（2016）沪01民终3828号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-07-25
案件名称
上海金桥出口加工区联合发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3828号上诉人（原审原告）上海金桥出口加工区联合发展有限公司。法定代表人黄国平，董事长。委托代理人傅春明，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人沈琦，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海制笔实业总公司铱粒厂。法定代表人龚云培，厂长。委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托代理人陈霞，上海市世基律师事务所律师。原审第三人上海贵冠文化用品有限公司。法定代表人李鸿生，董事长。委托代理人茅云满，该公司职工。委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。上诉人上海金桥出口加工区联合发展有限公司、上海制笔实业总公司铱粒厂因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第31503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人上海金桥出口加工区联合发展有限公司的委托代理人傅春明，沈琦，上诉人上海制笔实业总公司铱粒厂的委托代理人胡海云（兼原审第三人上海贵冠文化用品有限公司的委托代理人）、陈霞，原审第三人上海贵冠文化用品有限公司的委托代理人茅云满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1993年10月18日，上海金桥出口加工区联合发展有限公司（以下简称金桥出口加工区有限公司）（甲方、出售人）与上海铱粒厂（乙方、买受人）签订了《通用厂房出售合同》（以下简称《出售合同》），其中第七条约定了甲方向乙方出售上海市XX加工区XX号地块XX幢XX厂房第四层（现为上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层，以下简称通用厂房），建筑面积共计1354.38平方米。第九条约定：“本合同第七条所定通用厂房的购买金（含土地使用权转让金）为每建筑平方米236.2美元，1354.38平方米合计为319,904.56美元。”第十二条约定了系争房屋的场地面积，乙方按比例分摊948.066平方米。第十三条约定：“通用厂房产权和土地使用权同时转移。土地使用权转让期自1993年10月20日起至2013年10月19日止。”对于土地使用权的续期，《出售合同》第三十三条约定：“本合同规定的土地使用权转让期满而出让合同规定的土地使用权出让期未满，如乙方不要求延长，则由甲方将土地使用权连同系争房屋无偿收回；如乙方要求延长土地使用权转让期的，应至迟于期满前6个月向甲方提交书面申请及有关文件，经双方协商可重新订立合同。”《出售合同》签订后，上海铱粒厂依约支付了购买金，金桥出口加工区有限公司将系争房屋交付上海铱粒厂。1996年5月28日，金桥出口加工区有限公司（甲方、出售人）与上海铱粒厂（乙方、买受人）就《出售合同》签订了《补充协议》，对之前约定的建筑面积、土地面积及购买金进行变更和调整。协议第一条约定，通用厂房的建筑面积经相关部门测定，共计1327.53平方米。协议第二条对通用厂房购买金的内容予以明确，约定将《出售合同》第九条变更为：本合同第七条所定通用厂房的购买金（含平均分摊的五十年土地使用权转让金）为每建筑平方米236.2美元，1327.53平方米合计为313,562.59美元。协议第三条就系争房屋占用的场地面积确定为977.13平方米。根据上海市房地产登记薄记载，通用厂房所占用的土地性质为国有综合用地，位于上海市XX路XX号，对应的土地宗地号为浦东新区XX加工区XX，XX，XX，XX，XX，XX，其中工业用地期限为50年，1994年12月17日至2048年2月22日。1991年6月22日，上海市土地管理局（甲方）与上海市F公司（乙方、受让方，以下简称F公司）签订《上海市金桥出口加工区国有土地使用权成片出让合同》，约定甲方将上述土地使用权成片有偿出让给乙方，乙方转让土地使用权的年限工业用地为五十年，住宅用地为七十年，但不得超过土地使用证规定的最终年限。后F公司将部分土地转入上海XX股份有限公司（以下简称XX股份公司）和上海铱粒厂名下。1997年10月20日，上海市浦东新区综合规划土地局签发《关于同意金桥三公司办理共有使用权证的通知》，决定将金桥出口加工区内由F公司、XX股份公司和金桥出口加工区有限公司三家公司受让的剩余土地办理成共有使用权证。