（2016）粤2071民初7435号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-04-14
案件名称
卿雪艳与甘永明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卿雪艳,甘永明,中山市世华房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初7435号原告：卿雪艳，女，1988年11月1日出生，汉族，住湖南省双牌县。委托代理人：余晓强，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。被告：甘永明，男，1974年10月17日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，总经理。委托代理人：王玉倩，公司职员。原告卿雪艳诉被告甘永明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，根据原告申请，依法追加中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并由审判员张文辉独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告卿雪艳及其委托代理人余晓强，被告甘永明，第三人世华公司委托代理人王玉倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卿雪艳诉称：2016年1月16日，原、被告在第三人世华公司处签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于中山市港口镇××星港湾××房，购房总价228000元，定金45000元（第一笔购房款），双方于2016年3月10日办理过户手续，原告一次性支付第二笔购房款183000元。该房屋为抵押状态，被告在60天内赎楼解除抵押手续，交付原告并办理过户手续，否则构成违约。但被告收到定金后，迟迟不履行合同义务，不办理解除抵押手续和房屋过户手续，致原告买房的目的无法实现。被告构成根本违约，应双倍返还定金给原告。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方的房屋买卖合同，被告双倍返还定金90000元给原告；2.被告承担原告因维权产生的律师费8000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。原告卿雪艳对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.原被告身份证明；2.房地产买卖及居间合同；3.中山市不动产登记资料证明表；4.转账汇款记录；5.履约催告函、中山市速递物流邮件查单、EMS邮寄单；6.委托代理合同、律师费发票；7.微信聊天记录。被告甘永明辩称：被告同意解除合同。一、被告不存在违约行为，原告存在违约行为，被告无须向原告双倍返还定金。1.合同签订后，被告向世华公司交付了房产证原件，并于2016年1月26日与世华公司经办人王丽娜一同前往广发银行办理注销抵押手续。被告办理了注销抵押赎楼手续后，将广发行出具的房屋产权证原件收据、广发银行个人还款对账单交给王丽娜，并要求其通知原告及时向被告支付购房款。由于原被告约定了赎楼款由原告应支付的购房款直接存入广发银行，因此被告已积极办理了赎楼手续，不存在原告主张的违约行为。2.根据合同约定，原告应当在被告办理赎楼申请之后按照约定时间将购房款支付给被告，并由原告将购房款存入广发银行抵扣赎楼款。根据广发银行出具的还款对账单，原告应当在2016年2月6日将购房款存入银行，但原告于2016年2月7日才到广发银行办理存款手续，原告担心逾期存款会导致扣款失败，并未在广发银行办理存款手续，因此原告逾期支付购房款的行为已构成违约，应当承担因此产生的违约责任。3.根据合同约定时间点，2016年3月10日为最后付款期限，2016年3月16日之前，合同解除抵押合同仍然有效在后。被告在2016年3月10日按照与世华公司约定到世华公司处与原告沟通协调本案购房具体事宜，但原告未到现场，在被告无法确认与沟通及再三催问下王丽娜告诉了买方郑成浩的电话，被告打了4、5次电话给郑成浩，郑成浩不接电话。从郑成浩回复的短信内容中，承认其是本案房屋买方的身份，然后否认一次性付款约定，在2016年3月10日最后期限明确拒不付款，也不到场见面。2016年3月10日为最后付款期限，原告明确拒绝付款是严重违约行为，应当承担违约责任。4.被告在2016年3月1日收到路费补偿500元之后，与原告、世华公司沟通中，他们多次提及郑成浩是买方，被告因此要求原告澄清郑成浩与原告是不是夫妻关系，但原告、世华公司一直未作正面回答，只说“买你的房，付你的款就行”。被告鉴于原告一份合同中出现两个买方的行为一直要求原告当面澄清和付清房款，也减少被告交易风险。直到2016年3月8日，被告说去中山，王丽娜明确同意原告一起去。被告于2016年3月10日到中山后，原告并未到中山沟通协调处理的情况下，王丽娜仍坚持买方是郑成浩。原告及世华公司人为制造一份买卖合同两个买方，给被告造成严重困扰，导致合同无法履行，严重违约，应承担违约责任。