（2016）鄂民终542号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-09-28
案件名称
丁上兵、丁尚志房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁上兵,丁尚志,嘉鱼县二乔广场商业管理公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂民终542号上诉人（原审原告）：丁上兵，男，1968年12月18日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托代理人：ＸＸ，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：丁尚志，男，1971年5月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人：丁上兵，即第一上诉人。被上诉人（原审被告）：嘉鱼县二乔广场商业管理公司，住所地湖北省嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道。法定代表人：汪晓云，该公司经理。委托代理人：刘益波，该公司职员。委托代理人：张性林，湖北凝聚律师事务所律师。上诉人丁尚志、丁上兵因与被上诉人嘉鱼县二乔广场商业管理公司（下称二乔管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市中级人民法院（2015）鄂咸宁中民初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁尚志、丁上兵一审起诉称，丁尚志、丁上兵与二乔管理公司于2012年11月27日签订《房屋租赁合同》，二乔管理公司将位于嘉鱼二乔广场三楼的面积为1600平方米的房屋出租给丁尚志、丁上兵，租赁期自2012年11月17日起至2018年11月17日止。合同第十四条第4项约定：“行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失”。2012年11月27日丁尚志、丁上兵向二乔管理公司支付10万元保证金对房屋进行装修，共花费467.86万元。2014年10月二乔管理公司自行将该楼盘内的另一处房屋出售给字号为“二乔量贩”经营KTV歌厅，二乔管理公司的行为系根本违约行为，致丁尚志、丁上兵从“二乔量贩”KTV在2015年元月1日开业以来每月亏损300多万元，已经无法实现合同目的。请求判令丁尚志、丁上兵与二乔管理公司解除租赁合同，二乔管理公司向丁尚志、丁上兵赔偿剩余租赁期内装修残值损失325.2576万元，赔偿2015年1月至2015年3月的租金损失81600元，并承担本案的诉讼费。二乔管理公司答辩称：1、二乔管理公司没有违反合同约定，不存在违约。双方当事人签订的租赁合同没有约定租赁房屋从事何种经营。那么行业保护条款则无效。双方当事人是房屋租赁关系，而第二家KTV是寿文汉个人购买的房屋，二乔管理公司无权干涉房屋所有人自主经营。第二家KTV是嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司将房屋出售给寿文汉，寿文汉个人购买后自己与他人合伙开办KTV经营，二乔管理公司无权干涉房屋自由买卖，房屋买卖时寿文汉并没有说明是为了开“KTV”，二乔管理公司得知其要开KTV时曾劝说过，虽然双方当事人约定了不能有第二家同行经营者，但二乔管理公司不能干预他人经营，该条款自然无效，不存在违约。2、行业保护的规定，违反了《合同法》公平原则及市场经济自由竞争的原则，是无效的约定。3、KTV行业经营好与坏，是由于国家政策的原因，与行业保护无关。众所周知，党和国家的反腐倡廉，使公款消费基本为零。其它几家也是惨淡经营，丁尚志、丁上兵将KTV亏损归责于二乔管理公司，是无理的诉求。请求法院依法驳回。经审理查明：2012年11月17日，丁上兵与二乔管理公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方（二乔管理公司）租赁给乙方（丁上兵）的房屋位于嘉鱼县二乔广场三楼，出租房屋面积为1600平方米，租赁期限共6年，自2012年11月17日起至2018年11月17日止。2012年11月17日至2014年3月17日共14个月为免租期，装修期间如遇人为无法抗拒的自然灾害，装修期适当延长，2013年4月17日至2016年4月17日两年时间按每平方米每月17元计算，即每月27200元，从2016年4月17日起，租金以每平方米2元递增，免租期满后，乙方每月提前预交下月租金，乙方在合同期内如需转租转让，须提前一个月通知甲方。