（2016）内0204民初1032号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-11-07
案件名称
内蒙古开元汽车贸易有限公司与包头青山河套村镇银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
包头市青山区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古开元汽车贸易有限公司,包头青山河套村镇银行股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十二条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0204民初1032号原告内蒙古开元汽车贸易有限公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区团结大街21号街坊三八路邦达兴物资仓库4228号底店，组织机构代码75665486-4。法定代表人马文华，该公司经理。委托代理人马亮，该公司业务经理。被告包头青山河套村镇银行股份有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区钢铁大街38号（申银产业集团有限公司），统一社会信用代码911502003290203220。法定代表人刘永亮，该公司董事长。委托代理人郭毅，该公司员工。委托代理人黎明，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告内蒙古开元汽车贸易有限公司（以下简称开元汽贸公司）诉被告包头青山河套村镇银行股份有限公司（以下简称河套村镇银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员刘恺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告内蒙古开元汽车贸易有限公司的委托代理人马亮、被告包头青山河套村镇银行股份有限公司的委托代理人郭毅、黎明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告内蒙古开元汽车贸易有限公司诉称，2015年8月26日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》。合同中明确了房屋的面积、地理位置及甲、乙两方违约责任、以及房屋维护保养等。但在房屋租赁期间，被告多次违约，逾期支付房租。按照《房屋租赁合同》第12条第3款：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的20%支付违约金。原告依据相关法律诉至法院，请求：1、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金共计1168280.56元；2、诉讼费由被告承担。被告包头青山河套村镇银行股份有限公司辩称，第一，被告并没有支付违约金的义务，法院应当驳回原告的诉讼请求。原、被告双方签订了两份合同，一份是2013年9月23日签订，并且双方依据该份协议履行了两年合同。被告已经按此合同支付完毕第一年和第二年的租金。在签订第二份合同时，第一份合同自动终止而失效。原告明知签订第二份合同会导致第一份合同的终止，签订第二份合同的时候并未提及逾期付款的违约金，是一种自动放弃前两年违约金的默认行为。因此，被告对于前两年的违约金不用向原告支付。在签订完毕第二份合同后，因被告的资金问题，双方协商解除合同，协商时租期改为97天，从2015年11月1日至2016年2月6日。并且进行解除结算时对方也并未提及违约金，应视为原告已经放弃了违约金的请求权。第二，原告诉讼请求主张的逾期支付违约金的计算有误，双方于2013年9月24日签订的房屋租赁合同中，约定的2013年至2014年度的房屋租金是5650000元，而原告以7202040元的租金基数计算违约金与合同不符，没有事实依据。同理，之后两笔逾期支付违约金的房屋租金基数均依据每年上浮6%的幅度予以调整也是错误的。原告要求被告支付1168280.56元违约金没有依据。第三，退一步讲，原告违约金的计算方法约定过高，依法应当予以调整。经审理查明，2013年9月24日，开元汽贸公司作为甲方、包头青山河套村镇银行股份有限公司筹备工作小组（以下简称河套村镇银行筹备小组）作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，开元汽贸公司将其所有的位于青山区某房屋出租给河套村镇银行筹备小组作为银行及金融综合办公使用。出租房屋包括主楼、后院的库房、门房、地下建筑等，不包括8楼机房，产权证面积为4376.1平方米。房屋租赁期自2013年10月1日起至2018年10月31日止。房屋租金从2013年11月1日起算，第一年为5650000元，以后每年递增6%。第一年房租分两次付清，2013年10月1日之前支付2000000元，余款3650000元于2014年2月20日之前付清。此后的房租每年在1月30日前支付。同时该合同还对于合同的变更、解除、终止、违约责任等内容作了约定。