（2016）辽0112民初4813号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-08-08

案件名称

王正林与沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市浑南区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王正林,沈阳曙光房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品��买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

沈阳市浑南区人民法院民事判决书（2016）辽0112民初4813号原告王正林，男，汉族，现住址辽宁省抚顺市新抚区。委托代理人王恩元、左辉，均系沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人李德武，系总经理。委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人王寅生，男，汉族，系该公司副总经理，现住址沈阳市大东区。原告王正林与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由本院审判员马俊光适用简易程序独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告王正林及委托代理人王恩元、左辉，被告沈阳曙光房地产开发有限公司委托代理人王寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月14日原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发位于沈阳市浑南新区某街x号房屋一处，面积为73.07平方米。原告交付购房款650,323元。被告于2011年9月26日将房屋交付给原告使用。被告于2016年3月21日给原告办理房屋产权证书。根据合同约定：被告应在商品房交付使用后180日内，办理权属登记手续，如被告违约，一年内，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，被告未按约定履行合同，现被告已经构成违约，故原告起诉来院，请求法院判决：1、被告给付原告合同违约金23,400元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，第一，原告购买的是住宅，被告所交房屋质量没有问题，没有影响原告的正常使用。被告已履行了商品房买卖合同主要义务，原告取得了对所购房屋占有、使用权利，而办理备案登记只是合同的随附义务，并没造成原告经济损失，原告也举不出其因被告逾期报备而造成损失的证据。第二，本案逾期报备办证的责任不在被告，而是合同关系之外的消防局国家消防政策调整原因造成的。因此，被告不应承担逾期办证的违约责任。被告已于2015年9月1日完成了报备手续，具备办证条件。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买受人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。本案中造成被告迟迟不能办理权属登记证书的责任不在被告，是国家行政执法机关沈阳市消防局没有为被告办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是被告的过错，而是在被告工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知被告。单位工程竣工验收后消防局才提出让被告整改，不整改就不给验收，而消防不验收合格，防空工程不能进行验收，致使被告向房产登记机关报备延迟造成的。这属于政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市，象被告这样的企业有200多家。人民法院对这种政策原因造成的普遍性问题应当予以考虑。被告开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。被告已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知被告，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对被告使用的外墙保温材料提出过异议。在被告工程竣工验收合格，申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，防空工程也验收不了，即使被告已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全��无一例外的通行做法。被告与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，被告也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为被告出具消防验收合格通知，因此，被告说造成迟延办证的责任不在被告。原告让被告先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是被告过错，被告不承担责任。根据辽宁省高院《民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题》第65题答复意见：“因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持”。综上，本案的逾期办证是由政府政策调整因素所致，责任不在被告，被告按照政策调整的消防整改要求��掉上千万元，提高防火材料等级也增加了房屋的安全性，增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在销售给原告的房价之内。且被告现在已经完成了报备工作，具备办证条件。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据、房产证复印件各一份，证明原告从被告处房屋，缴付的购房款数额是650,323元，交房时间是2011年9月26日，房屋产权证办理的时间是2016年3月21日，商品房买卖合同中第十五条第三项约定了关于产权登记的违约条款，被告违反了办理房产证登记的时间，因此应当依据约定给付原告的诉讼请求数额。