（2016）京0113民初5268号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-12-22

案件名称

第一物业（北京）股份有限公司与甘玉珍物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

第一物业（北京）股份有限公司,甘玉珍

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条

全文

北京市顺义区人民法院民事判决书（2016）京0113民初5268号原告第一物业（北京）股份有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层，统一社会信用代码×××。法定代表人张鹏，董事长。委托代理人李岩，北京朗空律师事务所律师。委托代理人闫丽群，北京朗空律师事务所律师。被告甘玉珍，女，1962年12月5日出生。委托代理人白宇，北京市怡丰律师事务所律师。原告第一物业（北京）股份有限公司（以下简称第一物业公司）与被告甘玉珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告第一物业公司之委托代理人李岩、闫丽群，被告甘玉珍之委托代理人白宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业公司诉称：被告系北京市顺义区高丽营镇×园×栋业主，该房屋地上部分建筑面积为307.45平方米。原告自2009年2月25日开始按照《北京市前期物业服务合同》及补充协议为该小区提供物业服务，现被告欠付自2009年2月25日至2015年12月31日的物业服务费共计126256.65元。按照合同约定，被告逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。上述款项，经原告多次催要未果，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.被告向原告立即支付2009年2月25日至2015年12月31日的物业服务费126256.65元；2.被告向原告立即支付2009年2月25日至2015年12月31日期间欠缴物业服务费的滞纳金19252元；3.诉讼费由被告承担。被告甘玉珍辩称：被告在2004年5月入住涉诉房屋，当时被告和北京东君物业管理有限公司（以下简称东君物业公司）签订了前期物业服务协议。该物业服务协议中第6条第3项规定，物业管理费和其他费用按约定向物业管理企业缴纳。被告交纳费用的对象是东君物业公司。被告与原告没有任何合同关系。2008年6月13日涉诉小区下雨，将涉诉房屋浸泡了，被告向法院起诉了东君物业公司，被告胜诉。法院判决东君物业公司赔偿被告装修及家具损失323870元。2011年10月25日，法院出具生效证明，说明东君物业公司欠被告判决中的款项。2011年，本案的原告起诉被告要物业费，在诉讼过程中，原告提交了一份万万树花园物业管理服务委托合同，原告后来撤诉。该服务合同8章31条约定，原告是代收代缴的义务，但没有相应的单位公示过原告有代收代缴的义务。2009年3月30日，北京当代物业管理有限责任公司（以下简称当代物业公司）更名为第一物业服务（北京）有限公司，2015年12月31日又更名为现在原告的名称。原告只是代收代缴，没有独立起诉被告的资格。原告起诉要取得委托人的授权。在东君物业公司欠付被告钱款的情况下，原告向被告主张物业服务费，被告有拒付的权利。经审理查明：甘玉珍系顺义区×园×号楼×号房屋的所有权人。北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君房地产公司）系顺义区万万树花园项目的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。第一物业公司原名称为当代物业公司，2009年3月30日经核准更名为第一物业服务（北京）有限公司，2015年12月31日第一物业服务（北京）有限公司变更为现名称。第一物业公司提交《北京市物业管理招投标备案表》，证明其经过东君房地产公司招投标后进入涉诉小区提供物业服务。备案表显示东君房地产公司于2009年组织涉诉小区的物业服务企业招投标工作，当代物业公司中标。甘玉珍认可该证据的真实性、合法性，但不认可关联性及证明目的。第一物业公司提交东君房地产公司（甲方）与当代物业公司（乙方）于2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》，东君房地产公司（甲方）与第一物业服务（北京）有限公司（乙方）于2009年3月31日签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》，以及东君房地产公司（甲方）与第一物业公司（乙方）于2015年12月31日签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》，证明第一物业公司自2009年2月25日起作为涉诉小区合法的物业服务公司以及其向甘玉珍收取物业服务费的依据。《北京市前期物业服务合同》约定如下：甲方以邀请招标方式选聘乙方对万万树花园项目提供前期物业服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为别墅5元/平方米/月，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；前期物业服务期限自2009年2月25日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2009年3月31日签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》约定：将2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》中乙方的名称由原“当代物业公司”变更为“第一物业服务（北京）有限公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。2015年12月31日签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》约定：将2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》中乙方的名称由原“第一物业服务（北京）有限公司”变更为“第一物业公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。甘玉珍不认可该三份合同的真实性，并表示无反驳其真实性的证据提交。经本院向北京市顺义区住房和城乡建设委员会调查，情况为：东君房地产公司于2004年组织涉诉小区的物业服务企业招投标工作，东君物业公司中标，后于2009年再次组织涉诉小区的物业服务企业招投标工作，当代物业公司中标。