（2016）粤01民终4876号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-04-05
案件名称
广东合富房地产置业有限公司与刘卫锋居间合同纠纷2016民终4876二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东合富房地产置业有限公司,刘卫锋
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4876号上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，职务董事长。委托代理人:柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘卫锋，住湖南省邵阳市大祥区。上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）与被上诉人刘卫锋因居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广东省工商行政管理局向合富公司核发的《营业执照》载明，经营范围为房地产中介服务，物业出租。据广州市房地产档案馆于2013年3月25日出具的《房地产登记簿查册表》显示：房产地址位于广州市海珠区某街1号301房的权属人为某中心和某公司，其中来函摘要载明：原审法院于2010年6月10日以（2010）海民执字第2526,2526-2号协助执行通知书及执行裁定书查封该业属某公司占有的产权份额；2012年6月18日，原审法院又以（2011）海民执字第1248-3号协助执行通知书及执行裁定书查封该业属某公司占有的产权份额，查封时效为2012年6月18日到2014年6月17日；等。广州市房地产档案馆于2013年2月28日出具的《房地产登记簿查册表》显示：房产地址位于广州市海珠区某街1号401房的权属人为某中心和某公司，他项权利摘要中权利人为广东天信投资担保有限公司，权利种类为抵押权，权利部位为全部；等。同日，广州市房地产档案馆出具的另一份《房地产登记簿查册表》显示：房产地址位于广州市海珠区某路341号401房，权属人为某公司，他项权利摘要中权利人为蒋某，权利种类为抵押权，权利部位为全部；等。另据广州市房地产档案馆于2015年6月16日出具的《房地产登记簿查册表》显示：广州市海珠区某街1号301房的权属人仍为某中心和某公司，其中来函摘要载明的内容除与2013年3月25日的查册结果一致外，还有下列内容：广州市天河区人民法院于2014年4月22日以（2014）穗天法民二初字第2432号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业属某公司占有的产权份额；该院于2014年7月7日又以（2014）穗天法民二初字第2432号之二协助执行通知书及民事裁定书解封该业属某公司占有的产权份额；广州市越秀区人民法院于2015年4月24日以（2015）穗越法民一初字第1317-1号协助执行通知书及民事裁定书查封该业属某公司占有的产权份额，查封时效从2015年4月24日到2018年4月23日；等。同日，广州市房地产档案馆出具的另一份查册表显示：位于广州市海珠区某街1号401房的权属人仍为某中心和某公司，他项权利摘要的内容与2013年2月28日的查册情况一致，另来函摘要中载明：广州市地方税务局第三稽查局于2013年7月24日查封该业属某公司占有的产权份额；广州市天河区人民法院于2014年4月22日以（2014）穗天法民二初字第2432号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业属某公司占有的产权份额；该院于2014年7月7日以（2014）穗天法民二初字第2432号之二协助执行通知书及民事裁定书解封该业属某公司占有的产权份额；广州市越秀区人民法院于2015年4月24日以（2015）穗越法民一初字第1317-2号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业属某公司占有的产权份额；等。同日，位于广州市海珠区某路341号401房的查册表载明：权属人为某公司，广州市天河区人民法院于2014年4月22日以（2014）穗天法民二初字第2432号协助执行通知书及民事裁定书查封该业；该院于2014年5月16日又以（2014）穗天法民二初字第2432号之一协助执行通知书及民事裁定书解封该业；广州市越秀区人民法院于2015年4月24日以（2015）穗越法民一初字第1318-1号协助执行通知书及民事裁定书查封该业，查封时效从2015年4月24日至2018年4月23日；等。