（2016）内0823民初1225号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-02
案件名称
乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司与孟祥勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
乌拉特前旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司,孟祥勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0823民初1225号原告乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司，住址乌拉特前旗乌拉山镇。法定代表人米爱琴，公司经理。委托代理人米爱玲，女，汉族，59岁，现住乌拉特前旗乌拉山镇，系公司副总经理。被告孟祥勇，男，汉族，51岁，灌溉管理局职员，现住乌拉特前旗乌拉山镇。原告乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司（以下简称泰和物业服务公司）诉被告孟祥勇物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员董为民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰和物业服务公司的委托代理人米爱玲、被告孟祥勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰和物业服务公司诉称：被告孟祥勇欠我公司2013年10月1日—2015年10月1日的物业管理费2534元，违约金按每日3‰计算5549.46元，合计8083.46元，经我公司多次催要未果，为此向人民法院提起诉讼，诉讼费用由被告负担。被告孟祥勇辩称：答辩人就乌拉特前旗泰和物业诉答辩人物业合同纠纷一案答辩如下：一、泰和物业不能按照合同约定提供物业服务，收费高，服务不到位，违约在先。泰和物业主要存在以下违反服务合同的行为：1、泰和物业在我小区服务期间从来没有公示过服务内容及服务项目，更没有公布过物业收费收支使用的情况。2、不履行维护公用设施维修养护的义务。泰和物业服务期间小区内屋顶漏雨不给维修，小区住户李燕琴等人装修好的房屋因漏水受到损失，多次和泰和物业公司要求，始终不给解决。共用下水管道，化粪池长期不清理，共用照明损坏、门禁系统、对讲机门锁等公用设施损坏不给维修，外人随便出入楼道，楼道内小广告张贴的到处都是，一号楼墙外悬挂冷风机、油烟机噪声扰民、油烟熏呛给小区住户的工作学习造成极大的影响。3、不履行安全保卫义务。泰和物业自从进入我小区没有雇用任何保安工作人员，小区的大门无人管理，外边的车辆随便出入，在其服务期间小区的监控设备遭到破坏，给居民居住安全造成了隐患。小区内多次发生失盗现象，业主常卫东丢失摩托车后去找泰和物业，他们没却说业主没有合同，丢失东西与他们无关。本人就在本小区内停放的价值1万余元的摩托车也被盗。有派出所接警回执给小区内监控设备破坏后的照片为证。4、保洁服务不到位，小区内不给配备垃圾桶，垃圾到处堆放，且不及时清理，导致小区内臭气熏天，楼道内卫生清洁一年也没打扫几次，雨雪后小区内无人清扫。5、绿化养护无人管理，小区内绿化带内的树木无人修剪、浇水、除杂、补植。打扫卫生人员只知道在绿化带内种植蔬菜。泰和物业以上行为严重违反了物业管理的有关规定及所签合同中的约定的物业服务项目，根本不符合合同中规定的0.5元/每平米的物业费标准。二、泰和物业违法重复收费，诉状中要求我缴纳2013年10月1日-2015年10月1日的物业管理费是不合理的重复收费，2012年开发商向我们交房时收取的一年物业管理费、房屋装修押金每户500元，预交电费每户100元，开发商已全部交与泰和物业,诉状中要求我交纳两年的物业费是不合理的要求。三、诉状中提到的缴纳违约金不能主张，泰和物业在诉状中要求我缴纳3%的违约金，服务合同中并没有约定违约金，所谓的违约金没有约定不应当主张，未按时交纳物业费主张滞纳金是没有法律依据的。四、泰和物业违法擅自终止服务，泰和物业在收取了我小区一部分业主的物业费后擅自终止服务，这严重违反了物业管理办法的相关规定，要求法院严格按照政策法规办事，不能让这样的不合格物业再去坑害其他人。五、因泰和物业不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。六、本人及小区住户要求泰和物业和我们彻底算清账，把破坏的财产恢复，拿走东西还回来，把锁住的房门打开，退出我们小区。原告泰和物业服务公司为证明其诉讼请求的成立，向本院提供的证据有：1、小区前期物业合同，证明巴市商富房地产开发有限责任公司与我泰和物业公司签订的物业服务合同，我公司2013年10月1日入驻小区并开始为小区进行服务。2、营业执照、资质证书一份，证明原告公司依法登记注册成立，且公司为四级物业。3、物业管理台账一份及物业费计算方式一份，证明被告居住的小区房屋具体门牌号和住宅面积，所欠物业费的明细。