（2016）浙0326民初2900号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2018-07-21

案件名称

平阳县劲奥鞋业有限公司与周玲玲、上海仁通鼎食品有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

平阳县人民法院

所属地区

平阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

平阳县劲奥鞋业有限公司,周玲玲,上海仁通鼎食品有限公司,温州伊业餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条

全文

浙江省平阳县人民法院民事判决书（2016）浙0326民初2900号原告：平阳县劲奥鞋业有限公司。法定代表人：卢书成，经理。委托代理人：曾旭，浙江九凰律师事务所律师。被告：周玲玲。委托代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。被告：上海仁通鼎食品有限公司。法定代表人：董国新，董事长。委托代理人：林小景，浙江金瓯律师事务所律师。被告：温州伊业餐饮管理有限公司。法定代表人：周玲玲，负责人。原告平阳县劲奥鞋业有限公司（以下简称劲奥公司）与被告周玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由审判员黄陈花适用简易程序于2016年4月25日公开开庭进行了审理。本院于2016年5月23日依原告申请，依法追加上海仁通鼎食品有限公司（以下简称仁通鼎公司）、温州伊业餐饮管理有限公司（以下简称伊业公司）为共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序于2016年6月16日公开开庭进行审理。原告劲奥公司委托代理人、被告周玲玲委托代理人、被告仁通鼎委托代理人林小景到庭参加诉讼，被告伊业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劲奥公司起诉称：2013年9月10日，被告周玲玲向原告租赁坐落于平阳县经济开发区鞋业园区的B区13幢厂房及相关配套、配套场地和围墙，并签订了一份《厂房租赁合同》。双方约定：租期为5年，第一年租金为450000元，之后每年租金都在前一年租金的基础上增加30000元，且每年租金都要提前15天支付；若未按约定交纳租金或逾期不交，若逾期一个月内，则应支付两倍月租金作为违约金；若逾期一个月以上，则原告有权终止合同。合同签订后，被告仁通鼎公司支付了第一年租金450000元，后被告伊业公司支付了第二年租金中的300000元，第二年租金剩余180000元及第三年租金510000元至今均未付。原告曾多次要求被告伊业公司搬离涉案承租房均遭拒。现原告起诉要求判决：1.终止原告与被告周玲玲间于2013年9月10日签订的《厂房租赁合同》；2.三被告腾空厂房，并归还原告所有的相关设备；3.三被告支付厂房租金690000元；4.三被告支付逾期交纳租金所产生的违约金85000元（第三年租金510000元÷12个月×2倍）；5.本案诉讼费由被告承担。原告劲奥公司在庭审中陈述：1.原告周玲玲因办厂所需向原告租赁厂房。原告与被告周玲玲商谈租赁事宜时现金收取租赁押金50000元，之后收到水电保证金10000元、装修押金80000元以及第一年租金剩余租金400000元，上述款项合计540000元。2.涉案租赁合同原承租人是被告周玲玲，后被告周玲玲将厂房转租给被告伊业公司，原告认可该转租行为。3.因原告之前都有收到租金，故对被告伊业公司使用涉案厂房未提出异议，且目前涉案厂房仍由被告伊业公司使用。4.被告承租涉案厂房后，拆除了原告在一楼装修的办公室，并将三楼装修成办公室。现原告不要求被告拆除三楼的办公室，倘若三楼完好则同意退回装修押金80000元。原告劲奥公司庭后陈述称：原告劲奥公司同意按现状收回厂房，无需被告恢复原状；对原告代被告垫付的水、电费等费用另案主张，故原告同意在被告应付租金内扣除应退还的装修押金80000元和水、电费等费用保证金10000元。