（2015）闽民终字第1054号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-11-30
案件名称
许良旺与厦门欣安厦金属制品有限公司、陈祺盛居间合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许良旺,厦门欣安厦金属制品有限公司,陈祺盛
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）闽民终字第1054号上诉人（一审原告）：许良旺，男，汉族，1970年12月15日出生，住江西省上饶市铅山县。被上诉人（一审被告）：厦门欣安厦金属制品有限公司。住所地：福建省厦门市集美区.法定代表人：张文娥，该公司总经理。委托代理人：郑腾宣，该公司股东，住福建省厦门市海沧区。被上诉人（一审被告）：陈祺盛，男，1972年6月13日出生，澳门特别行政区非永久性居民，内地联系地址：福建省厦门市思明区。上诉人许良旺因居间合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许良旺、被上诉人厦门欣安厦金属制品有限公司（以下简称欣安厦公司）委托代理人郑腾宣到庭参加了诉讼。被上诉人陈祺盛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。许良旺一审诉称：欣安厦公司股东郑腾宣代表欣安厦公司委托其租赁讼争厂房。2013年4月28日，其介绍郑腾宣和他妻子、其他股东一起去看集美区灌口镇李林村双岭路中山仑变电站旁钢构厂房情况，后双方签订一份《房地产求租购居间看房委托书》（下称《看房委托书》），载明讼争厂房地址、面积4200平方米，价格为12元（人民币，币种下同）每平方米。双方约定成交后欣安厦公司支付月租金50%中介费给许良旺，如欣安厦违约跑单私下交易，其应支付一个月租金中介费。2013年2月份，陈祺盛的合伙人蔡远春电话口头委托许良旺出租讼争房屋，双方如约定成交后支付许良旺月租金50%的中介费。许良旺介绍欣安厦公司给陈祺盛及蔡远春后，陈祺盛和许良旺在电话中约定成交后支付15000元给许良旺作为中介费，许良旺声明如陈祺盛跑单私下和许良旺介绍的客户交易，要向其收取一个月租金作为中介费。陈祺盛承诺不会违约，不会和客户私下交易。但后来欣安厦、陈祺盛跑单私下成交，被许良旺发现后拒绝支付中介费。许良旺为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：一、欣安厦公司支付许良旺中介费50400元，取证费300元及逾期违约金（按每日1‰，自2013年4月28日起计至实际付款之日止）；2、陈祺盛支付许良旺中介费50400元及逾期违约金（按人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2013年4月28日起计至实际付款之日止）；3、本案受理费由欣安厦、陈祺盛负担。一审查明：欣安厦公司通过股东郑腾宣委托许良旺租赁一处厂房。2013年4月28日，许良旺表示要带郑腾宣去看厂房，并要求郑腾宣签订一份《看房委托书》。该委托书约定：一、甲方确认以下厂房之前没人介绍过给甲方之前没有看过下面厂房并保证看房后不找其他人介绍下面厂房。所看房屋地址：灌口双岭路中山仑变电站边蔡远春季股东厂房钢构，面积4200平价格约12元／M甲方确认郑腾宣房东确认_____……三、甲方权利和义务及违约责任。甲方确认上述房地产信息是乙方提供介绍给甲方的，是通过乙方获知的。1、甲方有权委托其他中介介绍其他房地产。但是乙方介绍给甲方的上述房地产甲方无权、不得再委托其他人介绍也不得介绍他人来与房东交易更不得私下与房东交易否则视为甲方跑单视为乙方介绍成交，甲方与乙方介绍的房东交易签合同应通知乙方到场一起签合同，甲方是否通知乙方以甲方与房东的房地产租赁或买卖合同是否有乙方签名或盖章为证。否则视为甲方跑单违约【甲方违约跑单需支付上诉房地产一个月租金或售价总额3%中介费给乙方。如甲方跑单交易以上房地产是否为乙方介绍给甲方以本书为证】……五、补充条款-----如果租--------跑单。许良旺在委托书尾部乙方签名处签名并注明时间为2013年4月28日。