（2016）粤04民终1457号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-10
案件名称
罗石云与珠海豹特多体船有限公司、刘良燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海豹特多体船有限公司,罗石云,刘良燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1457号上诉人（原审被告）：珠海豹特多体船有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：林夏莲，总经理。委托代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗石云，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。��份证号码：×××0069。委托代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。原审被告：刘良燕，女，汉族，住重庆市。身份证号码：×××2047。上诉人珠海豹特多体船有限公司（以下简称豹特公司）与被上诉人罗石云、原审被告刘良燕房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法三民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年10月25日，罗石云与豹特公司签订《厂房租赁合同》，约定罗石云将位于珠海市金湾区三灶科技园南路南侧第10号厂房，面积为1920平方米，租赁给豹特公司，租赁期间为一年，从2014年11月1日至2015年10月31日止；每月租金为28，600元，豹特公司须于每月8日前全额支付给罗石云，若豹特公司超期一个月未能支付租金，罗石云��权单方面终止合同，用豹特公司押金抵扣所欠租金；双方签订合同当天，豹特公司支付罗石云57，200元押金，押金在租赁期满后豹特公司无违约的情况下罗石云无息退给豹特公司，若豹特公司违约或租赁期未满而终止合同，押金只退一半即28，600元；每月租金不含税金，税费、垃圾清理费、厂房产生的水电费等一切费用由豹特公司负担，厂房电费及电损费由豹特公司自行负责交付给供电部门；如因豹特公司人为因素造成厂房损害的，全部由豹特公司赔偿；若豹特公司拖欠租金累计一个月的，视为豹特公司违约，罗石云有权解除合同，无条件收回房屋及设施。《厂房租赁合同》落款处有罗石云签名、豹特公司加盖公章、刘良燕作为豹特公司代表签字。豹特公司已缴纳押金57，200元。关于珠海市金湾区三灶科技园南路南侧第10号厂房的产权。珠海市金湾区三灶��技园南路南侧第10号厂房的用地单位为珠海市金湾区三灶镇鱼林村委会。经询珠海市金湾区三灶镇鱼林村委会，罗石云自2010年6月1日起对案涉厂房有使用权，珠海市金湾区三灶镇鱼林村委会为协助豹特公司办理工商登记手续与豹特公司签订了《厂房租赁合同书》，但与豹特公司无租赁关系且未收取租金。关于案涉租赁合同解除。罗石云主张案涉租赁合同于2015年8月5日解除，解除原因为豹特公司自2015年3月起拖欠租金至2015年8月5日仍占用案涉厂房。豹特公司在答辩状中辩称案涉租赁合同已于2015年4月20日豹特公司收到罗石云解除租赁合同的通知之日解除；在庭审中则主张案涉租赁合同为无效合同，自始无效。关于豹特公司实际占用案涉厂房至何时。罗石云主张豹特公司占用厂房主体空间至2015年8月5日，罗石云为防止损失扩大将豹特公司的物品搬至小空间。豹特公司则主张其于2015年4月20日接到罗石云解除租赁合同的通知后，按其通知的期限前往案涉厂房办理相关设备，但遭到罗石云阻挠、换锁等阻拦，故豹特公司不应负担2015年5月以后的租金及费用。证人李某为豹特公司的员工，其出庭证明其于2015年5月3日受豹特公司指派到案涉厂房搬物品时遭到罗石云换锁、罗石云所请保安等的阻拦，故而未能将豹特公司物品搬离案涉厂房。关于电费。罗石云提交珠海市慈兴电工服务有限公司于2015年5月12日出具的《收据》，载明：“今收到10号厂房电费陈总交2015年1-4月电费1月3021元、2月742元、3月583元、4月742元，代收，共5088元。”罗石云提交上述电费相应发票，发票中购货单位名称均为豹特公司，2015年1-4月电费发票开具时间分别为：2015年2月5日、2015年3月11日、2015年4月15日、2015年5月14日。