（2016）粤0605民初6502号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2018-07-12

案件名称

潘雪明与陈小凤、裴昌友租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘雪明,陈小凤,裴昌友,佛山市京师建材有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2016）粤0605民初6502号原告：潘雪明，男，汉族，1964年9月5日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：麦丹丹，系广东禅信律师事务所律师。委托代理人：何小燕，系广东禅信律师事务所律师。被告：陈小凤，女，汉族，1970年4月7日出生，住湖南省道县。被告：裴昌友，男，汉族，1969年10月17日出生，住湖南省道县。被告：佛山市京师建材有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇小塘三环西工业区狮南段27号（车间七）之一，注册号：440682000553987。法定代表人：陈小凤。三被告共同委托代理人：刘小万，系广东纬韬律师事务所律师。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年6月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人麦丹丹与被告裴昌友及三被告共同的委托代理人刘小万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月30日，原告与佛山市南海区狮山镇狮南村葛南股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛西股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛中股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛北股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村农村承包合同管理小组签订《土地使用权租赁合同》，约定由原告承租土名为“葛里水坑返还留成用地”合计117.135亩土地，承租期限为30年，从2010年1月1日起至2039年12月31日止。原告承租土地后，出资兴建了建筑面积为3456平方米厂房，2013年11月20日佛山市南海区狮山镇狮南村民委员会作为登记权属人办理了房地产权证。2014年9月27日，原告与被告陈小凤签订《厂房宿舍租赁合同》，约定：原告将位于狮山镇小塘三环西路狮南段27号七车间的厂房租赁给被告作厂房使用；厂房建筑面积为3456平方米；租赁期为9年，从2014年10月1日起至2023年9月30日止；前三年（即2014年10月1日到2017年9月30日）每月租金8元/平方米，即每月租金为27648元（不含税）；被告必须按时交付租金，如被告逾期交付租金，原告有权每天按百分之五加收滞纳金至付清租金日止；逾期15天未交付租金，即视被告违约，原告有权单方终止合同并有权收取被告两倍于押金的违约金；被告违约解除合同或因被告原因解除合同的，原告有权要求被告支付双倍于押金的违约金给原告，并且被告必须付清搬出租赁物之日止的租金。同日，原告与被告陈小凤签订《租赁补充协议》，约定：2014年10月1日至2017年9月30日每月租金在原约定的基础上增加人民币17280元，即每月租金为44928元。2014年10月9日，被告裴昌友代被告陈小凤与原告签订《厂房宿舍租赁合同》，约定：原告将位于狮山镇小塘三环西路狮南段27号路边栋二楼九个房间租赁给被告作宿舍使用；租赁期为1年，从2014年10月1日起至2015年9月30日止；每月租金为人民币4050元（450元/间×9间）；被告应于合同签订当日内向原告支付租赁押金共12150元；被告必须按时交付租金，如被告逾期交付租金的，原告有权每天按百分之五加收滞纳金至被告付清日止；逾期15天未交付租金，即视被告违约，原告有权单方终止合同并有权收取被告两倍于押金的违约金；被告违约解除合同或因被告原因解除合同的，原告有权要求被告支付双倍于押金的违约金给原告，并且被告必须付清搬出租赁物之日止的租金。