（2016）云2901民初702号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-09-08
案件名称
雷某某诉陈某某租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
大理市人民法院
所属地区
大理市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷某某,陈某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2901民初702号原告：雷某某。委托代理人：李某甲（雷某某之子）。特别授权代理。被告：陈某某。原告雷某某诉被告陈某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由审判员董琼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷某某及其委托代理人李某甲到庭参加了诉讼，被告陈某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月初，被告陈某某因商业经营需要与原告的邻居田某某、何某某签订了《房屋租赁合同》，租赁了田某某与何某某所合建的两套房屋。��于被告陈某某认为田某某与何某某所建房屋的规模大小并不能满足其经营的需要，于是又找到原告并提出将原告所建的房屋与田某某和何某某所合建的共计三套房屋出租给被告陈某某的要求。当时原告的邻居田某某与何某某所合建的房屋主体已初步完工，而原告所建房屋仅做好地基基础，被告一再表达其租赁诉求，同时多次向原告强调一定要加快施工进度赶工期以满足其要求。2015年10月21日，原告在与被告陈某某对房租、工期等问题进行协商以后，原告与被告陈某某签订了预计从2016年3月30日起，为期10年的《房屋租赁合同》。合同中明确规定在合同签订之日被告陈某某将即行向原告支付第一年房屋租金共计5万元，然而在合同签订之后被告陈某某却以房屋还未建好为由推脱了向原告支付5万元的合同义务，并答应在房屋封顶之日再进行支付。原告与被告签订《房屋租��合同》之后，为原告在建房屋的包工头李某乙明确表示因雨季，不能按期完工，为满足被告工期要求，原告与被告陈某某进行了协商，将房屋建设工程承包给能满足被告陈某某提出的工期要求的田某某和何某某建设房屋的包工头杨某某。原告为此向包工头李某乙支付了地基基础工程费用共计65000元，并与李某乙解除了单价为296元每平方米的《工程承包合同》（总价223776元），将房屋建设承包给杨某某，工期自2015年11月1日至2016年2月29日的单价为266元／平方米的《工程承包合同》（201096元）。由于更换包工头，原告多支付了以下费用：工程差价【（201096元＋65000元）－223776元】＋1800元伙食费＋更换混凝土损失12200元以及化粪池、蓄水池7200元，总计63520元。2015年11月29日，被告陈某某向原告的邻居田某某和何某某提出了解除《房屋租赁合同》的要求，并要求返还租金20万��。双方协商未果起诉至法院，后经调解，被告陈某某向田某某与何某某各赔偿了35000元。但被告陈某某明确向原告的邻居田某某和何某某表示不愿再租赁所有房屋之后，被告陈某某从未主动联系过原告协商或解除合同的任何意向，也未就违约后由于其提出的赶工要求而给原告造成的经济损失表达过歉意或提出任何经济赔偿意向。原告在从田某某与何某某处得知被告陈某某不再租赁所有房屋的要求后找被告陈某某协商解决，然而被告陈某某态度非常消极，以不见面，不接电话、短信，回避原告。现在合同中所约定的2016年3月30日租期起始日已过，原告已按被告所要求的所有事项（包括赶工期等）完成了合同义务，然而被告却不履行合同义务且不给予原告任何正面回应及协商解决意向，故特提起诉讼，请人民法院作出判决。1、请求法院判令解除被告与原告签订的《房屋��赁合同》；2、判令被告向原告赔偿由于被告的违约行为而给原告带来的直接经济损失63520元（经济损失清单见附页）；3、请求判令被告向原告赔偿自2016年3月30日起至《房屋租赁合同》正式解除之日终产生的房屋租金损失费用，参照所签订的租赁合同单日房租为547.9元，具体租金损失费用按所产生的实际天数进行计算；4、由被告支付违约金30000元；5、诉讼费用由被告承担。被告陈某某未提交答辩意见。审理中，原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、工程承包协议书、工程造价员资格证书，以证明原告将租赁房屋承包给李某乙施工，工程劳务费为223776元；2、工程承包合同、工价证复印件，以证明被告为催原告赶工期，原告更换工程承包人为杨某某，工程劳务费为201096元；3、房屋租赁合同，以证明原、被告��订的合同，以及双方权利义务的约定；4、收条7份，以证明原告支付的建房费用；5、大理市创新工业园建房审批表、宗地图、土地转让协议、个人建设项目申报表、建设设计合同，以证明原告在建房屋具有合法性；6、短信、通话记录打印件，以证明原告为租房事宜与被告联系经过；7、法院传票、诉状复印件，以证明被告承认个人原因不再履行合同；8、混凝土送货单7份，以证明被告要求原告赶工期，原告更换混凝土造成损失。本院认为，被告陈某某经合法传唤未到庭，是对其诉讼权利的放弃。原告提交的房屋租赁合同、短信、通话记录打印件来源合法、客观真实、与本案有关联性，本院予以确认；原告提交的其余证据真实性本院予以确认，对其证明力本院将在判理中论述。综上，通过举证、认证及到庭当事人陈述，本院确认本案如下法律事实：2015年10月21日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其正在建盖的位于大理经济开发区某某路（南临马某某、北临田某某）面积共计756平方米房屋出租给被告用于商业经营，房屋状况为毛坯房，无装修及水电设施，由被告负责房屋装修、水电安装以及经营所需设施。被告租赁房屋用途为商业，租赁期限为10年共计120个月，起始期为被告装修完毕正式营业之日预计时间为2016年3月30日至2026年3月30日止；经原、被告协商，该房屋第一年至第五年租金为每年贰拾万元，其中第一年现金五万元（协议签订之日起即行支付），另拾伍万元折算为房屋装修以及水电设施安装费用；第六年开始视被告经营情况及市场价格而定，房屋租金适当递增，具体金额由双方协商确定。租赁期内，被告不得转租、转借承租房屋；租期内，被告有以下行为，原告有权解除合同：未经原告同意改变房屋结构、损坏承租房屋，进行违法活动、累计拖欠房租三个月以上等情形的。2016年3月，原告房屋建好联系被告交付房屋时，被告没有接收房屋。原、被告合同签订至今，被告也未向原告支付租金。本案开庭之后，被告陈某某到庭陈述其答辩意见，表示不再租赁原告的房屋，但不认可原告主张为加快工期造成的损失。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应按约履行自己的义务。本案原告雷某某与被告陈某某签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据原、被告合同约定，被告应于签订合同之日交付50000元租金，但该款被告并未支付；双方约定租期2016年3月30日起，但被告至今未接���房屋，也未支付租金，以其行为表明不再履行合同，原告要求与被告解除合同的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于原告主张其为履行合同，按合同约定向被告如期交房，为加快建房进度，更换包工头，造成其赶工损失63520元，原告没有充分证据证实该损失系被告催赶原告工程工期所致，原告要求被告赔偿该费用本院不予支持；由于原告与被告存在房屋租赁关系，在本案所涉房屋租赁合同未解除造成其租金损失，原告要求被告赔偿该租金损失诉讼请求合理合法，根据合同约定每年租金200000元，每日租金547.9元，本院依据本案实际该损失期间从2016年3月30日计算至开庭之日，即2016��6月2日共计64天，总计35065.6元；原告已经主张了租金损失，再要求被告承担违约金已属重复计算，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告雷某某与被告陈某某于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告陈某某在本判决书发生法律效力之日起十日内向原告雷某某支付租金损失35065.6元。案件受理费2570元，减半收取1285元，由被告陈某某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中���人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。（此页无正文）审判员 董 琼二〇一六年七月一日书记员 李秀娟 关注微信公众号“”