（2015）驿民初字第3044号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-12-27
案件名称
原告驻马店市兄弟物业管理有限公司诉被告驻马店市经济开发区诚泰小额贷款有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
驻马店市兄弟物业管理有限公司,驻马店市经济开发区诚泰小额贷款有限公司
案由
小额借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）驿民初字第3044号原告驻马店市兄弟物业管理有限公司。住所地：驻马店市。法定代表人鲁新群，董事长。委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。委托代理人刘建中，驻马店市天基置业有限公司副总经理。被告驻马店市经济开发区诚泰小额贷款有限公司。住所地：驻马店市，组织机构代码：××。法定代表人张焕，董事长。委托代理人周耀河，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。原告驻马店市兄弟物业管理有限公司（以下简称兄弟物业公司）诉被告驻马店市经济开发区诚泰小额贷款有限公司（以下简称诚泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兄弟物业公司的委托代理人蔡海彬、刘建中，被告诚泰公司的委托代理人周耀河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兄弟物业公司诉称，2012年6月1日原告与被告签订一份物业托管合同，合同约定了各方的权利义务及物业费的支付和交纳。同日原告与被告签署备忘录，约定物业合同系房屋租赁合同的一部分。但被告于2012年6月1日签订合同后支付部分物业托管费用后，尚欠各项费用近389716.8元。为此，原告认为被告至今未履行合同内容，构成违约。请求：一、判令解除2012年6月1日原告与被告签订的物业托管合同。二、判令被告支付物业托管费389716.8元（自2015年6月1日起至2016年5月31日止）及违约金。诉讼中，原告申请撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。被告诚泰公司辩称，一、双方于2012年6月1日签订的《物业委托管理合同书》和《房屋租赁合同书》均应为无效合同。原告为了规避纳税，将诉争房屋租金分解成《房屋租赁合同书》中的租赁费和《物业委托管理合同书》中的物业管理费（此合同为虚假合同，实际未提供物业服务），要求被告合计计算一并付款，并不得索取税票，属于损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）款的规定,应为无效合同。二、被答辩人起诉的依据是《物业委托管理合同书》，《物业委托管理合同书》的依据是《房屋租赁合同书》，二者均为无效合同，请求答辩人支付房屋物业托管费及违约金389716.8元没有事实依据和法律依据。按照《备忘录》约定，《房屋租赁合同书》中的房租和《物业委托管理合同书》物业费合并计算，一并收取。按照《物业委托管理合同书》约定，2013年6月1日至2014年5月31日全年托管佣金是322080元，2014年6月1日至2015年5月31日全年托管佣金在322080元的基础上递增10%为354288元，2015年6月1日至2016年5月31日全年托管佣金在354288元的基础上递增10%为389716.8元，每月平均32476.4元。按照《房屋租赁合同书》约定，2013年6月1日至2014年5月31日全年租金483140元，2014年6月1日至2015年5月31日全年租金在483140元的基础上递增10%为531454元，2015年6月1日至2016年5月31日全年租金在531454元的基础上递增10%为584599.4元，每月平均48716.62元。答辩人应向被答辩人交纳租金和物业费：1、2013年6月1日至2014年5月31日全年805200.00元；2、2014年6月1日至2015年5月31日全年885720.00元；3、2015年6月1日至2016年5月31日全年974292.00元（每月平均81191.00元）。2015年5月31日之前的租金和物业费答辩人已向被答辩人全部结清，被答辩人向答辩人出具有收据。自2014年10月份以来，答辩人从事的行业全国性崩盘，答辩人经营相当困难，借款无法收回，无力支付员工工资，房租勉强支付到2015年5月31日，平均每月81191.00元房租和物业费已无法承受，答辩人多次与被答辩人协商解除合同，答辩人搬走，租金计算至搬家之日，答辩人欠多少房租补交多少，开始被答辩人同意协商，之后不同意解除合同，也不让答辩人搬家，答辩人无奈于2015年8月20日向被答辩人用特快专递送达《解除合同通知书》，通知被答辩人“由于市场经营形式的变化，我公司目前经营形势恶化，经股东会研究决定，公司自2015年8月1日起进行审计清算，清算结束将公告注销。