1997年10月28日，三家公司办理了土地共有权证，即沪房地浦字（1997）第XXXXXX号上海市房地产权证，该产证登记的权利人为上海市F公司等，共有情况一栏记载为上述三家公司共同共有，土地总面积为13.607375平方公里，但权证上未有房地坐落、地号、图号等事项的记载。另查，上海铱粒厂因企业改制，于1996年8月21日更名为上海制笔实业总公司铱粒厂（以下简称铱粒厂），铱粒厂于1999年12月13日起处于吊销未注销状态。根据沪房地浦字（1997）XXXXXX号房地产权证，通用厂房于1997年1月21日登记至权利人上海铱粒厂名下，其建筑面积为1327.53平方米，土地用途为工业用地，土地使用面积为965.2平方米，土地使用期限为1993年10月20日至2013年10月19日。1996年12月，上海XX公司批复同意“由上海制笔实业总公司和上海铱粒厂职工持股会共同出资组建上海贵冠文化用品有限公司(即本案第三人)”。根据（2008）沪长证经字第2231号《公证书》，原上海制笔实业总公司将原上海铱粒厂全部资产作为出资成立第三人上海贵冠文化用品有限公司（以下简称贵冠文化用品公司），贵冠文化用品公司继续经营原上海铱粒厂的资产，承担原上海铱粒厂的债权、债务。2010年9月12日，金桥出口加工区有限公司（承租人、乙方）与第三人贵冠文化用品公司（出租人、甲方）就通用厂房签订了《租赁合同》，约定贵冠文化用品公司将通用厂房出租给金桥出口加工区有限公司使用，租赁期限自2010年10月20日起至2020年10月19日止。合同还约定，首期租金每日每平方米建筑面积为0.90元，年租金总计430,119.72元，租赁保证金71,686元，乙方在签署本合同时支付。合同签订后，租赁房屋交金桥出口加工区有限公司使用，现由金桥出口加工区有限公司占有但处于空关状态。2013年5月22日，金桥出口加工区有限公司发函至贵冠文化用品公司：“鉴于该厂房所占土地使用期限即将于2013年10月19日到期，而土地使用期限到期后处置事宜尚未明确，我司提出提前于2013年10月19日终止《租赁合同》。”对此，贵冠文化用品公司回函表示其拥有通用厂房的产权，已申请办理房屋土地使用权延期手续，要求金桥出口加工区有限公司继续履行《租赁合同》。经双方确认，金桥出口加工区有限公司租金付至2013年10月19日。对于通用厂房土地使用权续期申请，贵冠文化用品公司于2013年5月17日以上海铱粒厂的名义向金桥出口加工区有限公司提交《申请报告》，叙明通用厂房的土地使用权转让期于2013年10月19日到期，根据《出售合同》的约定，现提出要求延长土地使用权转让期30年。对此，金桥出口加工区有限公司表示铱粒厂虽提交了土地使用权续期申请，但未按约于土地使用权期满前6个月提交申请。至于如何办理土地使用权续期手续，金桥出口加工区有限公司表示目前无法明确。2014年8月，金桥出口加工区有限公司诉至原审法院，请求判令：1、自2013年10月20日起，金桥出口加工区有限公司有偿收回上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层房屋；2、自2013年10月20日起，铱粒厂向金桥出口加工区有限公司交还上述房屋占用的土地使用权；3、铱粒厂向金桥出口加工区有限公司支付自2013年10月20日起至土地使用权交还之日止的违约金[暂算至2014年8月20日为15,250美元，根据起诉之日的汇率，折合人民币（除美元外，以下币种同）93,839.35元]；4、铱粒厂向金桥出口加工区有限公司支付自2013年10月20日起至上述房屋交还之日止的场地使用费（暂算至2014年8月20日为156,146.47元）；5、本案诉讼费用由铱粒厂承担。铱粒厂辩称，请求驳回金桥出口加工区有限公司的全部诉讼请求。第三人贵冠文化用品公司述称，同意铱粒厂的答辩意见，请求驳回金桥出口加工区有限公司的全部诉请。审理中，金桥出口加工区有限公司明确其诉请1、2项涉及的收回房屋、交还土地使用权是指要将涉案房屋及房地产权利人变更为金桥出口加工区有限公司。对此，铱粒厂不同意，并表示即使要收回，也要国家收回。经金桥出口加工区有限公司申请，法院依法通过上海市高级人民法院委托了上海大雄房地产估价有限公司对通用厂房进行了价值评估。2015年8月31日，该单位出具了建筑物价值估价报告，其中载明：“以2013年10月19日为价值时点，估价对象建筑物市场价值为249.60万元，折合建筑面积单价为1,880元/平方米。”评估费7,850元，由金桥出口加工区有限公司预缴。对于该份建筑物价值估价报告，金桥出口加工区有限公司认为与租赁房屋的市场价值相比，估价偏高；铱粒厂则认为该估价偏低。经铱粒厂申请，上海大雄房地产估价有限公司对通用厂房所占用土地自2013年10月20日起30年期限的土地使用权价值进行咨询估价。2015年9月8日，该单位出具了土地价值咨询报告，其中载明：“咨询对象于价值时点（2013年10月20日）设定土地剩余使用年期为30年的土地市场价值为216.70万元，折合土地面积单价为2,245元/平方米。”评估费7,100元由铱粒厂预缴。