（2016）鲁01民终3263号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-02
案件名称
宋森与唐凯等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋森,唐凯,山东西街工坊创意文化产业园有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终3263号上诉人（原审被告）宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。委托代理人王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。被上诉人（原审原告）唐凯，男，1981年5月30日出生，汉族，住济南市。原审被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。法定代表人宋森，董事长。委托代理人王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。上诉人宋森因与被上诉人唐凯、原审被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）房屋租赁合同纠纷一案,不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第2347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2012年6月8日，唐凯作为乙方，宋森作为甲方，济南隆越市场运营管理有限公司（以下简称济南隆越公司）作为丙方，签订《铺位使用权合同》一份，第一部分约定甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜。丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层A区28号、29号二个铺位的使用权有偿转让给乙方，总建筑面积12.96平方米，转让总价为171900元。丙方同意自本合同签订后铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得使用权的年限自2012年6月8日至2032年6月7日共计20年，同时丙方承诺合同期满后乙方可以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权。乙丙双方约定该铺位自使用权正式转让后8年内为委托经营时间，委托经营期过后，乙方可自主经营或转租。甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲丙方共同负责赔偿。该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和义务均由乙方享有和承担等内容。第二部分约定乙丙双方所约定的委托经营期限为8年，自2012年6月8日至2020年6月7日，签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已按照本合同规定条款履行了上述铺位交付给丙方的义务。乙丙双方确定租赁期限内上述铺位每季的租金为5371.88元，丙方按一季为一支付期，需在签订本合同当日支付给乙方首季租金5371.88元，以后每季的付款日期为距前一支付日期一季后的1个月内支付。乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预。租赁结束后，上述铺位内的不可移动装潢设施、道具的所有权归乙方所有。自本合同生效起8年后，委托经营期满前第四个月乙方向丙方书面提出选择自营或转租，为了西街工坊的良性运营，在提出自营或转租的同时，乙方或转租受租方须书面提供经营项目交丙方审核，确定不影响西街工坊经营宗旨的可以经营，如果相关审核不能通过，则必须重新调整经营项目。丙方拖欠租金，应向乙方支付滞纳金，每逾期1日，丙方须向乙方支付当期租金总额3‰的滞纳金等内容。第三部分约定本合同有效期内发生诉讼纠纷，若协商不成的，任何一方均可向铺位所在地的人民法院起诉解决争议等内容。合同还约定了其他事项。上述合同包含附件，其中附件二为委托书复印件一份，显示2011年7月20日，宋森作为委托方向作为受托方的济南隆越公司出具，载明：本人特委托济南隆越公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对隆越公司在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。附件三为担保书复印件一份，显示2011年7月20日，宋森及山东隆越置业有限公司共同作为担保方，内容为西街工坊创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权济南隆越公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在济南隆越公司无法按照相关合同履约时，我同意以“西街工坊”创意文化项目的产权价值作担保给予偿付。山东隆越置业有限公司同时承诺同意承担上述事宜的连带责任。签订合同当日，唐凯按照约定向济南隆越公司支付西街工坊A区28号、29号商铺转让款共计171900元，该公司向唐凯出具了收据。同日，唐凯收到上述二铺位2012年6月8日至9月7日的租金5372元。2013年12月20日，济南隆越公司名称变更为西街工坊。2015年7月，西街工坊将合同约定的租金标准调整至每日2元/平方米（或每年按购买商铺总金额的5%计算租金）。双方为此生产纠纷，唐凯诉至原审法院。对于涉案商铺是否取得建设工程规划许可证，双方均认为应该具有，但均未提供相关证据。宋森、西街工坊认为涉案商铺系宋森通过拍卖程序取得，具有合法产权。为此，宋森、西街工坊提交拍卖成交确认书、发票、山东省建设项目登记备案证明、济南市文化体制改革和文化产业发展工作领导小组办公室济文改办〔2011〕6号《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》文件各一份。其中，拍卖成交确认书和发票显示宋森于2010年9月29日通过拍卖的形式取得济南皮鞋总厂全部破产财产。宋森、西街工坊说明本案所涉的位于济南市的西街工坊产业园的商铺是在济南皮鞋总厂的原有厂房及地上物的基础之上改扩建而来。山东省建设项目登记备案证明显示西街工坊在济南市槐荫区营市西街成立西街工坊创意文化旅游公共服务平台项目，建设内容为对原有厂房进行装修改造，建设创意教育中心、旅游产品展示平台等，并注明该项目备案后应严格按照规划、国土、环保等部门有关规定办理相关手续。