（2016）粤1973民初4493号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-03-30
案件名称
邓惠锐、梁凤明等与东莞市富盈大厦房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓惠锐,梁凤明,东莞市富盈大厦房地产开发有限公司,东莞市富盈房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初4493号原告邓惠锐，男，汉族，1987年2月16日出生，住址：广东省东莞市。原告梁凤明，女，汉族，1988年6月23日出生，住址：广东省东莞市。两原告共同委托代理人黄海滨，广东深信律师事务所律师。被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。法定代表人刘学斌。被告东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。法定代表人刘学斌。两被告委托代理人周郑毅，广东众达律师事务所律师。原告邓惠锐、梁凤明诉被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司（以下称富盈大厦公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下称富盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2016年5月12日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人黄海滨，两被告委托代理人周郑毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓惠锐、梁凤明诉称，两原告与富盈大厦公司于2014年1月23日签订《商品房买卖合同》，约定两原告向富盈大厦公司购买东莞市常平镇居委会市场路富盈城市银座商铺2080号房，房价款为1369880元，首期购房款是689880元，余款680000元通过银行按揭的方式支付。富盈大厦公司应在2015年6月30日前交付验收合格并符合合同约定的商品房，逾期交付超过180日，两原告有权解除合同。两原告已于2014年1月18日付清首期购房款689880元，并与富盈大厦公司及中国银行股份有限公司东莞常平支行于2014年4月12日签订《个人商业用房贷款合同》，由银行向两原告提供680000元的按揭贷款，银行已于2014年5月14日将680000元贷款发放给富盈大厦公司，两原告已于2016年2月19日提前还清贷款。但是富盈大厦公司并未按照合同约定交付该商品房，且逾期已超过180日，因此，两原告在2016年1月4日通过EMS向富盈大厦公司送达《解除合同通知》。富盈公司是富盈大厦公司的唯一法人股东，两被告的住所及法定代表人相同，存在人格及财产混同等情形，因此，根据公司法关于一人公司的相关规定，两原告请求富盈公司就富盈大厦公司的债务承担连带责任。两原告请求判令：一、确认两原告与富盈大厦公司于2014年1月23日签订的《商品房买卖合同》已于2016年1月4日解除；二、富盈大厦公司向两原告返还购房款1369880元并支付利息[1、以首期款689880元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年1月18日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年4月6日为87524.04元；2、银行贷款利息，以银行贷款680000元为本金，按照《个人商业用房贷款合同》约定的贷款利率，自2014年5月14日（放贷日）起计至2016年2月19日（提前还贷日）止共计65368.22元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年2月20日（提前还贷日之次日）起计至实际还清该本金之日止，暂计至2016年4月6日为3808.93元]；三、富盈大厦公司向两原告赔偿印花税684.90元，律师费2000元及其利息（分别以印花税684.90元、律师费2000元，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，分别自2014年2月19日、2014年1月23日起，暂计至2016年4月6日分别为83.05元、251.98元，应计至付清该本金之日止）；四、富盈大厦公司协助两原告办理契税、住宅专项维修资金的退回手续；五、富盈公司对富盈大厦公司的上述债务承担连带责任；六、富盈公司、富盈大厦公司承担本案的全部诉讼费用。后两原告庭审中将第三项诉讼请求变更为返还律师费。被告富盈公司、富盈大厦公司辩称，1、根据双方签订的商品房买卖合同第9条，富盈大厦公司逾期交房180天后两原告才具有解除权，富盈大厦公司已经于2015年8月18日完成合同约定的竣工备案验收，并于2015年12月10日邮寄收楼通知书并经过两原告确认签字，根据商品房买卖合同第11条，该交楼的条件是五方验收并出具工程验收报告，富盈大厦公司已经根据合同约定且已经按照合同载明的地址发出收楼通知，履行了通知义务，应该视为富盈大厦公司已经交付房屋给两原告使用，两原告不具有合同约定的解除权。2、富盈公司并非合同的相对方，主体不适格，与本案无关。综上，请法院驳回两原告的诉求。经审理查明，2014年1月23日，两原告作为买受人，富盈大厦公司作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于东莞市常平镇居委会市场路富盈城市银座商铺2080号房，总金额是1369880元；买受人在签署本合同时，先足额支付首期款689880元，余款680000元通过银行按揭的方式付款，且买受人需确保该部分按揭款项于签署本合同后60日内付清，如果银行按揭贷款金额不足，买受人需在出卖人通知之日10个工作日内补交贷款不足之差额；出卖人应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决；3、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误或其他非出卖人所能控制的事由；4、如合同约定的交付期限届满后，买受人仍未依约向出卖人支付全部购房款的；出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用的直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电设施于该商品房实际交付时达到使用条件；2、电话线路、有线电视线路在该商品房实际交付使用时安装完毕，由买受人自行申请并承担因开通及使用所产生的相关费用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意自规定日期第二天起至达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。