罗石云提交珠海市香洲金捷电工服务有限公司出具的电费通知单（2015年8月24日），载明：用户名称为“珠海鱼林贸易有限公司”“10号厂房”、应交电费238元。珠海市慈兴电工服务有限公司于2015年8月24日出具的《收据》，载明：“今收到10号厂房2015年5-7月电费238元，代收，共238元。”豹特公司同意支付2015年1-4月电费5088元，不同意支付2015年5-8月电费238元。关于水费。罗石云提交珠海市金湾区三灶镇鱼林村科技二期10号厂房2015年3月2日至-6月2日水费发票，发票显示户名为“珠海市迈迪胶粘制品有限公司”，户号为“343000176”，水费金额分别为55.56元、147.28元、45.36元，共计248.2元。豹特公司不予认可。关于修复墙体材料费及人工费。罗石云提交金湾区柏青建材店出具的收款收据，证明罗石云于2015年5月5日为维修墙体支出材料费2125元；罗石云还提交收款收据，证明其于当天��出墙体人工维修费1900元，共计4025元。豹特公司对该费用无异议，但认为罗石云并非案涉厂房的合法产权人，故不同意缴纳给罗石云。关于豹特公司物品搬离费用（吊车、人工等费用）。罗石云提交现场照片及珠海市金湾梁伟记装卸搬运站出具的收据，证明罗石云于2015年8月5日为搬运案涉厂房内物品支出吊车、叉车及人工搬运费共6500元。豹特公司则主张其于2015年4月20日接到罗石云解除租赁合同的通知后，按其通知的期限前往案涉厂房办理相关设备，但遭到罗石云恶意阻拦，故豹特公司不应负担该费用。关于豹特公司物品占用费。罗石云主张其为防止扩大损失将豹特公司未搬离的物品置放在厂房中，共占地为300平方米左右，按照与厂房总面积的比例，占用费应按租金的六到七分之一计算；豹特公司不予认可，并主张罗石云将其物品堆放在厂房外���对其物品造成了损失。经原审法院与各方当事人于2016年2月23日到现场查看并测量，罗石云所建工房分为三部分，面积分别为39平方米（13米＊3米）、47.7平方米（15.9米＊3米）、28平方米（10米＊2.8米）；刘良燕确认面积为39平方米的工房中所存放的部分物品为豹特公司的，豹特公司和刘良燕对面积为28平方米的工房中存放的物品不予确认，面积为47.7平方米工房中未置放豹特公司物品。罗石云提交短信记录，证明其于2015年6月18日向刘良燕186××××6885手机发出通知，内容为：“珠海豹特多媒体船有限公司、刘燕小姐：因你公司拖欠我方2015年3月至6月租金，至今未支付，已严重违反了双方合同的约定，我方在2015年4月20日已正式通知你方，要求与你公司正式解除《厂房租赁合同》，并要去你公司交清所欠一切费用。但你公司至今没有交清所欠租金、水、电费及砌���墙等一切费用，及搬离存放在我厂房的物品、工具等。现我方再次通知你公司，请你公司在3天内交清所欠租金、水电费、及其他一切费用。并于2015年6月25日前将你方物品、工具搬离我厂房并完整将厂房交还我方出租使用。到期不交清所欠租金及其他费用的，我方将你公司存放在厂房的物品、工具等物资进行变卖，所得款项用于扣除所欠租金，不足部分通过人民法院起诉追讨，特此再次通知”。2015年6月19日，豹特公司向罗石云发出《关于厂房租约说明》，载明豹特公司未能及时支付2015年3、4月份房租，罗石云于2015年4月20日发出解约通知、豹特公司同意马上解除，豹特公司要求用押金抵扣租金、水电费等费用，2015年5月豹特公司搬离物品受罗石云阻挠等事项。庭审中，罗石云表示不同意用押金豹特公司已缴纳的押金57，200元抵扣未付租金及水电��等费用。豹特公司和刘良燕提交劳动合同书、工作证证明刘良燕自2014年7月14日起为其员工，负责行政、人事工作。罗石云在原审中的诉讼请求为：一、判令豹特公司、刘良燕支付拖欠的2015年3月至7月租金143，000元；二、判令豹特公司、刘良燕支付违约金28，600元；三、判令豹特公司、刘良燕返还罗石云垫付的豹特公司欠缴的水费248元（2015年4月-6月）、电费5326元（2015年1月至7月），合计5574元；四、判令豹特公司、刘良燕赔偿：1、将豹特公司放置在厂房内的物品、工具搬运至厂房内小房间及厂房外围墙内的空地上的吊车、叉车及人工搬运费6500元；2、修复豹特公司损坏厂房墙体的切墙材料及人工费4025元；五、判令豹特公司、刘良燕支付物品、工具占用罗石云场地的2015年8月的占用费5000元（暂以每月5000元计算1个月，实际应计算至搬离曰止）；以��共计192，699元。六、本案诉讼费由豹特公司和刘良燕承担。原审法院认为，豹特公司主张罗石云与珠海市金湾区三灶镇鱼林村委会签订的《转让合同书》无效非本案审理范围，原审法院在此不予审查。