（2015）杨民四（民）初字第3509号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-11-01

案件名称

上海和济房地产有限公司与黄莺商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海和济房地产有限公司,黄莺

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第3509号原告上海和济房地产有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人姚志坚，董事长。委托代理人丁晓文，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人陆国飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告黄莺，女，1972年5月6日出生，汉族，住福建省宁德市。原告上海和济房地产有限公司(以下简称和济公司)诉被告黄莺商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚立琼独任审判，后于2016年1月9日转为适用普通程序，依法由审判员龚立琼、审判员陆青、人民陪审员陈铭浩组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告和济公司的委托代理人丁晓文、陆国飞到庭参加诉讼，被告黄莺经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告和济公司诉称，2011年5月7日，原、被告双方分别就上海市政益路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称系争五套房屋)签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买系争五套房屋，五份合同除了所售标的物及房屋价格不同外，其他条款均一致。五份合同约定了系争五套房屋的单价和暂定总价，根据最终实测面积，201室房屋房款为人民币(以下所涉币种均为人民币)3,398,392元，202室房款为2,547,919元，203室房款为2,528,689元，205室房款为2,517,686元，206室房款为3,241,966元，共计14,234,652元。《上海市商品房预售合同》第二十七条约定了合同文件的送达方式如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另外一方。此外，该合同补充条款第五条约定，如被告在办妥银行贷款后，未按贷款合同约定偿还贷款，由此造成原告的损失，均由被告赔偿，原告有权单方面解除合同，并有权在被告已支付的房款中扣除，如所付房款不足弥补原告损失的，原告有权向被告追偿。2011年6月28日，被告通过农商行为系争五套房屋办理了银行贷款，原告作为被告的连带保证人在被告未办理完成系争五套房屋抵押登记手续前提供保证担保。之后农商行按约放款，在被告已缴纳系争五套房屋全部房款后，原、被告于2012年11月1日办理了系争五套房屋交接手续。但从2012年9月起，被告开始逾期还款，农商行经催讨未果，故起诉要求原告作为被告的保证人承担对应的保证责任，归还贷款本息。根据上海市长宁区人民法院(2014)长民二(商)初字第3193号、3194号、3195号、3196号、3197号判决书的生效判决，及原告与农商行达成的《和解协议》，原告于2015年8月17日向农商行合计承担了保证责任8,020,000元。2015年8月24日，原告委托律师按照《上海市商品房预售合同》第二十七条约定的送达方式向被告分别送达五份《律师函》，通知被告五份《上海市商品房预售合同》解除，要求被告应于2015年8月26日前办理系争五套房屋的预告登记注销手续等，要求被告赔偿原告已向农商行承担的连带清偿责任8,020,000元等。但是至原告起诉之日，被告未有任何反馈，故只能诉至法院要求判令：一、确认原、被告分别签署的关于上海市政益路XXX号五角丰达商务广场201室、202室、203室、205室、206室房屋的《上海市商品房预售合同》均已于2015年8月24日解除；二、确认系争五套房屋的预购商品房预告登记于2015年8月24日失效；三、判令被告协助原告办理撤销系争五套房屋的预售合同网上登记备案手续；四、判令被告向原告返还系争五套房屋；五、判令原告向被告返还房款4,977,153.4元，该房款已扣除被告应向原告赔偿的损失，包括：(1)原告向上海农村商业银行股份有限公司长宁支行承担的连带清偿责任8,020,000元；(2)连带清偿责任8,020,000元的利息7,639.7元，以8,020,000元为基数，2015年8月18日至2015年8月24日以中国人民银行同期贷款利率计算；(3)原告向第三方支付的系争五套房屋销售佣金319,621.6元；(4)因签署《预售合同》产生的印花税7,158.8元；(5)因缴纳系争五套房屋房款对应的营业税(2011年6月6日缴纳359,592.62元，2011年8月6日缴纳415,727元，2013年1月6日缴纳51,914.69元)而导致的利息203,078.5元；(6)原告因本案产生的律师费700,000元；六、被告向原告返还编号为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX共计十张系争五套房屋购房款发票。被告黄莺经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。