（2016）沪01民终3858号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-07-25
案件名称
上海蜀天商贸有限公司诉上海金盛家居市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海蜀天商贸有限公司,上海金盛家居市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3858号上诉人（原审原告）上海蜀天商贸有限公司。法定代表人米攀，总经理。委托代理人王正洋，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。委托代理人沈巍巍，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人刘晓茂，总经理。上诉人上海蜀天商贸有限公司（以下简称蜀天公司）因与被上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1283号判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭，于同年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人之法定代表人米攀及其委托代理人沈巍巍到庭参加诉讼，被上诉人经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原审查明：2013年11月6日由蜀天公司作为乙方，金盛公司作为甲方签订《仓库用房租赁合同》一份，合同约定：一、乙方租赁甲方的仓库用房面积为104平方米，租赁期限自2013年11月12日至2014年11月11日止；二、该仓库租赁单价为30元/平米/月，租金共计37,440元，乙方须在合同签订之日向甲方一次性付清合同费用；三、租赁房屋用途仅供乙方作为仓库使用，不得堆放易燃易爆、有毒有害物品，不得住人或转做其他用途；四、租赁期间甲方应对房屋及其附属设施进行检查和修缮，乙方应积极协助。租赁期间，甲方应负责乙方所租仓库用房的防火安全、综合治理及安全保卫工作。嗣后，蜀天公司分别于2013年11月14日、11月27日各向金盛公司支付了2013年11月12日起至2014年11月11日止的租金19,000元和18,440元，合计金额为37,440元。金盛公司亦按约向蜀天公司交付了涉案仓库。在蜀天公司租赁使用涉案仓库期间，2014年4月10日18时许，涉案仓库发生火灾。后经上海市公安局闵行分局调查认定，当时，案外人季某途经上海市闵行区XX路XX弄XX家居XX号楼X侧仓库时，用随身携带的打火机点燃路边的柳絮玩耍，在未完全扑灭火星的情况下径自离开，后被引燃的部分柳絮飘入仓库引起火灾，至金盛公司所属5间仓库及内部分属不同被害人的物品严重毁损。其中火灾造成15、16、22号仓库内物品的直接经济损失经鉴定共计价值606,302元。2014年12月3日，上海市闵行区人民法院作出（2014）闵刑初字第2785号刑事判决书，确认了前述事实，并判决季某犯失火罪，判处有期徒刑九个月。上海市闵行区公安消防支队在对涉案仓库火灾损失进行了统计，而该份统计表中记载了17-20号仓库的设备及其他财产损失为1,266,990元。另查明，涉案仓库无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属违章建筑。2014年4月29日，上海市闵行区公安消防支队向金盛公司出具《行政处罚决定书》，表示现查明金盛公司于2014年4月11日在上海市闵行区XX镇XX路XX号市场北侧搭建临时建筑物作为仓库使用，不符合消防安全要求，违反了《上海市消防条例》第二十九条，根据《上海市消防条例》第六十七条第一项之规定，现决定给予金盛公司罚款5,000元的处罚。蜀天公司于2015年5月26日诉诸法院，请求判令：1、金盛公司赔偿蜀天公司损失1,809,986元；2、金盛公司返还蜀天公司租金21,840元。原审认为，蜀天公司、金盛公司就涉案仓库签订的《仓库用房租赁合同》，因涉案仓库不具有房地产产权证，建造也未经行政部门的规划许可，违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，属无效合同。第一、对于蜀天公司主张的要求金盛公司支付物损费的诉讼请求。法院认为，对于涉案仓库中物品的损失。