（2015）长民三（民）初字第2178号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-08-29

案件名称

余敏芳与上海芸绮物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余敏芳,上海芸绮物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2015）长民三(民)初字第2178号原告余敏芳，女，1972年4月2日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人张勤，上海四维乐马律师事务所律师。被告上海芸绮物业管理有限公司，注册地上海富盛经济开发区。法定代表人沈建中，职务董事长。委托代理人郭靖，上海市申中律师事务所律师。原告余敏芳诉被告上海芸绮物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年12月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。审理中��原告申请，本院依法委托上海房屋质量检测站对原告房屋漏水范围进行了鉴定；嗣后又依原告申请，依法委托上海东方投资监理有限公司对原告房屋因漏水造成的装修损坏进行了造价评估。本案后于2016年5月16日公开开庭进行了审理，原告余敏芳，被告上海芸绮物业管理有限公司的委托代理人郭靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告余敏芳诉称，原告居住于本市长宁区伊犁南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，被告系该小区的物业管理公司。2015年7月，原告居住的小区公共落水管发生破裂，导致原告家中进水，原告随即向被告报修。但由于漏水严重，积水难排，致使原告家中多处墙面因浸水霉变剥落，损失严重。此外，该管道于2014年2月已破损过，也造成了原告装修损坏。原告认为，被告作为小区的物业管理公司，有义务妥善管理和维护小区内公共设施��正常使用。因此，对公共落水管破裂，造成原告房屋的损失，被告有义务承担赔偿责任。故原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告赔偿房屋维修经济损失人民币10万元(审理中后变更为按照评估报告确定的造价费用，即76,252元)；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海芸绮物业管理有限公司辩称，2014年确实发生过漏水，2015年发生的漏水比较意外。漏水原因确为公共落水管破裂，当时我们已予以修复。并且被告在第一时间对原告房屋进行了清理。据我们现场了解，原告房屋仅是储藏室的天花板破裂，没有造成别的特别大的损失。其他墙面发霉等，可能为地下室潮气引起。被告愿意适当赔偿原告，但原告提出的赔偿金额过高，被告不同意。经审理查明，原告系涉讼房屋登记的产权人，其受损的地下室为2008、2009年左右装修；被告是涉讼房屋所在小区的物业管理单位。2015年7、8月间，涉讼房屋所在小区的公共落水管发生破裂，导致原告家中浸水，部位主要在涉讼房屋的地下储藏室。原告发现该情况后立即报修。被告得知后立即对破裂的公共落水管进行了修复，并对涉讼房屋予以清理。事后由于原、被告对赔偿事宜无法达成一致，遂致诉。审理中，原、被告确认，2014年7月左右原告家中也发生过漏水，漏水原因同样为公共落水管破裂。审理中，由于原、被告双方对于涉讼房屋的漏水范围及修复方案无法确认一致，经原告申请，本院委托上海房屋质量检测站对涉讼房屋的漏水范围及维修方案进行鉴定。上海房屋质量检测站接受本院委托，并出具了沪房检站【2015】建鉴字第008号上海房屋质量检测站司法鉴定意见书。鉴定意见为：1、涉讼房屋渗水损坏范围包括所有房间的部分装修。2、被鉴定房屋地下室房间渗水损坏现状较大程度影响了原告房屋的正常使用，应尽快给予修缮。3、修缮意见。(1)东北间。吊顶装饰贴纸按原样铲除重贴，二只损坏筒灯拆换；北墙墙垛、墙垛以东墙面、南墙固定低柜处西南墙面软木贴面翻修(基层需修粉处理)；进门向东970mm范围通长软木贴面翻修；木门套、木门扇拆换。(2)储藏室1。东、西、北三侧墙面斩粉、重贴墙纸；南墙下部修补、衬木拆换，重贴墙纸；四周踢脚板基层拆换、不锈钢面层拆装并抛光处理；木门套拆换、木门扇拆装；地砖清洗、消毒。(3)东南间。