合富公司就其主张还提供了以下证据：1、⑴刘卫锋（乙方）于2013年3月27日与某公司和某中心（甲方）签订的《房买卖合同》，约定位于广州市海珠区某街1号301房以现状售予乙方；总金额为13770000元；甲乙双方应当于2013年5月10日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；若本物业正常交易不成功，则可采用另一种方式过户；等；⑵刘卫锋（乙方）于2013年2月28日与某公司（甲方）签订的《存量房买卖合同》，约定：位于1、广州市海珠区某街1号401房；2、广州市海珠区某路341号401房以现状售予乙方，总金额为25731000元；甲乙双方应当于2013年3月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等；⑶吴某甲、江某乙（股权出让方、甲方）与姚某、黎某（股权受让方、乙方）、吴某乙（保证方、丙方）签订《某公司股权变更合同》，约定：甲方将其持有的雄风地产公司100%股权转让给乙方，其中姚某受让70%股权、黎某受让30%股权；甲方保证在签订本合同之日，雄风地产公司所负的全部债务披露（具体明细详见附件），保证不存在隐瞒乙方的行为；若存在隐瞒债务的（不在附件列明的债务），全部由甲方承担；乙方承担双方确认的附件中雄风地产公司所负债务以及应向相关政府部门交纳的土地增埴税、营业税等本金、利息及滞纳金（详见附件与主合同不可分割）；等。江某乙在甲方授权代表处签明，刘卫锋在乙方授权代表处签名，注明签订日期为2013年6月28日，吴某乙在保证方处签名。该合同附件内容为：一、明细2、三楼查封地税+稽查税+新增滞纳金=10316697.47元；二、四个物业价值1、某公司名下物业清单：⑴海珠区某街1号401房；⑵海珠区某路341号401房；⑶海珠区某街1号301房；⑷海珠区甲乙路45号；某路345号、347号、349号、351号【注：第⑷物业状态未确权】；2、广州市工商行政管理局于2013年7月2日向某公司出具的《准予变更（备案）登记通知书》复印件，详细变更（备案）内容：法定代表人为吴某甲变更为姚某；执行董事兼经理由江某乙、吴某甲变更为江某乙、姚某；3、刘卫锋出具的《确认函》，内容为：关于如下物业①瀚林水岸裙楼101②广州市海珠区某街1号301房③广州市海珠区某街1号401房买卖一事，经合富置业促成，买卖双方均达成交易意向，现买卖双方自愿选择以股权转让的形式完成本次交易，即买方刘卫锋100%购入广州雄风房地产开发有限公司承诺并继续向广东合富房地产置业有限公司支付佣金595000元；4、刘卫锋于2013年3月27日出具的《服务收费确认书》，内容为刘卫锋经合富公司促成广州市海珠区某街1号301房物业购买合同成立，同意向经纪支付137700元作为广东合富房地产置业有限公司之中介代理费及咨询费等；该费用之缴交日期为2013年5月30日，逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止等；同日，刘卫锋出具了另一份《服务收费确认书》，确认经合富公司促成海珠区甲乙路45号、某路345号、347号、349号、351号，海珠区某街13号物业合同成立，同意向合富公司支付200000元作为中介代理费及咨询费等，该费用的缴交日期为2013年5月30日，逾期支付该费用，则支付滞纳金；该《服务收费确认书》作为合同编号20130328的附件等；5、刘卫锋于2013年2月28日出具的《服务收费确认书》，内容为刘卫锋经合富公司促成广州市海珠区某街1号401房和广州市海珠区某路341号401房物业购买合同成立，同意向经纪支付257300元作为中介代理费及咨询费等；该费用之缴交日期为2013年5月30日，逾期交付支付滞纳金等。刘卫锋没有对上述证据发表意见。因本案纠纷，合富公司于2015年4月21日向原审法院起诉，请求判令：1、刘卫锋向合富公司支付中介费215000元及滞纳金215000元（滞纳金自2013年5月30日起，按每日1%计算，以本金为限）；2、刘卫锋承担本案的一切诉讼费用。原审法院认为：合富公司作为专业的房地产中介机构，在促成交易双方签订房屋买卖合同之前，应当对交易房产是否可以进行交易及房屋买卖合同是否能够履行进行审慎审查。合富公司虽然促成刘卫锋与某公司签订了《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》，但根据合富公司提供的房管部门在2013年3月25日出具的查册表显示，某公司名下的广州市海珠区某街1号301房在2012年6月18日已被原审法院依法查封，查封期限至2014年6月17日。