附件三约定装饰、设备标准为外墙是外墙砖或石材或玻璃或铝材等，内墙是沙浆批荡，顶棚是混凝土结构面，地面是混凝土结构面，门窗是铝合金窗，商铺使用公共卫生间，办公的卫生间预留给、排水借口，电梯三菱、办公户内强、弱电箱。附件五约定经验收合格商品房的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。2014年1月1日，邓惠锐向富盈大厦公司支付150000元定制金。2014年1月18日，邓惠锐向富盈大厦公司支付首期款539880元（50000元+489880元）。2014年1月23日，两原告支付律师费2000元。2014年2月17日，两原告交纳维修资金1729.50元。2014年2月19日，两原告交纳契税41096.40元、印花税684.90元。2014年4月12日，两原告作为借款人，中国银行股份有限公司东莞常平支行作为贷款人，富盈大厦公司作为保证人，共同签订《个人商业用房贷款合同》，约定两原告贷款680000元，贷款期限60个月，贷款用途是购买东莞市常平镇居委会市场路富盈城市银座商铺2080号房。富盈城市银座于2015年8月18日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，于2016年1月7日由东莞市住房和城乡建设局出具竣工验收备案证书。2015年12月10日，富盈大厦公司通过快递方式发出收楼通知书，通知两原告于2015年12月13日前到物业服务中心办理收楼手续。2016年1月3日，两原告通过快递向富盈大厦公司发出解除合同通知，该邮件在2016年1月4日已经妥投。2016年1月5日，富盈大厦公司出具《关于城市银座商铺迟延交楼处理方案的说明》，主要内容为富盈大厦公司因天气等原因导致商铺未能按时交楼，对此提出延期交楼方案如下，预计交楼时间为2016年1月30日之前，迟延交楼期间按商品房买卖合同约定赔偿业主，赔偿金于业主收楼时一次性给付，对于以上业主赠送一年物业管理费。2016年1月18日，富盈大厦公司出具《关于与城市银座商铺业主会谈的回复意见》，主要内容为由富盈大厦公司开发的城市银座商铺因工程进度原因未能按时交楼，该项目已于2015年8月18日通过五方验收，并于2016年1月7日取得备案证，已达到合同约定和法律规定的交楼标准，但因现场装修工程收尾未完工，目前暂无法投入使用，富盈大厦公司承诺该项目在2016年3月31日前可投入使用，并承诺将合同约定赔付延迟交楼违约金至2016年3月31日，商场营业时间预计在2016年5月份。2016年3月31日，富盈大厦公司出具《关于城市银座项目商铺交付的处理方案》，主要内容为因现场装修工程收尾未完工，目前暂未全部达到开业使用条件，富盈大厦公司承诺该项目在2016年4月5日前可投入使用。2016年3月25日，东莞市常平镇人民政府住房规划建设局出具《关于富盈城市银座业主集体信访的回复》，主要内容为经现场检查，施工单位已按报建设计图纸内容完工，工程于2015年8月18日进行工程竣工验收，并于2016年1月7日完成《工程竣工验收备案》工作，相关验收、备案工作符合法定验收程序要求，工程竣工验收（毛坯验收）后，建设单位对15层裙楼二次装修工程重新发包，商铺业主所反映未完工工程是属于该二次装修范围，其反映工程不能具备使用条件的情况基本属实。中国银行股份有限公司东莞常平支行打印的贷款已还款明细清单、结清证明显示两原告已于2016年2月20日还款680000元，利息65368.22元。2016年4月6日，两原告以本案诉请起诉至法院，原告举证的照片显示截至2016年5月12日，案涉商铺所在商场天花、内墙尚在装修中，电梯尚未正常运行。另，富盈大厦公司是外商投资企业法人独资企业，富盈公司是富盈大厦公司的唯一投资人。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、个人商业用房贷款合同、借款借据、商品房按揭登记证明书、贷款已还款明细清单、结清证明、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、解除合同通知、邮单、交寄邮件收据、快递查询、照片、《关于城市银座商铺迟延交楼处理方案的说明》、《关于与城市银座商铺业主会谈的回复意见》、《关于城市银座项目商铺交付的处理方案》、《关于富盈城市银座业主诉求的回复函》、群众来访登记表、《关于富盈城市银座业主集体信访的回复》、企业机读档案登记资料、《关于常平富盈城市银座群众投诉问题的复函》、商品房合同备案登记证明书、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案证书、收楼通知书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，《商品房买卖合同》是两原告与富盈大厦公司的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方应该严格依照合同的约定履行各自权利义务。本案双方争议的焦点，一是富盈大厦公司有无依约交付经验收合格并符合合同约定的商铺，若不符合交付条件，富盈大厦公司应承担何种违约责任；二是富盈公司的法律责任。关于焦点一，根据《商品房买卖合同》的约定，富盈大厦公司应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，且富盈大厦公司承诺于该商品房正常使用的直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水电设施于该商品房实际交付时达到使用条件；电话线路、有线电视线路在该商品房实际交付使用时安装完毕，电梯、公共卫生间应具备投入使用的条件，由此可见，富盈大厦公司应交付案涉商铺不仅要经验收合格，而且还要符合合同约定其他交付条件，其中包括水电设施、电话线路、有限电视线路、电梯、公共卫生间等基础配套设施需达到使用条件。