该合同期满后，被告仍一直租用该租赁物。被告陈小凤承租厂房后，于2014年11月25日与裴顺日在该厂房投资成立了“佛山市京师建材有限公司”进行生产经营。2016年2月，被告拒绝向原告交纳当月租金和水电费，至今拖欠租金146934元、水电费9359.82元未交。原告认为，原、被告签订的《厂房宿舍租赁合同》和《租赁补充协议》合法有效，被告理应依约全面履行支付租金和水电费的义务。被告陈小凤所欠的债务发生在夫妻关系存续时间，属于夫妻共同债务，被告裴昌友应对债务承担连带清偿责任。被告佛山市京师建材有限公司是租赁厂房的实际使用人，也应对被告陈小凤所欠的债务承担连带清偿责任。故起诉请求法院判令：1.解除原告与被告签订的二份厂房宿舍租赁合同及租赁补充协议；2.被告腾退合同项下租赁物予原告并将被告开挖的面积为10平方米、高为5厘米的坑填平，返还厂房大门遥控器2只9间宿舍钥匙27把；3.被告佛山市京师建材有限公司办理注销或变更其经营场所登记；4.三被告支付2016年2月至4月租金146934元；5.三被告支付自2016年5月起至实际搬离租赁物日止按48978元/月标准计算的使用费；6.三被告支付2016年1月1日至2016年4月10日水电费9359.82元；7.三被告支付违约金313868元；8.被告承担诉讼费。三被告共同答辩称：一、被告裴昌友、佛山市京师建材有限公司并非承租人，租赁合同权利义务应由陈小凤负责，故被告裴昌友、佛山市京师建材有限公司与本案债务无关，不是适格被告。二、同意解除原、被告签订的租赁合同及补充协议。2015年年底开始，原告不定时对租赁场地停电停水。2016年2月为春节期间，被告在当月27日才开始恢复生产，故2月份租金当时与原告协商暂缓交纳，但2016年3月1日，原告在未作任何通知的情况下，对租赁场地进行停电，导致被告停业，被告多次找原告协商，原告均躲避，一直未再供电。被告停业后，供货商将租赁场地内被告设备和原材料拉走抵债，因工人工资未发放，工人强行控制租赁场地，厂房大门遥控器2只9间宿舍钥匙27把均在工人手中，场地内除工人扣押的部分物品外，再无被告其他财产。被告认为，虽然合同约定被告逾期交租超过15天原告有权解除合同，但原告并未书面通知原告解约，而是采取强行停电，租赁合同并未约定原告有单方面停电权利，原告停电导致被告停业，租赁合同目的无法实现，原告构成根本违约，因此2016年3月1日后租金、水电费原告均无权收取，原告也无权向被告主张违约金。租赁场地并非被告控制，被告停业后曾找原告将租赁保证金拿出发放工人工资，原告未履行，工人才控制租赁场地，租赁场地应视为原告已收回，故不存在被告返还场地情形。工商登记变更不属于本案审理范畴，被告因使用租赁场地需要挖的坑是经过原告同意的，故无需填平。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告陈小凤、裴昌友身份证复印件、工商公示信息，证明原告和三被告诉讼主体资格，被告佛山市京师建材有限公司经营场所是在涉案租赁物内，被告陈小凤和裴顺日是公司股东。2.土地使用权租赁合同、房地产权证2本、证明，证明原告潘雪明承租土地后，出资兴建厂房，2013年11月20日由佛山市南海区狮山镇狮南村民委员会作为房地产权登记属人办理了房地产权证，证号分别为粤房地权证佛字第××号、粤房地产权证佛字第××号。3.厂房宿舍租赁合同2份、租赁补充协议，证明2014年9月27日，原告与被告陈小凤签订《厂房宿舍租赁合同》，约定租赁厂房的权利义务，2014年9月27日，原告与被告陈小凤签订《租赁补充协议》，对租金作出变更，2014年10月9日，被告陈小凤的丈夫被告裴昌友代理被告陈小凤与原告签订《厂房宿舍租赁合同》约定租赁宿舍的权利义务。4.租赁物交接单，证明原告在2014年9月27日交付七车间进大门第一个门遥控器1只给被告陈小凤，2014年10月9日交付七车间进大门第二个门遥控器1只和201-209房宿舍钥匙给被告裴昌友，三被告至今仍未将上述物品交还给原告。5.