因此原告变更第3项诉讼请求为三被告支付厂房租金600000元，并撤回第2项诉讼请求中要求被告归还原告相关设备的诉请。被告周玲玲答辩称：1.涉案租赁合同系被告伊业公司与原告签订，被告周玲玲代表伊业公司签订合同是履行职务行为，且涉案租金亦是被告伊业公司的股东即被告仁通鼎公司支付，故被告周玲玲不具备本案诉讼主体资格，应驳回原告对被告周玲玲的诉讼请求。2.涉案租赁厂房一直由被告伊业公司使用，而且现在仍由伊业公司使用。3.被告伊业公司名义上的法定代表人是周玲玲，但实际控制人是毛振闯。被告仁通鼎公司答辩称：1.原告追加仁通鼎公司为被告无依据。被告周玲玲与原告签订涉案租赁合同时，被告伊业公司尚未成立，该租赁行为是周玲玲的个人行为，但伊业公司成立后就使用涉案租赁厂房，被告伊业公司应独自承担法律责任。2.被告周玲玲是仁通鼎公司的股东，被告仁通鼎公司全权委托被告周玲玲筹备设立伊业公司；3.涉案厂房是被告周玲玲个人租赁使用，被告仁通鼎公司是因周玲玲向其借款用于支付租金所需而转账给林志高。4.涉案厂房名义上是被告伊业公司在使用，但实际上是毛振闯在用。5.被告周玲玲和被告仁通鼎公司的法定代表人董国新分别将其持有仁通鼎公司13.50%和10.35%的股权无偿赠与毛振闯，但尚未办理工商登记手续，现被告伊业公司的实际控制人是毛振闯。被告伊业公司未作答辩。为证明以上事实，原告劲奥公司在指定的期限内向本院提交如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码及法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体资格；2.被告周玲玲人口信息、被告仁通鼎公司和伊业公司工商登记信息，证明三被告诉讼主体资格；3.《厂房租赁合同》，证明原、被告间就租赁厂房事宜的有关约定；4.房屋所有权证（复印件），证明租赁物系原告所有。被告周玲玲在指定的期限内向本院提交如下证据：1.被告伊业公司工商基本信息、章程、租金支付凭证；2.被告伊业公司出具的《情况说明》；证据1、2证明涉案《厂房租赁合同》的承租人是伊业公司而非周玲玲。被告仁通鼎公司当庭提交并出示：上海仁通鼎食品有限公司股权赠与协议书（复印件），证明被告伊业公司的实际控制人是毛振闯。被告伊业公司未在本院指定的举证期限内提交证据。被告伊业公司既不到庭质证，又无提供相反证据予以反驳，应视为放弃质证的权利。对原告提供的证据1、证据2中被告仁通鼎公司和伊业公司工商登记信息均无异议；被告周玲玲对原告提供的证据2中周玲玲人口信息真实性无异议，但认为周玲玲不是本案适格主体；对证据3无异议，但对待证事实有异议，认为周玲玲是代理人而非合同一方当事人，涉案租赁合同的当事人是原告与被告伊业公司，且租赁厂房实际使用人也是伊业公司，涉案租赁合同不能存在转租情况；对证据4，认为原告未提交证据原件，由法庭核实。被告仁通鼎公司对原告提供的证据2中周玲玲人口信息无异议；对证据3表示不清楚周玲玲有无签订该合同；对证据4，认为原告未提交证据原件，由法庭核实，但合同约定厂房面积是2461m2，而产权证上登记的面积只有1153.47m2。对被告周玲玲提交的证据1，原告劲奥公司和被告仁通鼎公司均无异议。原告认为被告周玲玲提交的证据2是本案一方当事人伊业公司所出具，不能作为证据使用，而且被告周玲玲在签订涉案租赁合同时被告伊业公司尚未成立，被告周玲玲是履行伊业公司的职务行为与事实不符，且伊业公司亦无法委托仁通鼎公司支付租金；涉案厂房在伊业公司成立前是由被告周玲玲使用，但伊业公司之后才是伊业公司使用。被告仁通鼎公司主张被告周玲玲提交的证据2法院核实。本院认为：对原告劲奥公司和被告周玲玲提交的证据均予以采纳，至于被告周玲玲是否是承租人另行阐述。因被告仁通鼎公司未在本院指定的举证期限内提交证据，且该证据是仁通鼎公司的内部协议且未依法办理变更登记，与本案不具有关联性，故本院对仁通鼎公司提交的证据在本案中不作确认。经审理，本院认定如下事实：2013年9月24日，上海仁通鼎酒业有限公司的名称变更为上海仁通鼎食品有限公司。被告周玲玲是被告仁通鼎公司股东。林志高是原告劲奥公司股东。2013年9月6日，被告仁通鼎公司转账给林志高6笔租赁费，共计490000元。另外，在2013年9月6日前，原告还收取周玲玲支付的租赁押金50000元。