案涉厂房的权属人珠海市金湾区三灶镇鱼林村委会不仅认可罗石云对案涉厂房有使用权，而且对罗石云将案涉厂房有偿出租给他人无异议。罗石云与豹特公司签订《厂房租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应该按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主��解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。按照《厂房租赁合同》约定，若豹特公司拖欠租金累计一个月的，视为豹特公司违约，罗石云有权解除合同，无条件收回房屋及设施。2015年4月20日，豹特公司未缴纳2015年3月租金超过一个月，已构成违约，罗石云有权解除合同；同日，豹特公司收到罗石云的解除合同通知，则案涉租赁合同于2015年4月20日解除。二、关于违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。按照《厂房租赁合同》约定，若豹特公司违约，押金只退一半即28，600元。可见，双方约定若豹特公司违约，则���约金为28，600元且应直接从押金中扣除。如前所述，豹特公司已构成违约，应当承担相应的违约责任；但在罗石云未退还押金57，200元且不同意用该押金抵扣未付租金及其他费用的情况下，豹特公司无须另行支付违约金28，600元。故罗石云要求豹特公司支付违约金28，600元，原审法院不予支持。三、关于2015年3-7月未付租金或占用费、水费、电费。首先，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……。”豹特公司主张其自2015年5月起因受到罗石云恶意阻碍而未能从案涉厂房内搬离其物品，却未提交证据予以证明；证人李某因与豹特公司有利害关系，其关于豹特公司在案涉厂房内搬离物品时受到罗石云恶意阻挠的证言，原审法院不予采信。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。罗石云有权要求豹特公司支付2015年3-4月厂房租金及水费、电费。另外，虽然《厂房租赁合同》已于2015年4月20日解除，但豹特公司至2015年8月5日仍占用案涉厂房，豹特公司应当支付相应的占用费用；根据《厂房租赁合同》约定，该占用费用按租金计算较为适宜。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。豹特公司应当支付2015年5-7月期间继续占用案涉厂房的费用28，600元＊3。故罗石云要求豹特公司支付2015年3-7月租金28，600元＊5=143，000元，原审法院予以支持。最后，罗石云所提交的用以证明豹特公司应当负担的2015年4-6月水费发票、2015年5-7月电费收据与豹特公司无关联，豹特公司亦不予认可，原审法院不予采信；豹特公司对2015年1-4月电费5088元无异议，原审法院予以确认。故罗石云要求豹特公司支付2015年1-4月电费5088元，原审法院予以支持；罗石云要求豹特公司支付2015年5-7月电费238元、2015年4-6月水费248元，原审法院不予支持。四、关于修复墙体材料费及人工费。豹特公司对修复墙体材料费及人工费为4025元无异议，原审法院予以确认。按照《厂房租赁合同》约定，豹特公司造成厂房损害的，应予以赔偿。故罗石云要求豹特公司支付修复墙体材料费及人工费为4025元，原审法院予以支持。五、关于豹特公司物品搬离费用（吊车、人工等费用）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。合同解除后，罗石云为搬离案涉厂房内物品支出费用6500元，应为合理费用，豹特公司应予以赔偿。六、关于豹特公司物品占用费。经原审法院实地查看，罗石云用于置放豹特公司物品的工房面积为39平方米；参考占用费的计算方法，按照豹特公司物品占用面积与厂房面积比例计算占用费，为39÷1920×28，600元=581元。罗石云要求按5000元／月的标准计算豹特公司物品自2015年8月起至实际搬离之日止的占用费，原审法院仅对其中的581元／月予以支持，对超出部分不予支持。七、关于刘良燕是否承担责任。豹特公司为公司经营租赁并使用案涉厂��，刘良燕作为公司从事行政等工作的员工为公司经营的目的在《厂房租赁合同》上签字的行为为职务行为。