郑腾宣于庭审中确认委托书中甲方确认处“郑腾宣”是他委托妻子樊远菊写的，他认可该签名代表欣安厦公司，但是当他书写了所看房屋地址、面积及价格等信息后，发现委托书的其他条款订立得不合理，所以拒绝在甲方经办人处签名。此外，在补充条款处的“如果租”是他写的，他原本想写：“如果租下来，我同意支付6000元中介费。”但是还没有写完，许良旺就将合同抢走了。对此，许良旺回应：郑腾宣告诉他欣安厦公司是自己的公司，这种签字方式就可以了。同日，在许良旺的介绍下，郑腾宣及其妻子樊远菊去讼争厂房所在地查看厂房情况，并和陈祺盛的合伙人蔡远春见面商谈租赁事宜，但因陈祺盛未与许良旺谈妥而导致厂房租赁被搁置。之后，陈祺盛通过查看车牌监控的方式联系到郑腾宣，双方再次商谈厂房租赁事宜并最终签订了讼争厂房租赁协议。从工商局调取的资料显示：2014年1月5日，陈祺盛（作为甲方及出租方）、欣安厦公司（作为乙方及承租方）共同签订一份《厂房租赁协议》，协议约定：乙方向甲方租赁位于厦门市集美区灌口镇李林村双岭路中山仑1号之一厂房南侧，厂房面积800平方米，租赁期限为壹年，自2014年1月5日起至2015年1月4日止。厂房租金为每月每平方10元。租赁期满后，如甲方继续对外租赁房屋，在同等条件下乙方有优先承租权，但需在租赁期满前二个月重新签订新一轮《租赁合同》。同日，欣安厦公司出具一份《经营场所（住所）承诺书》，载明：欣安厦公司拟以位于厦门市集美区灌口镇李林村双岭路中山仑1号之一厂房南侧的房屋（面积：800平方米）登记作为本企业的经营场所。以上《厂房租赁协议》及《经营场所（住所）承诺书》均备案于厦门市工商行政管理局。许良旺主张该租赁协议系虚假的，真实的租赁厂房面积为4200平方米，月租金为每月每平方米12元。对此，欣安厦公司称其以郑腾宣及欣安厦公司名义共向陈祺盛租赁了2800平方米厂房，其中欣安厦公司使用了其中800平方米厂房，另外2000平方米厂房是郑腾宣朋友的公司在使用。许良旺将其与陈祺盛、蔡远春之间有关委托租赁厂房内容的通话录音作为证据向一审法院提交。陈祺盛对该组录音证据的真实性予以确认。根据许良旺与陈祺盛的通话录音内容，许良旺称他已同意只收取欣安厦公司6000元中介费。陈祺盛表示愿意支付给许良旺租赁厂房的中介费1.5万元，许良旺未表示不接受该价格并愿意与陈祺盛见面，同时告知陈祺盛如他与客户私下交易，就会收取陈祺盛一个月租金的中介费，陈祺盛表示他不会这样做。许良旺于庭审中确认他已经和欣安厦公司达成协议，如果不跑单就收取欣安厦公司6000元中介费。他也同意收取陈祺盛1.5万元中介费，但是如果双方跑单的话，他将按一个月租金的标准收取中介费。欣安厦公司于庭审中确认其已同意支付6000元中介费，但因许良旺和陈祺盛未谈妥的原因导致其未能支付中介费，而非欣安厦公司有意违约。根据许良旺与蔡远春的通话录音内容，蔡远春同意委托许良旺寻找客户来租赁讼争厂房，并同意支付中介费。之后，蔡远春表示仅愿意支付许良旺5000元中介费，许良旺不同意。通话录音最后，许良旺询问蔡远春他介绍的客户是否要租厂房，蔡远春表示没有，是另一家做运动器材的公司要租。陈祺盛于庭审中确认蔡远春是他的合伙人，蔡远春于讼争居间事宜中的行为可以代表为他本人，但对外决定需经全体合伙人同意才发生效力。另查明，许良旺因本案诉讼前往厦门市工商局查询内档资料而支出费用300元。上述事实，有许良旺举证的《看房委托书》1份、欣安厦公司工商注册登记信息1份、欣安厦公司股东信息1份、厦门市工商局开具的发票1份、许良旺与陈祺盛、许良旺的通话录音1份及本案庭审笔录为证。该院应许良旺的申请，调取了欣安厦公司于2013年4月至12月期间工商银行账户明细，许良旺当庭撤回该组证据。许良旺还举证一份厦门市房地产经纪从业人员上岗证，拟证明他具有房产中介从业资格。鉴于该份证据系复印件，真实性无法确认，且该证已超过二年的有效期限，该院对该组证据不予采信。一审法院认为，陈祺盛系澳门特别行政区居民，本案系涉澳居间合同纠纷，因欣安厦公司的住所地、合同履行地均在福建省厦门市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（下称《民事诉讼法》）第二十三条、最高人民法院《关于审理涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第三项、第三条、第五条之规定，该院依法对本案享有管辖权。