第00733号民事判决书、兴松园公司《腾退通知函》、湖北海珀信资产评估咨询有限公司报告书、湘聚楼财产清单、湘聚楼员工清单，证明因被告拖欠本案租赁房屋所有权人博大房地产公司的租金，博大房地产公司起诉至法院，并依据武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第00733号民事判决书申请强制执行，以致原告不得不腾退房屋。原告在被迫腾退房屋后，聘请湖北海珀信资产评估咨询有限公司对酒��装修资产损失进行评估，评估损失价值为74.4万元，且因原告突然被强制要求腾退，酒店内所有物品、设备、财产均无法及时处理，造成原告财产损失；酒店内人员无法短时间妥善安置，原告不得不支付大额赔偿。上述损失均系由于被告的过错导致，应当承担赔偿责任。被告兴松园公司未向本院提交书面答辩意见，也未向本院提交证据。庭审质证中，由于被告兴松园公司未到庭，放弃举证、质证权利，本院对原告湘聚楼酒店提交全部证据的证明效力予以确认。根据上述本院予以采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2006年5月18日，兴松园公司与博大公司委托管理物业的新星物业公司签订《房屋租赁合同书》，租赁博大公司所有的位于武汉市武昌区兴松园商住楼1楼2号、2楼的房屋，租赁期限为十年，自2006年9月18日至2016年9月17日止。2009年11月19日，湘聚楼酒店的经营者王俊（乙方，个体工商户，湘聚楼酒店系字号）与兴松园公司（甲方）签订《承包合同书》，合同约定：承包方式为自主经营，承包酒店的餐饮部，经营地点武汉市武昌区积玉桥“兴松园酒店”一楼约1100平方米，承包期限五年，即从2009年12月20日起至2014年12月20日止；承包费用：乙方向甲方第一年上缴甲方承包金36万元，第二年上缴甲方承包金38万元；第三年上缴甲方承包金40万元，第四年上缴承包金42万元，第五年上缴承包金44万元；甲方向乙方提供合同附件《资产清单》所列资产，该资产所有权属甲方所有；乙方对甲方提供的合同附件《资产清单》所列资产妥善使用、保管和维修，如有损坏，照价赔偿；承包期满或合同解除，除经甲方确认的以外，乙方应按合同附件《资产清单》所列资产，经甲方确认后返还给甲方，如有短缺或损坏，应承担赔偿责任，乙方自有的相关财物，在承包期满或合同解除后10日内搬出，否则视为乙方放弃，由甲方处理；乙方不得将酒店转让给第三方经营，否则甲方有权单方解除合同等。合同签订后，王俊以湘聚楼酒店的字号在该房屋内进行经营，并按合同约定支付了租赁费用。2013年10月12日，武汉市中级人民法院作出（2013）鄂武汉中民终字第00733号民事判决书，以兴松园公司拖欠租金为由，判决解除了兴松园公司与新星物业公司签订的房屋租赁合同；并由兴松园公司返还该房屋给新星物业公司及博大公司等。2013年11月21日，兴松园公司向湘聚楼酒店的经营者王俊出具腾退通知函，通知王俊尽快腾退房屋。2013年12月湘聚楼酒店停止经营并腾退了该房屋。2014年8月28日，湖北海珀信资产评估咨询��限公司接受湘聚楼酒店的委托，对湘聚楼酒店装饰装修资产进行评估，作出海珀信评字第（2014）0807号资产评估报告书，该报告书载明：湘聚楼酒店的装饰装修工程的决算总造价为1829229.87元，其中拆除工程造价169020元等。该报告书的评估意见为湘聚楼酒店装饰装修资产在2013年12月31日所表现的市场价值为74.40万元。评估结果有效期为一年，从2013年12月31日起至2014年12月30日止，超过一年，需重新进行资产评估。本院认为，兴松园公司从博大公司处租得涉案房屋后与王俊签订《承包合同书》，将其中一楼承包给王俊以其字号湘聚楼酒店名义自主经营。该合同名为承包合同，但不符合承包的要件，实为房屋租赁合同。湘聚楼酒店在涉案房屋中经营三年，房屋所有人应当知道该房屋非兴松园公司在经营“兴松园酒店”，而未提出异议，兴松园公司与湘聚楼酒店签��的《承包合同书》即转租合同合法有效。合同履行期间，由于兴松园公司的原因，博大公司解除与兴松园公司之间的《房屋租赁合同》，导致湘聚楼酒店与兴松园公司之间的《承包合同书》终止履行，湘聚楼酒店于2013年12月停止经营并腾退出涉案房屋，对此，兴松园公司应承担全部违约责任。湘聚楼酒店要求兴松园公司赔偿其装修装饰损失35万元，从湘聚楼酒店提交的评估报告书来看，该酒店开始经营时投入的装修成本为1829229.87元，扣除拆除工程造价后的总造价为1641617.67元，按湘聚楼酒店租赁期限5年摊销成本，每年平均摊销36.6万元和32.8万元，考虑到湘聚楼酒店被腾退房屋时离合同履行期届满还有一年，对湘聚楼酒店取两者之间的平均值35万元作为其装修损失，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用��律若干问题的解释》第十一条第（一）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，对湘聚楼酒店的上述主张，本院予以支持。湘聚楼酒店要求兴松园公司赔偿财产及经营损失5万元的诉讼主张，因其提供的湘聚楼财产清单、员工清单不能证明其存在实际财产损失及经营损失，对此项诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，判决如下：一、被告武汉兴松园酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉市武昌区湘聚楼酒店装修装饰损失35万元。二、驳回原告武汉市武昌区湘聚楼酒店的其他诉讼请求。本案案件受理费7300元，公告费260元，合计7560元及第二次公告费（以实际票据数额为准），由被告武汉兴松园酒店管理有限公司负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本��递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审　判　长　　金　勇人民陪审员　　张俊良人民陪审员　　王　伶二〇一六年七月一日书　记　员　　余梦林来源：百度“”