经审理查明，上海市政益路XXX号201室、政益路XXX号202室、政益路XXX号203室、政益路XXX号205室、政益路XXX号206室房屋权利人均为原告，预购房屋权利人均为被告,且均被(2012)虹民五(商)初字第114号案件预查封、(2012)宝民二(商)初字第1892号和(2012)黄浦民五(商)初字第7579号案件轮候查封(预查封)。2011年5月7日，甲方(卖方)和济公司和乙方(买方，住所虹口区中山北一路XXX号XXX号楼XXX室)黄莺分别就上海市政益路XXX号201、202、203、205、206室房屋签订《上海市商品房预售合同》约定，乙方向甲方购买政益路XXX号201、202、203、205、206室房屋，政府批准的规划用途为办公。201室房屋据甲方暂测建筑面积为145.35平方米，总房价暂定为3,434,307元。202室房屋据甲方暂测建筑面积为113.79平方米，总房价暂定为2,551,058元。203室房屋据甲方暂测建筑面积为113.79平方米，总房价暂定为2,531,804元。205室房屋据甲方暂测建筑面积为113.79平方米，总房价暂定为2,520,788元。206室房屋据甲方暂测建筑面积为145.50方米，总房价暂定为3,279,608元。五份合同均约定，甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方依法向杨浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同乙方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号信邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。附件一约定，201室房屋乙方应于签约当天(2011年5月7日)前，向甲方支付购房总价50%的首付款，计1,717,307元。乙方应当于签约后60天内(2011年7月6日前)向甲方支付剩余购房款，计1,717,000元，并选择银行按揭付款方式。202室房屋乙方应于签约当天(2011年5月7日)前，向甲方支付购房总价50.22%的首付款，计1,281,058元。乙方应当与签约后60天内(2011年7月6日前)向甲方支付剩余购房款，计1,270,000元，并选择银行按揭付款方式。203室房屋乙方应于签约当天(2011年5月7日)前，向甲方支付购房总价50.04%的首付款，计1,266,804元。乙方应当于签约后60天内(2011年7月6日前)向甲方支付剩余购房款，计1,265,000元，并选择银行按揭付款方式。205室房屋乙方应于签约当天(2011年5月7日)前，向甲方支付购房总价50.02%的首付款，计1,260,788元。乙方应当于签约后60天内(2011年7月6日前)向甲方支付剩余购房款，计1,260,000元，并选择银行按揭付款方式。206室房屋乙方应于签约当天(2011年5月7日)前，向甲方支付购房总价50.02%的首付款，计1,640,608元。乙方应当于签约后60天内(2011年7月6日前)向甲方支付剩余购房款，计1,639,000元，并选择银行按揭付款方式。五份预售合同均约定乙方应于2011年5月7日前向甲方协助联系的银行申请贷款，用于支付剩余购房款；乙方应于2011年7月6日前向甲方支付剩余购房款；如乙方不能获得银行贷款，或所获得的银行贷款不足以支付剩余购房款的，则乙方应以现金支付剩余购房款。补充条款第五条约定，如乙方在办妥银行贷款后，未按贷款合同约定偿还贷款，由此造成甲方的损失，均由乙方赔偿，甲方有权单方面解除合同，并有权在乙方已支付房款中扣除。如所付房款不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。2012年4月25日，原告和济公司为系争五套房屋分别支付印花税1,717.2元、1,275.5元、1,265.9元、1,260.4元和1,639.8元。2011年，原告和济公司向被告黄莺开具十张发票，发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号201室房屋房款1,717,307元；向被告黄莺开具发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号202室房屋房款1,281,058元；向被告黄莺开具发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号203室房屋房款1,266,804元；向被告黄莺开具发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号205室房屋房款1,260,788元；向被告黄莺开具发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号206室房屋房款1,640,608元。发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号201室房屋房款1,681,085元；发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号202室房屋房款1,266,861元；发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号203室房屋房款1,261,885元；发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号205室房屋房款1,256,898元；发票号码为XXXXXXXX的销售不动产统一发票，载明收到政益路XXX号206室房屋房款1,601,358元。