5.原告与被告双方的合同中并未对该合同第18条进行任何约定，而原告提交的证据中将该条款篡改为“双方约定过户给郑成浩”。根据合同相对性原则，被告应当将涉案房产交付给合同相对方，即原告本人，而原告单方面篡改合同，并要求将房产过户至案外人郑成浩名下，原告的行为对被告产生巨大的交易风险，因此原告篡改合同的行为严重阻碍被告继续履行合同，原告应当承担违约责任。二、原、被告在合同中并未对维权律师费达到任何协议，原告主张的律师费无任何法律依据。被告甘永明就其辩解在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖及居间合同；2.房地产权证收据；3.广发银行个人对账还款单；4.收据；5.微信记录（王丽娜、李乐芳与被告微信聊天记录）；6.招商银行历史交易明细表（郑成浩所付）；7.谈话录音文稿（王丽娜与被告谈话）；8.短信记录（被告与郑成浩短信记录）；9.短信记录（被告与李乐芳短信记录）；10.微信沟通记录。第三人世华公司述称：1.涉案合同合法有效，各方应严格执行。2.2016年1月16日，原、被告通过第三人签订涉案合同，合同约定被告应在签订合同60天内自行赎楼解除抵押手续及办理过户。被告在2016年2月份向银行提出提前还贷的请求，并且与原告达成口头协议，内容是被告要求原告在2016年2月6日替其还清银行贷款。但是按照合同约定，赎楼是被告的义务，原告没有替被告付款赎楼的义务。2016年2月3日到2016年2月5日期间，原告到广发银行咨询是否可以提前支付房款，银行答复如果在2016年2月6日还款的话，因正值春节，不可能在当天划款，需要十几天时间。基于存在时间差，款项有被划走的风险，原告没有支付款项。春节之后，被告一直认为原告没有替其还款属于原告违约。2016年3月初，第三人一直协调原被告履行合同。原告答应如果被告提出还贷且银行同意之后，原告同意提前支付款项，并一起到银行还款。到了合同约定最后过户期限即2016年3月10日，被告没有通知第三人就来到中山，并要求第三人联系原告到现场沟通协商。但由于没有预约，时间上无法调配，所以原被告无法直接沟通，被告也没有到广发银行申请还款手续就直接回深圳。2016年3月10日之后，第三人有继续与原被告协调沟通，但被告一直认为其只要向银行提出还贷申请，后面还款的责任就应该由原告承担。双方对赎楼的分歧比较大，导致本案纠纷。第三人世华公司对其陈述没有提供证据。经审理查明：2010年6月19日，被告甘永明向广东发展银行股份有限公司中山分行按揭贷款购买了中山市港口镇××星港湾××房【房产证号：02××64；土地证号：国（2010）易1124**】，并将该房产抵押给银行，抵押金额152000元。2016年1月16日，原告卿雪艳（买方）、被告甘永明（卖方）与第三人世华公司（经纪方）三方签订房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市港口镇××星港湾××房，建筑面积47.41平方米，购房总价228000元，定金45000元（第一部分楼款），签订合同时付5000元作为定金，卖方在签署合同3个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方作为过户转让之用；第二部分楼款183000元为一次性付款，买方须在签署本合同后个工作日内，买卖双方须于2016年3月10日或之前办理完相关税费交纳和签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管；该物业有抵押，卖方应于签署本合同后60天内解除抵押手续；如卖方不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并向经纪方支付佣金作为违约金；合同还约定了其他内容。此外，在原告持有的上述合同第十八条还载明：“双方约定过户由郑成浩（港澳证件号码……）”字样。合同签订当日，原告支付了定金5000元给被告，被告亦将涉案房产的房产证及土地证交世华公司保管。同年1月19日，原告又通过其朋友郑成浩账户转账支付定金40000元给被告。同年1月26日，被告向广东发展银行股份有限公司中山分行申请提前还贷，办理赎楼手续并要求原告于同年2月6日前存款入其账户替其还款赎楼。原告经向银行了解，因正值春节期间，2016年2月6日存款要十多日才能扣款，存在交易风险而没有存款替被告还款赎楼。2016年春节后，被告认为原告没有替其还款赎楼属于原告违约，双方产生矛盾。之后，世华公司为促成双方继续交易，一直协调原被告履行合同。因被告在深圳，世华公司工作人员于同年3月1日以微信转账方式支付被告从深圳来中山的路费500元，被告同意再来中山办理赎楼手续。2016年3月8日，世华公司工作人员在与被告微信沟通中，告知被告办理完赎楼申请后或来中山前告知，其好通知原告。同月9日晚上10点，被告微信世华公司工作人员称“明天上午到中山后，带你直接去银行”。次日下午1点之后，被告才来到中山，并要求世华公司联系原告到现场沟通协商。因原告时间上无法调配未能到达现场，原被告无法直接沟通，被告也没有到银行办理申请还款手续就直接回深圳。之后，世华公司继续沟通协调双方交易，但双方对赎楼的分歧比较大，无法协调。