同年9月10日，被告周玲玲与林志高分别在《厂房租赁合同》落款处的乙方法人代表签字和甲方法人代表签字处签字。该租赁合同载明：“甲方的厂房……座落于平阳县经济开发区鞋业园区××区××幢，土地面积3.7亩，厂房二幢及门卫，建筑面积约为2461平方米（以实际丈量为准），以及相关配套设施如供电和供水设施以及配套场地、围墙……租期自2013年9月10日至2018年9月9日……乙方支付甲方一年度租金共计人民币肆拾伍万元……第二年租金计人民币肆拾捌万元……第三年租金计人民币伍拾叁万元……第四年租金计人民币伍拾肆万元……第五年租金计人民币伍拾柒万元……每年租金付款时间提前15天支付……逾期不交，每逾期一个月内，乙方付给甲方一个月租金二倍违约金。违约在一个月以上的，甲方可终止合同，乙方自愿承担责任……租赁期间，乙方如欲将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方的同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务……乙方交保证金（壹万元整）给甲方，水费、电费……等管理及其他费用由乙方全部负担理清，甲方全数退还保证金……租赁合同解除时，乙方自行投入的任何设施的建筑自行处理……按时搬迁……该厂房已装修好一楼五间办公室，乙方要求一楼办公司拆除装三楼五间办公室，一楼按水泥老师及木工老师估价大概人民币捌万元左右。①甲乙双方同意若甲方需要乙方按原样照片一楼五间装修，乙方必须装修好。②甲方若不需要乙方装修，三楼乙方已装修好……办公室全部不能拆除，验收无破损甲方押金捌万元退回乙方……”，但林志高和周玲玲均未在《厂房租赁合同》上载明甲、乙双方具体公司名称。2016年5月12日，被告伊业公司出具一份《情况说明》。该《情况说明》载明：“……2013年9月10日，周玲玲作为温州伊业餐饮管理有限公司成立前的筹备人员代表我公司与平阳县劲奥鞋业有限公司签订《厂房租赁合同》……周玲玲仅代表我公司，系职务行为……所涉厂房由我公司使用，并非周玲玲个人在使用……相应的租金亦有我公司委托公司股东上海仁通鼎酒业有限公司支付，并非周玲玲个人支付。我公司认为，《厂房租赁合同》的履行整体并非周玲玲，是我公司……”。第一年租期届满后，被告伊业公司支付了第二年租金300000元。原告至今未按约收到第二年的剩余租金180000元以及第三年的租金510000元。另查明，被告仁通鼎公司于2014年1月7日独资设立被告伊业公司，住所地是平阳县××××镇鞋业园区B区13幢，经营范围为批发兼零售预包装食品、乳制品等。同年7月30日被告伊业公司的法定代表人由夏远赛变更为被告周玲玲。原告通过林志高于2013年9月份收取的540000元款项是由第一年租金450000元、水电费保证金10000元和装修押金80000元组成。目前，涉案厂房仍被伊业公司占用。原告劲奥公司股东即《厂房租赁合同》的签订人林志高在本院依职权向其询问时称：被告周玲玲在租赁涉案厂房前称租赁厂房是用于做牛奶，且租金都是周玲玲让财务汇款给林志高；厂房在出租半年后，林志高经过涉案厂房前发现该厂房悬挂有“伊业餐饮管理有限公司”的牌子时并未提出异议。本院认为：本案争议焦点为：一、涉案《厂房租赁合同》实际承租人是谁的问题；二、由谁承担《厂房租赁合同》约定的违约责任的问题。一、关于涉案租赁合同实际承租人问题。本院分析认为，一是被告周玲玲在签订《厂房租赁合同》前，告知原告承租厂房是用于办厂，并且原告也知晓相关租金等款项是周玲玲让财务支付并非周玲玲个人支付；二是原告在收到被告仁通鼎公司转账支付的租金后，与被告周玲玲一样均作为法人代表的身份在《厂房租赁合同》上签字，故作为公司代表签订合同的林志高应当也能预见到被告周玲玲也是代表公司签订合同；三是被告仁通鼎公司全权委托其股东即被告周玲玲筹备设立伊业公司相关事宜，并支付了其为设立伊业公司而承租厂房所需租金等款项；四是被告仁通鼎公司在涉案厂房上成功设立了被告伊业公司；五是被告伊业公司在成立后确认上述租赁合同，并在涉案厂房内生产经营。依据上述因素，本院认为，被告周玲玲是受被告伊业公司的发起人即被告仁通鼎公司的委托承租涉案厂房用于设立被告伊业公司，且被告伊业公司事后也确认该合同并继受合同的权利义务，故涉案租赁合同的实际承租人是被告伊业公司。