4、停止服务申请，证明小区业主不缴纳物业服务费，2015年10月8日泰和物业公司向房管局申请停止服务，且房管局批准了。5、巴彦淖尔市商品住宅物业服务等级标准和基准价格，证明物业公司收费的标准及具体收费的依据。经质证，被告孟祥勇对原告泰和物业服务公司提供的证据质证认为1号证据真实性认可，但法人签字不是巴市商富房地产开发有限责任公司法人吕富签的，要求原告出示签字时的委托代理手续，2、3号证据真实性认可，无异议。4号证据不认可，应有房管局批准的批文。5号证据不认可，泰和物业的服务与标准不符合。被告孟祥勇向本院提供了以下证据：1、收据6份，证明巴市商富房地产开发有限责任公司于2012年9月9日预收了物业费、装修押金、电费。2、报案记录一份，证明2015年10月5日，我停放在小区的摩托车丢失，因小区物业管理不到位，并向派出所报告，派出所出具的记录。3、照片14张，证明小区监控和门卫室遭到破坏，小区内悬挂饭店的油烟机和冷风机，物业办公室的门已锁，小区卫生脏乱差，证明物业公司服务不到位。4、反映材料一份，证明小区业主联名业主因泰和物业小区服务不到位出具的反映材料。原告泰和物业服务公司对被告孟祥勇提供的证据认为1号证据房地产开发公司收没收取我公司不清楚，但是没有移交给泰和物业公司，2号证据真实性认可，丢失摩托车的事情不清楚，3号证据不认可，拍摄时间不知道是什么时候拍摄的，物业办公室就是锁住的，但是小区业主自行撬开后，丢失了部分东西，报警后派出所出警民警帮我锁住的，门房不是物业公司弄坏的，是小区业主弄坏的，饭店的抽油烟机自我公司入驻小区后就一直存在，且后来我公司与环保局等部门协调已经进行过修改，4号证据真实性不认可，举证目的不认可。经审核，本院认为原告泰和物业服务公司提供的1号-4号证据、被告孟祥勇提供的1号-4号证据，具有真实性，合法性，且与本案有关联，故对上述证据，本院予以采信。通过当事人举证、质证、认证及当事人当庭陈述，本院查明如下事实：乌拉特前旗乌拉山镇行吟水榭住宅小区，是巴彦淖尔市商富房地产开发有限责任公司开发建设。被告孟祥勇系该小区3号楼2单元3楼西户（3#-232）的住户，房屋面积114.02平方米，和该小区3号楼4单元3楼东户（3#-431）的住户，房屋面积97.13平方米。2012年9月9日，被告孟祥勇领取了该两套房屋钥匙并进行了装修入住。同日被告孟祥勇向巴彦淖尔市商富房地产行吟水榭项目部交纳了3号楼2单元3楼西户（3#-232）装修押金500元，物业管理费一年693元，代收电费100元，交纳了3号楼4单元3楼东户（3#-431）装修押金500元，物业管理费一年590元，代收电费100元。2013年10月1日，委托方巴彦淖尔市商富房地产开发有限责任公司（简称甲方）与受委托方乌拉特前旗泰和物业服务有限责任公司（简称乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对“行吟水榭住宅小区”进行前期物业管理，合同约定：物业服务范围，座落位置：乌拉特前旗教育路北、团结路东，行吟水榭住宅小区。委托管理事项，1、房屋建筑本体供用部位、（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙面和基础等承重结构部位，外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅）的维护、养护和管理。2、房屋建筑本体供用设施、设备（共用的上、下水管道、落水道、垃圾道、共用照明、暖气干线）的维护、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施（道路、室外上、下水管道、化粪池、绿化、路灯、自行车棚、停车场）的维护和养护管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾收集、清运。5、交通、车辆停放管理。6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产、保险保管责任）。7、社区文化娱乐活动。8、物业及物业管理档案、资料。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同期限，本合同期限自2013年10月1日起至小区成立业主委员会止。甲方在合同生效之日起、按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住、用户资料）并将甲方向住户收取的预收电费、装修押金、物业费截止2013年10月1日后（收取费用的明细表、帐、现金）移交乙方，住户未认领的房屋移交乙方、由乙方办理领取钥匙手续。物业管理费用，按甲方的实际建筑面积，乙方向住户收取物业管理费，即每月每平米建筑面积0.50元收取，商铺（包括：食堂、门市、农商行、诊所、宾馆及其他等）具体收费由乙方按实际情况协商收取。其他约定……合同签订后原告泰和物业服务公司入住该小区开始进行服务。