各方当事人没有约定纠纷的法律适用，在一审庭审选择中华人民共和国内地法律作为本案的准据法，予以照准。一审法院就当事人争议焦点作如下分析：关于许良旺、欣安厦公司、郑腾宣之间是否存在居间合同关系。许良旺主张其与郑腾宣签订的《看房委托书》对欣安厦公司具有约束力且其与陈祺盛之间存在口头居间合同关系，欣安厦公司、郑腾宣对此予以否认。一审法院认为，首先，郑腾宣作为欣安厦公司的股东，其寻租厂房的行为可视为代表欣安厦公司的职务行为。但是，郑腾宣虽在许良旺提供的《看房委托书》中甲方确认处签名，仅可认定该处签名系对欣安厦公司所看房屋地址、面积及价格等基本信息的确认。由于该条款仅系看房信息的确认条款，有关居间报酬约定、违约责任承担等合同主要条款均列于该条款之后，郑腾宣的签名不应视为对居间合同主要条款的认可。鉴于郑腾宣并未在居间合同尾部甲方经办人处签名确认，且合同末尾补充条款处仅有“如果租”三个字，结合郑腾宣关于其拟在补充条款中注明“如果租下来，同意支付6000元中介费”等相关陈述，无论从合同形式要件是否已满足还是从当事人真实意思表示来看，均不能认定欣安厦公司受讼争居间合同的约束。其次，根据许良旺提供的电话录音内容及各方当事人当庭陈述，陈祺盛及其合伙人蔡远春均以口头约定的方式委托许良旺寻找客户租赁讼争厂房，并同意支付中介费。而许良旺亦为陈祺盛提供了租户信息，并带欣安厦公司的郑腾宣看过讼争厂房，不仅提供了订立合同机会，亦促成了双方签订厂房租赁协议。因此，陈祺盛与许良旺之间已订立了口头形式的居间合同并已实际履行。同理，许良旺亦为欣安厦公司介绍了待租房源，提供了欣安厦公司与陈祺盛订立租赁合同的机会并最终促成租赁合同的签订，许良旺与欣安厦公司之间亦形成了事实上的居间合同关系。各方当事人虽对居间报酬的具体金额未作书面约定，但根据许良旺提供的电话录音及各方的当庭陈述，可以证明许良旺同意向欣安厦公司收取6000元中介费，向陈祺盛收取1.5万元中介费，各方已就居间报酬金额作出明确约定，居间合同应有的主要条款已经具备。陈祺盛提出的许良旺并未提供居间服务，讼争厂房租赁与许良旺无关的抗辩意见，缺乏事实依据，不予支持。关于陈祺盛、欣安厦公司是否违约及违约责任的认定。陈祺盛就居间报酬与许良旺达成合意后，未按照合同约定通过许良旺与欣安厦公司签约，而是自行联系欣安厦公司出租了讼争厂房，并告知许良旺其已与别家公司签约，逃避支付居间报酬义务，该行为已经构成违约。而欣安厦公司因陈祺盛的违约行为未能继续履行居间合同，主观上并无过错。但鉴于欣安厦公司租赁到讼争厂房系由许良旺促成的，其未支付居间报酬的行为仍构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。许良旺有权要求欣安厦公司、陈祺盛继续履行居间合同并赔偿损失。关于违约责任部分，欣安厦公司、陈祺盛的违约行为给许良旺造成的损失应为合同约定的居间报酬及逾期付款利息。因各方并未约定居间报酬具体的支付时间，因此逾期付款利息的起算时间应从许良旺起诉之日即2014年9月17日起按中国人民银行公布的同期贷款利率的标准计算为妥。许良旺向欣安厦公司主张其为本案诉讼而支出的取证费，具有事实与法律依据，应予准允。许良旺主张由于欣安厦公司、陈祺盛私下签约，居间报酬的支付标准已变更为一个月的租金数额，鉴于该违约条款仅系许良旺的单方要约，欣安厦公司、陈祺盛并未作出承诺，各方并未形成合意，对该主张不予采纳。另外，许良旺提出的讼争厂房面积为4200平方米，月租金应为50400元之抗辩主张，因欣安厦公司与陈祺盛签订的《厂房租赁协议》载明讼争厂房面积为800平方米，月租金为每平方米10元，欣安厦公司则自认以其及郑腾宣的名义向陈祺盛租赁的厂房面积实际为2800平方米，许良旺未能举证证明其相关主张，对此不予采信。综上，一审法院认为，许良旺与欣安厦公司、陈祺盛之间形成的居间合同已有效成立并实际履行，各方当事人应诚信履行合同约定的义务。许良旺是否具备从事房地产中介的资质，未涉及违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，不影响讼争居间合同的效力。许良旺为欣安厦公司、陈祺盛提供了订立合同机会，亦促成了讼争厂房租赁合同的签订，可视为许良旺已履行了相应的居间合同义务。