（2016）内0823民初1224号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-02
案件名称
乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司与王慧义物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
乌拉特前旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司,王慧义
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0823民初1224号原告乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司，住址乌拉特前旗乌拉山镇。法定代表人米爱琴，公司经理。委托代理人米爱玲，女，汉族，59岁，现住乌拉特前旗乌拉山镇，系公司副总经理。被告王慧义，男，汉族，33岁，现住乌拉特前旗乌拉山镇。原告乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司（以下简称泰和物业服务公司）诉被告王慧义物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员董为民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰和物业服务公司的委托代理人米爱玲、被告王慧义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰和物业服务公司诉称：被告王慧义欠我公司2013年10月1日—2015年10月1日的物业管理费1216元，违约金按每日3‰计算2663.04元，合计3879.04元，经我公司多次催要未果，为此向人民法院提起诉讼，诉讼费用由被告负担。被告王慧义辩称：泰和物业服务公司进入我小区以来没有尽到相关的管理维护、安全等公章，使小区环境卫生恶虐，墙面环境破烂不堪，到处都是油污，楼道卫生长时间没有人打扫，小区垃圾到处都是，垃圾成堆，楼顶漏雨情况多次反映不给解决，污水井长时间不给清理，小区内臭气熏天，路面到处是坑，下过雨后出入都是问题。我所居住的一号楼墙面到处都是悬挂的冷风机、空调机、排气管、楼顶安装抽油烟机机器，按照物业条例规定，不得擅自在建筑物屋顶外墙上安装放置悬挂物品违反规定，排放噪音震动，影响居民生活，由于物业公司的管理不当，楼下饭店抽油烟机机器安装到楼顶上严重影响到我们的正常生活。长期受到油烟噪音震动的危害，从上午11点到下午2点，下午5点到晚上11点左右，楼顶一直震动不停，导致我们一直无法正常休息，我们多次到物业反映情况，物业都不管，我们到城管环保部门反映，城管部门让我们回来找物业解决。小区内经常有外来车辆和闲杂人员进入（尼姑和尚、推销人员），还有电动车摩托车经常丢失，查看监控，发现监控已坏。泰和物业服务公司的工作人员说和我们业主没有合同，由于小区内存在的问题比较多，得不到解决，所以大多数业主拒缴物业费。泰和物业服务公司工作人员采取非正常手段收取费用，称“要办房产证没有物业公司的签字盖章，你们拿不到房产证”，还有收取高价电费每度0.5元，最后暂停物业服务，把监控设备搬走，门房的东西两门用电焊焊住，遥控门破坏。合同中开发商已经把物业费、预交电费、装修押金交到物业手中，但从来没有公开过帐目。由于物业公司的管理不当，导致我们长时间收到油烟以及楼道震动带来的精神伤害，物业公司应该承担责任。原告泰和物业服务公司为证明其诉讼请求的成立，向本院提供的证据有：1、小区前期物业合同，证明巴市商富房地产开发有限责任公司与我泰和物业公司签订的物业服务合同，我公司2013年10月1日入驻小区并开始为小区进行服务。2、营业执照、资质证书一份，证明原告公司依法登记注册成立，且公司为四级物业。3、物业管理台账一份及物业费计算方式一份，证明被告居住的小区房屋具体门牌号和住宅面积，所欠物业费的明细。4、停止服务申请，证明小区业主不缴纳物业服务费，2015年10月8日泰和物业公司向房管局申请停止服务，且房管局批准了。5、巴彦淖尔市商品住宅物业服务等级标准和基准价格，证明物业公司收费的标准及具体收费的依据。经质证，被告王慧义对原告泰和物业服务公司提供的证据质证认为1号证据真实性认可，但法人签字不是巴市商富房地产开发有限责任公司法人吕富签的，要求原告出示签字时的委托代理手续，2、3号证据真实性认可，无异议。4号证据不认可，因有房管局批准的批文。5号证据不认可，泰和物业的服务与标准不符合。被告王慧义向本院提供了以下证据：1、收据3份，证明巴市商富房地产开发有限责任公司于2012年8月9日预收了物业费、装修押金、电费。2、照片4张，证明小区内悬挂饭店的油烟机和冷风机，证明物业公司服务不到位、监管不到位。3、反映材料一份，证明小区业主联名业主因泰和物业小区服务不到位出具的反映材料。4、房管局出版的物业管理政策法规宣传手册，证明第六章中第7、8条证明小区内不得由擅自在建筑屋顶安装的项目及违反规定安装。原告泰和物业服务公司对被告王慧义提供的证据认为1号证据房地产开发公司收没收取我公司不清楚，但是没有移交给泰和物业公司，2号证据认可，饭店的抽油烟机自我公司入驻小区后就一直存在，且后来我公司与环保局等部门协调已经进行过修改，我公司帮助协调过。3号证据真实性不认可，举证目的不认可。4号证据物业公司没有权利干涉安装，但是物业公司已经协助协调、整改。经审核，本院认为原告泰和物业服务公司提供的1号-4号证据、被告王慧义提供的1号-4号证据，具有真实性，合法性，且与本案有关联，故对上述证据，本院予以采信。通过当事人举证、质证、认证及当事人当庭陈述，本院查明如下事实：乌拉特前旗乌拉山镇行吟水榭住宅小区，是巴彦淖尔市商富房地产开发有限责任公司开发建设。被告王慧义系行吟水榭小区1号楼4单元5楼东户的住户，房屋面积101.4平方米。2012年8月9日，被告王慧义领取了该两套房屋钥匙并进行了装修入住。同日被告王慧义向巴彦淖尔市商富房地产行吟水榭项目部交纳了1号楼4单元5楼东户装修押金500元，物业管理费一年608元，代收电费100元。