（2016）黔2634民初232号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-02
案件名称
顾卫、李素云与被告胡克成、胡飞房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
雷山县人民法院
所属地区
雷山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾卫,李素云,胡克成,胡飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
贵州省雷山县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2634民初232号原告（反诉被告）顾卫。原告（反诉被告）李素云。委托代理人李绍光。被告（反诉原告）胡克成。被告（反诉原告）胡飞。委托代理人吴永龙，系贵州万木春律师事务所律师。原告顾卫、李素云与被告胡克成、胡飞房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年5月11日立案受理后，在诉讼过程中被告胡克成、胡飞提起反诉，本院依法合并进行审理，依法由审判员李忠华独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾卫、李素云及其委托代理人李绍光，被告（反诉原告）胡克成、胡飞及其委托代理人吴永龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顾卫、李素云诉称，一、2012年4月1日，我夫妻二人将坐落在西江千户苗寨景区南贵西江小学路口自家所有的房屋出租给被告。双方签订的合同第四条约定：“付款方式为一年一付，即以后每年的4月1日前，乙方（被告）付清给甲方（原告）可经营，否则甲方（原告）有权终止合同”。但是，至今我夫妻没有收到被告交来的房租费，也没有得到被告到银行转帐的通知。2016年4月2日收到一封快递信，打开后才知道是贵州万木春律师事务所的一封律师函，其律师函里说2016年3月26日、3月28日我夫妻二人拒收租金。二被告的行为明明是不履行双方签订的房屋租赁协议，反而制造各种假象，以达到侵占我家利益的目的。二、被告承租我家的房屋4年来，人为损坏了我家的房屋门窗、墙、地板、下水道。我发现后三番五次要求被告必须维修，免于后患，每次提到维修被告均与我大闹一场不欢而散，从不维修，若任被告进行破坏，我的房屋他日岂不成了危房。三、被告在承租经营4年期间，有时被告与我无理取闹，挑起事端，当地派出所就有过出警记录，造成原告精神受损，压力过大。四、被告在承租四年中，一直在超越经营权范围，占道经营，超出租赁房屋范围之外，影响了我正常生产生活的通行。综上所述，为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令解除原告与被告2012年4月1日签订的房屋租赁合同，并由被告承担本案的诉讼费。被告（反诉原告）胡克成、胡飞辩称，我与原告于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同书》，约定由我承租原告所有位于西江景区南贵小学路口的私房，租赁期限为2012年4月1日至2021年4月1日，年固定租金为116800元，一年一付，每年的4月1日前交付，同时还约定原告无权任意提高租金。合同签订后，我严格按照合同的约定按时交纳租金。合同履行过程中，原告曾要求我交纳保证金，且当原告在向我收取第4年合同年度租金时，原告曾要求我提高房租，因双方签订的合同没有约定交纳保证金以及合同明确约定不得加租，故我拒绝了原告的要求，当临近交付2016年4月1日至2017年3月31日期间租金的时间时，我多次通过电话、短信的方式通知原告受领租金，但原告仍然拒绝受领。2016年3月29日，我委托贵州万木春律师事务所吴永龙律师向原告发出律师函，要求原告受领租金，原告依然予以拒绝。委托律师发函后，我于第二日提现金前往原告家准备交付，但原告闭门不在家，以致交租无果。我认为原告是故意拒绝受领房屋租金其要求解除与我签订的《房屋租赁合同书》，其理由显然与客观事实不符，其诉讼请求不能成立，请人民法院予以驳回原告的诉讼请求。因反诉被告违约而我没有违约，故提出反诉，请求判令反诉被告继续履行2012年4月1日签订的《房屋租赁合同书》。经审理查明，2012年4月1日，原告将坐落在西江千户苗寨景区南贵西江小学路口自家的一栋三间及一间帽角的木瓦房（除一楼靠近寨门边的楼房和小灶房连楼上、下两间外）出租给被告经营管理。双方合同约定，租赁期限为9年（2012年4月1日至2021年4月1日止）；房屋租金每年116800元；租金支付方式为一年一付，每年的房屋租金在4月1日前交清，被告即可经营，否则原告有权终止合同；在合同规定时间内原告无权转租或任意提高租金，以及被告在经营期间人为损坏原告财产，被告必须修复原样，固定资产留给原告等协议。合同签订后，双方在合同履行期间，由于双方曾发生一些予盾。2016年3月下旬期间，被告曾打电话和发短信催原告收其2016年4月2日至2017年4月2日之间的房屋租金，原告不予理睬。2016年3月29日被告的律师吴永龙书写一份《关于拒收租金的律师函》用快递方式寄给原告，同年4月2日原告李素云签收。事后，双方为原告是否主动交纳租金和被告是否接受租金发生纠纷而诉至本院。上述事实，有原被告的陈述，有原告提供的《房屋租赁合同书》、律师函及租赁房屋损坏部位的照片、以及被告提供的通信清单、短信记录、律师函在卷佐证，并经庭审质证认证，本予以认定。本院认为，原告与被告双方在2012年4月1日签订的《房屋租赁合同书》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，属合法有效的合同，双方当事人应当按照合同全面地履行自已的义务。本案双方当事人在合同履行过程中曾发生过矛盾，导致被告在双方合同约定的交付房租费期限之前未出面催告原告收取房租费，而采用电话、短信方式通知原告收取房租费，在电话、短信方式通知原告收取房租费未果后才找到被告其代理律师出函通知原告向被告收其房租费，被告的行为已明确表示其自愿履行合同的义务。相反，原告在收到被告的电话、短信和律师函后，未按照合同约定向被告收取房租费，其行为违反了合同约定。因此。原告要求解除合同的诉讼请求违反了合同的诚实信用原则，本院不予支持。在合同履行过程中反诉原告没有违反合同约定，其要求继续履行合同的请求符合法律规定，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）顾卫、李素云的诉讼请求。二、原告（反诉被告）顾卫、李素云与被告（反诉原告）胡克成、胡飞2012年4月1日签订的《房屋租赁合同书》，继续履行。案件受理费2636元，减半收取1318元，反诉受理费2636元，减半收取1318元，合计收取2636元，由原告（反诉被告）顾卫、李素云负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员 李忠华二〇一六年七月一日书记员 杨竹清 来自：