对于土地价值咨询报告，金桥出口加工区有限公司认为评估价偏低；铱粒厂则表示愿以此价格补偿金桥出口加工区有限公司30年土地使用费。另，金桥出口加工区有限公司表示，考虑到房屋是铱粒厂的，同意在本案中支付一定对价收回房屋，但铱粒厂明确表示坚决不要求法院处理对价补偿款。原审认为，涉案《出售合同》及《补充协议》均系当事人的真实合意，并不违反行为时的禁止性法律法规，双方均应按约履行。涉案《出售合同》签订后,金桥出口加工区有限公司收取了购买款，上海铱粒厂取得了二十年土地使用权期限的房地产权证,双方合同已实际履行,铱粒厂认为《出售合同》第十三条的约定违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条、第二十二条规定，应为无效条款的意见，法院不予采纳。金桥出口加工区有限公司认为根据《出售合同》第十三条的约定，出售给上海铱粒厂的通用厂房所占用的土地使用权转让期为二十年，现金桥出口加工区有限公司与铱粒厂及贵冠文化用品公司就土地使用权续期事宜不能达成一致，事实上亦无法办理续期手续，故金桥出口加工区有限公司有权收回通用厂房及占用的土地使用权。铱粒厂则认为根据《补充协议》第二条的约定，通用厂房的购买金已含分摊的五十年土地使用权转让金，该土地使用期应认定为五十年。对此，法院认为：首先，《出售合同》第十三条明确土地使用权转让期为二十年，之后《补充协议》对通用厂房的建筑面积及场地面积予以变更确认，进而对通用厂房的购买金予以调整，且《补充协议》第二条明确系针对原合同第九条的变更，并非对原合同第十三条土地使用权期限的变更；其次，《补充协议》签订后，上海铱粒厂于1997年1月21日办理通用厂房的房地产权证，产证记载土地使用期亦为二十年，之后上海铱粒厂、铱粒厂及贵冠文化用品公司对此亦未提出异议；再次，贵冠文化用品公司于2013年5月17日以上海铱粒厂的名义向金桥出口加工区有限公司申请延长土地使用权转让期三十年，表明其认可土地使用权转让期为二十年的事实。据此，法院认定二十年的土地使用权转让期系金桥出口加工区有限公司与上海铱粒厂当时的真实意思表示。涉案《出售合同》第三十三条约定了“合同规定的土地使用权转让期满”情形下的具体处理，并不涉及合同解除内容，虽铱粒厂的续期书面申请在合同约定的提交期限上存有瑕疵，但金桥出口加工区有限公司据此主张合同解除权，缺乏合同依据。根据该条款的约定，合同规定的土地使用权转让期满而出让合同规定的土地使用权出让期未满，乙方（上海铱粒厂）要求延长土地使用权转让期的，应符合二个条件：乙方提交书面申请及有关批准文件、经双方协商一致。现双方就续期问题无法协商一致，金桥出口加工区有限公司要求收回涉案房屋和所占土地使用权，具有合同依据，铱粒厂应协助金桥出口加工区有限公司办理涉案房屋及土地使用权的变更登记手续。至于未能协商一致的原因，金桥出口加工区有限公司认为参照浦东新区人民政府浦府（2014）204号文件，按照铱粒厂目前的经营状况，无法完成产业评估及环境评估，其也未能提供审批文件，故金桥出口加工区有限公司无法转让剩余土地使用权。铱粒厂表示至今也不知道应提供哪些法律文件，涉案土地使用权不适用上述文件规定，根据现行法律，金桥出口加工区有限公司无权收回。由此可见，双方未能协商一致系因上述约定中的“有关批准文件”的具体内容不明确所致，该责任不能归责于金桥出口加工区有限公司及铱粒厂任何一方，金桥出口加工区有限公司要求铱粒厂支付违约金的诉请，法院不予支持。金桥出口加工区有限公司于2010年9月12日与贵冠文化用品公司就通用厂房签订了租赁合同，占用厂房至今，且金桥出口加工区有限公司于2013年10月20日起即未支付租金，金桥出口加工区有限公司要求铱粒厂支付土地使用费的诉请，法院亦不予支持。对涉案房屋的折价补偿问题，根据铱粒厂的庭审意见，本案中不予处理。原审法院审理后于二〇一六年二月四日作出判决：一、确认原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司收回上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX层房屋及该房屋占用的土地使用权，被告上海制笔实业总公司铱粒厂应于本判决生效之日起十日内协助原告办理上述房屋和土地使用权的变更登记手续；二、驳回原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5,049元，评估费14,950元，共计19,999元，由原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司负担12,899元，被告上海制笔实业总公司铱粒厂负担7,100元。判决后，金桥出口加工区有限公司、铱粒厂不服，向本院提起上诉。上诉人金桥出口加工区有限公司诉称：一、《出售合同》明确如铱粒厂要求延长使用权转让期的，应至迟于期满前六个月向上诉人提交书面申请。