（2016）内05民终839号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-10-17
案件名称
高继繁、王玉梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高继繁,王玉梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内05民终839号上诉人（原审被告）高继繁，女,1948年5月16日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市。被上诉人（原审原告）王玉梅，女，1964年10月17日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人高继繁因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院作出的（2015）霍民初字第1660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。原审认定，2015年8月27日王玉梅与高继繁签订房屋租赁合同，时间2015年9月1日，截止日期为2016年9月1日，租金为35000元，租金35000元已支付，王玉梅租赁房屋的目的是开商店，但合同中未注明租赁房屋就是开商店的字样，在办理营业执照时，工商部门要求王玉梅提供高继繁的邻居同意其开商店并签字，王玉梅在找其邻居签字时，其楼上邻居不同意其开商店也不给签字，营业执照一直未能办理，要求退还租金35000元，并按银行同期贷款利率给付利息，给付因开商店购买货架损失3900元。原审认为，原告王玉梅与高继繁签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依据《中华人民共和国物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅变为经营性用房。业主将���宅变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。王玉梅租赁高继繁的房屋是住宅变经营性用房，王玉梅亦在租赁的房内开商店，在办理营业执照时，工商部门要求王玉梅提供高继繁的楼上邻居同意其在租赁高继繁的房屋内开商店，王玉梅在找邻居签字时高继繁的楼上邻居不同意王玉梅在租赁的房屋内开商店不予签字，由于高继繁未能与楼上邻居沟通好，故王玉梅营业执照一直未能办理，从而导致王玉梅签订合同的目的无法实现，依据《中华人共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，王玉梅与高继繁签订的《房屋租赁合同》应予解除，高继繁应全额退还王玉梅于合同签订时缴纳的租赁费35000元，故王玉梅主张解除与高继繁签订的《房屋租赁合同》，要求高继繁退还租赁费35000元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。王玉梅要求高继繁给付利息从合同签订之日即2015年8月27日至2015年10月27日，月利率5厘计算利息，即525元不超出法律保护范围，应予支持。王玉梅要求高继繁赔偿因开商店购置的货架款3900元，王玉梅购置的货架在别处开商店都能用上，有继续利用的价值，故该项诉讼请求本院不予支持。高继繁在答辩时要求王玉梅赔偿时间损失费、精神损失费共计35000元，但未能提供证据证明。故高继繁的辩解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于民事证据证据的若干规定》第二条之规定判决：一、原告王玉梅与被告高继繁于2015年8月27日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告高继繁于本判决生效后立即给付原告王玉梅房屋租赁费35000元，给付利息525元，合计35525元；三、驳回原告王玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元，减半收取393元（原告已预交），由王玉梅负担50元，被告高继繁负担343元。上诉人高继繁不服原审判决上诉的主要理由是：原审适用法律错误。涉案房屋作为经营性用房已经多年，且双方签订的《房屋租赁合同》中并未将获得有利害关系业主同意的义务约定为上诉人的义务。故原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，将协调有利害关系业主同意的义务认定为上诉人的义务，属适用法律不当。故请求二审法院：判令双方继续履��合同或撤销原审判决第二项，判令上诉人返还被上诉人房屋租赁费7291元；一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人王玉梅答辩表示服从原判。经本院审理查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。二审期间，上诉人出示证据一、2008年8月21日房屋租赁合同一份、2009年8月24日房屋租赁合同一份、2010年8月18日房屋租赁合同书一份、2012年8月10日房屋租赁合同一份、2013年8月21日房屋租赁合同一份、2013年11月31日租房合同一份、2014年11月31日租房合同一份、2015年11月31日租房合同一份、2015年8月27日与被上诉人房屋租赁合同一份、与魏某某房屋租赁合同一份（复印件），拟证明涉案房屋一直对外租赁，不是2015年才变成营业性用房的。证据二、2016年6月13日孙某某证明一份，2016年1月20日王某某证明一份，拟证明房屋不是现在改造的，涉案���屋是2006年改造为营业性用房。被上诉人质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据与本案无关。经本院质证认为，上述证据与本案不具关联性，故本院不予采信。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方当事人就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，依据常理，上诉人应当知道被上诉人租赁房屋的用途。上诉人作为房屋的出租方，将涉案的住宅房屋变为经营性用房，依据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，应当经有利害关系的业主同意，此系上诉人应当履行的合同附随义务。原审将获得有利害关系业主同意的义务认定为上诉人的义务符合法律规定，上诉人主张原审适用法律不当的上诉理由不��成立。因上诉人未能获得有利害关系业主的同意，致被上诉人租赁房屋的合同目的不能实现，被上诉人主张解除合同的诉讼请求应当予以支持。上诉人主张继续履行合同的上诉理由不能成立。上诉人作为出租方，由于其原因致合同目的不能实现，其应当向被上诉人返还全部房屋租赁费用并承担相应的利息。上诉人主张对房屋租赁费用部分予以返还的上诉理由不能成立。上诉人因该合同未能履行所致损失应当另案主张。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费786.00元由上诉人高继繁负担。本判决为终审判决。审判长 王孟良审判员 蒋鹏哲审判员 郑旭然二〇一���年七月一日书记员 白雪松 来自