狮山狮南七车间水电费清单、电费通知单3份、电费发票3份、水费通知单16份，证明三被告拖欠2016年1月1日至2016年4月10日车间、宿舍的水电费合计9359.82元，原告已垫付。6.租赁物（厂房、宿舍）缴纳租金、水电费情况一览表、网上银行电子回单打印件23份，证明三被告拖欠2016年2月1日至2016年4月30日租金146934元及2016年1月1日至2016年4月10日水电费9359.82元，三被告在承租期间每月基本都迟于合同约定的时间缴纳租金、水电费，2015年5月、2015年8月至2015年12月，三被告均出现拖欠租金、水电费的情况。诉讼中，三被告共同举证如下：1.身份证复印件2份，证明原告和被告陈小凤诉讼主体资格。2.厂房宿舍租赁合同2份、租赁补充协议，证明原、被告双方对租赁场地权利义务的约定，退还押金是因原告停电违约，且合同未约定原告可以停电。3.收据4张，证明被告交付押金的情况。4.电话录音及光盘，证明原告停电后被告找原告协商情况。5.证明5份、销售合同、交易清单，收据2张、协议书、组织代码查询，证明原、被告曾因停电问题找村委会出面调解，但未能调解成功。被告与案外人签订的加工合同，因停电导致被告无法履行合同，被告赔偿了第三方相应损失及被告所支付的费用。经庭审质证，三被告对原告出示的证据1-5真实性均无异议，本院确认此五组证据的真实性。三被告对原告出示的证据6真实性无异议，证明内容有异议，认为迟延交租的三个月是原、被告协商结果。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对三被告出示的证据1、2无异议，但认为证据2中合同所盖公章是被告成立公司后自行加盖，虽合同未约定迟延缴纳租金可进行停电，但合同明确约定迟延缴纳租金原告有权加收滞纳金、解除合同并收取违约金。经审查，本院确认此二组证据的真实性。原告对三被告出示的证据3无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。原告对三被告出示的证据4有异议，认为系被告当庭提交，代理人未在庭前与原告核实，原告确认2016年3月1日进行停电，且录音材料也可反映停电是因被告拖欠租金及水电费所致。经审查，通话内容与本案事实关联，也能与当事人陈述相印证，本院确认此证据的真实性。原告对三被告出示的证据5中村委会证明无异议，确认村委会出面就租赁合同履行问题进行协商，对其他材料均有异议，系被告当庭提交且证人未出庭作证，证明人也与被告有利害关系，销售合同不能与付款对应，案外人周卫华所支付的款项也不对应，收据、协议是被告单方提供且无其他支付赔偿凭证，该材料均无法证明被告实际损失。经审查，该组证据不符合合法有效证据形式，本院对此组证据的证明力不予确认。综合采信的证据结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年12月30日，佛山市南海区狮山镇狮南村葛南股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛西股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛中股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛北股份合作经济社（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将土名为“葛里水坑返还留成用地”的土地使用权出租给乙方使用；乙方承租的土地合计117.135亩土地，承租期限为30年，从2010年1月1日起至2039年12月31日止，合同还对其他权利义务作了约定。原告承租上述土地后，出资兴建了建筑面积为3456平方米厂房。2013年11月20日，位于佛山市南海区狮山镇小塘三环西工业区狮南段27号（车间七）和（综合楼B）分别办理了粤房地权证佛字第××号和粤房地产权证佛字第××号房地产权证，登记权属人为佛山市南海区狮山镇狮南村民委员会，其中车间七建筑面积为3456平方米，综合楼B建筑面积为3211.76平方米。