2011年6月28日，贷款人(甲方)上海农村商业银行股份有限公司长宁支行、借款人(乙方1)黄莺、(乙方1)章高水、抵押人(乙方2)黄莺、保证人(丙方)与原告和济公司分别签订五份《个人房屋抵押借款合同》约定，合同限于借款人为购置经营用房需要的借款，房屋分别位于上海市杨浦区政益路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室。合同约定借款金额分别为1,717,000元、1,270,000元、1,265,000元、1,260,000元、1,639,000元。借款期限均自2011年6月28日至2021年6月28日止。五份合同均约定，丙方为合同项下借款提供连带责任保证担保，除合同另有约定外，下列所有条件全部得到满足后，丙方在合同项下的保证责任解除：(1)抵押人就该房屋取得了房地产权证，且该所有权证明文件已由原告核对无误;(2)已经办妥以该房屋为抵押物的抵押登记，且《房地产其他权利证明》原件已经交给甲方占有。保证期间为合同项下借款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期借款到期日起两年。2011年，甲方(卖方)原告和济公司、乙方(买方)被告黄莺签订五份《房屋交接书》约定，2011年11月1日，甲乙双方对政益路XXX号201、202、203、205、206室房屋进行交接，双方确认五套房屋实测面积分别为143.83平方米、113.65平方米、113.65平方米、113.65平方米、143.83平方米，五套房屋总房价款分别为3,398,392元、2,547,919元、2,528,689元、2,517,686元、3,241,966元，并确认乙方已分别付五套房屋房价款3,398,392元、2,547,919元、2,528,689元、2,517,686元、3,241,966元。2014年7月29日，因黄莺等人未按约偿还银行贷款，上海农村商业银行股份有限公司长宁支行诉黄莺、章高水、上海和济房地产有限公司金融借款合同纠纷五案，上海市长宁区人民法院分别做出(2014)长民二(商)初字第3193、3194、3195、3196、3197号民事判决。3193号判决如下：一、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内归还上海农村商业银行股份有限公司长宁支行借款1,587,581.83元，以及截至2014年6月19日的欠息240,379.11元；二、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内偿付上海农村商业银行股份有限公司长宁支行自2014年6月20日起至判决生效之日止的逾期罚息(以1,587,581.83元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%基础上加收40%计算)；三、上海和济房地产有限公司对黄莺、章高水的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，上海和济房地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权在已承担责任范围内向黄莺、章高水追偿；四、驳回上海农村商业银行股份有限公司长宁支行其他诉讼请求。本案案件受理费21,251.70元、公告费560元，由黄莺、章高水、上海和济房地产有限公司共同负担，于判决书生效之日起七日内缴付。3194号判决如下：一、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内归还上海农村商业银行股份有限公司长宁支行借款1,165,028.02元，以及截至2014年6月19日的欠息176,403.04元；二、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内偿付上海农村商业银行股份有限公司长宁支行自2014年6月20日起至判决生效之日止的逾期罚息(以1,165,028.02元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%基础上加收40%计算)；三、上海和济房地产有限公司对黄莺、章高水的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，上海和济房地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权在已承担责任范围内向黄莺、章高水追偿；四、驳回上海农村商业银行股份有限公司长宁支行其他诉讼请求。本案案件受理费16,872.90元、公告费300元，由黄莺、章高水、上海和济房地产有限公司共同负担，于判决书生效之日起七日内缴付。3195号判决如下：一、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内归还上海农村商业银行股份有限公司长宁支行借款1,515,461.02元，以及截至2014年6月19日的欠息229,410.87元；二、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内偿付上海农村商业银行股份有限公司长宁支行自2014年6月20日起至判决生效之日止的逾期罚息(以1,515,461.02元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%基础上加收40%计算)；三、上海和济房地产有限公司对黄莺、章高水的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，上海和济房地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权在已承担责任范围内向黄莺、章高水追偿；四、驳回上海农村商业银行股份有限公司长宁支行其他诉讼请求。