乙方对承租的房屋进行装修，不得擅自改变房屋主体结构，装修方案须经甲方认可，合同到期或解除时不得对装修进行拆卸或破坏，也不得向甲方索要任何补偿，乙方在租赁经营期内购置的可移置的设备、家具、灯光音响设备可自行处理。合同的变更、解除和终止：1.合同到期自然终止；2.经双方协商可变更或解除合同。违约条款：1.乙方若擅自转租转让、未提前通知甲方认可，则所交租金全部归甲方所有，且甲方有权单方解除合同，收回该房屋且不退房租。2.乙方提前终止合同，承担相当于2个月的租金的违约金；3.乙方未按合同约定缴纳租金的，每延迟一个月承担全年租金5%的违约金，延期达到两个月，甲方有权单方解除合同；4.行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失。本合同还对消防、水电、物业管理、相邻权等作了约定。合同签订后，经营者丁尚志于2013年5月16日进行工商登记，名称为嘉鱼县豪门歌厅，并开始进行经营活动。2014年9月6日，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司与寿文汉签订房屋买卖合同一份，由嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司将二乔广场二楼2929.01平方米的房屋出售给寿文汉，总价款为2138万元，寿文汉已付500万元。寿文汉在购买此房屋后，利用此房屋经营“二乔量贩”KTV歌厅，此KTV歌厅于2015年元月1日开始营业，丁尚志、丁上兵认为二乔管理公司违反了房屋租赁合同中关于“行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切损失”的条款，遂向一审法院提起诉讼。同时查明：二乔管理公司主要经营商业项目招商代理，融资咨询服务、房屋、场地租赁、物业管理、房屋出售等。二乔管理公司出租给丁尚志、丁上兵的房屋所有权为嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司，二乔管理公司仅对房屋行使管理权。一审认为，本案争议焦点为：1、丁尚志、丁上兵与二乔管理公司签订的房屋租赁合同是否有效？2、二乔管理公司是否构成违约？关于争议焦点1，一审认为，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司为二乔广场的开发商，也为本案出租房屋的所有权人，其设立二乔管理公司具有房屋、场地租赁的经营范围，二乔管理公司将二乔广场三楼1600平方米的房屋租赁给丁尚志、丁上兵经营系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性的规定，该租赁合同为有效合同，对于合同中约定的行业保护条款：“在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失”，系在一定的地域范围内对经营项目的一种限制，该条款即是房屋租赁合同中附条件的一个约定，也是对违约责任的一种约定，符合双方当事人的意思自治，并未违反法律法规的强制性规定，也应为有效。关于争议焦点2，一审认为，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司将自己开发承建的位于二乔广场二楼2929.01平方米的房屋出售给寿文汉，系房屋买卖合同关系，寿文汉将该房屋开设“二乔量贩”KTV歌厅，系自主经营的民事行为，二乔管理公司对该房屋不享有处置权，且嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司与二乔管理公司均有独立的法人资格，应各自自行承担民事权利和民事义务，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司自行出售自行开发的房屋，二乔管理公司无权干涉，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司的行为不能视为是二乔管理公司的行为，二乔管理公司并未将自己管理的房屋出租给他人开设经营歌厅，故二乔管理公司在本案中不构成违约。综上所述，丁上兵与二乔管理公司于2012年11月17日签订的房屋租赁合同有效，二乔管理公司并未将自己管理的房屋出租给他人开设经营第二家KTV歌厅，故二乔管理公司不构成违约，丁尚志、丁上兵请求解除合同并要求赔偿装修残值及2015年元月至2015年3月租金损失的诉讼请求不能成立，一审不予支持。经一审审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回丁尚志、丁上兵的诉讼请求。一审案件受理费33473元，由丁尚志、丁上兵承担。