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”罗石云要求刘良燕承担上述责任无法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：一、豹特公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗石云支付案涉厂房2015年3-7月租金人民币143，000元；二、豹特公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗石云支付案涉厂房2015年1-4月电费人民币5088元；三、豹特公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗石云支付修复墙体材料费及人工费人民币4025元；四、豹特公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗石云支付物品搬离费用（含吊车、人工等费用）人民币6500元；五、豹特公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗石云支付剩余物品占用费（占用费计算方法：按人民币581元／月的标准自2015年8月起计算至实际搬离之日止）；六、驳回罗石云的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2077元，由罗石云负担人民币361元，由豹特公司负担人民币1716元。上诉人豹特公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：请求撤销原审判决，并判令被上诉人罗石云承担案件所有诉讼费用。事实与理由：一、罗石云主体不适格，应撤销一审判决，驳回起诉。1、一审法院认为，罗石云与三灶镇鱼林村民委员会签定的《转让合同》非本案审理范围，不予审查，一审法院明显对本案主要事实没有审理。在原审举证期间，豹特公司、罗石云均将《厂房租赁合同》作为证据向原审法庭提交，在这份证据第二页后面标注：《转让合同》为《厂房租赁合同》附件，与《厂房租赁合同》具有同样的法律效力。也可以说，《转让合同》条款等同《厂房租赁合同》条款。一审法院对《转让合同》条款不予审查，明显对本案事实部分没有调查清楚。2、在一审中，罗石云主张通过购买涉案农村集体土地、厂房产权从而获得涉案厂房使用权，这种主张显然缺乏法律支持。根据《土地管理法》及相关法律、行政法规规定，农民集体所有土地禁止买卖，“小产权”房屋禁止市场买卖。罗石云与三灶镇鱼林村民委员会签定的《转让合同》��涉及农村集体土地买卖从而违反法律、行政法规强制性规定，而最终归于无效。无效合同自始无效，无效合同相应条款也失去法律效力，罗石云并未取得涉案农村集体土地、厂房产权，从而罗石云并没有涉案厂房使用权，那么罗石云与豹特公司签订的《厂房租赁合同》也无效。3、从一审证据工商登记材料（珠海市金湾区三灶镇人民政府证明、鱼林村与豹特发生签定的厂房租赁合同书）、临时建设用地规划许可证等资料显示，涉案农村集体土地、厂房产权归三灶镇鱼林村民委员会所有，不归罗石云所有，罗石云不能作为本案的原审原告提起诉讼。即使涉案农村集体土地、厂房归属鱼林村民委员会所有，我国法律明确规定，鱼林村民委员会也无权擅自转让。二、涉案厂房属于违法建筑，罗石云未提交任何产权证明。根据豹特公司了解，涉案土地属于临时建设用地，不��修建永久性建筑物，我国《土地管理法》第五十七条也有相应规定。但是，从一审证据显示，涉案农村集体土地、厂房已过了临时建设用地使用期限，但实际为永久性建筑，又未获得规划行政部门、建设行政部门、土地管理行政部门的许可，涉案厂房严重违法，属于违法建筑。罗石云使用违法建筑进行租赁行为自然也得不到法律支持。三、一审法院认定罗石云单方解除《厂房租赁合同》后，豹特公司仍占用涉案厂房，与事实不符。对占有涉案厂房的责任也没有进行评述，直接判令豹特公司承担占用费用，缺乏事实、法律依据。1、从一审证据提交的图片、手机短信、证人证言等可以证明，罗石云单方在解除合同时就派人锁住涉案厂房大门，禁止豹特公司工作人员进入厂房内工作，更是禁止豹特公司派人搬运自己生产设备、材料。罗石云锁住厂房大门，禁止进入，目的就是逼迫豹特公司支付租金，如果豹特公司支付租金不力，罗石云便可出卖厂房里面的生产设备抵扣租金。也可见，豹特公司无法将生产设备搬离，被迫“占”厂房，但无法使用，谈不上“占用”。豹特公司提交的新证据也可以证实前述事项。2、罗石云使用锁门、派人看守等非法手段禁止豹特公司生产经营，禁止豹特公司搬运自己的生产设备、材料，已经侵犯豹特公司合法权利。罗石云实施侵权行为却又要求豹特公司支付占用费，没有法律依据。