本案案件受理费20,503.90元、公告费300元，由黄莺、章高水、上海和济房地产有限公司共同负担，于判决书生效之日起七日内缴付。3196号判决如下：一、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内归还上海农村商业银行股份有限公司长宁支行借款1,174,274.25元，以及截至2014年6月19日的欠息177,801.10元；二、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内偿付上海农村商业银行股份有限公司长宁支行自2014年6月20日起至判决生效之日止的逾期罚息(以1,774,274.25元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%基础上加收40%计算)；三、上海和济房地产有限公司对黄莺、章高水的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，上海和济房地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权在已承担责任范围内向黄莺、章高水追偿；四、驳回上海农村商业银行股份有限公司长宁支行其他诉讼请求。本案案件受理费16,968.70元、公告费300元，由黄莺、章高水、上海和济房地产有限公司共同负担，于判决书生效之日起七日内缴付。3197号判决如下：一、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内归还上海农村商业银行股份有限公司长宁支行借款1,169,651.14元，以及截至2014年6月19日的欠息177,099.28元；二、黄莺、章高水于判决生效之日起十日内偿付上海农村商业银行股份有限公司长宁支行自2014年6月20日起至判决生效之日止的逾期罚息(以1,169,651.14元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%基础上加收40%计算)；三、上海和济房地产有限公司对黄莺、章高水的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，上海和济房地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权在已承担责任范围内向黄莺、章高水追偿；四、驳回上海农村商业银行股份有限公司长宁支行其他诉讼请求。本案案件受理费16,920.80元、公告费300元，由黄莺、章高水、上海和济房地产有限公司共同负担，于判决书生效之日起七日内缴付。2015年8月10日，甲方上海农村商业银行股份有限公司长宁支行与乙方和济公司签订五份《和解协议》约定，关于甲方与黄莺、章高水、乙方金融借款合同纠纷五案，上海市长宁区人民法院作出的(2014)长民二(商)初字第3193、3194、3195、3196、3197号民事判决书已于2015年3月1日生效。现就判决书项下乙方应向甲方承担的连带清偿责任的履行及后续相关事宜，甲乙双方经协商一致，达成以下协议，以兹共同遵守。针对3193号判决的和解协议内容如下：1、乙方共需就《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任向甲方支付以下款项：(1)借款本金1,587,581.83元；(2)截止2014年6月19日的欠息240,379.11元；(3)逾期罚息75,227.36元；(4)甲方债权实现费用，共计21,811.7元。上述款项共计1,925,000元。2、乙方需在2015年8月20日前向甲方支付协议第1条所述全部款项。3、在乙方履行完协议第1条所述的支付义务后，甲方可向乙方提供还款凭证，并出具关于乙方无需再承担《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任的书面证明。4、甲方同意配合乙方办理上海市杨浦区政益路XXX号201室房屋的抵押权预告登记注销手续……。针对3194号判决的和解协议内容如下：1、乙方共需就《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任向甲方支付以下款项：(1)借款本金1,165,028.02元；(2)截止2014年6月19日的欠息176,403.04元；(3)逾期罚息55,396.04元；(4)甲方债权实现费用，共计17,172.9元。上述款项共计1,414,000元。2、乙方需在2015年8月20日前向甲方支付协议第1条所述全部款项。3、在乙方履行完协议第1条所述的支付义务后，甲方可向乙方提供还款凭证，并出具关于乙方无需再承担《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任的书面证明。4、甲方同意配合乙方办理上海市杨浦区政益路XXX号205室房屋的抵押权预告登记注销手续……。针对3195号判决的和解协议内容如下：1、乙方共需就《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任向甲方支付以下款项：(1)借款本金1,515,461.02元；(2)截止2014年6月19日的欠息229,410.87元；(3)逾期罚息71,324.21元；(4)甲方债权实现费用，共计20,803.9元。