登记机关为济南市发展和改革委员会，登记时间为2014年5月30日，该证明有效期一年。《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》载明同意槐荫区人民政府办公室的请示，同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园区等内容。唐凯对宋森、西街工坊提交的上述证据的真实性没有异议。对于合同效力与宋森、西街工坊之间的责任承担，唐凯主张合同无效，宋森、西街工坊应承担连带责任。宋森、西街工坊认为合同有效，公司设立目的是运营西街工坊项目，公司的主要资产是宋森拍卖取得的土地及地上物，商铺转让款系西街工坊收取后用于西街工坊产业园的改造和运营，如确需承担责任，应由西街工坊承担责任，宋森不应承担责任。原审法院认为，唐凯与宋森、西街工坊签订的《铺位使用权合同》从内容及各方陈述来看实际系对可以独立的商铺租赁权的处分，并非直接对商铺所有权的转让，属于租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，宋森、西街工坊将涉案商铺的租赁权进行处分，对外出租，但并未提交相应商铺的合法产权证件及改扩建相应的建设工程规划许可证等审批手续。宋森、西街工坊辩称具备上述相应手续，但其提交的山东省建设项目登记备案证明及批复文件等证据均不能证实其主张，反而证明其尚未取得上述法律规定的证件及手续。据此，唐凯与宋森、西街工坊签订的《铺位使用权合同》违反国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。上述《铺位使用权合同》虽系三方共同签订，但明确约定“甲方（宋森）授权丙方（西街工坊）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”，为此，宋森还向西街工坊出具委托书一份。因此，宋森与唐凯应为合同的实际相对方，西街工坊系宋森的代理人。据此，宋森应当作为直接责任人承担返还唐凯转让款的义务。对于唐凯要求西街工坊承担连带责任的主张，西街工坊虽系宋森的代理人，但其主要资产以及主要的经营业务均系本案所涉的西街工坊项目，其收取商铺转让款后并未转交宋森而是自行投入到西街工坊项目的经营。依据上述事实，对唐凯的该项请求，予以支持。唐凯提交变更诉讼请求申请书后，明确以变更后的诉讼请求为准，但在第二次开庭审理过程中，其口头要求宋森、西街工坊还应向其支付租赁费13965.13元、滞纳金3123.40元。因原审法院围绕其书面的变更诉讼请求申请进行审理，唐凯变更后的诉讼请求并不包含该两项口头提出请求，对此，原审法院在本案中不予处理。宋森、西街工坊在审理中一直坚持辩称合同有效，认为如果认定合同无效，双方应相互返还，即唐凯应向其返还已收取的租金。对此，原审法院认为，宋森、西街工坊明确辩称合同有效，且其并未就此提起反诉，因此对其该项意见在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、唐凯与宋森、济南隆越市场运营管理有限公司于2012年6月8日签订的《铺位使用权合同》无效；二、宋森自判决生效之日起十日内向唐凯返还转让款171900元；三、山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述判项承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3839元，由唐凯负担839元，山东西街工坊创意文化产业园有限公司、宋森负担3000元；财产保全费1405元，由山东西街工坊创意文化产业园有限公司、宋森负担。上诉人宋森不服原审判决上诉称：一、原审判决认定我与唐凯签订的《铺位使用权合同》及《补充合同》为无效合同没有依据。涉案房产具有合法权利，我是合法购买所得，有权使用、出租。我依据合同将依法购买的房产交由西街工坊经营管理，我以委托经营的资产范围承担合同责任。原审判决由我承担全部责任不当。二、原审判决适用法律不当，有失公平。依据法律规定，对于合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原审判决对唐凯取得的收益66611.31元未予判决返还我方，有失公正。综上，请求二审撤销原审判决，发回重审或者驳回唐凯的诉讼请求。被上诉人唐凯答辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、证据充足，应予维持。一审中，上诉人对无房产所有权证明的事实予以认可，且其也没有提供有关房产所有权的证据，其提交的相关证据达不到其证明责任所要求的证明标准。原审法院根据相关法律规定判决合同无效，事实清楚，证据充分。二、上诉人的上诉理由与事实不符，混淆概念，且无证据佐证，不应得到支持。1、上诉人主张以委托经营的资产范围为限承担合同责任。被上诉人认为，宋森与西街工坊之间的约定不能对抗善意第三人即被上诉人，况且宋森系西街工坊的法人，其二者之间在责任承担上存在相通的情形。2、上诉人主张被上诉人应返还合同收益，但该请求应属于反诉范围，其并未在一审中正式提出，现在二审中提出，二审法院在调解不成的情况下，应当告知其另行起诉。而且，上诉人的该主张也与事实、法律相违背，故意混淆了本案的法律关系，一审判决返还转让款是基于合同的自始无效，在转让合同法律关系中，被上诉人支付的转让款因合同无效应予返还，在该合同关系中，上诉人并没有支付任何钱款。而后在委托经营法律关系中，被上诉人基于对商铺的支配权，所取得的租金收益与之前的转让关系并不是同一法律关系，所以不存在返还之说。综上，原审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。原审被告西街工坊述称：同意宋森的上诉意见。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未提交涉案房产建设工程规划许可证，故原审认定双方当事人签订的《铺位使用权合同》系无效合同并无不当。宋森并未向唐凯支付收益款，向唐凯支付收益的系西街工坊，西街工坊并未提出上诉，故宋森要求要求唐凯返还收益款的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3839元，由上诉人宋森负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强代理审判员 马立营代理审判员 曹 强二〇一六年七月一日书 记 员 徐 敏 关注公众号“”