（2016）桂0302民初510号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
位磊与桂林市圣隆房地产开发有限公司、曾君华商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市秀峰区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
位磊,桂林市圣隆房地产开发有限公司,曾君华,曾凯,杨梅英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0302民初510号原告：位磊，男，1981年8月8日出生，汉族，广西广电网络融安分公司职员，住桂林市秀峰区。被告：桂林市圣隆房地产开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区中山北路62-6号，组织机构代码：71884861-7。法定代表人：李干锋，总经理。委托代理人：秦铮，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。被告：曾君华，男，1970年9月25日出生，汉族，无职业，原住桂林市象山区，现住桂林市叠彩区。被告：曾凯，男，1992年5月5日出生，汉族，自由职业，住桂林市叠彩区。被告：杨梅英，女，1968年10月19日出生，侗族，自由职业，住桂林市。原告位磊与被告桂林市圣隆房地产开发有限公司（以下简称：圣隆公司）、曾君华、杨梅英、曾凯商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后依法适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行审理。原告位磊、被告圣隆公司的委托代理人秦铮及被告曾凯到庭参加诉讼，被告曾君华、杨梅英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告位磊诉称：2005年10月31日，原告与被告圣隆公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于桂林市叠彩区圣隆路1号天龙居14栋1-6／7-4房屋。合同签订后，原告按照约定支付了40%的购房款，并办理了银行按揭支付剩余购房款，共计支付625968元，履行了全部付款义务，被告圣隆公司也将购房合同办理了备案登记。按照合同约定，被告圣隆公司应当在2005年12月30日前将房屋交付原告，否则应当按照合同第九条的约定承担违约责任。虽经原告多次催促，但被告圣隆公司至今以种种借口为由拒绝交房。由于原告在河池市工作，无法时时催促。2008年9月，被告圣隆公司又与被告曾君华、杨梅英签订了《商品房买卖合同》，并将房屋交付二人，现该房屋由曾君华的儿子，即被告曾凯居住。原告认为，被告圣隆公司为获取不当利益，明知原告已购买该房屋仍再次予以出售，而被告曾君华、杨梅英明知该房屋已出售给他人仍然购买，且至今只支付了不到40%的购房款却能居住使用该房屋，可见三被告的行为明显属于恶意串通，损害了原告的合法权益。根据《合同法》的规定，三被告之间的合同无效，被告曾君华、杨梅英、曾凯应退出房屋。同时，因原告与被告圣隆公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告圣隆公司应当按照合同约定交付房屋，协助原告办理权属证书。因被告圣隆公司趁原告身在外地，编造种种借口拒绝交房违反了合同约定，其行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，依法应当承担相应的违约责任。综上，原告请求法院判令：1.确认原告与被告圣隆公司签订的购买位于桂林市叠彩区圣隆路1号天龙居14栋1-6／7-4房屋的《商品房买卖合同》有效；2.被告曾君华、杨梅英、曾凯退出该房屋；3.被告圣隆公司向原告交付所购买的叠彩区圣隆路1号天龙居14栋1-6／7-4房屋，协助原告办理权属证书，并支付原告逾期交房违约金704900元；4.被告承担本案诉讼费用。原告对其主张提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明原告与被告圣隆公司之间签署买卖合同，且办理了房产备案及抵押登记；2.建设银行贷款转存凭证、个人住房借款合同、个人抵押商品房住房综合保单，证明原告已经办理了抵押贷款并且房款已经全部交付给被告圣隆公司；3.2014年法庭庭审笔录，证明该案之前起诉过，调解并未成功。被告圣隆公司答辩称：重复签合同的事实存在，但圣隆公司并未实际向被告曾君华、杨梅英交付房屋。在知道曾君华等人占有房屋后，圣隆公司一直催促其退出，但并未奏效。为促成本案纠纷的解决，圣隆公司亦采取了多项措施。对原告诉请的违约金，圣隆公司认为现公司处境困难，希望原告考虑现实情况。被告圣隆公司对其辩解提交的证据如下：曾君华、杨梅英与圣隆公司签订的购房合同复印件，证明被告圣隆公司与曾君华、杨梅英的约定是付完全款方能交付房屋。被告曾凯答辩称：其不清楚原告与被告圣隆公司之间的关系，曾君华、杨梅英是在不知情的情况下与圣隆公司签订了购房合同并支付了首付款。其不同意退房，剩余房款愿意继续支付。被告曾凯未提交证据。被告曾君华、杨梅英未到庭答辩亦未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告曾君华、杨梅英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经庭审质证，被告圣隆公司对原告提交的证据真实性均无异议，被告曾凯对原告提交的证据3真实性无异议，认为证据1、2与其无关；原告认为被告圣隆公司提交的证据与其无关，被告曾凯对被告圣隆公司提交的证据真实性无异议。因原告提交的证据均系原件，被告圣隆公司提交的证据经本院核实与合同原件一致，故本院对上述证据的真实性均予以确认。