因此双方于2012年6月1日签订的《物业委托管理合同书》无法继续履行，特通知贵公司，自2015年8月31日起解除双方签订的《物业委托管理合同书》，物业费计算至2015年8月31日。请贵公司于2015年8月30日前派人到我公司，就解除合同后所欠的物业费问题进行协商，如对该通知有异议同时提出”。不要说双方签订的合同无效，就是有效合同，答辩人通知被答辩人解除合同符合《合同法》第九十四条第一款和第九十六条第一款的规定，但被答辩人接到《解除合同通知书》后，就以违约为由将答辩人诉至法院。按照合同有效，《合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除，因此计算所欠物业费应自2015年6月1日至8月31日，共计97429.2元。因合同无效不存在违约金的问题。因此，被答辩人请求答辩人支付物业费及违约金389716.8元没有事实依据和法律依据。三、因双方签订的《物业委托管理合同书》为无效合同，且无效的全部责任在被答辩人，因此，被答辩人应将依据该无效合同取得的物业费上缴国家。合同签订后，答辩人按照约定向被答辩人分别支付了2013年6月1日至2014年5月31日全年3220820元和2014年6月1日至2015年5月31日全年354288元（合计676368元），因被答辩人为了规避法律，不交租赁税，强迫答辩人签订虚假合同，不得索要税务发票，损害了国家利益，应承担合同无效的全部责任，因此所收取的物业费676368元应收归国家。四、原、被告双方于2013年6月1日另行签订了一份物业管理合同，约定价款为0.79元每平方米，被告已按约缴纳物业管理费至2015年5月31日，因此本案诉争的合同为虚假合同。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，案外人驻马店市天基置业有限公司（以下简称天基公司）系位于驻马店市纬一路与骏马路交叉口西北角城中心花园5号楼的业主（房产证号为：驻房权证字第××号），5号楼共19层。一、2012年6月1日，案外人天基公司（甲方，租赁方）与被告诚泰公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，该合同约定：第一条商铺的位置、面积。1、甲方租赁给乙方的商铺位于驻马店市骏马路与纬一路交汇处，天基.城中心花园5#楼商铺西部上下10间（从东至西以建筑开间为独立单位进行编号）。2、商铺编号：一楼116-120；二楼216-220。3、商铺面积：一楼655.13平方米，二楼686.93平方米，合计1342平方米。第二条租赁期限、用途。1、本合同租赁期限为60个月，自2012年6月1日至2017年5月31日止。2、2012年12月1日甲方将商铺交付乙方进行装修施工。3、经甲乙双方认定装修安装筹备期为6个月（2013年5月31日前），乙方应在此期间进行完水、电、气、装修及购买设备筹备等工作。第三条合同押金、租金。1、合同签订后，三日内乙方向甲方交纳履约保证金16万元。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起待商铺退还给甲方一个月内再退还保证金。2、每月每平方米租金一楼、二楼均价30元/㎡。3、下年度租金在上年度租金基础上递增10%计算收取。4、乙方应在2012年12月31日前向甲方交付第一年度（2013年6月1日至2014年5月31日）全年租金483140元。5、乙方不需要发票。6、以后每年12月1日前交付下年度租金。7、乙方拖欠租金的，需支付日万分之五的迟延履行金，超过两个月的，甲方有权解除合同。保证金不足支付租金及延迟履行金的，甲方可对乙方物品行使留置权。第七条合同解除：1、乙方拖欠租金的。2、乙方私自转租的。3、经有关部门认定，乙方利用租赁房屋进行非法活动的。4、因法定不可抗力或政府政策调整致使合同无法履行的。5、合同到期后乙方不再续租或就新租赁合同没有达成一致而自然解除的。第九条违约责任：1、在合同期内，甲、乙双方应沟通遵守以上条款，如任何一方违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为按照给对方造成的损失两倍支付等条款。二、2012年6月1日，被告诚泰公司（甲方，业主）与原告兄弟物业公司（乙方，物管，以下简称兄弟公司）签订《物业委托管理合同书》一份，合同约定兄弟物业公司接受诚泰公司的委托为诚泰公司提供物业委托管理服务，包含了清洁卫生、安全保卫、停车安全、水电气暖维修、邻里关系协调及外联等；甲方向乙方支付综合服务佣金，按照诚泰公司规模计算确定，商铺位置五号楼一楼116-120；二楼216-220，商铺面积一楼、二楼合计1342平方米。商铺托管佣金平均20元/㎡。经核算每年托管佣金是322080元。下年度佣金在上年度佣金基础上递增10%计算收取。甲方应在2012年12月1日前向乙方交纳第一年度（2013年6月1日至2014年5月31日）全年委托服务佣金；以后在此日期前（12月1日）交纳下年度服务佣金。