另外，对于罗石云违法扣押豹特公司生产设备后随意糟蹋，直接导致罗石云濒临破产，罗石云负有不可推卸责任，对此，豹特公司将另案提起诉讼解决。被上诉人罗石云在二审中答辩称：一、罗石云已取得了涉案厂房的使用权，享有厂房的支配、收益等一切的处分权利，是本案适格的原告主体。2010年5月24日，罗石云支付了对价，从案外人处取得了涉案厂房的使用权，享有厂房的支配、收益等一切权利，虽因历史原因，厂房未能将产权登记办理在罗石云名下，但并不影响罗石云的出租收益的权利。涉案厂房不存在系违法建筑的说法，一审法院已查明厂房权属人珠海市金湾区三灶镇鱼林村委会不仅认可罗石云对涉案厂房拥有使用权，而且对罗石云将涉案厂房有偿出租给他人无异议。本案的案由系房屋租赁合同纠纷，在罗石云已取得涉案厂房的使用权的情况下，且罗石云与豹特公司签订《厂房租赁合同》时，豹特公司已知晓并认可厂房的属性，愿意租赁，并在2014年10月至2015年2月期间一直按约交付租金，所以双方签订的《厂房租赁合同》系真实意思示，无违反法律的规定，系合法有效的，在豹特公司违约的情况下，应承担违约后果。罗石云与案外人签订的《转让合同书》的效��并非是本案审理的范围，罗石云取得使用权的合同是否有效，并不影响罗石云的出租收益权，也不影响豹特公司使用了他人的厂房应支付租金为对价的事实，现实中不存在无需支付租金就可任意使用他人厂房的情况。二、罗石云不存在换锁及强占豹特公司的物品的事实。豹特公司在2015年4月20日第一次收到罗石云要求解除合同的通知后，并不同意解除合同，多次要求继续租赁，2015年6月5日还到罗石云处要求所拖欠的租金用打欠条的方式继续让其使用厂房，直到2015年6月19日才书面同意解除合同，豹特公司在2015年7月时还有两名保安人员看守厂房及厂房内的物品。豹特公司多次通过短信及挂号信的方式发出通知，要求豹特公司将物品搬离腾退厂房，2015年7月14日还在通知豹特公司搬离物品，但豹特公司却置之不理。就是因为罗石云一直采用电话、短信、书信等和平的方式���求豹特公司交租、腾退，没有采用换锁等过激行为，罗石云如果真有锁门阻拦等过激行为给罗石云造成损失的话，豹特公司的法定代表人或负责人肯定早就会出面与罗石云协商解决问题，而不是电话不听、书信不回，选择用逃避的方式消极对待。罗石云也不存在用非法手段禁止豹特公司生产经营的行为，没有任何侵犯豹特公司权益的事实。罗石云是迫于无奈，为减少损失才于2015年8月5日将物品搬运至厂房内的小房间及厂房外的工棚中。2016年2月23日，一审法院主审法官亲自到现场查看、测量，证实豹特公司的占用行为，且至今物品还在占用罗石云的厂房及场地。豹特公司占用罗石云厂房的事实非常清楚。三、豹特公司从2015年1月就开始拖欠水电费，罗石云被迫帮豹特公司垫付了2015年1月至7月的水电费，豹特公司连正常的水电费都没有能力交付，证明其早已因自身经��问题、拖欠工人工资等导致濒临破产，与罗石云没有任何关系。综上所述，请求法院从事实及法律出发，维护罗石云的合法利益，驳回豹特公司的诉讼请求。二审期间，豹特公司向本院提交如下证据：1、《珠海市劳动人士争议仲裁委员会答辩通知书》；2、证据材料清单；3、《劳动仲裁申请书》，证据1至3证明罗石云在2015年5月1日已经实际控制厂房，还阻扰我方人员入厂工作；4、两份邮件，证明刘良燕提到罗石云实际控制并占领了案涉房产。罗石云对豹特公司提交证据发表如下质证意见：证据1无原件，真实性无法确认，证据2、3真实性无法确认，对三份证据不予质证。证据4不属于新证据，对真实性无法确认，不予质证。罗石云提交一份珠海市金湾区三灶鱼林村民委员会出具《证明》，证明涉案厂房产权状况。豹特公司认为罗石云提交上述证据无原件，不予质证。本院经审查认为，豹特公司提交证据1与罗石云二审提交证据均无原件，本院对此不予认定。豹特公司提交证据2、3、4均属于豹特公司职工单方陈述，无法证实本案相关事实，本院对此不予采纳。经审理查明，2015年5月11日，罗石云向刘良燕发出短信，内容为“刘小姐你好，请你立刻去交清厂房电费，今天共电已停电！”2015年5月26日，罗石云向刘良燕发出短信，内容为：“你好，你能告诉我怎么解决欠我厂房三个月的租金问题吗？”“请你公司立刻解决欠租问题！”2015年7月14日，罗石云向刘良燕发出短信，内容为：“刘小姐你好：请你把3月、4月、5月、6月、7月份厂房租金结清，我们按合同办事，请你在7月16号前把厂房里面的东西全部清走，如果不来处理，责任自负，我方会把厂房里面的东西当作废品处理，一切清理费用由你放负责！”