上述款项共计1,837,000元。2、乙方需在2015年8月20日前向甲方支付协议第1条所述全部款项。3、在乙方履行完协议第1条所述的支付义务后，甲方可向乙方提供还款凭证，并出具关于乙方无需再承担《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任的书面证明。4、甲方同意配合乙方办理上海市杨浦区政益路XXX号206室房屋的抵押权预告登记注销手续……。针对3196号判决的和解协议内容如下：1、乙方共需就《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任向甲方支付以下款项：(1)借款本金1,174,274.25元；(2)截止2014年6月19日的欠息177,801.1元；(3)逾期罚息55,655.95元；(4)甲方债权实现费用，共计17,268.7元。上述款项共计1,425,000元。2、乙方需在2015年8月20日前向甲方支付协议第1条所述全部款项。3、在乙方履行完协议第1条所述的支付义务后，甲方可向乙方提供还款凭证，并出具关于乙方无需再承担《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任的书面证明。4、甲方同意配合乙方办理上海市杨浦区政益路XXX号202室房屋的抵押权预告登记注销手续……。针对3197号判决的和解协议内容如下：1、乙方共需就《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任向甲方支付以下款项：(1)借款本金1,169,651.14元；(2)截止2014年6月19日的欠息177,099.28元；(3)逾期罚息55,028.78元；(4)甲方债权实现费用，共计17,220.8元。上述款项共计1,419,000元。2、乙方需在2015年8月20日前向甲方支付协议第1条所述全部款项。3、在乙方履行完协议第1条所述的支付义务后，甲方可向乙方提供还款凭证，并出具关于乙方无需再承担《个人房屋抵押借款合同》项下的保证责任的书面证明。4、甲方同意配合乙方办理上海市杨浦区政益路XXX号203室房屋的抵押权预告登记注销手续……。2015年8月17日，原告和济公司向上海农村商业银行股份有限公司长宁支行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的账户内分别转账1,903,188.30元、1,407,731.30元、1,401,779.20元、1,396,827.10元、1,816,196.10元，向上海农商行长宁支行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的账户内分别转账21,811.70元、17,268.70元、17,220.80元、17,172.90元、2,0803.90元。上述金额共计8,020,000元。2015年8月20日，原告和济公司委托律师向被告黄莺发出五份《律师函》，通知被告黄莺：1、原告和济公司根据《预售合同》补充条款第五条解除五份合同。2、请于函发出之日五天内：(1)办理五套房屋的预告登记注销手续；(2)协助原告和济公司办理撤销五套房屋的预售合同网上登记备案手续；(3)按交接时向原告和济公司返还五套房屋；(4)向原告和济公司返还十张发票……；3、向原告和济公司赔偿损失……。五份律师函已于2015年8月21日向被告黄莺的上海市虹口区中山北一路XXX号XXX号楼XXX室的地址邮寄，投递结果为迁移新址不明，退回。另查明，2011年2月14日，甲方和济公司与乙方同策公司签订《“五角丰达商务广场(二期)销售代理合同”》约定，甲方委托乙方就项目进行策划和销售代理工作，乙方根据甲方的要求，向甲方提供有关市场调查、产品策划及营销策划等全案策划推广服务，项目门牌号为杨浦区政益路47、48号41、42号(车库)。乙方承诺代理销售项目办公房的销售底价为23,230元/平方米，商铺的销售底价为55,000元/平方米，地下车位的销售底价为180,000元/个。在签订合同时，甲方已审核并同意乙方提交的《营销推广计划表》的全部内容和费用构成；乙方承诺根据甲方已审核并同意的《营销推广计划表》，在不超过商铺、办公销售总价的1%内原则包干使用营销推广费用，超出1%部分的营销推广费用由乙方承担。总销售率项目代理佣金按照以下费率计取：总销售率=100%(办公部分)、成交均价大于23,900元/平方米、小于24,200元/平方米，佣金费率1.4%，计算方法为成交均价*销售面积*1.4%-成交均价*销售面积*0.1%*应缴土地增值税和营业税税率(7.56%)。2013年12月31日，同策公司出具《说明》，原告和济公司与同策公司(2011年6月30日更名为同策房产咨询股份有限公司)于2011年2月14日签订《五角丰达商务广场(二期)销售代理合同》，合同约定，和济公司委托同策公司销售五角丰达二期商务楼及地下车位(门牌号为上海市杨浦区政益路47、48号和41、42号车库)。现商务楼部分的销售已全部完成，根据协议约定的计算方式，销售佣金=1%的营销推广费用+1.4%代理佣金(成交均价为24,080元/平方米)。下列费用和济公司已于2012年12月支付完毕。上海市政益路XXX号201室房屋总价2,434,307元，销售佣金58,423.4元；上海市政益路XXX号202室房屋总价2,551,508元，销售佣金61,225.4元；上海市政益路XXX号203室房屋总价2,531,804元，销售佣金60,763.3元。上海市政益路XXX号205室房屋总价2,520,788元，销售佣金60,498.9元；上海市政益路XXX号206室房屋总价3,279,608元，销售佣金78,710.6元，合计房屋总价13,317,565元，销售佣金319,621.6元。