而依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外，根据合富公司提供的《某公司股权变更合同》附件，海珠区甲乙路45号、某路345号、347号、349号、351号房屋尚未确权，在本案诉讼中合富公司也没有提供相关房屋已确权的资料，故相应房屋也未能办理产权交易过户手续。合富公司在明知上述房屋无法交易的情况下仍促成刘卫锋与某公司签订房屋买卖合同，合富公司的该居间行为不当。根据房管部门出具的查册表，合富公司据以主张权利的《确认函》中所载明的全部交易均已超过合同约定的过户时间，且至今未能办理产权交易过户手续，其中广州市海珠区某街1号301房、广州市海珠区某街1号401房、广州市海珠区某路341号401房现仍登记在某公司名下，且均处于查封状态。合富公司主张买卖双方以变更某公司实际控制人的方式完成了房屋买卖交易从而实现了买家对被查封物业的实际拥有的意见于法无据，原审法院不予采纳。根据合富公司提供的三份《收费确认书》，上述广州市海珠区某街1号301房对应的中介费为137700元，海珠区甲乙路45号、某路345号、347号、349号、351号房屋对应的中介费为200000元，广州市海珠区某街1号401房、广州市海珠区某路341号401房对应的中介费为257300元，总额即为《确认函》所记载的595000元，现合富公司主张刘卫锋未支付的中介费金额为215000元，即合富公司自认刘卫锋已支付380000元中介费，考虑到合富公司明知部分房产无法交易仍促成合同签订及本案所涉全部合同均没有实际办理产权交易过户手续，合富公司要求刘卫锋支付中介费215000元和滞纳金依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，于2015年12月21日作出如下判决：驳回广东合富房地产置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费7750元由广东合富房地产置业有限公司负担。判后，上诉人合富公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、刘卫锋在与合富公司签约前对涉案部分物业处于法院查封状态是知情的，其同意购买涉案的查封物业由其自行处理，责任应由其自行承担，与合富公司无关；二、刘卫锋与涉案物业的卖方协商以股权转让作为涉案物业的交易方式，属于买卖双方对合同交易方式的变更，并不违反法律规定，合富公司也无权干涉，原判以产权过户作为交易完成的唯一标准没有依据。综上，合富公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持合富公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由刘卫锋负担。被上诉人刘卫锋未答辩。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，合富公司在二审中确认落款时间为2013年3月27日和2013年2月28日的两份《服务收费确认书》以及《确认函》上的签名“刘卫锋”均为其本人所签，对于《确认函》上的签名笔迹和方式与《服务收费确认书》存在肉眼可见的差别问题，合富公司解释开始交易时以为是普通买卖方式，所以要求刘卫锋签订格式文件的《服务收费确认书》，但后来变更为转让股权方式进行转让，合富公司就要求其签订了确认函，该确认函的版本是合富公司提供的，身份证号码以打印的形式呈现。本院认为，本案争议的焦点为合富公司主张刘卫锋支付剩余中介服务费及滞纳金是否成立？评析如下。首先，原审结合案情事实认定合富公司在明知案涉合同中部分房屋暂不具备交易条件的情况下促成合同签订的中介服务不当，论理清晰且认定并无不妥，本院予以确认且不予赘述。合富公司上诉主张刘卫锋签约时即对此知情并同意买受案涉房屋，对此并未提供充分依据证实，本院不予采信。其次，合富公司据以主张权利的依据之一即《确认函》上刘卫锋的签名与其已确认并支付居间服务费的《服务收费确认书》存在明显差别，在无其他证据予以相互印证的情况下，该《确认函》不能确认是刘卫锋的真实意思表示。另外，如前所述，案涉买卖合同本身存在履行障碍，即便如合富公司所主张的刘卫锋以变更某公司股权的方式完成交易，则合富公司作为居间人亦因此减少服务项目，减少报酬亦为公平合理，故在合富公司已自认收取大部分居间服务费的情况下，原审未予支持合富公司诉讼请求并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人合富公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7750元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群代理审判员 柳玮玮代理审判员 黄春成二〇一六年七月一日书 记 员 张 辉 关注公众号“”