（2016）甘0702民初3869号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-09-09
案件名称
甘肃宝隆建筑工程有限责任公司与邢虎、甘州区大满镇西闸村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张掖市甘州区人民法院
所属地区
张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘肃宝隆建筑工程有限责任公司,邢虎,甘州区大满镇西闸村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初3869号原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区西大街（恒基地产大厦）。组织机构代码：79485XXXX。法定代表人张学祥，系该公司董事长。委托代理人曹学志，系该公司项目经理。委托代理人陈兴国，系甘肃陈兴国律师事务所律师。被告邢虎，男，出生年月不详，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区大满镇西闸村住宅小区*号楼中单元***室，农民，身份证号码不详。被告甘州区大满镇西闸村民委员会。法定代表人代学金，系该村委会主任。原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司（以下简称：“宝隆建筑公司”）与被告邢虎、甘州区大满镇西闸村民委员会（以下简称“西闸村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理。2016年7月1日，依法由审判员葛小芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝隆建筑公司委托代理人陈兴国、被告西闸村委会法定代表人代学金到庭参加了诉讼，被告邢虎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告宝隆建筑公司诉称，2011年11月28日，原告与被告西闸村委会签订《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》，根据该协议，楼房的基准价位为每平方米1240元，二层价格为1360元。2012年10月，楼房完工并陆续交付使用。被告邢虎购买二楼楼房的面积为93.14平方米、地下室面积为10.51平方米，仅支付房款110000元。由于住户交付房款不及时，也为了解决修建中存在的问题，2015年12月30日，大满镇政府、西闸村、建筑商、社长、住户代表、处理遗留问题代表共同参加，形成了《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》，按出售给住户的面积统一每平方米由建筑商承担40元补偿费，在住户交房款时扣除，但不影响楼层上浮款和附属工程款的收交。上述意见形成后，经原告多次催要下欠房款，被告邢虎推诿不交，被告西闸村委会也推诿扯皮，至今未向原告支付房款。现原告诉讼要求：1、被告邢虎支付房款20764.24元、承担利息5357.17元，合计26121.41元；由被告西闸村委会承担连带责任；2、由被告承担本案诉讼费用。被告邢虎经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告西闸村委会未进行书面答辩，在庭审中口头辩称，2011年11月28日，原告与被告西闸村委会签订楼房修建协议。楼房建成后，原告根据协议将一套楼房出售于被告邢虎。后因购买楼房的住户反映不同程度存在瑕疵问题，经大满镇政府、西闸村、建筑商、社长、住户代表、处理遗留问题代表共同参加，形成了《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》。但被告西闸村委会不知被告邢虎具体拖欠原告多少房款未付。本案所涉及的楼房系原告直接出售给被告邢虎的，与被告西闸村委会无关，加之原告已经放弃要求我方承担责任的诉讼请求，故我方在本案中不承担责任。经审理查明，2011年11月28日，被告西闸村委会作为甲方，与作为乙方的原告宝隆建筑公司签订《大满镇西闸村1#、#住宅楼修建协议》一份，协议约定：“一、工程为全垫资修建，不论发生任何情况不得停工。所建房屋由乙方负责出售，但乙方只享受商定价，楼层上浮价归甲方所有……；五、由于以上条款甲乙双方商定，中标价只能作为选择施工单位的依据，不能作为结算依据，结算价定为每平方米1240元，地下室按半面积结算，其中，每平方扣除12元留给甲方使用；实际结算价为每平方米1228元，结算总价按实际建筑面积结算；六、由于该楼房是乙方全垫资修建，考虑到市场价格因素，如当年楼房不能及时销售，跨年度销售，甲、乙双方可商定一个合理价位进行上调，上调价格归乙方所有。……”甲、乙双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告即组织人员进行了施工。2012年10月，楼房完工并经被告西闸村民委员及监理部门进行了竣工验收。2011年10月10日，被告西闸村委会召开两委班子会议，经对小康住宅楼的各楼层价格进行研究讨论后，确定在原有1240元的价格基础上，二、四层上浮12%，上浮后的价格为1360元。