2015年6月1日，甲方原告和济公司和乙方上海邦信阳中建中汇律师事务所签订《律师诉讼代理合同》约定，甲方因与黄莺关于五角丰达商务广场201、202、203、205、206号商品房预售合同纠纷一案，聘请乙方的律师出庭代理，经双方协议，甲方共需向乙方支付律师费人民币700,000元。2015年7月2日，原告和济公司向上海邦信阳中建中汇律师事务所支付200,000元律师费，2015年10月20日，原告和济公司向上海邦信阳中建中汇律师事务所支付500,000元律师费。以上事实由原告和济公司提供的《上海市商品房预售合同》、《个人房屋抵押借贷合同》、《房屋交接书》、(2014)长民二(商)初字第3193号、3194号、3195号、3196号、3197号民事判决书、《和解协议》、支付凭证、律师函、邮寄回执、销售代理合同、说明、印花税收讫专用证、销售不动产统一发票、律师诉讼代理合同及当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争五套房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。该合同补充条款第五条约定被告在办妥银行贷款后，未按贷款合同约定偿还贷款，由此造成原告损失，均由被告赔偿，原告有权单方面解除合同。现贷款银行已就被告黄莺未按约定偿还贷款提起诉讼且法院判决黄莺返还贷款、支付利息等，原告诉请要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，符合合同约定，本院予以支持。原告于2015年8月21日向被告邮寄解除合同的律师函，根据该合同约定，投邮后的第三日视为到达，故五份《上海市商品房预售合同》均已于2015年8月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。故五份合同解除后，原告应返还被告相应的房款,被告应返还系争五套房屋及相应的销售不动产统一发票，系争五套房屋上的预告登记因合同解除而失效，被告应当协助原告办理系争五套房屋预告登记注销手续及合同网上登记备案撤销手续。原告作为借款合同的连带保证人向银行已偿还的借款以及利息、为销售系争房屋所支付的印花税、销售佣金，均为原告的损失，原告诉请要求从原告返还给被告的房款中扣除，本院予以支持。至于原告要求被告支付8,020,000元利息及营业税利息的问题，本院认为，原告实际已取得了全部房款，且原告在举证期限内未提供营业税的付款凭证，本院对利息部分不予支持。原告关于要求被告支付律师费的诉请，并无法律和合同依据，本院不予支持。被告黄莺经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海和济房地产有限公司与被告黄莺分别就上海市政益路48弄201室、202室、203室、205室、206室房屋签订的《上海市商品房预售合同》均于2015年8月24日解除；二、原告上海和济房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告黄莺上海市政益路48弄201室、202室、203室、205室、206室房款人民币14,234,652元；三、被告黄莺应于本判决生效之日起十日内返还原告上海和济房地产有限公司上海市政益路48弄201室、202室、203室、205室、206室房屋；四、上海市政益路48弄201室、202室、203室、205室、206室房屋的预告登记于2015年8月24日失效，被告黄莺应于本判决生效之日起十日内协助原告上海和济房地产有限公司办理上述房屋的预告登记注销手续；五、被告黄莺应于本判决生效之日起十日内协助原告上海和济房地产有限公司办理上海市政益路48弄201室、202室、203室、205室、206室房屋《上海市商品房预售合同》网上登记备案撤销手续；六、被告黄莺应于本判决生效之日起十日内返还原告上海和济房地产有限公司编号为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的销售不动产统一发票；七、被告黄莺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海和济房地产有限公司代被告黄莺为向上海农村商业银行股份有限公司长宁支行支付的清偿款项人民币8,020,000元；八、被告黄莺应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海和济房地产有限公司的销售佣金损失人民币319,621.6元；九、被告黄莺应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海和济房地产有限公司印花税人民币7,158.8元；上述第二项、第七项、第八项、第九项款项折抵后，原告上海和济房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告黄莺人民币5,887,871.6元；十、驳回原告上海和济房地产有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币46,618元，由原告上海和济房地产有限公司负担人民币8,530元，被告黄莺负担人民币38,088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　龚立琼审　判　员　　陆　青人民陪审员　　陈铭浩二〇一六年七月一日书　记　员　　史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”