现欣安厦公司、陈祺盛未按合同约定支付中介费，已经构成违约。欣安厦公司应向许良旺支付居间报酬6000元、取证费300元及逾期付款利息；陈祺盛应向许良旺支付居间报酬1.5万元及逾期付款利息，超出部分的诉求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百一十三条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣安厦金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付许良旺居间报酬6000元、取证费300元及逾期付款利息（以6000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2014年9月17日起计至判决确定的给付之日止）；二、陈祺盛应于判决生效之日起十日内支付许良旺居间报酬15000元及逾期付款利息（以15000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2014年9月17日起计至判决确定的给付之日止）；三、驳回许良旺的其他诉讼请求。如果厦门欣安厦金属制品有限公司、陈祺盛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1068元，由许良旺负担620元，陈祺盛负担316元，厦门欣安厦金属制品有限公司负担132元。一审宣判后，许良旺不服，向本院提起上诉称：一、欣安厦公司分别以书面委托和口头委托许良旺求租诉争厂房，经许良旺介绍后私下恶意违约交易被其发现后不按照约定支付中介费，根据许良旺提供的电话录音内容可以得知，一审法院认定的部分事实错误。二、陈祺盛及其合伙人蔡远春均以口头约定的方式委托许良旺寻找客户租赁讼争厂房，并同意支付中介费。但经许良旺介绍后私下恶意违约交易被其发现后不按照约定支付中介费，根据许良旺提供的电话录音内容可以得知，一审法院认定的部分事实错误。三、许良旺均与欣安厦公司、陈祺盛明确约定居间报酬及逾期付款利息等内容，一审法院不予支持和认定是错误的。综上，请求：一、撤销厦门市中级人民法院(2014)厦民初字第1361号民事判决书第一项，改判被上诉人欣安厦公司支付上诉人中介费50400元，逾期违约金以50400元为基数按照每天1‰支付从2013年4月28日开始计算至中介费付清为止；二、撤销厦门市中级人民法院(2014)厦民初字第1361号民事判决书第二项，判令被上诉人陈祺盛支付上诉人中介费50400元，逾期违约金以50400元为基数按照每天1‰支付从2013年4月28日开始计算至中介费付清为止；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人欣安厦公司答辩称：欣安厦公司为换个生产场地，委托员工郑腾宣重新找个生产地方，郑腾宣通过网络找到许良旺，经他介绍郑腾宣去看位于灌口镇李林村双岭路中山仑厂房，去看之前许良旺要求郑腾宣签订一份看房合同，由于看房合同条款不合理，我司委托人郑腾宣不同意，许良旺就说先看厂房合适再谈中介费，并由许良旺引荐跟房东面谈，由此我司委托人郑腾宣同意先去看厂房。看完后双方谈中介费，我司委托人郑腾宣出价6000元人民币中介费，而许良旺则要求12000元中介费，由此双方产生分歧，事后许良旺不安排郑腾宣跟房东见面，双方看厂房相关事宜就此结束。时隔2天后房东通过厂房监控找到我司郑腾宣车牌号码，然后通过车牌号码联系到我司郑腾宣，由此签下合同。事实证明我司并不存在恶意违约跑单行为。综上所述，我司不应承担恶意违约跑单行为的责任，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人陈祺盛未提交答辩意见。二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人许良旺对一审查明的“许良旺询问蔡远春他介绍的客户是否要租厂房”有异议。除此之外，双方对一审查明的其他事实无异议，本院对无异议的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，因陈祺盛系澳门特别行政区居民，故本案属涉澳民商事纠纷，应当适用集中管辖的有关规定。