刘良燕向��石云回复：“罗小姐，你好，你发的短信收到，公司负责人表示有点莫名其妙，同一个合约你为何终止两次，你于4月20日发通知终止合同，豹特公司多次交涉，也书面回复你们，你方依然不给搬东西，公司表示一天不让搬所属物品，所牵涉的香港公司会向法院起诉追究损失。”罗石云回复刘良燕：“刘良燕，欠债还钱，我方正准备起诉你，我欢迎你到法院起诉，法院见。”2015年10月23日，罗石云向刘良燕发出短信，内容为：“刘良燕小姐，因政府建设安基路，需要拆迁厂房围墙，请你立即前来将物品搬离，或与鱼林村委会联系，否则后果自负。”刘良燕向罗石云回复：“罗小姐，你的信息我收到了，并转告了公司老板，公司老板想了解，你们不是已经申请到了法院吗？现又通知搬东西，是否是同意公司将所有物品全部搬走，是否需要付钱才放行！厂内物品有大部分���香港TY公司购买存置的，因为TY公司也准备起诉豹特公司。”2015年10月27日，刘良燕向罗石云发出短信，内容为：“罗小姐，你好！公司收到你23号的短信，昨天派人过去搬离急需却早在以前被你扣押的物品，你本人却又不准公司搬离物品。公司的人也去了鱼林村委会等了几个消失也没人接见。这跟今年4月20号你解除合同，我们准备搬离的时候你又锁门拒绝公司人员进场的行为如出一辙，你这样乌龙让大家都很恼火！代珠海豹特多体船有限发此短信。”另查明，原审法院针对珠海市金湾区三灶科技园南路南侧第10号厂房的产权问题向珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会发函询问，2016年2月3日，珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会回函，内容如下：“一、罗石云对金湾区三灶科技园南路南侧第10号厂房是否有使用权，从何时开始？回复：罗石云对珠海市金湾区三灶科技园南路南侧第10号厂房（面积1920平方米有使用权，从2010年6月1日开始（使用期限50年）；二、转让合同书与厂房租赁合同书是否村委盖章？回复：转让合同书与厂房租赁合同书是村委盖章；三、厂房租赁合同书的产生过程（或厂房租赁合同书是否真实）？回复：厂房租赁合同书是村委协助租赁方办理工商登记注册手续用的，鱼林村委会和租赁房不存在真实的租赁关系，租金不适由村委会收取的；四、罗石云将上述厂房出租，村委是否知晓？回复：罗石云将上述厂房出租，村委不知情。只是在办理工商注册手续时到村委要求协助办理相关手续，村委才知道厂房出租，根据原转让合同约定，村委有义务协助其办理相关手续。”本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的���辩意见分析，本案争议焦点如下：罗石云是否有权收取豹特公司租金。根据珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会复函显示罗石云取得涉案厂房的使用权，因此其有权将厂房予以出租并收取租金，作为涉案厂房权属人珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会认可罗石云使用权，并且通过协助办理工商注册手续的行为认可罗石云对外出租行为。至于珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会与罗石云签订《转让合同书》是否有效并不影响罗石云出租收益权，《转让合同书》效力问题亦不属于本案审理范畴，原审法院对此认定正确，本院予以确认。罗石云与豹特公司签订《厂房租赁合同》属于双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应予以恪守，罗石云有权据此向豹特公司收取租金。豹特公司认为珠海市金湾区三灶镇鱼林村���委员会系涉案房屋产权人，其才能收取租金，对此本院认为，与豹特公司签订《厂房租赁合同》主体是罗石云，珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会亦对罗石云取得使用权予以确认，而且珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会明确与豹特公司曾经签订《厂房租赁合同书》是为了协助办理工商登记注册手续，实际出租者应为罗石云，因此有权收取租金主体应当为罗石云，豹特公司该上诉理由，理据不足，本院不予支持。二、罗石云是否有权解除《厂房租赁合同》。根据《厂房租赁合同》约定，若豹特公司拖欠租金累计一个月，则视为豹特公司违约，罗石云有权解除合同，无条件收回房屋及设施。现豹特公司未缴纳2015年3月份租金，构成违约，因此罗石云有权行使合同约定解除权。