乙方不需要发票。托管期限60个月，自2012年6月1日至2017年5月31日止。甲方不得拖欠物业管理服务佣金，否则视为违约，乙方可停止服务终止合作等条款。前述两份合同签订后，被告入住诉争商铺并依约向原告支付了2013年6月1日至2015年5月31日的全部托管佣金，此后，被告称其因经营困难，无力继续支付下欠托管佣金，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。三、诉讼中，原告提交了案外人天基公司（甲方，租赁方）与被告（乙方，承租方）签订的《备忘录》一份，约定：“2012年6月1日，甲、乙双方签订的《物业委托管理合同书》是为配合2012年6月1日双方签订的《房屋租赁合同书》而制定的。为了回避有关问题，我们把房屋租赁金额分为两部分《房屋租赁合同书》和《物业委托管理合同书》各显示一部分；《物业委托管理合同书》是《房屋租赁合同书》的附属合同配合使用。双方特此达成如下条款：一、《物业委托管理合同书》内容条款中合同价款、递增方式、付款时间和合同期限应生效，并配合《房屋租赁合同书》内容使用，合计计算一并付款，乙方不需要税票，未尽内容应遵守《房屋租赁合同书》中的其余条款，并保持一致。二、《物业委托管理合同书》内容中其余所有条款均不再生效，特此说明、以此备忘”。原告用以证明“物业托管佣金”实际是诉争房屋租金的一部分。《物业委托管理合同书》中仅委托佣金的单价、总额及年递增方式、支付时间、期限生效，其他均不生效。被告质证称，《备忘录》可以证明原告提交的物业委托管理合同是虚假合同，案外人天基公司和原告兄弟物业公司为了规避纳税，将诉争商铺的租金分解成《商铺租赁合同书》中的租赁费和《物业委托管理合同书》中的托管佣金，原告实际未提供物业托管服务，案外人天基公司要求被告合计两份合同的价款并一并付款，不得索取税票，属于损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）款的规定，双方于2012年6月1日签订的《物业委托管理合同书》和《商铺租赁合同书》均应为无效合同。原告质辩称，对《备忘录》的真实性无异议。在备忘录里明确说明了物业托管佣金是租金，被告也在答辩中予以认可，上述三份合同均不违反国家法律规定，不存在以合法形式掩盖非法目的的事实。从被告所提交的证据和主张均能体现出被告对合同的约定是认可的，合同中并没有显示“被告不得要税票”的相关内容，而是“被告不需要税票”。原告与被告签订的所有合同均是与被告协商签订的，有罗金英的签名并加盖公司印章。原告兄弟物业公司在签订合同后已经对被告的外围安全、卫生、以及内部水电等维修检修等进行管理服务。所以被告主张合同无效没有法律依据。四、诉讼中，原告提交了2015年8月20日，被告在本案诉讼中向原告发送的《解除合同通知书》一份，被告在通知中称由于市场经营形势的变化，被告公司目前经营形势恶化，已经无法继续经营，向原告提出要求解除双方于2012年6月1日签订的《物业委托管理合同》，并通知原告自2015年8月31日起解除双方签订的《物业委托管理合同》，物业费计算至2015年8月31日，请原告于2015年8月30日派人到被告公司就解除合同后所欠物业费等问题进行协商，如对该通知有异议同时提出。原告用以证明：1、被告依据《合同法》第九十四条第一款的规定以不可抗力为由请求解除诉争的物业托管合同，不符合法律规定，经营形势恶化不属于不可抗力范畴。2、被告即主张合同无效又主张解除合同通知内容合法有效，本身就是对合同有效的认可。3、被告在原告起诉之后发出解除通知书更能印证被告未交纳物业费，构成根本违约的事实。4、解除通知书是被告的单方意思表示，原告对解除通知的效力不予认可，被告质证称，对通知书的真实性无异议，证明原告收到了通知书，该通知书是双方协商过程中向原告发出的，不能证明被告自认物业托管佣合同有效，物业托管佣合同是否有效需由法院确认；被告在发出解除通知后要求搬出租赁房屋，原告要求被告交清一年的房租后才能搬出。五、原告提交了其制作的租金及违约金明细表，用以证明被告拖欠原告2015年6月1日至2016年5月31日的物业托管佣金389716.8元。被告质证称，被告已经依约支付了2013年6月1日至2016年5月31日两年的物业托管佣金，如拖欠物业托管佣金，期限应该是2015年6月1日至被告发出解除通知书的2015年8月31日止。六、诉讼中，原告提交了原告于2015年9月14日拍摄的诉争租赁房屋的照片，用以证明被告仍在使用诉争的房屋。七、诉讼中，被告提交了其于2013年10月31日向原告交纳物业佣金321860元的收据；被告于2014年10月14日向原告交纳物业佣金317184元的收据，该收据显示交款单位为“驻马店市安泰财务咨询有限公司（以下简称安泰公司）”。被告用以证明被告依据合同约定向原告交纳了2013年6月1日-2015年5月31日期间的的全部物业佣金。原告对被告交纳321860元收据的真实性无异议，原告认为317184元的收据是由安泰公司交纳的，不是本案的原告交纳的，与本案无关。