（2016）湘1125民初465号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-10-26
案件名称
周月娥与江永县伟恒置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
江永县人民法院
所属地区
江永县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周月娥,江永县伟恒置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国消费者权益保护法》：第二十二条第一款；《中华人民共和国仲裁法》：第十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1125民初465号原告周月娥，女。委托代理人李亚丽，女，系原告周月娥的女儿。特别授权代理。被告江永县伟恒置业发展有限公司，住所地江永县潇浦镇永明中路伟恒财富广场1栋1楼。法定代表人许翔，董事长。原告周月娥与被告江永县伟恒置业发展有限公司（以下简称伟恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周晓芳独任审理，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。书记员全维担任记录。原告周月娥的委托代理人李亚丽到庭参加诉讼，被告伟恒公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周月娥诉称：2012年1月4日，原告周月娥在被告伟恒公司购买伟恒3栋期房7层721、722两小公寓房，合同约定，721、722两室套型建筑面积为79.94平方米，其中套内建筑面积为59.53平方米，公摊面积为21.01平方米，房价为每平方米1835元，购房款共计146700元，原告于2013年1月付清购房款，被告伟恒公司只开具草条收据，承诺2014年新年过后再到江永县地税局开具国家正式发票。2014年6月，伟恒小区物业管理处通知业主收房并自此开始收取物业费。在房产局出具的伟恒3栋6-7公寓房实测面积表中，原告周月娥721、722两套实测面积为68.56平方米，与合同中约定的79.94平方米相差11.38平方米，面积误差比为14.23%，根据相关法律规定面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，即2.4平方米的购房款4404元及利息，由被告返还原告，超出3%的部分由出卖人双倍返还买受人即8.89平方米的双倍购房款32956元，故被告应退还给原告的购房款为37360元及利息。至2016年4月止，原告不仅没有拿到已付购房款的购房发票，没有追讨回多付的购房款，也没有拿到房屋所有权证，原告还向被告交纳了房屋维修基金，也没有收到被告交纳房屋维修基金的凭证。为维护原告合法权益，请求法院判令被告返还所购房屋面积误差款37360元及利息，提供购房发票和办理房屋产权证和交纳房屋维修基金的凭证，诉讼费由被告承担。原告周月娥为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：1、《商品房预售合同》（含附件一住宅的装修标准、附件二合同补充协议）1份。拟证明原、被告于2012年12月31日签订合同，原告向被告购买第3号楼第7层第21、22室，套型建筑面积为79.94平方米，其中套内建筑面积为59.53平方米，公用分摊面积为21.01平方米。2、被告伟恒公司出具的收据9张。拟证明原告向被告交纳购房款146700元、房产办证费1467元和房屋维修基金2004元。3、户室面积对照表1份（江永县房地产测绘事务所加盖印章）。拟证明与商品房预售合同上约定的面积相差11.38平方米，面积误差比为14.23%。被告伟恒公司未作答辩，亦未向本院提交证据。对于原告周月娥提供的证据，本院认证如下：证据1，合同上加盖被告伟恒公司印章，可以确定其真实性；证据2，收据上均加盖被告伟恒公司的财务专用章，可以证实购房款、房屋办理费和房屋维修基金均向已向被告交纳；证据3，户室面积对照表上加盖了江永县房地产测绘事务所的印章，可以证实购房房屋的实际面积与合同上约定的购买面积相差11.38平方米。证据4，可以证实目前被告伟恒公司处于关门歇业状态。根据采信的证据及本案的庭审记录，本院可以确认本案如下事实：2012年12月31日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告周月娥向被告伟恒公司购买土地使用权证号为2009第519号上的伟恒第3栋第7层21、22室，套型建筑面积为79.94平方米，每平方米价格为1835元，房屋总价款为146700元。合同第十一条约定“甲方（被告）负责商品房销售营业税，乙方（原告）负责契税”。合同第十八条约定“本合同自甲乙双方签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不能解决的由仲裁机关仲裁”。《商品房预售合同补充协议》第二条“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，并以产权登记面积结算房价款，愿意实行多还少补”。合同签订后，原告周月娥向被告伟恒公司交纳了购房款146700元。伟恒第3栋第7层21、22室交付前经江永县房地产测绘事务所测量，套型建筑面积为68.56平方米，套内建设面积为55.86平方米，分摊面积为12.7平方米，比合同上约定的少11.38平方米。2015年1月21日，原告周月娥向被告伟恒公司交纳办理房产证费用1467元和房屋维修基金2004元。房屋交付后，被告伟恒公司未向原告周月娥交付购买该房屋的发票，至今未为购买的房屋办理房屋所有权证和交纳房屋维修基金的凭证。原告自2014年6月1日起多次找被告要求支付房屋面积误差款、办理房屋所有权证等相关事宜，但双方协商未果。目前被告伟恒公司办公场所关闭，处于关门歇业状态。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告应按照合同的约定行使权利、履行义务。关于合同第十八条约定“发生纠纷在协商不能解决时由仲裁机关仲裁”，根据《仲裁法》第十八条规定“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议，达不成补充协议的，仲裁协议无效”；因该合同仲裁条款中未约定具体的仲裁机构，且现被告处于关门歇业状态，无法达成补充约定仲裁机构的协议，故该仲裁条款无效，本案应由人民法院管辖。关于原告所购买房屋面积误差问题，根据《商品房预售合同补充协议》第二条“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，并以产权登记面积结算房价款，愿意实行多还少补”，现房屋面积误差11.38平方米，按每平方米1835元计算，被告伟恒公司应向原告周月娥返还20882.3元；关于该房面积误差款的利息，因原、被告《商口房预售合同》没有进行约定，故利息自2014年6月1日（原告周月娥催收日期）起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本判决确定的履行之日止。因《商品房预售合同》及补充协议并未对办理房屋所有权证的具体期限进行约定，根据相关法律规定应自房屋交付之日起90日内，本案中房屋交付的时间为2014年7月28日，已超过法律规定的90天，且原告已按合同约定向被告交纳办理房屋所有权证的相关费用，被告应当为原告周月娥办理房屋所有权证；关于购买该房屋的发票，被告将房屋销售给原告，原告向被告交纳购房款并索要正式发票，被告应当向原告出具正式的税务发票，对于原告要求被告提供购房发票和办理房屋所有权证的诉讼请求，予以支持。本案中原告已向被告交纳房屋维修基金，被告应将代收的房屋维修基金交到房产部门，关于原告要求被告提交代收房屋维修基金交纳凭证的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条，《中华人民共和国仲裁法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江永县伟恒置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周月娥支付房屋面积误差款20882.3元及利息（自2014年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本判决确定的履行之日止）；二、被告江永县伟恒置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告周月娥办理江永县潇浦镇永明中路伟恒小区第3栋第7层21、22室的房屋所有权证及提供该房的购房发票；三、被告江永县伟恒置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周月娥交付江永县潇浦镇永明中路伟恒小区第3栋第7层21、22室房屋维修基金的交纳凭证；四、驳回原告周月娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费734元，减半收取367元，由原告周月娥负担161元，被告江永县伟恒置业发展有限公司负担206元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员 周晓芳二〇一六年七月一日书记员 全 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条经营者提供商品或服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。《中华人民共和国仲裁法》第十八条仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”