被告孟祥勇应向原告泰和物业服务公司交付2013年10月1日-2015年10月1日的物业管理费2533.8元，经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告给付物业管理费2013年10月1日—2015年10月1日的物业管理费2534元，违约金按每日3‰计算5549.46元，合计8083.46元，并由被告承担本案的诉讼费用。另查明，2013年10月1日原告泰和物业服务公司入住行吟水榭住宅小区进行服务中，由于该小区业主拖欠服务费不缴纳，致该小区物业经营服务不能正常运转，2015年10月8日原告泰和物业服务公司停止了对该小区的物业服务。本院认为，2013年10月1日原告泰和物业服务公司与巴彦淖尔市商富房地产开发有限责任公司签订的行吟水榭小区《前期物业管理服务合同》为各方的真实意思表示，合法有效，其效力对于行吟水榭小区的全体业主具有约束力。原告泰和物业服务公司于2013年10月1日入住该小区后，依约为小区业主包括孟祥勇提供物业服务，其有权按合同约定向各业主收取物业服务费。被告孟祥勇作为该小区服务的业主，其应遵守物业服务合同的约定，合同约定的物业管理费的标准即每平方米每月0.5元/㎡缴纳物业费,被告孟祥勇未按约定交纳2013年10月1日至2015年10月1日的物业费，其行为已经构成违约，被告孟祥勇辩称：原告泰和物业服务公司不能按照合同约定提供物业服务、收费高、服务不到位，违约在先，违约重复收费，违约金没有约定，不应当支持，而且擅自终止服务。被告有权拒绝支付物业服务费。因物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务关系，按照物业合同的约定，及时交纳物业管理费是业主的主要义务。对于确系物业管理服务公司的工作违反合同约定的服务质量标准或对公用部位、公用设施设备管理不善造成环境恶化的，业主可与物业管理服务公司进行协商解决，亦也可要求有关行政主管部门对此予以处理或通过法律规定的形式主张相应权利，而不能以物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业管理费。因为业主正常交纳物业管理费是物业服务公司能够正常提供物业服务的基本保证，否则基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损。鉴于原告泰和物业服务公司在服务中存在瑕疵，关于被告孟祥勇辩称的2012年9月9日交纳的装修押金，依前期物业服务合同约定：“即甲方向住户收取的预收电费、装修押金、物业费截止2013年10月1日后（收取费用的明细表、帐、现金）移交乙方，住户未认领的房屋移交乙方、由乙方办理领取钥匙手续。”依此该装修押金已移交给了原告泰和物业服务公司，根据初始交纳住宅楼房屋装修押金的惯例，即住宅楼房屋装修完毕后，对住宅楼房屋主体结构、设施无损害的，原则上装修押金应退还业主。故移交给原告泰和物业服务公司的被告孟祥勇的两套住宅楼房屋的装修押金1000元，原告泰和物业服务公司应退还被告孟祥勇，并充抵物业管理费。关于被告孟祥勇于2012年9月9日交纳的物业费，其认为原告泰和物业服务公司要求缴纳2013年10月1日至2015年10月1日的物业管理费是否合理的重复收费，而依被告孟祥勇提供的两张2012年9月9日物业管理费收款收据，其明确的记载着收费事由，物业管理费壹年，其意味的是2012年9月9日至2013年9月9日壹年的物业管理费，而原告泰和物业服务公司是于2013年10月1日入住行吟水榭住宅小区开始管理服务，而且行吟水榭项目部移交的物业管理费是截止2013年10月1日后，所以原告泰和物业服务公司主张2013年10月1日至2015年10月1日的物业管理费不属重复收费，故对其抗辩理由，本院不予支持。关于被告孟祥勇于2012年9月9日预交的电费100元，双方至今未予结算电费，且原告泰和物业服务公司现已停止对该小区进行物业服务，故对移交给其的代收的电费两户200元，应退回给被告孟祥勇，冲抵物业管理费。原告泰和物业服务公司要求被告孟祥勇给付2013年10月1日至2015年10月1日物业费合理部分的诉讼请求，本院酌情予以支持。关于原告主张要求被告按每日千分之三计算承担违约金5549.46元的诉讼请求，因合同中并未约定，鉴于原告泰和物业服务公司提供的服务质量存在不足的地方，且业主也有较多的反映，故对原告泰和物业服务公司要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告孟祥勇于本判决生效之日起三日内给付原告泰和物业服务公司2013年10月1日至2015年10月1日物业管理费1067.04元（总金额2533.8元，核减装修押金两户1000元，预交电费两户200元，合计1333.8元的80%）。二、驳回原告泰和物业服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孟祥勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 ：董为民二〇一六年七月一日书记员 ： 林 丹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 微信公众号“”