八、诉讼中，被告提交了原、被告双方于2013年4月8日签订的《物业管理服务协议》，用以证明双方存在两份物业托管协议，所以《物业委托管理合同书》是无效的。九、诉讼中，原告述称，原告是案外人天基公司成立的公司，由于小区内住户少的原因，原告公司的经营一直赔钱，所以天基公司自租金中贴补一部分给原告，用于原告公司发放工人工资。上述事实，有原告提交的《物业委托管理合同书》、备忘录、解除合同通知书、照片等，被告提交的《房屋租赁合同书》、《物业委托管理合同书》、备忘录、收据等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，诉讼中，原、被告双方对《房屋租赁合同书》、《物业委托管理合同书》、备忘录的真实性均无异议，本院予以采信。依据前述三份证据显示的内容可以认定《物业委托管理合同书》中约定的“物业托管佣金”系被告承租的天基.城中心花园5#楼部分商铺的租金，该部分租金数额与《房屋租赁合同书》中约定的租金数额共同构成了被告承租本案诉争租赁物的应付租金。因此本案诉争的《物业委托管理合同书》虽名为物业委托管理合同，实际是以收取租金为目的的租赁合同。案外人天基公司虽是天基.城中心花园5#楼的业主，但依据《备忘录》的约定，案外人天基公司已将收取诉争租赁房屋部分租金的权利交给了原告，系天基公司对其权利的处分行为，且被告也依约向原告交纳了物业托管佣金（租金），故原、被告双方签订的《物业委托管理合同书》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效租赁合同。关于原告请求解除《物业委托管理合同书》的主张，原、被告双方在合同中约定“甲方不得拖欠物业管理服务佣金，否则视为违约，乙方可停止服务终止合作”。同时，《物业委托管理合同书》中又约定了被告应在每年12月1日前交付下年度服务佣金（租金），被告至今未能依约支付2015年6月1日-2016年5月31日的服务佣金（租金），构成违约，依据合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告请求解除其与被告签订的《物业委托管理合同书》，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告支付2015年6月1日起至2016月5月31日止的物业托管佣金（租金）389716.8元的主张，《物业委托管理合同书》中约定被告应在2014年12月1日前交付2015年6月1日-2016年5月31日的物业托管佣金，被告至今未能依约支付，已构成违约，依据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告的该项主张，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称其已于2015年8月20日向原告发出了解除合同的通知，合同现已解除的问题。根据有关法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定的法定解除合同的条件有：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依照双方约定的条件及法定解除合同的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据原、被告双方所签订的租赁合同第七条合同解除“1、乙方拖欠租金的。2、乙方私自转租的。3、经有关部门认定，乙方利用租赁房屋进行非法活动的。4、因法定不可抗力或政府政策调整致使合同无法履行的。5、合同到期后乙方不再续租或就新租赁合同没有达成一致而自然解除的”的约定，被告不能举出证据证明被告提出“市场经营形式的变化，我公司目前经营形势恶化，已无法继续经营”的事由符合双方的解除合同约定，本案中也未出现法定解除合同的事由，故被告主张解除合同，无法律依据，本院不予支持。在本案租赁合同履行中是否应缴纳税款以及是否缴纳了税款，应为行政税收管理部门认定或追缴范畴，与本案租赁合同的效力认定无关。故被告以原、被告双方将房屋租赁费分解为租赁费和物业费并约定“乙方不需要发票”，属于规避纳税，损害国家利益为由，请求确认本案租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除2012年6月1日原告驻马店市兄弟物业管理有限公司与被告驻马店市经济开发区诚泰小额贷款有限公司签订的《物业委托管理合同书》。二、限被告于本判决生效后十日内向原告支付诉争房屋的租赁费389716.8元（自2015年6月1日起至2016年5月31日止）。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由被告驻马店市经济开发区诚泰小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 赵丽莉审 判 员 周 岩人民陪审员 黄 艳二〇一六年七月一日书 记 员 刘子琦 来源：