（2015）临商初字第1229号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-26
案件名称
临邑裕隆化工有限公司与临沂三星塑料助剂有限公司、赵宾租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临邑县人民法院
所属地区
临邑县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临邑裕隆化工有限公司,临沂三星塑料助剂有限公司,赵宾
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条
全文
山东省临邑县人民法院民 事 判 决 书（2015）临商初字第1229号原告：临邑裕隆化工有限公司，住所地：山东省临邑县经济开发区临武路北侧。法定代表人：钟孝卫，经理。委托代理人：常秀仁，山东常春藤律师事务所律师。被告：临沂三星塑料助剂有限公司，住所地：山东省临沂市罗庄区双月湖街道八块石村。法定代表人：杨守昌，经理。被告：赵宾。两被告共同委托代理人：姜玉清，山东晨浩律师事务所律师。原告临邑裕隆化工有限公司与被告临沂三星塑料助剂有限公司、赵宾租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高淑英独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告各自委托代理人及被告赵宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月8日，原告与被告签订车间租赁协议，被告临沂三星塑料助剂有限公司承租原告的办公楼、车间、仓库等，租赁期三年：2012年10月20日至2015年10月20日，年租金57万元，每季度前10日付清当季租金，违约方应支付对方违约金10万元。被告赵宾为被告临沂三星塑料助剂有限公司提供连带保证。合同签订后，原告依约履行了合同义务。但被告自2013年11月一直未交租金。被告已构成违约。请求判令被告临沂三星塑料助剂有限公司交纳租赁费997500元及利息并支付违约金10万元，被告赵宾履行担保义务。被告临沂三星塑料助剂有限公司辩称，1、租赁事实存在。2012年10月8日，答辩人与被答辩人签订了《车间租赁协议》。2、该租赁合同已被终止。2013年12月19日，被答辩人书面告知答辩人，终止上述《车间租赁协议》。3、被答辩人主张997500元租赁费与事实不符，答辩人仅拖欠被答辩人不足两个月租赁费。答辩人于2013年10月8日支付了2013年7月20日至10月20日租金。截至2013年12月19日，尚有不足两个月租金未支付。4、被答辩人主张的违约金数额过高。5、被答辩人于2013年12月19日终止合同当天，将答辩人的员工赶出租赁场地，尚有部分原材料和资产被答辩人留置扣留。被告赵宾辩称，1、针对车间租赁协议终止事宜，同第一被告临沂三星塑料助剂有限公司的答辩意见。2、根据《担保法》第26条规定，被答辩人临邑裕隆化工有限公司，并未在合同终止后六个月的保证期间内向答辩人主张担保事宜，故答辩人依照法律规定不再承担保证责任。原告为证明自己的主张，提交以下证据：1、原告与被告临沂三星塑料助剂有限公司签订的车间出租协议一份。证明原告将自有厂房、车间等出租给被告临沂三星塑料助剂有限公司使用2、被告临沂三星塑料助剂有限公司拖欠原告的租金清单一份。证明被告临沂三星塑料助剂有限公司截止到2015年7月累计拖欠原告租金99.75万元。经质证，两被告均对证据1的真实性没有异议，确实存在租赁的事实，被告赵宾也确实为担保人。对证据2不予认可，清单上的数额与实际情况不符。被告临沂三星塑料助剂有限公司为证明自己的主张，提交以下证据：1、原告合同终止通知书一份。证明2013年12月19日，原告书面告知被告临沂三星塑料助剂有限公司合同终止，该通知书于当日送达被告临沂三星塑料助剂有限公司，合同已于当日终止。2、租赁费缴纳单据一组。证明2013年10月8日被告临沂三星塑料助剂有限公司最后一次支付租赁费，租赁期间为2013年7月20日至10月20日，金额为142500元。包括付款凭证、银行转账记录、原告支款条。3、被扣原料以及设备清单一份。证明2013年12年19日，原告终止合同以后，留置被告临沂三星塑料助剂有限公司部分生产原料和生产设备。4、原告法定代表人及律师与被告赵宾在场的音频资料一份。证明：原告与被告于2013年12月19日的一段谈话，谈话的内容涉及到本案租赁合同的终止事宜。经质证，原告对证据1不认可，认为没有把合同终止的材料提交被告临沂三星塑料助剂有限公司。被告临沂三星塑料助剂有限公司认为双方签订的租赁协议已经解除，没有法律依据，双方合同继续履行仍然有效。该证据没有原告方法定代表人的签字，被告临沂三星塑料助剂有限公司也没加盖印章、法定代表人也没签字，被告不能证明系通过合法的方式取得，不具备解除合同的法定效力。对证据2认可，对证据3不清楚、不认可，对证据4不认可，但认可录音里有原告法定代表人并谈及了租赁合同解除，但未谈成。经本院审查，结合原、被告的质证意见，对原、被告提交的证据，本院做如下认证：对原告的证据1、系原件，且被告认可，本院予以采信。证据2、系原告单方书写，不符合证据规则，且被告不认可，本院不予采信。