2013年10月1日，委托方巴彦淖尔市商富房地产开发有限责任公司（简称甲方）与受委托方乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司（简称乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对“行吟水榭住宅小区”进行前期物业管理，合同约定：物业服务范围，座落位置：乌拉特前旗教育路北、团结路东，行吟水榭住宅小区。委托管理事项，1、房屋建筑本体供用部位、（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙面和基础等承重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅）的维护、养护和管理。2、房屋建筑本体供用设施、设备（共用的上、下水管道、落水道、垃圾道、共用照明、暖气干线）的维护、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施（道路、室外上、下水管道、化粪池、绿化、路灯、自行车棚、停车场）的维护和养护管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾收集、清运。5、交通、车辆停放管理。6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产、保险保管责任）。7、社区文化娱乐活动。8、物业及物业管理档案、资料。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同期限，本合同期限自2013年10月1日起至小区成立业主委员会止。甲方在合同生效之日起、按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住、用户资料）并将甲方向住户收取的预收电费、装修押金、物业费截止2013年10月1日后（收取费用的明细表、帐、现金）移交乙方，住户未认领的房屋移交乙方、由乙方办理领取钥匙手续。物业管理费用，按甲方的实际建筑面积，乙方向住户收取物业管理费，即每月每平米建筑面积0.50元收取，商铺（包括：食堂、门市、农商行、诊所、宾馆及其他等）具体收费由乙方按实际情况协商收取。其他约定……合同签订后原告泰和物业服务公司入住该小区开始进行服务。被告王慧义应向原告泰和物业服务公司交付2013年10月1日-2015年10月1日的物业管理费1216元，经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告给付物业管理费2013年10月1日—2015年10月1日的物业管理费1216元，违约金按每日3‰计算2663.04元，合计3879.04元，并由被告承担本案的诉讼费用。另查明，2013年10月1日原告泰和物业服务公司入住行吟水榭住宅小区进行服务中，由于该小区业主拖欠服务费不缴纳，致该小区物业经营服务不能正常运转，2015年10月8日原告泰和物业服务公司停止了对该小区的物业服务。本院认为，2013年10月1日原告泰和物业服务公司与巴彦淖尔市商富房地产开发有限责任公司签订的行吟水榭小区《前期物业管理服务合同》为各方的真实意思表示，合法有效，其效力对于行吟水榭小区的全体业主具有约束力。原告泰和物业服务公司于2013年10月1日入住该小区后，依约为小区业主包括王慧义提供物业服务，其有权按合同约定向各业主收取物业服务费。被告王慧义作为该小区服务的业主，其应遵守物业服务合同的约定，合同约定的物业管理费的标准即每平方米每月0.5元/㎡缴纳物业费,被告王慧义未按约定交纳2013年10月1日至2015年10月1日的物业费，其行为已经构成违约。关于被告王慧义辩称的2012年8月9日交纳的装修押金，依前期物业服务合同约定：“即甲方向住户收取的预收电费、装修押金、物业费截止2013年10月1日后（收取费用的明细表、帐、现金）移交乙方，住户未认领的房屋移交乙方、由乙方办理领取钥匙手续。”依此该装修押金已移交给了原告泰和物业服务公司，根据初始交纳住宅楼房屋装修押金的惯例，即住宅楼房屋装修完毕后，对住宅楼房屋主体结构、设施无损害的，原则上装修押金应退还业主。故移交给原告泰和物业服务公司的被告王慧义的住宅楼房屋的装修押金500元，原告泰和物业服务公司应退还被告王慧义，并充抵物业管理费。关于被告王慧义于2012年8月9日交纳的物业费，而依被告王慧义提供的物业管理费收款收据，其明确的记载着收费事由，物业管理费壹年，其意味的是2012年8月9日至2013年8月9日壹年的物业管理费，而原告泰和物业服务公司是于2013年10月1日入住行吟水榭住宅小区开始管理服务，而且行吟水榭项目部移交的物业管理费是截止2013年10月1日后，所以原告泰和物业服务公司主张2013年10月1日至2015年10月1日的物业管理费不属重复收费，本院予以支持。关于被告王慧义于2012年8月9日预交的电费100元，双方至今未予结算电费，且原告泰和物业服务公司现已停止对该小区进行物业服务，故对移交给其的代收电费100元，应退回给被告王慧义，冲抵物业管理费。原告泰和物业服务公司要求被告王慧义给付2013年10月1日至2015年10月1日物业费合理部分的诉讼请求，本院酌情予以支持。关于原告主张要求被告按每日千分之三计算承担违约金2663.04元的诉讼请求，因合同中并未约定，鉴于原告泰和物业服务公司提供的服务质量存在不足的地方，且业主也有较多的反映，故对原告泰和物业服务公司要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告王慧义于本判决生效之日起三日内给付原告泰和物业服务公司2013年10月1日至2015年10月1日物业管理费493.44元（总金额1216.8元，核减装修押金500元，预交电费100元，合计616.8元的80%）。二、驳回原告泰和物业服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王慧义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 ：董为民二〇一六年七月一日书记员 ： 林 丹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 微信公众号“”