丁尚志、丁上兵不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当。1、一审判决对本案的主要证据未经依法审查核实就予以采信，导致本案认定事实不清，实体处理错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款规定：“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。”在一审庭审过程中，二乔管理公司向法院提交了第二家KTV经营者的房屋买卖合同和购房款收据，而一审法院未对此两份证据的真实性和合法性进行审查，既未到当地房产部门调查该房屋买卖合同是否进行了登记备案，也未让对方提交500万元首付款的银行进账凭证，仅凭对方出示的一份购房款收据和一份房屋买卖合同就草率地认定作出“双方的房屋买卖关系成立，诉争的房屋己出售他人经营，二乔管理公司无权干涉”等认定，显属认定事实的主要证据不足。2、一审判决认定事实错误，无论第二家KTV的经营者是否购买了该房屋，二乔管理公司对丁尚志、丁上兵已然构成违约，应当依法承担违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是有效合同。该合同约定：“行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失。”根据该约定，在本楼盘内，无论该大楼内的其他房屋是出卖还是租赁，都不能有第二家KTV同行业经营者。只要在该楼盘内有第二家KTV经营，无论其是租赁还是购买了该房屋，二乔管理公司对丁尚志、丁上兵均构成违约，均不影响二乔管理公司对丁尚志、丁上兵承担违约责任。二乔管理公司作为该大楼的管理者，根据其与丁尚志、丁上兵签订的租赁合同的约定，在丁尚志、丁上兵承租房屋的6年中（从2012年11月17日至2018年11月17日），其有权对使用该楼盘的其他业主即将要从事的行业进行提醒和警示。而一审法院在未能查明争议的KTV房屋是否己经出售的情况下，就以二乔管理公司无权干涉第二家经营者的经营行为为由，判决二乔管理公司没有违约，也属认定事实和适用法律错误。因为根据双方的《房屋租赁合同》的约定，即使第二家KTV经营者购买了该房屋，二乔管理公司也要对丁尚志、丁上兵承担违约责任。因为该条同业限制条款并未约定如开发商将楼盘卖给了第二家KTV经营者，二乔管理公司就无须承担违约责任。3、二乔管理公司的根本违约行为导致双方租赁合同解除，丁尚志、丁上兵因此遭受的一切经济损失应当由二乔管理公司承担。因二乔管理公司的违约行为，导致丁尚志、丁上兵解除合同，因此依据合同规定以及双方的约定，二乔管理公司应当赔偿丁尚志、丁上兵的一切经济损失。具体计算如下：对租赁房屋进行装饰装修花费为487.8864万元，丁尚志、丁上兵的剩余租赁期内经济损失为325.2576万元（487.8864万元／6年×4年）。并且二乔管理公司构成违约以及双方进行诉讼程序的同时，丁尚志、丁上兵依然依约履行了自己交付房租的义务。从2015年1月至3月的租金81600元和2015年4月至本案二审判决生效之日的租金损失均应当由二乔管理公司承担。上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令支持丁尚志、丁上兵在一审中的全部诉讼请求；3、判令二乔管理公司向丁尚志、丁上兵赔偿2015年4月至本案二审判决生效之日的租金损失；4、本案的所有诉讼费用由二乔管理公司承担。二乔管理公司答辩称：（一）丁尚志、丁上兵诉称本案主要证据未经依法审查核实就予以采信，不符合客观事实。2014年9月6日嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司与寿文汉签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价为21380000.00元，首付款10690000.00元。合同签订后，由于二乔管理公司在2013年12月25日早就将嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司出售给寿文汉的房屋抵押贷款了，无法进行按揭。寿文汉就提出首付款10690000.00元就不应一次性到位，除非二乔管理公司还清房贷，并能办理房屋按揭。由于嘉鱼县房市的不景气，二乔管理公司暂时无力还清贷款，并多次与寿文汉协商，同意寿文汉自2015年4月起分期分批支付购房款，至今已经支付8646252.00元。这些支付的购房款均有凭证证实。特别是2015年8月31日的500万元，是二乔管理公司以嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司开发的御景湾小区的商铺作抵押贷款的500万元，由湖北嘉鱼农村商业银行贷500万元给二乔管理公司，由寿文汉（后注册登记为：嘉鱼县二乔量贩歌厅）负责偿还，三方于2015年7月30日签订了《三方协议》证实。