2016年3月17日，世华公司以被告未按约解除交易房产的抵押登记导致逾期办理房产过户递件手续为由，发函催告被告履行合同义务无果。据此，原告于2016年4月13日诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告为委托律师代理本案诉讼支出律师费8000元。庭审中，对剩余购房款的支付时间，原、被告及世华公司均确认合同没有明确约定支付时间。原告认为其先支付定金，过户条件成熟后，其在过户当天一次性支付剩余购房款。被告认为2016年3月10日是原告最后付款时间，而其只要在2016年3月16日前解除房屋抵押即可，原告付款在前。世华公司认为2016年3月10日是办理过户时间，在办理过户当天支付剩余购房款，但前提是原告支付定金后，被告办妥解除抵押手续。诉讼中，被告申请追加郑成浩为本案第三人参加诉讼。郑成浩向本院出具说明称其与卿雪艳是朋友，因卿雪艳购买涉案房产需资金向其借款并由其直接支付给甘永明。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告卿雪艳、被告甘永明、第三人世华公司签订的房地产买卖及居间合同，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。原告持有的合同第十八条有另行添加的内容，该内容不明确，亦未经被告确认，对被告不具有约束力。涉案合同相对方是原、被告，郑成浩仅代原告支付了部分定金，不能以此认定郑成浩为涉案房屋买方，被告亦无其他充分有效证据足以证明郑成浩实为涉案房屋买方，本案没有追加郑成浩为当事人的必要，故被告追加郑成浩为本案第三人参加诉讼的申请，本院予以驳回。对原告已支付被告定金45000元的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案争议焦点是谁违约导致合同无法履行。原告认为被告未按约解除涉案房屋抵押登记构成违约，被告认为原告未按约支付购房款构成违约。本院对此分析如下：首先，对于除定金之外的剩余购房款183000元，合同仅约定为一次性付款，并约定买卖双方须于2016年3月10日前办理过户手续，但未具体明确何时应支付购房款。其次，合同明确约定被告于签署合同后60日内解除抵押手续，因此，还贷解除抵押是被告应履行的合同义务。因涉案房屋存在抵押，而解除抵押是办理过户的前提，在办理过户时，原告才负有支付购房款的义务。在2016年3月10日被告未履行完解除抵押的合同义务之前，原告不负有支付购房款的义务。因此，被告认为原告应于2016年3月10日支付购房款的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。原告于2016年3月10日未支付购房款，不构成违约。相反，被告未在签署合同后60日内解除抵押手续的行为，已构成违约，应承担违约责任。再次，原告同意代被告还贷解除抵押，以无交易风险为前提。原告前往银行存款为被告还贷时，正值春节期间，扣款还贷存在时间差，原告为避免交易风险而未存款为被告还贷情有可原。且只要双方继续沟通协商，相互理解，相互配合，申请还贷手续在春节后仍可重新办理，并非不可逆转。作为中介的世华公司，为促成双方交易继续进行，亦对被告的路费作了相应补偿，被告为此亦同意继续办理申请还贷手续。因此，不能以原告未为被告履行本属被告应履行的还贷义务而认定原告违约。最后，被告于2016年3月9日晚上10点才通知世华公司其次日上午到中山并直接带世华公司工作人员到银行办理申请还贷手续，但实际上，被告次日下午才到中山，在原告因故未能到场且申请还贷手续亦无需原告一同前往的情况下，被告完全可以自行前往银行办妥还贷手续，并由世华公司通知原告按银行的还贷要求将款项存入以完成还贷，解除抵押。但被告没有前往银行办理申请还贷手续，完成其合同义务，责在被告。综上所述，被告未按合同约定解除涉案房屋抵押登记，构成违约，应承担违约责任。原告不存在违约行为，不应承担违约责任。原告主张解除合同、要求被告双方返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因双方合同没有约定维权产生的律师费由违约方承担，且原告没有证据证明被告支付的违约金不足以弥补其实际损失，因此，原告要求被告承担律师费的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。被告有关不应承担律师费的辩解合理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告卿雪艳与被告甘永明于2016年1月16日签订的房地产买卖及居间合同；二、被告甘永明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卿雪艳双倍返还定金90000元；三、驳回原告卿雪艳的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，减半收取2758元（原告卿雪艳已预交），由原告卿雪艳负担758元，被告甘永明负担2000元（被告甘永明于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 张文辉二○二○一六年七月一日书记员 钟晓云刘佳林 微信公众号“”