（2016）皖16民终628号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-12-27
案件名称
张俊荣与亳州市天润房地产开发有限责任 公司房屋买卖合同纠纷的二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张俊荣,亳州市天润房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖16民终628号上诉人（原审原告）：张俊荣，女，汉族，1971年10月21日出生，住安徽省亳州市谯城区。被上诉人（原审被告）：亳州市天润房地产开发有限责任公司，住所地亳州市谯城区。法定代表人：陈兴魁，该公司董事长。委托代理人：方金亮，系该公司职员。委托代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。上诉人张俊荣因与被上诉人亳州市天润房地产开发有限责任公司（以下简称天润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2014）谯民一初字第03015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人张俊荣，被上诉人天润公司的委托代理人方金亮、王铸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院查明：2009年2月6日原告张俊荣与被告天润公司签订《商品房买卖合同》，该商品房位于天润上层第一幢2单元601室，建筑面积共126.03平方米，房屋总价款337843元整。约定房屋交付期限在2009年12月31日前。合同签订时，原告即首付被告购房款137843元，余款20万元办理了按揭。2010年3月30日工程已通过竣工验收。原被告因逾期交房违约金发生争议，双方于2013年5月22日达成协议，被告支付逾期交房违约金4万元，并给原告出具《入住手续办理通知书》。原告收取4万元逾期交房违约金，并给被告出具《承诺》书，承诺:“因延期交房违约金已于2013年5月22日以支付给我违约金肆万元的方式补偿给我本人，本人以后将永远不再向被告主张延期交房赔偿要求”。现原告起诉要求被告交付房屋，并承担逾期交房违约金10万元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告就逾期交房已达成赔偿协议，原告也收取被告4万元赔偿金，并承诺以后将永远不再向被告主张延期交房赔偿要求，是双方真实意思表示，并不违反法律规定，该协议合法有效。被告已在2013年5月22日将房屋交付原告，故对原告要求被告交付房屋，并支付逾期交房违约金10万元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告张俊荣的诉讼请求。案件受理费2380元，由原告张俊荣负担。宣判后，张俊荣不服，上诉称：一审法院认定事实不清。被上诉人没有履行交付房屋的合同义务，而是将房屋钥匙放在物业管理处，物业管理公司却要求上诉人补缴2013年5月22日之前的物业管理费作为拿钥匙的条件，被上诉人没有直接将涉案房屋钥匙交付给上诉人，即没有履行商品房交付义务，是继续逾期交房的违约行为。上诉人于2013年5月22日作出的《承诺》是以被上诉人交付房屋为前提，但被上诉人一直没有将涉案房屋交付给上诉人使用，故该承诺也不生效。综上，要求二审法院撤销一审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。天润公司答辩称：双方就逾期交房已达成了协议，天润公司已按双方约定履行了协议的内容，且上诉人承诺永远不向天润公司主张延期交房赔偿要求，因此请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人举证及目的同一审，另补充亳州市城乡规划局2014年第十二次业务会会议纪要，证明涉案房屋2014年10月份才竣工验收。被上诉人质证同一审，对新证据因该会议纪要是复印件，真实性请法庭核实。被上诉人举证及目的同一审，另补充新证据，上诉人收取房产证的收条原件和房产证的复印件各一份，证明上诉人已经领取了房产证。上诉人质证同一审，对新证据收条及房产证的真实性无异议，对关联性有异议，房产证和交房无关，房产证是其缴费房产局给办的，与天润公司无关。经庭审举证、质证，本院对上诉人所举证据认证如下：上诉人一审提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9具有真实性、合法性和本案的关联性，对其证据效力予以认定，一审证据5及二审新证据与本案不具有关联性，本院不予认定。被上诉人一审提供的证据1、2具有真实性、合法性和本案的关联性，对其证据效力予以认定，二审新证据与本案不具有关联性，本院不予认定。本院二审查明的事实同一审。本案争议的焦点：1、被上诉人是否完成了商品房交付义务？2、上诉人于2013年5月22日作出的《承诺》是否是以被上诉人交付房屋为前提？本院认为：房屋钥匙的交付是商品房交付中不可或缺的环节，本案审理过程中，双方均认可被上诉人于2013年5月22日为上诉人出具了《入住手续办理通知书》，但上诉人未能举证证明已直接向上诉人交付房屋钥匙，故被上诉人尚未完成商品房交付义务，上诉人请求被上诉人交付房屋的上诉意见本院予以采纳。被上诉人于2013年5月22日向上诉人支付4万元违约金且出具《入住手续办理通知书》，上诉人同日向被上诉人出具《承诺》，应视为双方对2013年5月22日前逾期交房的违约责任经协商由被上诉人向上诉人支付4万元违约金，上诉人于同日缴清房屋维修基金、产权登记费等相关费用并向被上诉人出具了永远不再向被上诉人主张逾期交房违约责任的《承诺》系基于对即将交付房屋的合理信赖，但上诉人凭《入住手续办理通知书》到被上诉人委托的物业管理公司却被要求支付2013年5月22日前的物业费而未能领取房屋钥匙，被上诉人称物业费是物业公司与业主之间关系的抗辩意见并不能免除其应向上诉人交付房屋钥匙的义务，因此，双方当事人就逾期交房达成一致意见后，被上诉人仍未按合同约定向上诉人履行房屋交付义务，应承担相应的违约责任，鉴于双方在2013年5月22日已就之前的违约责任达成一致意见且已履行完毕，对2013年5月22日后产生的违约责任，上诉人主张10万元违约金明显过高，综合考虑上诉人所购房屋的价格、位置及可利用价值，酌情由被上诉人向上诉人支付24000元违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2014）谯民一初字第03015号民事判决；二、亳州市天润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向张俊荣交付房屋；三、亳州市天润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付张俊荣违约金24000元；四、驳回张俊荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2380元、二审案件受理费2380元，均由亳州市天润房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王艳东审判员 刘 强审判员 周甜甜二〇一六年七月一日书记员 张宇楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：