一审法院根据《民事诉讼法》第二十三条、最高人民法院《关于审理涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第三项、第三条、第五条的规定，依法适用中华人民共和国法律作为本案的准据法，本院予以照准。本案二审争议的焦点是：一、欣安厦公司是否应按照讼争合同约定支付中介费50400元及逾期付款利息问题；二、陈祺盛是否应当支付中介费50400元及逾期付款利息问题。对此，分析如下：一、关于欣安厦公司是否应按照讼争合同约定支付中介费50400元及逾期付款利息问题。郑腾宣为欣安厦公司的股东，系受欣安厦公司的委托找许良旺看房，相应的权利义务应由欣安厦公司承担。许良旺依据其与郑腾宣签订的《看房委托书》起诉欣安厦公司支付居间费用，案涉《看房委托书》系许良旺制作，自上而下共分三个部分，第一部分关于案涉厂房的地址、面积、价格及房东确认等信息，郑腾宣在“甲方确认”处签字；第二部分关于居间的权利义务及违约责任的约定；第三部分关于补充条款及甲乙方签名情况，此处仅有许良旺在“乙方签名”处签字。根据《合同法》第三十二条的规定，采用合同书的形式订立的合同，自当事人的签字或者盖章时合同成立。虽然法律对签字、盖章的位置未作明确，但根据通常理解，应当认为合同当事人在落款处签章才表示其对合同内容的确认。本案中，郑腾宣在《看房委托书》抬头的“甲方确认”签名，仅表示对该合同当事人的身份及对看房信息的确认，不能构成郑腾宣对整个《看房委托书》内容的确认。因居间合同的委托方郑腾宣代表的欣安厦公司未在合同落款处签字，表明其并未与许良旺就居间合同的相关条款达成合意，据此可认定双方签订的《看房委托书》未成立，未成立的合同不能约束合同当事人，因此，欣安厦公司不受该份《看房委托书》中居间费用、违约责任等条款的约束，对上诉人许良旺主张欣安厦公司应按照讼争合同约定支付中介费50400元及逾期付款利息的主张不予支持。虽然欣安厦公司与许良旺之间未达成书面的居间合同，但许良旺已经向欣安厦公司提供了订立租赁合同的机会，欣安厦公司与陈祺盛也签订了厂房租赁协议，故许良旺与欣安厦公司之间形成了事实上的居间合同关系，其有权收取居间费用。至于许良旺可以收取的居间费用，因许良旺主张欣安厦公司应支付居间报酬50400元系其单方的意思表示，欣安厦公司及其代理人郑腾宣始终没有表示同意，即双方未就此项居间报酬的具体金额达成一致。结合《看房委托书》末尾补充条款处备注的“如果租”及郑腾宣陈述的拟在补充条款中注明的“如果租下来，同意支付6000元中介费”，可以证明欣安厦公司及其代理人郑腾宣就支付居间报酬事项同意支付6000元中介费予许良旺，因此，一审法院认定欣安厦公司支付许良旺居间报酬6000元及逾期付款利息并无不当，许良旺的该项上诉理由不能成立。二、关于陈祺盛是否应当支付中介费50400元及逾期付款利息问题。陈祺盛与许良旺之间并无书面的居间合同，但陈祺盛自认有委托许良旺为其提供租赁厂房的客户，而陈祺盛也确实是通过许良旺的介绍知道了欣安厦公司欲租厂房的信息，陈祺盛与欣安厦公司的厂房租赁信息来源于许良旺，故许良旺与陈祺盛之间也形成了事实上的居间合同关系，许良旺有权获取居间报酬。案涉居间行为系以口头的形式委托，对双方的居间费用、违约责任均没有合同约定。许良旺为此提供与陈祺盛的电话录音来证明因陈祺盛违约其有权收取50400元居间报酬的主张，但该电话录音仅能证明双方对居间费用进行了多次协商，且陈祺盛同意支付1.5万元中介费，并不能证明双方已经就违约责任达成按50400元收取居间费用的合意，一审法院认定陈祺盛应支付许良旺居间报酬1.5万元及逾期付款利息并无不当，许良旺的该项上诉理由也不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉主张缺乏事实与法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1068元，由上诉人许良旺负担；一审案件受理费的负担按原判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 林泽新代理审判员 黄志江代理审判员 陈小霞二〇一六年七月××日书 记 员 谢振麒 关注微信公众号“”