首先，火灾的发生主要系案外人引起火灾所致；其次，金盛公司作为出租人以及涉案仓库所属市场的总管理方，对于市场的消防安全，包括建筑设施符合消防安全、消防设施配备齐全、火灾事故能提前预警等负有职责，而从上海市闵行区公安消防支队向金盛公司出具的《行政处罚决定书》内容来看，金盛公司在上海市闵行区XX镇XX路XX号市场北侧所搭建的临时建筑物（包含涉案仓库）并不符合消防安全，且金盛公司亦在庭审中陈述周边仓库用于堆放家具，而家具本身都是木材，属易燃物质，故相对一般消防工作，金盛公司在对该些临时建筑（包括涉案仓库）进行日常消防保卫中更需高度关注、严谨对待，因此，法院认为，金盛公司对涉案仓库的消防安全负有一定的责任；再次，蜀天公司作为承租人，其本身亦对所承租的涉案仓库是否为合法建筑负有合理审查义务，然蜀天公司未经审查，承租临时建筑物，亦应当对此产生的损失承担一定的责任。现蜀天公司主张的物损费所依据的是上海市闵行区公安消防支队所制作的火灾损失统计表，虽然蜀天公司针对该损失并未委托相关机构进行评估，但是蜀天公司另补充提供了相应的证据材料足以证明这些损失确实客观存在，故法院采纳该份火灾损失统计表中所载的物损金额为1,266,990元。综上，法院考虑到双方在租赁合同履行过程中的过错责任、损害后果等因素，法院酌定金盛公司对蜀天公司的物损承担20%的赔偿责任，即金盛公司应向蜀天公司赔偿物损金额为253,398元（即1,266,990元X20%）。第二、对于蜀天公司主张的金盛公司退还剩余七个月的租金的诉讼请求。在案件审理过程中，法院曾为减少双方损失而要求蜀天公司及时搬离涉案仓库，但蜀天公司出于自身的损失认定等因素并未搬离。在庭审中蜀天公司亦表示毁损物品均在涉案火灾的仓库中，故法院认为，虽然涉案合同为无效合同，但蜀天公司仍在使用涉案仓库，蜀天公司仍应当参照合同约定的租金标准向金盛公司支付仓库使用费，但鉴于2014年4月10日火灾的发生对蜀天公司就涉案仓库的使用确有一定影响，金盛公司亦未修复涉案仓库，故法院根据现场状况，酌定蜀天公司按合同约定的租金标准的50%向金盛公司支付仓库使用费。考虑到从火灾之日到案件诉讼的终结之日，这一过程中蜀天公司出于自身损失认定的需要而未搬离涉案房屋，但是占用涉案房屋期间必然会产生相应的使用费，故法院综合考虑对于蜀天公司主张的返还租金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院于二〇一五年十二月二十一日判决：一、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿给上海蜀天商贸有限公司物品损失款以253,398元计；二、驳回上海蜀天商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计10,643.22元，由上海蜀天商贸有限公司负担8,515.22元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担2,128元（于判决生效之日起十日内向蜀天公司直接支付）。判决后，蜀天公司不服，上诉称，原判认定事实错误，判决依据证据不足，应予改判。其中，原审认定火灾事故损失责任划分比例明显错误，被上诉人金盛公司违法消防安全义务、怠于履行安全管理是造成本案损失的主要原因，原审裁判其承担损失20％责任显非公平。同时，原审认定损失金额过低，所谓126万余元损失总额系上诉人为尽快获得赔偿前提下，以损失总额70％确认，若协商不成该金额不具客观性。另火灾后仓库已烧毁不可使用，原审判决上诉人承担火灾后的实际使用费缺乏事实及法律依据。故上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。金盛公司未答辩。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，本案标的房屋（仓库）已被拆除。本案二审期间，被上诉人金盛公司未到庭应诉，但在庭审后函告本院，称本案其不应承担上诉人所称任何违约赔偿责任，即本案火灾系案外人季某失火导致；被上诉人在出租期间己尽合理防火、综合治理等安全保卫的注意；上诉人作为承租人对自己物品有保管注意义务，“本次火灾发生，足以证明上诉人对自己仓库是疏于管理的”，应承担自己损失；另失火仓库已于2016年3月中闵行区政府拆违行动被拆除。本院认为，上诉人蜀天公司与被上诉人金盛公司签订的《仓库用房租赁合同》系双方真实意思表示，根据查明事实，本案标的房屋（仓库）建造未经合法的建设规划批准，亦未经合法的房地产产权登记，依法不能出租，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属无效。合同无效，各方因合同及其给付取得的财产依法应予返还，业经当事人使用、消耗者适用价值返还原则。