可见，房屋买卖是真实存在的，并不是弄虚作假。关于房屋产权未过户，是由于二乔管理公司己将房屋抵押贷款了，待贷款到期后即办理过户手续（注：2016年12月25日到期）。（二）房屋出售后，答辩人无法控制购房人自主经营，不构成违约。1、二乔管理公司与丁尚志、丁上兵签订的《房屋租赁合同》没有约定租赁给丁尚志、丁上兵从事何种项目经营，更没有约定丁尚志、丁上兵从事KTV歌厅经营，那么合同中行业保护的约定就是无效的约定，二乔管理公司不存在违约。2、二乔管理公司是房屋场地租赁、物业管理公司，与丁尚志、丁上兵是租赁关系；而“好声音”（现注册登记为：嘉鱼县二乔量贩歌厅），其场地是开发商嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司出售给寿文汉个人的，是房屋买卖关系。二乔管理公司干涉过但不起作用，因为购买人有自主经营权，二乔管理公司强行干涉属违法行为。因此，丁尚志、丁上兵以行业保护为由要求二乔管理公司违法干涉他人合法经营，本身就不符合法律规定，是不正当的诉求，请法院依法驳回。故，由于寿文汉与嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司之间是房屋买卖关系，二乔管理公司无法干涉购房人的自主经营。二乔管理公司的行为是符合法律规定的，当行业保护的约定与法律规定相冲突时，约定自然无效。二乔管理公司的行为是合法的，不存在违约。（三）“行业保护”的约定违反了我国合同法公平原则及市场经济自由竞争原则，是无效的约定。公平原则和市场经济自由竞争原则，实质就是公平竞争原则，是我国法律支持和保护的，而《房屋租赁合同》中约定的行业保护，明显是限制了自由竞争，违背了法律和市场经济的基本原则，是无效的约定，因此二乔管理公司不存在违约。（四）丁尚志、丁上兵称“二乔管理公司的根本违约行为导致双方租赁合同解除”，是与合同约定内容不相符的诉称。1、二乔管理公司与丁尚志、丁上兵签订的《房屋租赁合同》并没有解除，到现在仍在履约。2、合同中并没有约定如由第二家KTV歌厅同行业经营，就应当解除合同。故，假使二乔管理公司存在违反行业保护条款，合同也未达到解除的条件，何况二乔管理公司根本就没有违反。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回丁尚志、丁上兵的上诉，维持原审判决。二审规定的举证期间，丁尚志、丁上兵向本院提交3组证据：证据A1，2014年1月1日至2014年12月31日，每月的结算分红明细（12份）；证据A2，2015年1月1日至2015年5月31日，每月的结算分红明细（5份）；证据A3，嘉鱼县豪门歌厅于2016年5月28日出具的经济损失报表1份。二乔管理公司向本院提交9组证据：证据B1，二乔管理公司、嘉鱼县农村信用合作联社于2013年12月25日签订的725万元《流动资金借款合同》1份；证据B2，二乔管理公司、湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司于2015年7月29日签订的500万元《流动资金借款合同》1份；证据B3，嘉鱼县二乔量贩歌厅、二乔管理公司、湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司于2015年7月30日签订的《三方协议》1份；证据B4，《好声音贷款及付款明细表》7份；证据B5，《好声音贷款及付款明细表》16份；证据B6，加盖有湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司信贷合同专用章的《好声音还款计划表》1份；证据B7，嘉鱼县二乔量贩歌厅于2016年5月30日出具的《证明》1份；证据B8，陈涛于2016年5月30日出具的《证明》1份；证据B9，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司于2016年3月31日出具的《证明》1份。丁尚志、丁上兵主张：证据A1、A2拟证明嘉鱼县豪门歌厅从2014年1月1日至2015年5月31日每月的收入情况，该收入明细应当作为丁尚志、丁上兵主张营业损失的依据；证据A3拟证明嘉鱼县豪门歌厅经济损失为660.69万元（装修残值325万元，营业损失329万元，一、二审诉讼费66946元）。二乔管理公司质证认为：证据A1、A2、A3均为丁尚志、丁上兵自己以及其聘请的员工制作的证明，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。