（2016）豫07民终1802号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-08
案件名称
郭平河与辉县民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭平河,辉县民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终1802号上诉人（原审原告）郭平河，男，1973年9月7日生，汉族。委托代理人代莎莉，河南联盟律师事务所律师。委托代理人胡文楷，河南联盟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）辉县民委员会，住所地：辉县。法定代表人郭合保，主任。上诉人郭平河与被上诉人辉县市孟庄镇西夏峰村民委员会（以下简称西夏峰村委会）房屋买卖合同纠纷一案，郭平河于2015年9月8日向河南省辉县市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：西夏峰村委会履行房屋买卖合同，交付郭平河购买的位于西夏峰村商业楼西排从南向北第一间B-12号房屋，本案诉讼费用由西夏峰村委会承担。原审法院于2016年3月15日作出（2015）辉民初字第3365号民事判决。郭平河不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，郭平河委托代理人代莎莉、胡文楷、西夏峰村委会法定代表人郭合保到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年11月份，西夏峰村委会在本村新型农村社区开发商业楼，该楼由辉县市百泉建筑有限公司包工包料承建，西夏峰村委会与建筑商的建筑施工合同中明确约定工程完工后，如西夏峰村委会不能支付工程款，建筑商有权自行销售所建房屋、销售所得款项优先抵扣工程款。郭平河分别于2014年4月1日、8月5日向西夏峰村委会交纳20万元、16万元的购房款，购买西夏峰村委会所开发的商业楼门面房（西排从南向北第一间B-12号房屋）。2015年2月16日，西夏峰村委会为郭平河出具房款收据一份，双方口头约定，房盖好后就交付，对房屋面积、和单价以及违约责任均未明确约定。2014年7月份，房屋竣工，因西夏峰村委会欠建筑商工程款未付，建筑商拒绝交付房屋钥匙，致使西夏峰村委会无法履行与原告之间的购房合同。审理期间，经征求郭平河意见，郭平河表示坚持要求西夏峰村委会交付房屋，不要求返还购房款。原审法院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案双方均具有上述能力，双方之间的房屋买卖，虽然没有书面合同，但双方既有要约，又有承诺，双方口头意见一致，且现在均予认可，案涉房屋买卖合同应视为成立。西夏峰村委会收取了郭平河的购房款，在房屋建成后仍不能向郭平河履行合同交付房屋，属于违约。但依据合同法的相关规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，因西夏峰村委会所开发的商业楼系建筑商全部垫资建设，在西夏峰村委会与建筑商所签订的建筑施工合同中明确约定，工程完工后，西夏峰村委会若不能按期支付工程款，建筑商有权自行销售，销售所得款项优先抵扣工程款。西夏峰村委会欠建筑商工程款至今未付，致使建筑商未向西夏峰村委会交付房屋钥匙，导致西夏峰村委会事实上不能履行合同，不能向郭平河实际交付房屋。现郭平河又表示坚持要求西夏峰村委会交付房屋，不要求返还购房款。故对郭平河的诉求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第二十五条、第一百一十条第（一）项之规定，原审判决：驳回郭平河的诉讼请求。案件受理费6700元，申请费2320元，均由郭平河承担。郭平河上诉称：一、原审法院以《中华人民共和国合同法》第110条第（一）认定本案所涉房屋“事实上”不能履行，是对法律的歪曲理解，适用法律错误本案中，案涉房屋没有倒塌、被拆等情形，现实存在，可以交付，可以履行合同。而，西夏峰村委会欠建筑商工程款，建筑商未交付钥匙，不是不能交付理由，不属于“事实上”的不能履行，不适用《合同法》第110条第（一）项的规定。二、原审法院依职权调取西夏峰村委会与建筑商的施工合同，公然破坏审判规则，程序违法。本案中，西夏峰村委会与建筑商的施工合同，郭平河既没有申请调取，西夏峰村委会也未申请，该合同也不属于人民法院依职权调取的范围。原审法院不顾审判的规则，公然破坏审判的程序，调取了施工合同。而且，对于西夏峰村委会是否拖欠建筑商工程款，在没有建筑商与西夏峰村委会结算、对账的情况下，原审法院就认定西夏峰村委会欠建筑商工程款，显然缺乏证据支持。三、西夏峰村委会与建筑商之间的施工合同不能对抗郭平河的房屋买卖合同。综上，请求依法原审判决，依法改判西夏峰村委会履行合同，交付房屋；本案一、二审诉讼费及申请费全部由西夏峰村委会承担。西夏峰村委会辩称：西夏峰村委会收取房款情况属实，案涉房屋系西夏峰村委会开发，西夏峰村委会和建筑商签订的建筑合同是包工包料，因西夏峰村委会欠付建筑商工程款，案涉房屋钥匙还在建筑商手中，建筑商拒交钥匙。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“…二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人…。”本案中，无论辉县市百泉建筑有限公司是否行使工程价款优先受偿权，在买受人郭平河已支付全部或者大部分房款情况下，辉县市百泉建筑有限公司工程价款优先受偿权不得对抗买受人郭平河，故按照上述规定，西夏峰村委会应履行其与郭平河的房屋买卖合同，交付案涉房屋。综上，原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省辉县市人民法院（2015）辉民初字第3365号民事判决；二、辉县市孟庄镇西夏峰村民委员会履行其与郭平河的房屋买卖合同，交付郭平河购买的位于西夏峰村商业楼西排从南向北第一间B-12号房屋。一审案件受理费6700元，保全费2320元，二审案件受理费100元，均由辉县市孟庄镇西夏峰村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 周云贺审 判 员 郭中伟代理审判员 赵 斌二〇一六年七月一日书 记 员 张书萌 关注公众号“”