综合对上述证据的确认及原、被告双方在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实：2005年10月31日，原告位磊向被告圣隆公司购买该公司开发的位于桂林市叠彩区圣隆路1号天龙居14栋1单元6、7层4号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：“第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3108.86元，总金额人民币陆拾贰万伍千玖百陆拾捌元整第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式首付40%，剩余款向银行贷款第八条交付期限。出卖人应当在2005年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”2005年12月1日，该合同在桂林市房产管理局办理了备案登记。2005年12月9日，原告以其所购房屋作为抵押与中国建设银行股份有限公司桂林分行签订《个人住房借款合同》，约定借款36万元，借期360个月（从2005年12月15日至2035年12月15日），每月采用等额本息还款方法还款。2005年12月15日，中国建设银行股份有限公司桂林分行发放36万元贷款至被告圣隆公司账户，并对原告所购房屋办理了抵押登记。2007年1月15日，被告圣隆公司向原告位磊开具天龙居14栋1单元1-6-4、1-7-4的销售不动产发票，金额为625968元。2008年9月，被告圣隆公司又将上述房屋出售给被告曾君华、杨梅英，并与二人签订了《商品房买卖合同》。合同约定：“第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3364.63元，总金额人民币柒拾万叁千壹百肆拾元整第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人于签订本合同时付房款人民币壹拾伍万元正（￥150000），于2008年9月30日前付房款人民币壹拾叁万叁千壹佰肆拾元正（￥133140）；余款人民币肆拾贰万元正（￥420000）在本合同备案后七个工作日内备齐按揭资料办理银行贷款第八条交付期限。出卖人应当在所有房款及其它费用全部付清后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第四种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房竣工后经施工单位、监理单位验收合格”合同签订后不久，被告曾君华、杨梅英即对诉争房屋进行装修并入住。2014年5月20日，原告位磊将被告圣隆公司诉至本院，要求交付本案诉争房屋，本院追加了曾君华、杨梅英作为第三人参加诉讼。之后原告以补充证据为由申请撤诉，2015年11月20日本院依法作出（2014）秀民初字第549号民事裁定书准予原告撤回起诉。2016年4月19日原告再次诉至本院，提出前述诉请。截至本案开庭审理时，被告曾君华、杨梅英向被告圣隆公司已支付的房屋价款为28万元。被告曾凯系被告曾君华儿子，该房现由其与曾君华居住。本院认为：原告位磊与被告圣隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、被告曾君华、杨梅英、曾凯是否应退出诉争房屋，由被告圣隆公司向原告交付该房屋并协助办理权属证书；二、被告圣隆公司是否应支付原告位磊逾期交房违约金。一、关于被告曾君华、杨梅英、曾凯是否应退出诉争房屋，由被告圣隆公司向原告交付该房屋并协助办理权属证书的问题。原告与被告圣隆公司签订的商品房买卖合同早在2005年12月1日已在房产管理局登记备案，其所购房屋亦通过按揭贷款方式付清了全部购房款并办理了抵押登记，案外人已取得了担保物权。原告已按照合同第六条的约定履行了付清房款义务，被告圣隆公司应向原告履行合同第八条、第十五条约定的交房及协助办理房屋权属证书义务。被告曾君华、杨梅英虽在2008年与圣隆公司签订了商品房买卖合同并占有使用涉案房屋，但其未按合同约定付清房款，仅支付了约40%的房屋价款，亦未在房产管理部门取得房屋权属证明，故其并未取得房屋所有权，被告曾君华、杨梅英、曾凯应退出诉争房屋。被告曾君华、杨梅英并未在本案提出独立之请求，故其与被告圣隆公司之间的债权争议应当另行解决。二、关于被告圣隆公司是否应支付原告位磊逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告圣隆公司应当在2005年12月30日前将符合交房条件的房屋交付原告位磊。合同第九条约定：出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故被告圣隆公司应从2005年12月31日起按日向原告支付已交付房款625968元万分之三的违约金。至本案2016年6月3日开庭之日，被告圣隆公司逾期交房3808天，应支付的逾期交房违约金为715105.84元（625968元×0.0003／天×3808天），现原告位磊仅要求被告圣隆公司支付704900元逾期交房违约金，系对自身权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告位磊与被告桂林市圣隆房地产开发有限公司签订的购买位于桂林市叠彩区圣隆路1号天龙居14栋1-6／7-4房屋的《商品房买卖合同》有效；二、被告曾君华、杨梅英、曾凯于本案判决生效之日起60日内腾空搬出桂林市叠彩区圣隆路1号天龙居14栋1-6／7-4房屋；三、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司在本判决第二项履行完毕后次日向原告位磊交付上述房屋；四、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司于本案判决生效之日起90日内协助原告位磊办理桂林市叠彩区圣隆路1号天龙居14栋1-6／7-4房屋权属证书；五、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司支付原告位磊逾期交房违约金704900元。本案案件受理费10849元，因适用简易程序减半收取5425元（原告已预交），由被告桂林市圣隆房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10849元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 韦素素二〇一六年七月一日书 记 员 龚 涛第10页共10页