二乔管理公司主张：证据B1拟证明出售给寿文汉的房屋，在2013年12月25日二乔管理公司贷款时被用于抵押，因此无法给寿文汉办理过户登记；证据B2拟证明嘉鱼县二乔量贩歌厅用代替嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司还贷的方式支付购房款500万元；证据B3证明嘉鱼县二乔量贩歌厅系通过代还贷款的方式支付了购房款，双方之间为房屋买卖关系；证据B4、B5拟证明嘉鱼县二乔量贩歌厅已经支付购房款的情况；证据B6拟证明嘉鱼县二乔量贩歌厅每月应当偿还贷款的金额；证据B7拟证明寿文汉为嘉鱼县二乔量贩歌厅股东，其系代表全体股东以个人名义与嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司签订《房屋买卖合同》，“好声音”为嘉鱼县二乔量贩歌厅对外字号；证据B8拟证明陈涛为嘉鱼县二乔量贩歌厅出纳，负责财务管理；证据B9拟证明出售给寿文汉的涉案房屋因被嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司用于之前的贷款抵押，故无法办理过户，嘉鱼县二乔量贩歌厅用代还我公司银行贷款的方式支付了购房款500万元。丁尚志、丁上兵质证认为，对于证据B1、B2、B3、B5、B6、B8、B9的真实性没有异议，但认为不能达到其证明目的；对证据B4、B7的真实性有异议，B4中多为收款收据，不能证明付款实际发生，B7不能证明寿文汉为嘉鱼县二乔量贩歌厅股东，也不能证明寿文汉的购房行为与鱼县二乔量贩歌厅代还贷款的行为之间存在关联性。本院审查认为：关于丁尚志、丁上兵提交的3组证据，系由本案的利害关系人丁尚志、丁上兵及其工作人员出具的证明材料，其证明内容除当事人陈述外，并无其他证据予以证实，依法不能作为认定案件事实的依据。关于二乔管理公司提交的9组证据，因丁尚志、丁上兵对证据B1、B2、B3、B5、B6、B8、B9的真实性未提出异议，本院依法予以采信；关于证据B4，其中二乔管理公司出具的部分收款收据，存在没有对应的转款凭证的情形，丁尚志、丁上兵虽否认证据B4中部分转款的真实性，但其相关异议并不足以否定二乔管理公司关于嘉鱼县二乔量贩歌厅陆续支付购房款的证明目的；丁尚志、丁上兵对证据B7内容的真实性提出异议，但寿文汉在本院调查中的陈述与嘉鱼县二乔量贩歌厅在该证明中的陈述一致，且丁尚志、丁上兵并无证据证实寿文汉、二乔量贩歌厅所作为虚假陈述，故丁尚志、丁上兵的上述异议本院不予采信。二审查明，原审认定事实属实，本院予以确认。另查明，二乔管理公司、湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司于2015年7月29日签订《流动资金借款合同》，约定湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司向二乔管理公司出借500万元，借款期限36个月。嘉鱼县二乔量贩歌厅、二乔管理公司、湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司于2015年7月30日签订《三方协议》，约定：“2015年7月30日丙方（二乔管理公司）在乙方（湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司）贷款金额为人民币（大写）伍佰万元整，甲方（嘉鱼县二乔量贩歌厅）同意按月支付丙方的贷款本息，以抵偿甲方购买丙方房屋的购房款”。2016年3月31日，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司出具《证明》：“在2014年9月6日，我公司将开发的二乔广场二楼2929.01平方米的房屋出售给寿文汉，按合同约定由我公司为其办理按揭。由于我公司在2013年已将房屋抵押贷款，因本次出售给寿文汉后因资金困难无法解押，也就无法为其办理按揭，后经多次协商，我公司同意将我公司开发的御景湾商铺在农商行抵押贷款500万元，贷款金额充抵购房款，贷款本息由嘉鱼县二乔量贩歌厅负责偿还。在2015年7月30日，嘉鱼农村商业银行股份有限公司、我公司、嘉鱼县二乔量贩歌厅三方签订‘三方协议’，该500万元贷款由嘉鱼县二乔量贩歌厅按月偿还贷款本息。至现今，嘉鱼县二乔量贩歌厅已还贷款1876588.1元。特此证明！”2016年5月30日，嘉鱼县二乔量贩歌厅出具《证明》：“寿文汉，男，汉族，嘉鱼人，住嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道38号，身份证号码：。寿文汉系嘉鱼县二乔量贩歌厅股东，在2014年9月6日，寿文汉受歌厅全体股东的委托，代表所有股东与嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司签订了《房屋买卖合同》。