（2015）深宝法民三初字第1571号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-12-21
案件名称
深圳市宝安区公共物业管理局与韩健租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市宝安区公共物业管理局,韩健
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1571号原告（反诉被告）深圳市宝安区公共物业管理局，住所地深圳市宝安区新安二路57号，组织机构代码45576780-6。法定代表人刘文浩。委托代理人肖伟，广东邦德尔律师事务所律师。被告（反诉原告）韩健，男，汉族，1980年3月6日出生，住址深圳市宝安区，住址深圳市宝安区。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖伟，被告韩健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年8月15日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于深圳市宝安区西乡街道黄田社区林屋村龙眼墩黄田工业区三佳厂房租给被告使用，租期到2019年6月15日，租金逐年上调。合同签订后，被告从2014年9月1日起开始拖欠租金。虽经原告多次催促，被告至今依然拖欠租金未付清。被告签订合同后不能按约履行，严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间2014年8月15日签订的房地产租赁合同，收回厂房；2、被告立即付清拖欠的租金332514元（2014年9月1日到2015年7月）；3、被告按照租赁合同继续承担自2015年7月到搬出房屋日止的租金；4、被告承担本案诉讼费用。被告答辩并反诉称，被告于2014年8月15日向原告承租位于宝安区西乡街道黄田社区林屋村龙眼墩黄田工业区三佳厂房，之后在被告对该厂房进行装修时发现涉案房产存在漏水、外墙脱落及电线裸露等质量问题，被告立即停止装修，并向原告反映及交涉。后原告于2014年9月份对该些质量问题进行维修，但在验收时因维修未达标被要求翻工；而原告却未按要求翻工。之后，漏水等质量问题越发严重，损坏了被告的装修，给被告造成了严重损失。在此期间，被告多次与原告交涉未果。因为原告出租的厂房存在严重的质量问题，导致被告承租后无法使用，实际被告也一直未使用涉案房产，装修存在折旧问题，且因涉案房产的质量问题导致被告的合法权益遭受损失。被告特向贵院依法提出反诉，请求判令：1、原告对涉案房产（漏水、外墙脱落及电线裸露）进行维修，消除安全隐患；2、涉案房产的租赁期限顺延至涉案房产维修合格之日起开始计算起租期；3、原告向被告偿付因涉案房产质量问题导致的装修损失及装修款折旧共350000元；4、本案诉讼费等费用由原告承担。经审理查明，2008年12月30日，原告作为接收方，案外人深圳市宝安区社会福利中心作为移交方，双方签订《宝安区政府物业资产实物交接书》，约定移交方将包括涉案物业在内的政府物业移交给原告进行统一管理。2014年8月15日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区西乡街道黄田社区林屋村龙眼墩黄田工业区三佳厂房出租给乙方，租赁房屋建筑面积共计1272平方米，建筑物总层数3层。乙方应于2014年7月5日前交付首期租金，金额为15545元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金。乙方租用租赁房屋的期限自2014年6月16日起至2019年6月15日止。甲方应于2014年6月16日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金90357元。合同附页第三条乙方责任第15条约定，租赁期间，租赁物业内的配电设施、电线、生活水管、排污设施、消防设施等全部配套设施由乙方负责日常检查、维修养护、更换。第五条违约责任约定，乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方可终止合同并收回房屋及附属设备，不予退回租赁保证金，并有权处理房屋内的机器设备及货物。原告确认涉案合同签订后被告向原告支付租赁保证金90000元。2014年10月10日，深圳市宝安区政府物业管理中心与案外人吴川市建筑安装工程公司签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，委托吴川市建筑安装工程公司对涉案物业黄田三佳厂房进行外墙安全维护工程。工程开工日期为2014年9月1日，竣工日期为2014年9月30日。