对被告的证据1、系证据原件，原告对自己单位公章不辨别真假，未能提供相反证据，本院予以采信。证据2、系原件，且原告认可，本院予以采信，被告已经将租赁费交至2013年10月20日。证据3系被告单方出具，不符合证据规则，且原告不认可，证据4系录音笔，录音的原始载体，原告虽不认可，录音笔的证明力，但认可录音里是原告法定代表人的声音并谈及了租赁合同解除的解除事宜，故本院予以采信。结合上述认定的证据及原、被告的庭审陈述，本院审理查明如下事实：2012年10月8日，原告临邑裕隆化工有限公司与被告临沂三星塑料助剂有限公司签订的车间出租协议一份。原告公司院内的厂房、车间等出租给被告临沂三星塑料助剂有限公司使用，租赁期限自2012年10月20日至2015年10月20日，年租金57万元，支付方式为现金支付，每季度前十日付清当季度租金14.25万元。如果有一方未履行本协议，即构成违约。违约方应当支付违约金10万元。被告赵宾在担保人处签字，未约定担保方式及担保期间。合同签订后，双方履行了合同，但被告将租赁费交至2013年10月20日后未再支付。因被告拖欠租赁费，原告于2013年12月19日出具终止合同信件，内容为：“因贵公司未按2012年10月8日我公司与贵公司签订的车间租赁协议第五条交纳租金，我公司决定依据上述合同第三条约定终止上述合同的履行并收回该合同项下的全部租赁物，请贵公司立即向我公司交纳拖欠的租赁费、电费、税费等相关费用”。庭审中，原、被告双方认可，被告已将租金交至2013年10月20日。对于租赁合同的信件，原告主张未送达给被告，不产生租赁合同解除的效力。以上事实，由租赁合同、合同终止信函、音频资料为证，本院依法予以确认。本院认为，原告临邑裕隆化工有限公司与被告临沂三星塑料助剂有限公司于2012年10月8日签订的《车间出租协议》系双方当事人的真实意思表示，协议合法有效。原、被告均应按照协议履行自己的义务。被告临沂三星塑料助剂有限公司认可租赁事实的存在，理应按照约定支付相应的租赁费。庭审中，原、被告认可已将租赁费交至2013年10月20日。2013年12月19日，因被告拖欠租赁费，原告出具终止租赁合同的函件，在音频资料中听出，双方谈及租赁合同解除事宜，被告方清点东西，准备离开，亦是同意终止合同的行动表示，原告的租赁合同的函件与音频相互印证，达到了租赁合同解除的法律效果。原告出具租赁合同解除信函、且认可音频资料中有法定代表人谈及租赁解除事宜，但拒不清楚回答具体时间，应认定终止租赁合同的函件于出具日2013年12月19日送达给了被告，故涉案租赁合同的解除时间为2013年12月19日。被告临沂三星塑料助剂有限公司理应向原告支付合同解除之前的租赁费，即2013年10月21日至2013年12月18日的租赁费93416.66元（142500÷90X59）。《车间出租协议》第五条约定，“每季度前十日内付清当季度款1425000”。涉案租赁费应于2013年9月20日交纳，但被告已将租赁费交至2013年10月20日，因此，应于2013年10月10日，交纳下季度租赁费，逾期交纳应当支付逾期利息。原告未如约交纳下季度租赁费，理应自2013年10月11日起，按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付逾期利息。庭审中，原告要求被告支付违约金10万元，被告认为过高要求调整。《最高人民法院关于使用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告逾期支付租金，对原告造成的实际损失就是逾期利息，原、被告约定的违约金10万元，超过了原告实际损失的30%，本院依法作出调整，按逾期利息的130%向原告支付为宜。庭审中，被告赵宾辩称，自己已过担保期间，不应再承担担保责任。但赵宾在《车间出租协议》的担保人处未约定担保期间，主合同的期间为2012年10月20日至2015年10月20日，应视为担保期间同主合同期间。因此，被告赵宾关于已过担保期间的辩解不能成立。《车间出租协议》未约定被告的担保方式应视为连带保证。涉案租赁费尚在被告赵宾的担保期间，被告赵宾理应对涉案租赁费及利息和违约金承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于使用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、被告临沂三星塑料助剂有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告临邑裕隆化工有限公司租赁费93416.66元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2013年10月11日起，支付至本判决确定的履行期限届满之日止）与违约金（按应付利息的130%计算）。二、被告赵宾对以上款项承担连带清偿责任。案件受理费14678元，由原告负担12000元，被告负担2678元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于德州市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 高淑英二〇一六年七月一日书记员 徐晓蒙注：当事人申请执行的期限为两年。 来源：