东、南墙面斩粉、恢复涂料；西、北墙面下部修补、衬木拆换，恢复涂料；四周踢脚板基层拆换、不锈钢面层拆装并抛光处理；木门套拆换、木门扇拆装；地砖清洗、消毒。(4)厅。西、南部分剪力墙斩粉、恢复涂料；隔墙墙面下部修补、衬木拆换、恢复涂料；四周踢脚板基层拆换、不锈钢面层拆装并抛光处理；地��清洗、消毒。(5)储藏室2。东、西、北三侧墙面斩粉、恢复涂料；南墙下部修补、衬木拆换，恢复涂料；四周踢脚板基层拆换、不锈钢面层拆装并抛光处理；木门套拆换、木门扇拆装；地砖清洗、消毒。(6)西北间。进厅处四周墙面斩粉、恢复涂料；四周踢脚板基层拆换、不锈钢面层拆装并抛光处理；木门套拆换、木门扇拆装；地砖清洗、消毒。(7)储藏室3。东、西、北三侧墙面斩粉、恢复涂料；北墙下部修补、衬木拆换，恢复涂料；四周踢脚板基层拆换、不锈钢面层拆装并抛光处理；木门套拆换、木门扇拆装；地砖清洗、消毒。(8)修缮施工时应做好修复部位以外装饰及家俱的遮盖保护。原、被告对于司法鉴定意见书均无异议。但由于双方对涉讼房屋修复费用无法达成一致，经原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对根据鉴定意见书对涉讼室房屋因漏水造成装修损坏的修复费用进行评估。上海东方投资监理有限公司接受本院委托，并出具了(2016)委工审第90号案件司法鉴定意见书，鉴定意见为修复费用共计76,252元。其中：1、无争议部分修复工程造价64,398元；2、争议部分修复工程造价为11,854元。根据该鉴定意见书，涉讼房屋其中东北向房间地面铺设的软木地板，案发时污水落水管破裂污水对地板装饰面及基层木龙骨与毛地板侵蚀，根据原告的申诉意见及鉴定中心对地面地板表明的观测；(污水管污水的侵蚀及以后室内抽湿机一段时间的抽湿，时间长达四十几天)部分地板表明已经起壳变形；鉴于现场的实际状况鉴定中心把这部分损失的价款列入争议部分。原告对于工程造价司法审价鉴定意见书无异议；被告则对鉴定意见书中的64,398元费用无异议，但认为应该同时考虑装修折旧因素。另外，被告不认可争议费用，认为应严格按照鉴定意见书确定的受损范围。上述事实，有房产证、物业情况说明、司法鉴定意见书、司法鉴定报告以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告与被告之间具有物业管理服务合同关系，根据法律规定，被告未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。关于漏水原因双方已经确认，确为公共落水管(污水管)破裂引起，该管道为公共管道，被告应当承担相应的维修、保养义务。故被告应对原告房屋因漏水导致的损失承担赔偿责任。关于房屋维修造价。本院认为鉴定单位作出的鉴定结论客观有效，本院予以采纳。根据鉴定结论，涉讼房屋维修造价76,252元。其中包括争议部分修复工程造价为11,854元。关于争议部分，根据司法鉴��报告，该部分确为因漏水受损。虽司法鉴定意见书未将该部分列入受损范围，但考虑到涉讼房屋2014、2015年两次同样原因漏水，该部分一并列入赔偿范围较为合理。另一方面，鉴于被告在漏水情况发生后采取的措施较为积极，同时考虑房屋装修一定程度的折旧因素，本院酌定被告共需向原告赔偿房屋维修经济损失70,000元。鉴定费用共计18,000元，因漏水责任在于被告，由此产生的相关鉴定费用一般应由被告承担。但考虑到评估造价结果与原告最先诉请有一定差距，故全部鉴定费原告应适当分担。本院酌定由原告承担其中的2,000元。综上，依照《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告上海芸绮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余敏芳赔偿房屋受损损失人��币70,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费共计人民币18,000元(共两笔，均由原告余敏芳预付)，由原告余敏芳负担人民币2,000元，被告上海芸绮物业管理有限公司负担人民币16,000元。案件受理费人民币2,300元，因本案适用简易程序减半收取，计人民币1,150元，由被告上海芸绮物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　朱佳伟二〇一六年七月一日书　记　员　　李浩浩附：相关法律条文一、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。来自：