另查明，2012年10月，原告与被告邢虎口头约定原告将坐落于大满镇西闸村民委员会安民嘉苑小区1号楼中单元201室（建筑面积93.14㎡）楼房一套、地下室一间（建筑面积10.51㎡）出售给被告邢虎，同时，将楼房钥匙交付给被告邢虎所有。截止2013年4月，被告邢虎分三次向原告支付房款共计110000元。还查明，2015年11月30日，被告西闸村委会班子成员、社长、住户代表、处理遗留问题代表及原告宝隆建筑公司委托代理人就该住宅小区建设遗留问题召开协调会议，形成《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》一份，该意见载明，原告所修建的楼房主要存在以下问题：1、楼顶消防通道均未修建；2、框架楼填充材料与设计不一致；3、楼顶花架与设计不一致；4、3#、4#楼安装的窗户与设计不符；5、楼梯扶手安装与设计不符；6、自来水安装材料与设计不符；7、1#、2#楼外墙保温没有做；8、地下室顶子没有做保温处理等问题。2012年、2014年，经镇政府、西闸村、建筑商、住户多次协商，逐步达成协议，至目前，建筑商对能整改的已经初步整改，还有部分已无法整改。经2015年11月30日，有村上三委班子成员、社长、住户代表、处理遗留问题代表、建筑商协商达成协议，决定，西闸小区1-4号楼按出售给住户的面积统一每平方米由原告承担40元的整改费用，在住户交房款时扣除，但不得影响村上楼层上浮款和附属工程款的收交，以保证小区的正常运转，屋面、卫生间漏水问题由原告负责统一维修。今后小区住户不得以任何理由就以上存在的问题和村委会、建筑商无理纠缠或拒不交房款，此处理意见为一次性处理。上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据予以证实：1．原告宝隆建筑公司委托代理人陈兴国及被告西闸村委会法定代表人代学金的当庭陈述；2．原告提交的《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》复印件、西闸村委会会议记录复印件、《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》复印件、本院（2016）甘0702民初2592号民事判决书各一份。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。合法的买卖关系受法律保护。本案原告与被告邢虎口头达成的售房协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告之间房屋买卖合同法律关系成立后，双方均应按照协议约定严格履行各自的义务。关于对被告邢虎拖欠楼房价款的认定，依据原告提交的《大满镇西闸村1#、2#住宅楼修建协议》、西闸村委会会议记录及《关于西闸村住宅小区建设遗留问题的协调处理意见》等证据材料，可证实在扣除原告应承担的每平米40元的整改费用后，被告邢虎购买楼房实际价款每平米为1320元，楼房总价应为130764.24元［93.14㎡×（1360元-40元）+10.51㎡×744元］，扣除被告邢虎已交纳的110000元，下剩房款20764.24元，被告邢虎应当向原告支付。关于原告主张的利息，实际上是被告逾期付款的损失。《最高人民法院》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”虽然原告与被告邢虎未约定具体的付款时间，但自2013年5月起向原告即向被告邢虎催收下剩的房款，故原告主张欠付房款的利息可自2013年5月起按照中国人民银行发布的同期同类贷款年利率6%为基础上浮30%即7.8%计算至起诉之日即2016年3月，故原告主张的拖欠房款的利息应认定为4858.83元，对超出部分，本院不予支持。因本案所涉及的工程系原告全垫资修建，所建楼房由原告负责出售，且由被告邢虎直接向原告支付房款，根据合同相对性原则，原告与被告邢虎存在房屋买卖关系，被告西闸村委会并非合同相对人，故其在本案中不应承担责任。被告邢虎经本院传票传唤，未到庭应诉、答辩，应视为其对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，依法由被告承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院》第二十四条四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告邢虎支付原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司房款20764.24元，承担利息4858.83元，合计25623.07元，限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告甘州区大满镇西闸村民委员会在本案中不承担责任。案件受理费227元（已减半收取），由原告甘肃宝隆建筑工程有限责任公司负担26元，被告邢虎负担200元。原告已交纳，被告承担的部分由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 葛小芳二〇一六年七月一日书记员 张 培