2014年9月27日，原告（甲方，出租方）与被告陈小凤（乙方，承租方）签订一份《厂房宿舍租赁合同》，约定：甲方将位于狮山镇小塘三环西路狮南段27号七车间的厂房租赁给乙方作厂房使用；厂房建筑面积为3456平方米；租赁期为9年，从2014年10月1日起至2023年9月30日止；前三年（即2014年10月1日到2017年9月30日）每月租金8元/平方米，即每月租金为27648元（不含税）；签订合同当天乙方向甲方支付租赁押金134784元和用电押金10000元，合同期满后解除后，乙方付清所有工人工资及材料等货款且乙方无违约行为，经甲乙双方物业交接后，租赁押金凭押金收据和工商注销或变更回执在三个月内无息如数退还给乙方；租赁期间甲方负责完善厂房外的用水和用电设施，确保乙方厂房内的用水、用电功能；每月十日缴纳当月租金和上月的水电费；因甲方违约致使合同解除，除其他条款明确规定外，须支付与押金相同数额的违约金并退回押金给乙方，但乙方必须付清搬出租赁物之日止的租金；乙方必须按时交付租金，如乙方逾期交付租金，甲方有权每天按百分之五加收滞纳金至付清租金日止；逾期15天未交付租金，即视乙方违约，甲方有权单方终止合同并有权收取乙方两倍于押金的违约金；乙方违约解除合同或因乙方原因解除合同的，甲方有权要求乙方支付双倍于押金的违约金给甲方，并且乙方必须付清搬出租赁物之日止的租金。同日，原告与被告陈小凤签订《租赁补充协议》，约定：2014年10月1日至2017年9月30日每月租金在原约定的基础上增加人民币17280元，即每月租金为44928元。2014年10月9日，被告裴昌友代被告陈小凤（乙方，承租方）与原告（甲方，出租方）签订一份《厂房宿舍租赁合同》，约定：甲方将位于狮山镇小塘三环西路狮南段27号九个房间租赁给乙方作宿舍使用；租赁期为1年，从2014年10月1日起至2015年9月30日止；每月租金为人民币4050元（450元/间×9间）；乙方应于合同签订当日内向甲方支付租赁押金共12150元；其他权利义务约定上述厂房租赁合同约定内容相同。上述协议签订后，被告陈小凤签收了厂房大门遥控器2只和9间宿舍钥匙27把。被告累计共向原告缴纳了租赁押金和水电费押金合计156934元。2014年11月25日，被告佛山市京师建材有限公司登记成立，登记经营场所为佛山市南海区狮山镇小塘三环西工业区狮南段27号（车间七）之一，法定代表人为陈小凤。2015年8月至12月期间的租金均为被告陈小凤转账支付，支付时间为：2015年8月13日支付当月租金，2015年9月14日支付当月租金，2015年10月12日、20日支付当月租金，2015年11月12日、22日、23日支付当月租金，2015年12月14日、31日支付当月租金。2016年2月1日后租金和2016年1月1日后水电费被告未缴纳。2016年3月1日，原告对租赁厂房进行停电。2016年4月12日，被告陈小凤向本院起诉原告，本院立案案号为（2016）粤0605民初6168号，被告陈小凤请求解除二份《厂房宿舍租赁合同》和《租赁补充协议》等，该案应诉材料于2016年4月30日送达至原告。2016年4月19日，原告提起本案诉讼，应诉材料于2016年5月9日送达至被告陈小凤。诉讼中，原、被告确认2016年1月1日至2016年4月10日期间水电费金额为9359.82元。本院认为，涉讼租赁物已办理房地产权证书，原告与被告陈小凤签订的二份《厂房宿舍租赁合同》和一份《租赁补充协议》均为签约双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对签约双方具有法律约束力。原告在本案中诉请解除上述三份合同，被告也另案主张解除租赁合同，双方主张解除租赁合同的合意在另案应诉材料送达原告之日即2016年4月30日达成，本院据此确认上述二份《厂房宿舍租赁合同》和一份《租赁补充协议》于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告陈小凤已无占有和使用租赁物的法律依据，其作为承租人，对租赁物是否已返还具有举证义务。被告以工人工资未发放，工人实际控制租赁物的意见，均不能作为其未返还租赁物的理由，本院对被告辩解租赁物应视为原告已收回的意见不予采纳。原告请求被告陈小凤腾退合同项下租赁物、返还厂房大门遥控器2只和9间宿舍钥匙27把合法合理，本院依法予以支持。