结合本案现有的证据来看，案涉的商铺虽然在2015年8月18日验收合格，但是富盈大厦公司在2016年1月5日出具《关于城市银座商铺迟延交楼处理方案的说明》，自认未能按时交付商铺，并愿意向业主支付迟延交楼的违约金，且在之后陆续出具《关于与城市银座商铺业主会谈的回复意见》、《关于城市银座项目商铺交付的处理方案》，一再推迟项目承诺投入使用的时间及愿意支付相应延迟交付的违约金，且从东莞市常平镇人民政府住房规划建设局2016年3月25日出具《关于富盈城市银座业主集体信访的回复》，也能进一步佐证案涉商铺二次装修工程尚未完工，不能具备使用条件的情况基本属实，再结合两原告及富盈大厦公司提供的照片也可以看出，截至2016年5月12日案涉商铺仍在装修，尚未具备投入使用条件，故富盈大厦公司抗辩其已于2015年12月10日向两原告交付经验收合格并符合合同约定其他交付条件案涉商铺与上述证据反映的事实不符，本院对富盈大厦公司上述抗辩意见不予采纳，并认定案涉商铺在富盈大厦公司发出收楼通知时尚未符合合同约定的交付条件，富盈大厦公司的交付案涉商铺的行为不具备法律效力。根据双方约定，富盈大厦公司应于2015年6月30日前交付案涉商铺，但是案涉商铺截至2016年尚未符合交付条件，故富盈大厦公司已构成违约，且逾期交付时间已经超过180日，两原告依约享有解除合同及追偿损失的权利。两原告在2016年1月3日向通过快递向富盈大厦公司发出解除合同通知，该邮件在2016年1月4日已经妥投，且富盈大厦公司已在庭审中确认收到该通知，故两原告诉求确认其与富盈大厦公司签订的《商品房买卖合同》已解除，依法有据，并符合双方约定，本院予以支持，并认定两原告与富盈大厦公司签订的《商品房买卖合同》于2016年1月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，及《商品房买卖合同》关于富盈大厦公司应当自两原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款的约定，现合同因为富盈大厦公司违约已解除，两原告诉求富盈大厦公司退还全部购房款1369880元，合法有据，并符合双方约定，本院予以支持。另，富盈大厦公司作为违约方还应赔偿两原告的损失，虽然两原告与富盈大厦公司已经约定富盈大厦公司按万分之五即684.94元计付违约金，但是该违约金约定明显低于两原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，若双方约定的违约金过低，当事人可以请求调整，本案中，两原告诉求根据其实际损失调整违约金符合法律规定，本院予以支持，并对两原告的具体损失计算如下：1、关于按揭房款利息，两原告已支付给银行的贷款利息65368.22元，属于两原告的实际损失，两原告诉求富盈大厦公司赔偿上述利息，合法有据，本院予以支持。2、购房款（包括首期款及银行贷款）的利息，两原告依约向富盈大厦公司支付了首期款及依约偿还全部银行按揭贷款，鉴于富盈大厦公司违约导致《商品房买卖合同》解除，并也实际占用了两原告上述购房款，两原告诉求富盈大厦公司从其实际支付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际退还之日止，其中首期款从最后一笔款项支付之日即2014年1月18日起算，按揭贷款从2016年2月20日起支付，理据充分，本院予以支持。3、律师费及印花税，两原告因购买案涉商铺支出律师费2000元、印花税684.90元，现因富盈大厦公司违约导致合同目的无法实现，故上述费用也属于两原告的实际损失，两原告诉求富盈大厦公司返还律师费2000元、赔偿印花税684.90元，理据充分，本院予以支持。由于律师费、印花税是两原告在履约过程中交付给相关单位及税务部门的费用，富盈大厦公司未实际占用这些款项，故无需支付该部分费用的银行同期同类贷款利息，两原告诉求富盈大厦公司计付律师费、印花税的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。4、契税、住宅专项维修资金，由于合同已经解除，故富盈大厦公司应协助两原告向相关部门办理退回手续。关于焦点二，富盈大厦公司是一人有限公司，富盈公司作为富盈大厦公司的股东，现两原告主张两被告存在人格及财产混同，富盈公司未能证明公司财产独立于自己财产，应对富盈大厦公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告邓惠锐、梁凤明与被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》于2016年1月4日解除；二、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告邓惠锐、梁凤明返还购房款1369880元；三、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告邓惠锐、梁凤明赔偿印花税684.90元；四、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告邓惠锐、梁凤明退回律师费2000元；五、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告邓惠锐、梁凤明支付利息（包括：1、银行按揭利息65368.22元；2、首期款689880元从2014年1月18日起，银行按揭贷款680000元从2016年2月20日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至退还之日止）；六、被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司协助原告邓惠锐、梁凤明办理契税、住宅专项维修资金的退回手续；七、驳回原告邓惠锐、梁凤明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费9283元，由原告邓惠锐、梁凤明承担2元，被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司承担9281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 李淑花二○二○一六年七月一日书 记 员 陈晓贤谢淑玲附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司的债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：