（2016）粤1391民初1022号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-12-12
案件名称
惠州大亚湾东圳房地产有限公司与毛海鹰、田小琴商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州大亚湾东圳房地产有限公司,毛海鹰,田小琴
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1022号原告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司。住所地:惠州大亚湾西区西南大道**号龙光城*期会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：刘邦柠，系该公司职员。被告：毛海鹰，男，汉族，1973年12月12日生，住：湖南省道县，被告：田小琴，女，汉族，1981年12月1日生，住：湖南省吉首市，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳公司”）诉被告毛海鹰、田小琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年04月01日立案受理后，组成由审判员周勇担任审判长，审判员李海仁、代理审判员钟丹燕参加的合议庭，依法适用普通程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘邦柠、被告毛海鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年12月31日签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2014)21596】，约定被告共须向原告支付总购房款1327442元，首期款667442元于2014年12月31日前付清，余款660000元被告通过银行按揭贷款方式支付给原告。被告于2015年1月份在农业银行申请按揭贷款，后因被告原因银行最终未予受理。原告得知后，发函敦促被告履行合同义务，被告一直置之不理。综上所述，被告不遵守合约精神，拒不履行合同义务，给原告造成了重大损失，现原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，恳请法院判令：1.解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2014)21596】；2.被告支付原告违约金100000元（按逾期购房款日万分之一计算逾期违约金，另加解除合同总价款5%的违约金）并由被告承担已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用（以实际发生为准）；3.被告承担本案全部的诉讼费。原告向法庭提交的主要证据有：广东省商品房买卖合同、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、中国农业银行大亚湾支行情况说明、广东省商品房预告登记证明、广东省惠州大亚湾区商品房预售许可证、维修基金及契税发票，拟证明其诉称事实。被告毛海鹰辩称：不同意解除合同，原告多次更换业务员导致被告没有及时与公司沟通，2016年3月份被告已经向原告公司业务员提出要求变更付款方式一次性付款，但业务员称要再提交一次按揭贷款程序，之后也一直没有回复被告关于一次性付款的申请，被告有能力一次性支付剩余房款。被告毛海鹰未向法庭提交证据。被告田小琴未答辩也未向法庭提交证据。经审理查明：2014年12月31日，原告东圳公司作为出卖人与作为买受人的被告毛海鹰、田小琴签订了一份《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2014)21596】，主要约定：被告购买原告开发的位于惠州市××西区西南大道××号“龙光城”北区3栋126号房，该建筑面积为77.58平方米，总价款为1327442元；被告以银行按揭贷款方式向原告支付房款，即2014年12月31日前付清首期款667442元，剩余房款660000元办理银行按揭贷款，在合同签订之日起30日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。同日，双方又签订《合同补充协议》，补充协议第1条就双方权利义务补充约定：买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准。补充协议第2条就付款方式补充约定：买受人若选择以“其他方式”（按揭方式）付款的，买受人应自行向银行办理按揭贷款手续，并督促按揭银行代买受人人将剩余购房款按时支付至出卖人帐户；因任何事由导致按揭银行在合同约定期限内未支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或补足差额贷款部分，银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。补充协议第4条就买受人逾期付款违约责任约定：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。合同签订前，被告毛海鹰、田小琴就已向原告支付667442元首期款，签订合同后被告向原告维修基金3879元、契税39823.26元及印花税663.72元（均已代缴至相关部门）。2015年1月21日，被告向中国农业银行大亚湾支行提交住房按揭贷款申请，因被告提供的还款能力证明材料不足，不符合该行个人住房按揭贷款还款能力的认定要求，导致该行不予受理被告申请，被告也未以其他方式向原告剩余的660000元房款。2015年9月19日，原告向被告寄送催款通知书，要求被告于2015年9月25日前付清逾期未付的购房款。被告于2015年9月20日签收了该通知书，至今仍未支付所欠购房款。原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查，原告于2014年4月30日取得涉案房屋的预售许可证，编号：惠湾房预许字[2014]第029号；涉案房屋于2015年4月2日办理房地产预告登记证明，证号为粤房地预登惠州字第3300156369号。以上事实，根据原、被告庭审陈述，原告提交的广东省商品房买卖合同、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、中国农业银行大亚湾支行情况说明、广东省商品房预告登记证明、广东省惠州大亚湾区商品房预售许可证、维修基金及契税发票等证据，经庭审核实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方应当按照该合同的约定履行相应的义务。按合同约定，被告应当于签订合同起30日内向办理完毕银行按揭手续，至原告起诉前，因被告原因导致银行未批准按揭贷款申请，被告收到原告的催款通知后也未一次性支付剩余房款，被告逾期付款的行为已构成违约，应当承担违约责任，故原告请求按合同约定解除合同，本院予以支持。关于违约金的问题。双方在合同补充协议中约定的违约责任为：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。因上述违约金约定重复，本院结合审判实践，酌情支持商品房总房款的5%作为违约金，即66372.1元（1327442元×5％），原告的诉讼请求超过66372.1元的部分，本院不予支持。合同解除后，原告收取被告的款项应当退还（已发生的行政收费项目除外），维修基金、契税均已代缴至相关部门，此款应由被告自行申请退回。解除合同手续所需的费用尚未发生，在本案中亦不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告毛海鹰、田小琴于2014年12月31日签订的购买惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区3栋126号房的《广东省商品房买卖合同》及补充协议（预告登记号为：粤房地预登惠州3300156369号；预告登记依据合同号为：HW201421596）；二、被告毛海鹰、田小琴自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司违约金66372.1元；三、原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应当向被告毛海鹰、田小琴返还购房款667442元；四、以上二、三项相抵，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应当向被告毛海鹰、田小琴返还601069.9元，此款项原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付，若无人领取，原告可依法提存款项。五、驳回原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告毛海鹰、田小琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 周 勇审 判 员 李海仁代理审判员 钟丹燕二〇一六年七月一日书 记 员 黄慧谊