上述招投标在北京市顺义区住房和城乡建设委员会备案。诉讼中，甘玉珍为支持其辩解提交如下证据：1.甘玉珍与东君物业公司签订的《万万树独栋庭院前期物业管理服务协议》、《万万树独栋庭院消防安全协议书》、承诺书，证明物业服务合同的双方为甘玉珍和东君物业公司，甘玉珍与东君物业公司之间有物业服务合同关系，现《万万树独栋庭院前期物业管理服务协议》并未终止。2.（2009）顺民初字第8600号民事判决书、一审判决生效证明，证明东君物业公司欠甘玉珍32万余元的款项未履行。判决书经审理查明部分载明：现该小区物业服务公司第一物业服务（北京）有限公司摩码万万树分公司称，2009年该公司入住该小区，东君物业公司撤出该小区。3.《万万树花园物业管理服务委托合同》，证明第一物业公司是代收代缴物业服务费，第一物业公司无权诉讼。该委托合同显示签署时间为2009年2月25日，签署双方为甲方东君房地产公司，乙方当代物业公司。该委托合同第二十二条第一款约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米5元向业主或物业使用人收取。第三十一条约定：鉴于合同的性质，且乙方获得管理报酬的方式为佣金制，所以乙方对于物业管理服务费及其他代收代缴费，有义务进行收取，但仅为代收代缴的义务。乙方收取的物业管理服务费及其他代收代缴费并不作为乙方公司自身的收入和支出。乙方有义务在合同约定范围内采取合理措施进行催收，但如果未能收取，不视为乙方对甲方或全体业主的债务。4.民事起诉书，证明第一物业公司曾依据甘玉珍与东君物业公司签订的《万万树独栋庭院前期物业管理服务协议》、承诺书起诉。甘玉珍未提交证据证明东君物业公司自2009年2月25日以后仍在为涉诉小区提供物业服务。5.工商档案材料一组，证明第一物业公司与当代物业公司、东君物业公司、北京通达致远物业管理有限公司之间有密切的关联关系。对上述证据，第一物业公司不认可证据1的真实性、合法性、关联性、证明目的，但未提交反驳其真实性的证据；认可证据2、5的真实性、合法性，不认可关联性、证明目的；认可证据3的真实性，不认可合法性、关联性、证明目的；不认可证据4的合法性、关联性、证明目的，并表示真实性无法核实，未提交反驳其真实性的证据。第一物业公司称东君物业公司已于2009年1月31日不再提供物业服务，退出涉诉小区，《万万树花园物业管理服务委托合同》不符合备案要求，故被《北京市前期物业服务合同》替代。甘玉珍认可第一物业公司主张之物业服务费收费面积及欠费数额。诉讼中，第一物业公司撤回其第二项诉讼请求。第一物业公司认可其诉请期间在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，主要是消防设施和监控设施有问题，未能及时维修。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》2份、《北京市物业管理招投标备案表》、名称变更通知、（2009）顺民初字第8600号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：当代物业公司经核准最终变更名称为第一物业公司，依据法律规定，第一物业公司承继当代物业公司的权利义务。第一物业公司不认可甘玉珍提交的《万万树独栋庭院前期物业管理服务协议》、《万万树独栋庭院消防安全协议书》、承诺书的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，故本院对其真实性予以采信。依据甘玉珍提交的证据1、2以及本院调查情况，可以认定东君物业公司曾经确为涉诉小区的物业服务单位，但根据第一物业公司的陈述，东君物业公司已经于2009年1月31日退出涉诉小区，而甘玉珍并未提交证据证明东君物业公司自2009年2月25日以后仍为涉诉小区提供物业服务，且甘玉珍依据（2009）顺民初字第8600号民事判决书载明的内容对东君物业公司退出涉诉小区亦应知晓。甘玉珍虽表示其不认可第一物业公司提交的《北京市前期物业服务合同》、2份《北京市前期物业服务合同补充协议》的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，故本院对其真实性予以确认。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位东君房地产公司分别与当代物业公司、第一物业服务（北京）有限公司、第一物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》及2份《北京市前期物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在东君物业公司退出涉诉小区的物业服务后，东君房地产公司通过招投标程序选聘第一物业公司为涉诉小区提供物业服务且在相应行政主管部门进行了备案，该行为并未损害业主的权益。甘玉珍作为涉诉小区业主，应受《北京市前期物业服务合同》及2份《北京市前期物业服务合同补充协议》的约束，其与第一物业公司之间建立事实上的物业服务合同关系。现第一物业公司履行了物业服务义务，甘玉珍亦享受了物业服务，故甘玉珍应当及时交纳物业服务费。甘玉珍提交的《万万树花园物业管理服务委托合同》并不足以证明第一物业公司不具备本案诉讼的原告主体资格。甘玉珍认可第一物业公司主张之物业服务费收费面积及欠费数额，本院对此不持异议。根据第一物业公司的自认，第一物业公司在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，故根据其服务质量本院依法酌减甘玉珍应当交纳的物业服务费数额。第一物业公司自愿撤回其第二项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。甘玉珍提交的民事起诉书、工商档案材料一组，并不足以证明第一物业公司承继东君物业公司的权利义务，而甘玉珍就此并未提交其他有效证据予以证明，其与东君物业公司所产生的纠纷可依法另行解决。应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告甘玉珍于本判决生效之日起七日内给付原告第一物业（北京）股份有限公司二○○九年二月二十五日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费十一万九千九百四十三元八角；二、驳回原告第一物业（北京）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百九十七元，由原告第一物业（北京）股份有限公司负担三百四十八元（已交纳），由被告甘玉珍负担一千三百四十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　周　益二〇一六年七月一日书记员　田小星来源：百度“”