原告并未举证证明被告在租赁场地内开挖面积为10平方米、高为5厘米的坑属于超出合同约定用途使用租赁场地，也未举证证明曾阻止被告挖坑或提出反对意见，本院对原告主张由被告填坑的诉讼请求不予支持。《厂房宿舍租赁合同》约定被告陈小凤应于每月10日前交纳当月租金和上月水电费，从2015年8月开始，被告每月均未按合同约定期限交纳，已构成违约。2016年2月份租金，至原告于2016年3月1日采取停电措施时，拖欠该月租金已超过15天，已超过合同约定原告可单方面解除租赁合同的期限，即被告陈小凤逾期交纳租金是本案纠纷的起因，对租赁合同解除具有过错。《厂房宿舍租赁合同》并未约定被告拖欠租金时原告可作停电处理，原告也未举证证明被告拒绝交纳2016年2月租金，考虑当月为春节期间，无证据证明被告属于恶意拖欠租金，原告在未通知被告解除租赁合同的情况下，2016年3月1日单方面采取停电措施，必然导致租赁物无法正常使用，原告该行为不当，故原告对租赁合同的解除也具有过错。在原、被告均有过错的情况下，本院对原告主张被告支付违约金313868元的诉讼请求不予支持。2016年3月1日后因原告停电导致被告无法再正常使用租赁场地，本院对原告主张按合同约定每月租金按48978元计算的意见不予采信。从被告陈小凤此前交纳租金的情况来看，其均是通过银行转账支付租金，原告在2016年3月1日停电后，被告陈小凤并未及时通过银行转账向原告支付租金，从而导致其先前违约行为一直存续，表明其并无积极履行合同的意愿。本院综合原、被告责任，酌情确定2016年3月1日起至被告陈小凤实际返还租赁物时止租金按合同约定的一半即每月24489元结算，原告请求超出部分本院不予支持。2016年2月租金48978元被告陈小凤应予交纳，本院对原告该部分诉讼请求予以支持。水电费是使用租赁物产生的费用，应由使用方负担，原告请求被告陈小凤支付2016年1月1日至2016年4月10日期间水电费9359.82元合法合理，本院依法予以支持。被告裴昌友与被告陈小凤为夫妻关系，本案债务发生在两被告夫妻关系存续期间，原告主张被告裴昌友对本案债务承担共同清偿责任合法合理，本院予以支持。被告佛山市京师建材有限公司并非租赁合同相对方，此前租金也是由被告陈小凤个人缴纳，根据合同相对性，本院对原告主张被告佛山市京师建材有限公司共同承担本案债务的请求均不予支持。工商登记属于工商行政管理部门的职责，变更工商登记经营地址不属于民事案件处理范围，本院对原告请求被告佛山市京师建材有限公司办理注销或变更其经营场所登记的诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告潘雪明与被告陈小凤于2014年9月27日签订的《厂房宿舍租赁合同》、《租赁补充协议》和2014年10月9日签订的《厂房宿舍租赁合同》均于2016年4月30日解除；二、被告陈小凤应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上述合同项下位于佛山市南海区狮山镇小塘三环西路狮南段27号七车间的厂房和九个房间宿舍予原告潘雪明；三、被告陈小凤、裴昌友应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年2月份租金48978元予原告潘雪明；四、被告陈小凤、裴昌友应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年3月1日起至上述第二项判决确定的义务履行时止按每月24489元标准计算的租金予原告潘雪明；五、被告陈小凤、裴昌友应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月1日至2016年4月10日期间水电费9359.82元予原告潘雪明；六、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4176.21元（原告已预交），由原告负担2953.05元，被告陈小凤、裴昌友负担1223.16元。被告负担的部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　朱道春二〇一六年七月一日书记员　　黄晓璇来源：百度“”