2015年4月20日，罗石云以豹特公司未按时缴纳房屋向其发出解除通知，���时涉案租赁合同已经解除，原审法院将2015年4月20日确定为《厂房租赁合同》解除日，符合客观事实，本院予以确认。三、豹特公司是否应当支付2015年5至7月期间占用费。依据《厂房租赁合同》约定，缴纳租金日期为每月8号，根据查明事实显示，豹特公司拖欠2015年3、4月两个月租金，因为《厂房租赁合同》于2015年4月20日解除，豹特公司此后使用房屋应当支付占用费。豹特公司上诉认为罗石云于2015年5月1日强行收回厂房，并且阻扰豹特公司搬离物品，因此其不应当支付2015年5至7月房屋占用费，其提供锁门照片、双方往来短信及离职员工陈述予以证实，对此本院认为，其一、锁门照片并无法直接证实罗石云收回厂房，罗石云对锁门行为予以否认，因此仅凭照片并不能证实罗石云对厂房加锁行为；其二、双方短信往来内容主要涉及豹特公司欠缴租金���罗石云不断主张租金之事实，罗石云并未在短信中确认已经收回涉案厂房，反而要求豹特公司将厂房内存放物品拿走，由此证实豹特公司直至2015年7月份仍在占有使用租赁厂房，因此豹特公司应当支付占有期间的使用费；其三、豹特公司提交自己公司离职员工陈述，该陈述属于单方陈述，因此不能证实豹特公司搬离物品时受到罗石云阻扰。豹特公司无法证实罗石云20**年5月1日收回涉案厂房，现豹特公司物品在2015年5月至7月期间仍然放置涉案厂房，因此其应当支付2015年5月至7月房屋占用费，原审法院参照租金标准确定房屋占用费标准，符合客观事实，本院予以确认。豹特公司履约时支付57200元押金，根据《厂房租赁合同》约定，若豹特公司违约，押金只需退还一半即28600元，该条内容实质约定如果豹特公司违约则应承担28600元违约金，现因豹特公司拖欠租金违约行为导致《厂房租赁合同》解除，罗石云应当将剩余28600元押金予以退还。罗石云认为豹特公司要求返还28600元应当提起反诉，对此本院认为，罗石云在本案中向豹特公司主张欠缴租金及占用费，此为豹特公司应当履行到期债务，随着《厂房租赁合同》解除，罗石云应当返还28600元押金，此亦为罗石云应当履行到期债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，本案中，豹特公司与罗石云之间相互存在债权债务关系，而且债权债务均为同一种类，豹特公司也主张应从押金中抵扣应付租金，由此本院认定应当将豹特公司剩余28600元押金抵扣欠付租金，豹特公司无需对此提起反诉，原审法院对应返还押金28600元未予处理，属于认定事实错误，本院予以纠正。豹特公司应当支付租金及占用费为28600元×5=143000元，扣除剩余押金28600元，应为114400元。四、豹特公司是否应当承担搬离费用6500元及部分物品自8至实际搬离的占用费。豹特公司在原审答辩状中对2015年1至4月电费5088元及修复墙体材料费及人工费4025元予以认可，本院予以确认。《厂房租赁合同》依约解除后，豹特公司应当将厂房内物品予以搬离，基于上述分析，由于豹特公司及时将物品搬离影响涉案厂房出租，罗石云为了防止损失扩大将物品搬离，由此支出费用属于防止损失扩大而支出合理费用，应当由豹特公司承担，原审法院认定正确，本院予以维持。豹特公司物品目前堆放于罗石云工房内，豹特公司未将物品搬离应当支付场地占用费，目前占有面积为39平方米，原审法院参照《厂房租赁合同》租���标准及占有面积计算每月占用费581元，符合客观事实，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人豹特公司主张用支付押金扣减应付租金，部分有理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法三民初字第472号民事判决第二、三、四、五、六项；二、变更珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法三民初字第472号民事判决第一项为：珠海豹特多体船有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗石云支付案涉厂房2015年3月至7月租金、占用费114400元；一审案件受理费人民币2077元，由罗石云负担人民币670元，由豹特公司负担人民币1407元；二审案件受理费人民币4154元，由罗石云负担人民币1340元，由豹特公司负担人民币2814元。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一六年七月一日书 记 员 程 敏 来自