合同第十二条约定，河套村镇银行若逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的20%支付违约金。第一年租期即2013年11月1日至2014年10月31日，被告河套村镇银行分两次支付原告开元汽贸公司租金5650000元，分别为2013年9月30日支付2000000元，2014年4月10日支付3650000元。第二年租期即2014年11月1日至2015年10月31日，被告河套村镇银行于2015年7月3日支付原告开元汽贸公司租金5989000元。另查明，2015年8月26日，开元汽贸公司作为甲方，河套村镇银行作为乙方，双方又签订一份《房屋租赁合同》。合同约定的出租房屋的坐落位置、面积、设施情况、租赁期间与2013年9月24日的《房租租赁合同》相同。但房屋租金不同，该合同约定租金第一年为7202040元，第二年为7634162元，以后每年递增6%。河套村镇银行每年1月15日前一次性支付房租。合同第十二条约定，河套村镇银行若逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的20%支付违约金。2015年12月3日被告河套村镇银行支付第一年租期税金1550000元，第二年租期税金1640000元。2015年12月18日，原告河套村镇银行向原告开元汽贸公司出具《包头青山河套村镇银行股份有限公司关于搬迁办公场所的函》。该函件写明“因经济不行，且包头青山河套村镇银行出于开业初期，经营成本较高，创收能力较弱，暂无力承担高昂的房租费用。为减少经营成本，节省费用开支，我行需搬迁办公场所，停止租用贵单位位于某某大楼。”2015年11月1日至2016年2月6日期间租金1687093元，被告河套村镇银行于2016年2月5日支付原告开元汽贸公司。另查明，包头青山河套村镇银行股份有限公司筹备工作小组系河套村镇银行设立前代其办理设立公司事宜的主体，对于该小组的代理行为被告河套村镇银行追认并认可。现原告开元汽贸公司诉至法院请求按照双方2015年签订合同的第12条约定，按每年租金除以365天乘以逾期天数，请求法院判令被告支付原告逾期租金1168280.56元。被告河套村镇银行对此不予认可，认为租金基数计算错误，利率需要调整，逾期天数计算不准确，2015年合同签订前，租金已经按照2013年合同履行完毕。以上事实有原、被告陈述以及双方提供的证据在案为凭。本院认为，2013年原告开元汽贸公司与河套村镇银行筹备小组签订的《房屋租赁合同》以及2015年原告开元汽贸公司与被告河套村镇银行签订的《房租租赁合同》是双方的真实意思表示，本院予以确认。按照2013年合同的约定，第一年租期即2013年11月1日至2014年10月31日的租金为5650000元；第二年租期即2014年11月1日至2015年10月31日的租金比上一年递增6%为5989000元。根据合同约定第一年租金分两次支付，2013年10月1日前支付2000000元，被告河套村镇银行于2013年9月30日支付，未违反合同约定，不存在违约。第一年剩余租金3650000元于2014年2月20日之前付清，被告河套村镇银行于2014年4月10日支付，违反合同约定，存在违约行为。合同还约定之后的房租在每年1月30日前支付，但第二年租期被告于2015年7月3日支付5989000元，违反合同约定，存在违约行为。按照2015年合同约定，第三年租期应于2016年1月15日支付，被告河套村镇银行于2016年2月5日支付租金，存在违约行为。综上，被告河套村镇银行在支付上述租金的过程中，存在违约行为，应按照合同约定的每逾期一日，按日租金的20%支付违约金。第一年逾期天数从2014年2月20日至2014年4月10日，日租金的20%（5650000元÷365天×20%）3095.89元乘以逾期47天，违约金为145506.83元。第二年逾期天数从2015年1月30日至2015年7月3日，日租金的20%（5989000元÷365天×20%）3281.64元乘以逾期153天，违约金为502091.51元。第三年逾期天数从2016年1月15日至2016年2月5日，日租金的20%（8092212元÷365天×20%）4434.09乘以逾期20天，违约金为88681.78元。综上，被告河套村镇银行逾期支付原告开元汽贸公司租金，应按照合同约定支付原告违约金736280.12元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告包头青山河套村镇银行股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告内蒙古开元汽车贸易有限公司逾期支付租金的违约金736280.12元；二、驳回原告内蒙古开元汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15310元，一审适用简易程序减半收取7655元，由被告包头青山河套村镇银行股份有限公司负担5582元，由原告内蒙古开元汽车贸易有限公司负担2073元。原告内蒙古开元汽车贸易有限公司已预交15310元，退还原告7655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘恺二〇一六年七月一日书记员 霍慧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 关注公众号“”