房屋购买后，至今已支付购房款（包括农商行贷款500万元）共计13646252元。另‘好声音’系嘉鱼县二乔量贩歌厅对外字号，在嘉鱼县二乔量贩歌厅未登记注册前的称呼，一直沿用至今。特此证明！”2016年6月6日，寿文汉在接受本院调查时称，嘉鱼县二乔量贩歌厅于2016年5月30日出具《证明》内容属实，其系嘉鱼县二乔量贩歌厅股东之一，但股东间没有书面的合伙协议，其系接受全体股东委托以个人名义与嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司签订的《房屋买卖合同》。本院认为，丁上兵、二乔管理公司于2012年11月17日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。各当事人均应按照合同约定，忠实履行合同义务。寿文汉从嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司买受房产并从事KTV经营，并不属于上述《房屋租赁合同》第十四条约定的同业禁令情形，丁尚志、丁上兵主张二乔管理公司违反合同约定应承担损失赔偿责任，没有事实依据。1、关于寿文汉与二乔管理公司之间是否为租赁关系的问题本院认为，丁尚志、丁上兵主张二乔管理公司将丁上兵租赁房屋所在楼盘范围内的房屋另行出租给嘉鱼县二乔量贩歌厅，违反了双方签订合同第十四条第4项关于“行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失”的约定，应当对丁上兵由此产生的损失承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”的规定，应当由丁尚兵对其主张成立的事实，即对二乔管理公司与嘉鱼县二乔量贩歌厅之间存在租赁关系承担举证责任。根据一审查明事实，丁尚志、丁上兵除向法院提交嘉鱼县二乔量贩歌厅（好声音）进行KTV经营的证据外，并未就二乔管理公司与嘉鱼县二乔量贩歌厅之间存在租赁关系提交证据予以证实。相反，二乔管理公司就寿文汉与嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司之间的房屋买卖关系提交了双方签订的《房屋买卖合同》、嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司出具《证明》予以证明，就寿文汉接受嘉鱼县二乔量贩歌厅股东委托买受房屋提交嘉鱼县二乔量贩歌厅的《证明》予以证实，就嘉鱼县二乔量贩歌厅支付购房款行为提交《三方协议》及相关支付凭证予以证明。上述证据在内容上具有一致性，在时间上具有连续性，足以证实嘉鱼县二乔量贩歌厅占有、使用房产并从事KTV经营，系购买嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司房产后进行的自主经营行为。故，丁尚志、丁上兵关于二乔管理公司将房产租赁给嘉鱼县二乔量贩歌厅的主张，没有事实依据。关于嘉鱼县二乔量贩歌厅购买房产从事KTV经营是否属于《房屋租赁合同》第十四条第4项约定的同业禁令情形的问题本院认为，《房屋租赁合同》第十四条第4项关于“行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失”的约定，系租赁双方关于出租人就承租人经营权利保障作出的关于避免同业竞争的保证条款。如存在出租方未尽行业保护义务，则应当对承租人损失承担赔偿责任。关于对上述条款的理解，因丁上兵与二乔管理公司之间所形成为租赁关系，因此双方合同权利义务的设置应以租赁法律关系为限，超越出租人基于租赁关系所应承担义务范围以外的约定，属于加重出租人义务或者出租人放弃权利的，应当明示告知。因合同中未将不属于租赁关系，但从事相同经营行为的情况界定为“同业禁令”情形，故上述约定同业禁令之本意，系指排除其他租赁人从事相同经营范围以保障承租人之经营权利。寿文汉基于买受房屋并开设嘉鱼县二乔量贩歌厅，属于房屋所有权人依法自主实施之收益、处分行为，他人无权干涉，且该行为均与二乔管理公司没有关联性。丁尚志、丁上兵关于二乔管理公司禁止房屋买受人的收益、处分行为，否则承担损失赔偿责任的上诉主张，没有事实和法律依据。综上，丁尚志、丁上兵的上诉理由均不能成立，相关上诉请求本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33473元，由上诉人丁尚志、丁上兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊 锐审 判 员 郭振华代理审判员 李 萍二〇一六年七月一日书 记 员 赵 芬