2014年9月30日，原告出具《宝安区公共物业管理局装饰维修工程竣工验收表》，写明:经各单位现场验收，符合质量要求，验收合格，同意交付使用。2014年11月17日，深圳市宝安区政府物业管理中心向被告发出《宝安区政府物业欠租催交通知》，写明其受原告委托通知被告，告知被告已经欠交5期租金合计150595元，要求被告于2014年11月21日将所欠租金交纳到指定银行账户。2015年5月18日，深圳市宝安区政府物业管理中心向被告发出《宝安区政府物业欠租催交通知》，写明其受原告委托通知被告，告知被告已经欠交9期租金合计271071元，要求被告于2015年5月22日将所欠租金交纳到指定银行账户。该通知被告韩健本人于2015年5月20日签收。原告称被告拖欠房租未付诉至法院，要求解除涉案合同，并要去被告支付拖欠的租金；被告反诉称涉案房屋存在漏水等严重质量问题影响使用，要求原告维修涉案房屋并赔偿装修等损失。另查，原被告确认涉案物业的租金标准为：2014年7月16日-7月30日租金是15545元/月，2014年8月-2015年6月30日月租是30119元/月，2015年7月1日-2016年6月31日月租是31324/月。被告仅支付2014年7月16日至2014年8月16日的租金4万余元。庭审中，被告提供照片数张欲证明涉案房屋存在漏水等严重质量问题，原告称照片无法确定拍摄时间及地点，对被告主张不予认可。为查明涉案物业的具体状况，本院在原被告均到场的情况下对涉案物业进行现场勘察并拍照记录，从现场情况看，涉案物业并不存在被告所称的严重质量问题。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的房屋租赁合同、欠租催交通知书、宝安区政府物业资产实物交接书等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应全面适当履行合同义务。根据涉案合同约定，如被告逾期一个月未交付租金，原告有权解除合同。现被告自2014年9月1日之后并未支付租金，合同约定的解除条件已经成就，原告可依据合同约定解除涉案租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除；被告于2015年8月22日已收到含有原告解除合同意思表示的起诉状，涉案租赁合同已于2015年8月22日解除。涉案租赁合同已解除，被告继续占有使用涉案租赁物业没有合同依据，被告应当将涉案租赁物业返还给原告。原告关于解除涉案合同及被告返还租赁物业的诉讼请求，有事实合同法律依据，本院予以支持。涉案租赁合同已解除，原告收取被告租赁押金已没有合同依据，其应当将收取的租赁押金90000元返还给被告。关于租金及滞纳金。原告主张被告拖欠2014年9月1日之后的租金，被告认可拖欠租金属实，但称涉案物业存在漏水、外墙脱落等严重的质量问题，反诉要求涉案房屋的租赁期限应从涉案房屋维修合格之日起计算。本院认为，当事人对其主张的事实负有举证证明的责任，被告主张涉案房屋存在严重质量问题影响正常使用，但被告并未提供有力证据予以证明，本院对租赁物业进行现场勘验亦未发现被告主张的情况，故被告的主张证据不足，本院不予采信。被告应当按照合同约定的租金标准支付2014年9月1日至本判决确定的返还之日止的租金，被告自2014年9月开始拖欠租金，截至原告起诉时，被告共拖欠原告租金合计为332514元（30119元/月×10个月+31324元/月）。被告的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告深圳市宝安区公共物业管理局与被告韩健于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月22日解除；二、被告韩健应于本判决生效之日起十日内将《房屋租赁合同》约定的租赁房屋（深圳市宝安区西乡街道黄田社区林屋村龙眼墩黄田工业区三佳厂房）腾空后退还给原告深圳市宝安区公共物业管理局；三、原告深圳市宝安区公共物业管理局应于本判决生效之日起十日内向被告韩健返还租赁押金90000元；四、被告韩健应于本判决生效之日十日内向原告深圳市宝安区公共物业管理局支付2014年9月至本判决确定的房屋返还之日止的租金332514元；五、驳回原告深圳市宝安区公共物业管理局的其他诉讼请求；六、驳回被告韩健的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3149元，反诉受理费3275元，均由被告负担，本诉受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 何冰清二〇一六年七月一日书记员 谢 燎书记员 张雪娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：