二、关于由谁承担合同责任的问题。本院认为，被告仁通鼎公司因设立被告伊业公司所需承租涉案厂房并签订了《厂房租赁合同》，且被告伊业公司在成立后也确认了上述租赁合同，并实际享有和承担了合同的权利和义务，故被告伊业公司依法应承担合同责任。虽然原告不认可涉案租赁合同是周玲玲为设立伊业公司而签订，但确认了涉案厂房是转租给被告伊业公司，故根据涉案租赁合同的约定，被告伊业公司转租涉案厂房后就取得了涉案合同的承租方资格，并继受相应的权利和义务。因此，涉案合同责任应由被告伊业公司承担。现原告要求被告周玲玲、仁通鼎公司与被告伊业公司共同承担合同责任，于法无据，本院不予支持。涉案《厂房租赁合同》应为有效合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。作为出租方的原告已依约履行了交付厂房的义务，而作为承租方的伊业公司也应按约支付租金。被告伊业公司至今未付清第二年剩余租金及第三年租金，现原告要求解除涉案《厂房租赁合同》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，原告劲奥公司要求被告伊业公司腾空厂房，本院予以准许。因第三年租期尚未届满，现原告主张被告伊业公司支付第三年的全年租金，于法无据，本院不予支持，但可要求第三年的租金计算至被告伊业公司腾空之日止。由于被告伊业公司何时腾空无法确定，故涉案厂房租金暂计算至本案法庭辩论终结之日即2016年6月16日，此后的租金可另行主张。因此，第三年租期截至2016年6月16日的租金为392416.67元（510000元/年÷12个月×9个月+510000元/年÷12个月÷30天×7天）。被告伊业公司尚欠第二年剩余租金180000元未付，故被告伊业公司应支付原告劲奥公司租金共计572416.67元。原告劲奥公司同意在被告伊业公司结欠的租金内扣除应退还的80000元装修押金和10000元水、电费等保证金，故被告伊业公司还应向原告劲奥公司支付租金482416.67元。原告劲奥公司要求被告伊业公司承担逾期交纳租金的违约责任，于法有据，本院予以支持。因被告伊业公司未按约支付租金的违约行为发生在第二年租期内，故原告主张的违约金应以第二年的月租金为标准计算。经折算，第二年月租金为40000元（480000元/年÷12个月），故被告伊业公司依约应向原告支付逾期交纳租金的违约金80000元。原告劲奥公司变更诉讼请求及撤回部分诉讼请求，均系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，且未损害被告权益，本院予以准许。被告伊业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按缺席处理。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告平阳县劲奥鞋业有限公司与被告温州伊业餐饮管理有限公司签订的《厂房租赁合同》；二、被告温州伊业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于平阳县经济开发区鞋业园区的B区13幢厂房并交付给原告平阳县劲奥鞋业有限公司；三、被告温州伊业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告平阳县劲奥鞋业有限公司租金482416.67元；四、被告温州伊业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告平阳县劲奥鞋业有限公司违约金80000元；五、驳回原告平阳县劲奥鞋业有限公司其他诉讼请求。案件受理费10650元，减半收取5325元，由平阳县劲奥鞋业有限公司承担813元，温州伊业餐饮管理有限公司承担4512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级法院（上诉受理费10650元，在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员　黄陈花二〇一六年七月一日代书记员　黄兆醒来源：百度搜索“”