（2016）粤0114民初4286号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2017-07-20

案件名称

刘婷婷与广州白云国际机场集团综合开发有限公司、中国建设银行股份有限公司广州白云支行商品房预售合同纠纷2016民初4286一审民事判决书

法院

广州市花都区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘婷婷,广州白云国际机场集团综合开发有限公司,中国建设银行股份有限公司广州白云支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款

全文

广东省广州市花都区人民法院民事判决书（2016）粤0114民初4286号原告：刘婷婷，住广州市白云区。委托代理人：张华，广东以泰律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：古广汉，该公司董事长。委托代理人：范嘉君，该公司职员。委托代理人：伍浪岩，该公司职员。第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区。负责人：王洪波，该行行长。委托代理人：叶则节，该公司职员。原告刘婷婷诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，经原告申请，依法追加中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）为第三人参加诉讼，本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2016年7月13日公开开庭进行审理，原告刘婷婷及其委托代理人张华，被告白云公司的委托代理人范嘉君、伍浪岩，第三人建行白云支行的委托代理人叶则节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘婷婷诉称：2014年1月份，原、被告签署了《广州市商品房买卖合同》，约定由原告购买位于花都区颐林北街9号（G-12栋）1704房，总房价款674135元，首期款支付204135元，剩余房款470000元按照按揭方式付款，被告在2015年10月30日前将合同标的物房屋交付原告使用，被告应在向原告交付房屋之日起210个工作日内为原告办妥产权登记。签署合同后原告积极地履行了约定的义务，支付了购房首期款204135元、综合费及维修费用11342元、担保服务费2350元、代理服务费4324元，且原告从2015年12月12日至2016年4月12日已经支付了按揭费10227.3元（每月12日还按揭2045.46元/月，共计5个月）。被告应当在2015年10月30日前将房屋交付原告使用，并且在交付房屋之日起210个工作日内为原告办妥产权登记。2016年1月22日，我方向被告发出信息催告，至今超过3个月催告期，所以原告要求解除合同有事实和法律依据。由于被告交房严重逾期，且在规定时间内并没有向原告提供相关材料，包括规划部门出具的建设工程规划验收合格证，以及建设单位出具的建设工程竣工验收报告，消防部门出具的建设工程消防验收合格意见书，供水、供气、供电、通邮永久使用材料，人防环保部门出具的文件、房地产质量保证书、房地产住宅使用说明书，依照相关法律规定，再结合双方合同第20条规定，原告可以在催告60天内行使合同解除权，对被告严重逾期交房行为，原告多次电话联系被告，直到2016年1月22日原告通过信息留言方式向被告发催告函，被告说因工程未竣工导致延期。被告已经构成严重违约，据此，请求判令：1.解除原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房首期款204135元，印花税、综合费及维修资金11342元，担保服务费2350元，代理服务费4324元，2015年12月12日至2016年4月12日按揭费10227.3元（每月12日还按揭2045.46元/月，共计5个月）；3.被告向原告支付违约金8089.62元（每日按总房价款0.01%的标准支付违约金，从2015年10月31日起暂计至起诉之日共120天，实际计至判决生效后10日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。被告白云公司辩称：1.原告要求解除合同、退还房款及赔偿违约金没有合同和法律依据；2.原告没有在合同约定时间内收楼是其自身原因造成，原告没有在第13条约定的收楼时间付清全部房款，其申请的按揭贷款在上述时间后放款，根据合同附件七我方有权不交付房屋给原告使用，并不需承担任何违约和赔偿责任。因此请求法院驳回原告的全部诉请。第三人建行白云支行述称：我方不是本案的适格主体，因为原告购房是公积金贷款，放款单位是公积金中心，我方只是受委托发放贷款的单位。另外，如果原告要解除合同，必须先还清公积金中心的按揭贷款，因为还有一个抵押权存在。经审理查明：白云公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，在与刘婷婷签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年1月16日，刘婷婷与白云公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：刘婷婷（买方）为乙方，白云公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄E区第G-12栋1704房，房屋地址：花都区颐林北街9号（G-12栋）1704房。该商品房建筑面积共94.81平方米，总金额674135元。付款方式为按揭贷款方式付款，首期款204135元自本预售合同网上签订之日支付，剩余房款470000元须于2014年1月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2015年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十二条约定交房条件：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定延期交房的违约责任：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电分摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算，该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账户内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。第五条约定：在该商品房交付期限届满前，乙方应按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款，如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需要承担违约责任及其他赔偿责任。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十条：按主合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起60日内行使，若乙方未在60天内行使该项权利的，视为乙方放弃该项合同解除权。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，刘婷婷向白云公司支付了首期房款204135元，并向白云公司支付印花税及综合登记费1387元，维修资金9955元，向广州市住房置业担保中心支付担保服务费2350元，向某信扬律师事务所支付代理服务费等4324元。2014年11月26日，刘婷婷与广州住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司广东省分行签订《住房公积金抵押借款合同》，2015年11月12日，按揭银行将剩余房款470000元发放至白云公司账号，之后每月支付供楼款。白云公司认为剩余房款470000元某在2015年11月12日才向其支付，属于迟延付款。刘婷婷认为其依据正常程序办理按揭贷款手续，白云公司知情且未提出异议，其不存在过错。刘婷婷提交一份短信记录，拟证明其在2016年1月22日向白云公司的售楼人员询问和催告的事实。白云公司对短信记录的三性均不予确认，认为无法证明刘婷婷催告的事实。2016年4月23日，白云公司向刘婷婷寄发《入伙通知书》，要求刘婷婷于2016年5月11日办理收楼手续。截至2016年7月13日庭审辩论终结前，刘婷婷未办理收楼手续，白云公司尚未办理涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：刘婷婷与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。合同的第十二条约定了交楼条件，而附件七补充协议第四条对合同第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故白云公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则刘婷婷有权拒绝接受交付。白云公司至今未办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，未能在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给刘婷婷，构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。根据合同第十四条对于迟延交楼违约责任的约定，白云公司迟延交楼的，不解除合同的履行，白云公司应从2015年10月31日起，按每日总房款0.01%的标准，向刘婷婷支付迟延交楼违约金，违约金总额以总房款的2%为限。本案中刘婷婷要求解除合同、白云公司返还房款和其他费用的诉讼请求与合同约定不符，现亦无证据显示合同已达到法定解除的条件，故对其该项诉请本院不予支持，但白云公司应向刘婷婷支付迟延交楼违约金。刘婷婷于2015年11月12日支付全部房款，在刘婷婷支付全部房款之前，白云公司依据合同约定有权不交付房屋，故迟延交楼违约金应从2015年11月12日起计，刘婷婷至今未收楼，白云公司迟延交楼210天以上，违约金计算已超过总房款674135元的2%，即13482.7元。故对刘婷婷要求白云公司支付迟延交楼违约金13482.7元予以支持，刘婷婷超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘婷婷支付迟延交楼违约金13482.7元；二、驳回原告刘婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5271元，由原告刘婷婷负担5166元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员　王　璇二〇一六年七月××日书　记　员　邓国靖微信公众号“”