被告对该证据真实性没有异议，我方认为责任不在我方，同时原告诉讼请求超过两年的诉讼时效。2、视听资料一��，证明原告在诉讼有效期内多次找被告，要求办理房屋产权证，诉讼时效发生中断。被告对该证据有异议，认为录音的时间和地点无法确定，录音是否经过处理也无法确定。被告向本院提供如下证据：1、建设工程施工合同，证明曙光大厦工程开工日期2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前已施工。2、沈阳市消防局建设工程消防设计审核意见书，证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过。曙光大厦已按消防局审核通过的消防设计采购材料和施工。3、曙光大厦的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，单位工程质量竣工验收记录，证明，截止2011年6月初，曙光大厦除消防外，其他验收文件齐全，具备办证条件。4、被告于2011年6月7日向沈阳市消防局提出的《消防验收申请报告》，证明曙光公司已于单位工程竣工验收合格后的2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。5、沈阳市消防大队《公安行政处罚决定书》，证明曙光大厦因消防没验收投入使用2012年7月被处罚。6、被告于2014年5月12日给沈阳市消防局《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》，证明曙光公司自曙光大厦单位工程竣工验收合格后，一直在不间断催促消防验收，消防局却以不整改就不验收的无理要求拒绝验收，逾期办证责任不在曙光公司，而在消防局。7、公安部、住建部关于《民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定》，该规定2009年9月25日才作出。证明在曙光大厦建设过程中公安部做出此规定，该规定对曙光大厦工程不应溯及力。但由于消防局要求必须按此规定整改，不整改就不验收，致使曙光大厦截止2014年10月21日前一直没有通过消防验收。逾期办证责任在消防局，属于政府行为造成的，责任不在曙光公司。8、消防提级工程《协议书》及付款发票，签订时间：2013年10月1日协议内容：工程名称：沈阳曙光大厦A、B、C座外装饰项目层间防火保温层封修改造。合同价款：420万元。证明曙光公司因国家政策调整，根据沈阳市公安消防局要求，消防材料提级投入工程款420万元。消防安全等级提高也提高了房屋的安全性，因此增加的建筑成本应由购房户承担。9、沈阳市公安消防局《建设工程消防验收意见书》沈公消验字第0337号，2014年10月22日，证明曙光大厦消防验收合格，造成逾期报备办证的原因是政府政策调整因素所致，被告不应承担违约责任。原告对以上证据有异议，认为与本案��关，即使是真实的，由第三方的原因不能为原告办理房屋房产证手续不能成为被告的理由。10、沈阳市浑南区房屋所有权初始登记证明，证明自2015年9月1日起，被告的购房业主即可办理房屋产权登记。原告对上述证据真实性没有异议，证明问题有异议，登记证明已明确的表述应当由开发单位及时与原告持相关手续办理房屋权属登记，至今没有办理房产登记的原因并不是原告过错导致的，而即使2015年9月1日起可以办理权属登记，并不影响被告此前的违约责任及应当承担的违约责任。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2010年4月14日原告王正林与被告沈阳曙光房地产开发有限公司《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区某街x号房屋，建筑面积73.07平方米，房款总价650,323元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告于2011年9月26日交付房屋。其后，原告多次找到被告，要求办理房屋产权登记手续。2015年9月1日被告取得出售给原告房屋的所有权初始登记证明。现因被告未按约定期限将需由其提供的资料报产权登记机关备案产生纠纷，原告于2016年5月26日来院起诉。本院认为，原告王正林与被告沈阳曙光房地产开发有限公司《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋的实际交付时间是2011年9月26日交付房屋，故被告应在180天内，即2012年3月24日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2015年9月1日才完成所有权初始登记，被告未提供证明其应该免责的充分证据，因此被告构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原、被告在合同第十五条第3项已有明确约定，即“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失”。现原告未提出退房请求，原告于2016年5月26日起诉，经计算被告应给付原告逾期办证违约金23,736.79元（从2012年3月25日至2013年3月25日，共计365天，房款总价650,323元，按日0.01%标准计算），现原告主张违约金金额为23,400元，故本院对原告该诉讼请求予以支持。同理，对于被告提出不应支付上述款项及原告的请求超过时效的抗辩理由，因原告提供多次向被告主张权利的证据视听资料证据，可以证明原告一直在向被告主张权利，从而发生诉讼时效中断的效力，故被告的该项抗辩理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告沈��曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王正林逾期办理房屋产权登记违约金23,400元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费385元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员　　马俊光二〇一六年七月一日书记员　　刘　伟本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四��当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者��行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。来自