本案实际履行期间，因案外人引致火灾造成上诉人存放在标的仓库内财产毁损，该部财产价值系根据上诉人原审举证之（上海市闵行区公安消防支队制作）的火灾损失统计表确定，应该认为，该证据系现有政府消防管理行政部门根据该次火灾制作，在现有证据条件下，具备优势盖然性之民事证据证明力，上诉人二审主张其仅为实际损失之70％，但始终未能举证，原审于此裁断准确，本院应予确认。本案上诉争议焦点一为被上诉人火灾物损价值承担比例问题。本案火灾系案外人主动实施的犯罪行为引致，根据查明事实，该犯罪行为仅为点燃路边柳絮，仓库火灾系未灭的柳絮飘入仓库直接导致，应该认为，案外人行为是导致火灾物损的直接、触发原因。对于用于商业出租之普通仓库，物理隔断空间的形成是保证一般租赁目的的基本安全措施，金盛公司显然未能履行此安保义务的基本措施，导致柳絮飞入标的房屋；同时，引燃柳絮飘入仓库，如出租仓库存在基本的火源探测、灭火设施，通常亦不会构成大面积烧毁库房的结果，显然金盛公司亦未能履行该安保义务的基本措施。应该认为，被上诉人疏于履行其仓库出租基本安防义务构成了火灾的直接原因。需要指出的是，此部原因力中，蜀天公司作为普通交易主体，应具有谨慎、合理之注意（管理）义务，作为承租人，对标的仓库是否为合法建筑有合理审查义务，其疏于审查并承租临时建筑，对火灾形成存有一定责任。但正如原审法院所指出，根据上海市闵行区公安消防支队向金盛公司出具的《行政处罚决定书》，本案标的房屋系被上诉人自建的临时建筑物，金盛公司在对该临时建筑（包括涉案仓库）进行日常消防保卫更需“高度关注、严谨对待”。同时，双方租赁合同明确约定被上诉人负责租赁期间标的房屋的防火安全、安全保卫等工作。就双方的签约及履行行为而言，应该认为，双方对被上诉人安防义务具有合理信赖。比较而言，被上诉人承担的安防义务违反对火灾形成的原因力明显高于上诉人签约审查义务的违反。基于火灾由犯罪行为、安防义务缺失两部独立原因耦合形成，而后者出租人金盛公司履行过错居于主要、决定性原因，根据上述行为原因力比较，在现有证据条件下，本院认为，被上诉人安防义务缺失对火灾形成占有40％原因力相对合理。我们注意到，本案双方租赁关系不具有法律效力，但合同当事人因之磋商、签约、履行形成的本案项下信赖关系及其由此所为之给付应受到法律保护，原审确定被上诉人承担20％火灾损失赔偿责任偏低，宜调整为火灾损失之40％(即506,796元)更为妥当。本案争议焦点二为火灾后房屋实际使用费给付问题。本案租赁合同无效，但上诉人依法应比照约定租金标准承担仓库实际使用费。根据查明事实，本案火灾后，上诉人标的仓库内物货俱焚，双方未就现场清理达成一致，现标的房屋等已被拆除、清理。应该认为，本案无效合同自火灾后上诉人作为实际使用人（基于案外人、出租人主要过错）已客观不能承租使用标的房屋，其后标的房屋被拆除，因此，不能认为火灾后上诉人还能有效或部分有效使用标的房屋并获得利益，房屋使用费作为不当得利类债权于此已无适用之事实及法律基础，原审于此判断并非妥当，本院应予更正。自2014年4月11日后之实际使用费（“租金”）被上诉人已收取部分应予退还，即上诉人请求之21,840元属合理范围，被上诉人应予付还。原审法院查明事实清楚，裁判差误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1283号判决；二、上海金盛家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海蜀天商贸有限公司损失人民币506,796元；三、上海金盛家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海蜀天商贸有限公司人民币21,840元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10,643.22元，由上海蜀天商贸有限公司负担1,064.32元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担9,578.9元；二审案件受理费21,286.44元，由上海蜀天商贸有限公司负担2,128.64元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担19,157.8元。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年七月一日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：搜索“”来源：