（2016）苏0602民初1840号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-26
案件名称
南通中南新世界中心开发有限公司与广东顺德略行置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南通中南新世界中心开发有限公司,广东顺德略行置业有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条
全文
南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0602民初1840号原告南通中南新世界中心开发有限公司，住所地南通市桃园路8号。法定代表人陈锦石，董事长。委托代理人刘彩英。被告广东顺德略行置业有限公司，住所地佛山市顺德区顺德碧桂园罗汉松会所三楼。法定代表人何忠狄，董事长。委托代理人韩仲林，北京万思恒（上海）律师事务所律师。委托代理人李茂，北京万思恒（上海）律师事务所律师。原告南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称中南公司）与被告广东顺德略行置业有限公司（以下简称顺德略行公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹卫华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中南公司委托代理人刘彩英、被告顺德略行公司委托代理人韩仲林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中南公司诉称，原、被告2015年1月就南通中央商务区项目的营销策划、销售代理等事宜签订了《南通中央商务区项目销售代理合同》。因代理销售业绩不理想，被告于2015年5月撤出代理，单方终止合同。根据合同约定，原告已在合同签订后以前期策略费用的名义向被告预付50万元，此费用应在双方开始结算代理费用起五个月的每月代理佣金中扣减10万元，若合同提前解除时上述费用未全部扣回的，被告应在合同解除时一并返还原告。实际代理过程中，被告自2015年1月至5月退场期间销售房屋共计13套，销售总金额为8884773元，佣金为115502.05元。由于代理过程中，被告业务员缪嘉男、季佳伟在公司政策之外，私自向客户承诺给付好友金，导致客户多次至售楼处闹事并宣扬原告欺诈，给原告形象造成不良影响。按合同约定，该套房屋不计入被告的销售业绩，且被告应向原告支付当年累计应结佣金总额5%的违约金，合计5775.10元。另被告人员违反案场管理制度，上班时间玩手机，罚款600元。原告有权直接从被告应结佣金中扣除违约金及罚款。综上，扣除应付被告的佣金109126.95元（115502.05-5775.10-600），被告应向原告返还费用390873.05元。但经原告发函及电话联系，被告至今未能返还。请求判令被告向原告返还前期策略费用390873.05元并支付利息（自2015年6月1日起按银行同期贷款利率计算至实际返还之日）。被告顺德略行公司辩称，原、被告于2015年1月就南通中央商务区房产项目签订《南通中央商务区项目销售代理合同》并建立商品房委托代理销售合同关系的事实属实，但原告诉称被告2015年5月单方终止代理合同的事实并不属实，原告故意回避了双方为何终止代理合同这一重要细节。原告在代理合同签署后支付了50万元前期策略费用的事实属实，但原告要求被告返还前期策略费用390873.05元及利息无事实依据。原告诉称被告工作人员违规并据此罚款无事实和合同依据。请求法院驳回原告起诉或全部诉讼请求。经审理查明，2015年1月，原、被告签订一份南通中央商务区项目销售代理合同，约定原告就南通中央商务区项目委托被告提供营销策划、销售代理等事宜，合同起止日期为2015年1月1日至2015年12月31日。签订合同7天内原告支付50万元给被告作为前期策略费用，该费用在双方开始结算代理费起五个月的每月代理佣金中，每月扣减10万元（若当月佣金不足，不足部分在下月补扣），若合同提前解除时上述费用未全部扣回的，则应在合同解除时一并返还原告。合同签订后，原告向被告支付了50万元前期策略费用。2015年5月，被告撤场，案涉合同不再履行。至2015年5月，应结算代理佣金115502.05元。诉讼中，原告提供了认购协议书、中南房地产业集团退款申请表、收款收据，证明被告业务员私自承诺导致客户退房，主张根据合同6.10条“在乙方代理过程中，如发生欺诈、收取买方财物、向甲方人员行贿、因乙方原因引起与买方吵架等行为，每发生一次，经乙方认定情况属实后，乙方须向甲方支付甲方当年累计付款（包括应付而未付代理佣金）的5%作为违约金”，被告应支付5%的违约金。原告还提供了行政罚单，证明被告工作人员在工作期间违反工作纪律，经被告确认罚款600元，主张从代理佣金中扣除。对于上述证据，被告称对形式上的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，认为承诺事项缺少当事人的签字确认，不能认定真实存在或与被告有关，该行为也未得到被告的认定，原告无权对被告员工进行违规认定和处罚。被告提供了其人员工资表、缴纳社保费用申请等证据，证明基于销售案涉房产项目所支出的成本和费用，认为应从原告主张的款项中扣除。被告另称双方2015年5月终止代理关系时，达成互不结欠的口头约定。原告对被告提供的人员工资表等证据不予认可，亦不认可双方达成互不结欠的口头约定。以上事实，有销售代理合同、银行业务回单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为,原、被告签订的销售代理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2015年5月，被告撤场，合同不再履行，实际已经解除，根据约定，被告应在合同解除时将抵扣剩余的前期策略费用计384497.95（500000-115502.05）元返还原告，被告未及时返还，造成原告利息损失，亦应予以赔偿。原告主张被告业务员私自承诺导致客户退房，被告应承担违约金，仅提供了认购协议书、中南房地产业集团退款申请表等材料，被告未予认可，本院难以认定。关于罚款，即便成立，但原告并未证明双方有从代理佣金扣除的约定，对原告的主张本院难以采信。被告主张的人员工资等费用即便属实，也系被告的经营支出，被告要求扣除没有依据，本院不予采信。被告主张双方达成互不结欠的约定，原告不予认可，被告未有证据证实，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、被告广东顺德略行置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南通中南新世界中心开发有限公司前期策略费用384497.95元并支付利息（自2015年6月1日起按银行同期贷款利率计算至实际返还之日）。二、驳回原告南通中南新世界中心开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3697元（已减半），由原告负担62元，被告负担3635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费7393元(诉讼费账户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行)。审判员 曹卫华二〇一六年七月一日书记员 黄凤美 关注公众号“”