而铱粒厂的土地所用权期限至2013年10月19日止，其最后提交申请的截止日期为2013年4月18日，但其并未于该最终截止日前提交续期申请，故其已丧失了续约资格；同时，铱粒厂已被工商吊销，因此铱粒厂续约的主体资格已不具备，故其应在土地使用权到期之日将土地交还上诉人金桥出口加工区有限公司，否则应当承担违约责任及支付场地使用费。二、本案系上诉人金桥出口加工区有限公司与铱粒厂之间的土地使用权转让纠纷，租金问题则系上诉人与原审第三人之间的租赁纠纷，而铱粒厂至今未办理工商注销登记手续，故铱粒厂与原审第三人为独立的两个法人主体。一审以上诉人与原审第三人之间的租金冲抵上诉人与铱粒厂之间的土地使用费混淆了法律关系主体，实质是将两个不同案由的案件进行合并审理，系程序错误。况且原审第三人要求上诉人缴纳租金的诉请并未撤销，租金的金额也未因土地使用费抵扣而减少，因此上诉人完全有理由要求铱粒厂支付自2013年10月20日起的土地使用费。综上，请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人的原审全部诉请。铱粒厂不同意金桥出口加工区有限公司的上诉请求，并上诉称：一、《出售合同》违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》等效力性规定，即根据规定，转让房地产后，土地使用权年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限，具体到本案，《出售合同》的土地使用权的转让期即应当为50年，但是上诉人铱粒厂与金桥出口加工区有限公司签订的《出售合同》所约定的土地使用权转让期仅为20年，故该约定无效，金桥出口加工区有限公司应当将剩余期限的土地使用权全部转让给铱粒厂。二、铱粒厂已经取得了编号为沪房地浦字（1997）第XXXXXX号的房地产权证，因此根据权利一次用尽的原则，金桥出口加工区有限公司作为出售方对涉案房屋即不再享有所有权，该权利已归属于铱粒厂，另根据地随房走的原则，涉案房屋所占土地使用权亦同时归属于铱粒厂。现金桥出口加工区有限公司非涉案房屋的共有权人，其无任何有效的权利来源，不应享有任何权利，故其无权收回涉案房屋及所占土地使用权。一审判决出售方可将已出售的房屋收回，将不利于房地产市场的交易稳定。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回金桥出口加工区有限公司的原审诉请。原审第三人贵冠文化用品公司述称：一、贵冠文化用品公司承继了铱粒厂的所有资产，其中包括铱粒厂涉案房屋的物权。二、2010年金桥出口加工区有限公司与贵冠文化用品公司签订租赁合同，故其是知晓并同意贵冠文化用品公司行使物权。贵冠文化用品公司也可以提供转让所需要的文件，也愿意支付土地出让金，办理延长土地收益权期限。贵冠文化用品公司同意铱粒厂的意见。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人金桥出口加工区有限公司于1993年10月18日与上海铱粒厂就涉案的通用厂房签订的《出售合同》系双方真实意思表示，且不违反当时的法律法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应按约履行。而对于双方争议的如何对待《出售合同》的相关约定问题，鉴于第十三条明确“通用厂房产权和土地使用权同时转移。土地使用权转让期自1993年10月20日起至2013年10月19日止”，之后的《补充协议》对土地使用权期限也未作变更，上海铱粒厂在《补充协议》之后取得的通用厂房的房地产权证所记载的土地使用权亦为二十年，则二十年的土地使用权期限是双方的真实意思表示，故二十年的土地使用权转让期限现已届满；而对于土地使用权的续期，《出售合同》第三十三条明确“本合同规定的土地使用权转让期满而出让合同规定的土地使用权出让期未满，如乙方不要求延长，则由甲方将土地使用权连同系争房屋无偿收回；如乙方要求延长土地使用权转让期的，应至迟于期满前6个月向甲方提交书面申请及有关文件，经双方协商可重新订立合同”，而现铱粒厂经营状况所限，无法完成产业评估及环境评估，且其亦未提供审批文件，故铱粒厂要求金桥出口加工区有限公司延长土地使用权的请求，法院难予支持。至于金桥出口加工区有限公司原审其余诉讼请求未得到法院支持，原审已作详尽阐述，本院充分认同，在此不作赘述。综上，上诉人金桥出口加工区有限公司、铱粒厂的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审所作判决正确，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,049元，由上诉人上海金桥出口加工区联合发展有限公司与上海制笔实业总公司铱粒厂各半负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一六年七月一日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：