（2016）苏0684民初2141号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-10-12
案件名称
2141蔡永华与东华农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海门市人民法院
所属地区
海门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡永华,东华
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0684民初2141号原告蔡永华。委托代理人徐芳（原告妻子）。委托代理人李新民，江苏翔律律师事务所律师。被告东华。委托代理人蔡金凤，海门市刘浩法律服务所法律工作者。原告蔡永华与被告东华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐芳、李新民，被告东华及其委托代理人蔡金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡永华诉称，2003年我将坐落于海门市包场镇（原刘浩镇）六甲村13组的3间平房（以下简称讼争房屋）以人民币10800元的价格出售给了被告东华。但被告东华系海门市包场镇（原刘浩镇）浩中村村民，其在浩中村有房子。故双方签订的房屋买卖合同违反法律规定，应属无效。现请求确认原、被告于2003年12月18日签订的售房协议无效，要求被告东华返还坐落于海门市包场镇六甲村13组3间房屋。被告东华辩称：1、婚后我与父母分户后急需住房，2003年得知原告蔡永华要出售房屋，经双方协商于同年12月18日签订了售房协议。该售房协议是双方真实意思的表示，并且经包场镇（原刘浩镇）六甲村村民委员会的见证认可，应属合法有效。2、签订售房协议当日我即付清房款，原告蔡永华将出售的3间房屋和房产证交给了我，此后我们一家三口一直居住在讼争房屋至今。期间，我还对讼争房屋进行了维修和装璜，做了地平，前后安装了彩钢，新建了厕所3间和水井。除了讼争房屋外，我在浩中村、六甲村没有其他住房可以居住；但原告蔡永华已经购买了住房一套，目前有房居住。自2003年至今，原告蔡永华从未主张过返还房屋，现要求返还房屋早已超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告蔡永华的诉讼请求。经审理查明，1989年原告蔡永华在原海门县刘浩镇猛虎村农科组（后更名为海门市刘浩镇六甲村13组，现合并为海门市包场镇六甲村13组）自建平房3间，1992年7月1日领取了讼争房屋的宅基地使用权证。1998年海门市人民政府向蔡永华颁发编号为海政房字第××号《村镇房屋所有权证》，房屋座落刘浩猛虎农科组，所有权人为蔡永华，结构砖木，建筑面积88.34平方米。2003年12月18日，原告蔡永华（甲方）与被告东华（乙方）签订售房协议一份，由甲方将位于六甲村13组3间平房出售给乙方，协议约定：“1、房产面积“88.34平方米”，附房“三棚”，家具“床二张，柜一张”，包括水电设施等。2、原甲方房屋周围的自留地归乙方种植。3、甲方保证水电设施俱全，付清出售房屋前所产生的水电费。4、乙方在办理房产过户手续时，甲方给予协助。5、房屋出售金（包括家具附房等）壹万零捌佰元正。”海门市刘浩镇六甲村村民委员会作为见证单位在协议上盖章。同日，原告蔡永华将讼争房屋的《村镇房屋所有权证》交于被告东华，被告东华在讼争房屋居住使用至今。期间，被告东华新建了厕所和水井，并对讼争房屋进行了装璜。近年，讼争房屋所在地传言将要拆迁。2016年4月11日，原告蔡永华诉讼来院。另查明，被告东华户籍所在地为海门市包场镇（原刘浩镇）浩中村三十二组。被告东华与父母分户后，在该村无住房，未使用宅基地计划申请建造过房屋。被告东华在包场镇六甲村十三组除讼争房屋外无其他房屋居住。又查明，原告蔡永华夫妻名下另有坐落于海门市海门街道港南小区10幢301室、车库04室房产一套，面积分别为70.41平方米、21.17平方米。上述事实，由原告蔡永华提供的建房审批表、宅基地使用证、村镇房屋所有权证复印件、售房协议、居民户口簿，被告东华提供的照片、包场镇六甲村村民委员会出具的证明、包场镇浩中村村民委员会出具的证明、房屋所有权权属证明单及原、被告的当庭陈述等在卷证实。本院认为，农村私有房屋买卖过程中，根据“地随房走”的原则，买房人名义上是买房，实际上是买地。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许违法转让；非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。农村房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，被告东华不是讼争房屋所在地集体经济组织成员，其从原告蔡永华处购买讼争房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定，当属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告东华在取得讼争房屋后占有使用多年，并对讼争房屋进行了添附、装修，现讼争房屋面临拆迁，房屋价格已显著增长，原告要求返还房屋，违反了公平原则。现被告东华一家除讼争房屋外无其他房屋可以居住，家庭经济比较困难没有能力解决住房，而原告蔡永华另有住房可以居住。如简单返还房屋，势必造成被告东华一家无处可以安身，增加社会不安定因素。故该讼争房屋不宜返还；对原告蔡永华要求返还房屋的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：一、原、被告于2003年12月18日签订的售房协议无效。二、驳回原告蔡永华要求被告东华返还房屋的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告蔡永华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费100元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82）。审判员 吴晓华二〇一六年七月一日书记员 张丽英法律条文《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 更多数据：搜索“”来源：