（2016）渝0106民初1716号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-09-14
案件名称
重庆市灵纬物业服务有限公司与重庆市盐业（集团）有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市灵纬物业服务有限公司,重庆市盐业（集团）有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初1716号原告（反诉被告）重庆市灵纬物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区华福大道北段19号36幢4-5号，组织机构代码55407810-9。法定代表人杜娟，重庆市灵纬物业服务有限公司总经理。委托代理人吴杨，女，重庆市灵纬物业服务有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）重庆市盐业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区五四路39号第19层部分及第20层，组织机构代码91500000202802714G。法定代表人刘克林，被告重庆市盐业（集团）有限公司董事长。委托代理人高杰，重庆万同律师事务所律师。委托代理人李建秋，重庆万同律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆市灵纬物业服务有限公司（以下简称灵纬公司）与被告（反诉原告）重庆市盐业（集团）有限公司（以下简称盐业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易程序于2016年3月7日、6月2日公开开庭进行了审理。原告灵纬公司的法定代表人杜娟及其委托代理人吴杨，被告盐业公司的委托代理人高杰、李建秋到庭参加诉讼。双方当事人申请了1个月和解期限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）灵纬公司诉称，2012年1月20日灵纬公司与重庆市沙坪坝区某业主委员会（以下简称某业主委员会）签订了《物业服务合同》，约定2012年2月10日至2015年2月9日，由灵纬公司为位于重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务。物业服务费实行包干制，门面为2元/平方米/月，业主和业主使用人应当在每月15日内履行缴纳义务；若逾期交纳相关费用，应从逾期之日起每天按应交相关费用的0.3%交纳违约金。该《物业服务合同》于2015年2月9日到期，灵纬公司多次要求尚赏居业主委员会续签合同，但该业主委员会一致拖延未签，迄今灵纬公司仍在为某小区提供物业服务。盐业公司是尚赏居小区附2-2号商业1的产权人（建筑面积1008.43平方米），自2015年7月1日起即未支付每月2016.90元的物业服务费，截止2016年1月31日盐业公司欠原告物业服务费14118.30元。经灵纬公司多次催收，盐业公司一直拒绝支付。灵纬公司请求判令盐业公司支付2015年7月1日起至2016年1月31日欠付的物业服务14118.30元；判令盐业公司向灵纬公司支付违约金，该违约金以每月应付的2016.90元物业服务费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2015年7月至2016年每月16日起均计算至付清为止。被告（反诉原告）盐业公司辩称，灵纬公司未收到2015年7月至2016年1月的物业服务费属实。灵纬公司未提供物业服务合同中约定的义务，如小区消防设施及整体监控系统瘫痪、水管堵塞，未按时疏通等，导致盐业公司遭受严重损失，因此盐业公司不应当交纳物业服务费及违约金，况且违约金的计算标准过高。反诉原告（本诉被告）盐业公司诉称，盐业公司是重庆市沙坪坝区梨树湾2附2-2号物业业主，将该物业租赁给他人做茶楼生意。2015年6月，承租人发现承租场地内屋面、外墙渗漏、屋顶漏水情况，并且日趋严重，承租人向盐业公司反映后，才知晓系该栋楼公用主排污水管、落水管未进行定期疏通导致堵塞，管道未进行维护导致漏水。对该排污水管、漏水管定期检查、维护、疏通是灵纬公司的义务，灵纬公司未尽该义务，还以不合理理由推诿此事。2015年9月，漏水情况加重，漏水面积加大，物业内积水浸泡，几乎所有线路短路，物业内装修损失严重，为解决此事，盐业公司自行处置对主排污管漏水等6处进行维修，产生维修费用8000元。因发生漏水事件，造成承租人损失严重，无法经营，目前该茶楼仍处于停业状态。承租人于2015年7月拒绝按照《房屋租赁合同》约定向盐业公司交纳物业服务费。截止起诉之日该物业内漏水、渗水情况仍在，盐业公司多次要求灵纬公司按合同约定履行检查、维修义务，并按照法律规定启动物业专项维修资金。但时至今日，灵纬公司仍未解决漏水问题。盐业公司请求法院判令灵纬公司赔偿管道维修费8000元；判令灵纬公司对重庆市沙坪坝区某门面内的公共主排污水管、落水管进行维修整改。反诉被告（本诉原告）灵纬公司辩称，根据盐业公司提供的证据清单来看，8000元属于室内屋面漏水造成的防水补漏维修费，室内漏水与灵纬公司的物业服务无关联，灵纬公司不应承担8000元维修费。灵纬公司根据现场查看后的结果，已向小区业委会、天星桥街道、梨树湾居委会以书面函件的方式反映了此问题。但一直没有得到答复和解决。另灵纬公司已采用临时解决办法处理了管道反水事件，维系了经营户的正常经营。经审理查明，盐业公司系坐落于重庆市沙坪坝区某商业用房的所有权人，房屋的建造面积为1008.43平方米。2012年1月20日，灵纬公司（乙方）与尚赏居业主委员会（甲方），约定2012年2月10日至2015年2月9日期间，由乙方为沙坪坝区某小区提供物业服务。公共性物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；物业专项维修资金按重庆市物业装修维修资金管理办法的使用等。物业服务费实行包干制，门面为每月每平方米2元；业主应于接房之日起交纳物业服务费，并应当在每月前15日内履行交纳义务；若业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费及相关费用（如公共能耗费），每日应当按应交费用的0.3%向原告支付违约金。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、小修养护，其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付，物业共用部位、共用设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支；本物业管理区域业主交纳专项维修资金的收取、使用、管理，按国家规定执行。单次维修费用在500元以内的，属小修范畴，由乙方承担；单次维修费用在500元（含）以上，属大中修范畴，由乙方提供维保计划报甲方并报沙区房管局物管科审核后使用专项维修资金。因建设单位或业主大会、业主委员会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免责物业管理企业的责任；因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损，因物业本身固有的瑕疵造成的损害，因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用，因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有限电视机其他共用设施设备的障碍和损失，均可构成乙方的免责事由。合签订后，灵纬公司于2012年2月进场为盐业公司所在的尚赏居小区提供物业服务。2014年1月27日，尚赏居业主委员向灵纬公司移交了小区的消防系统，消防系统移交书上载明：某小区消防系统整改工程曾于2012年4月由升东物业、通达消防、业主委员会签订过整改合同，后又于2013年10月由业主委员会和警安消防公司签订了消防整改合同。2014年1月消防支队和天星桥街道谢主任前往小区进行消防检查，同时提出为了更好的履行物业服务合同，要求将小区消防系统进行现状移交，但是对存在的故障作出罗列等待继续维修整改。2014年11月10日，灵纬公司向某业主委员会发函，告知涉案的物业服务合同将于2015年2月9日到期，并希望与该业委会续签物业服务合同，继续为小区提供物业服务。2015年1月31日，某业主委员会向灵纬公司发了一份回函，载明：根据天星桥街道对尚赏居小区选聘物业服务企业工作的指导意见，选聘工作进行至今由于各种原因暂时搁置。为了保障小区居民的日常生活不受影响，在下任物业服务企业被选聘签订合同之前，由贵公司继续为小区提供物业服务。望贵公司能过继续以2012年2月-2015年2月物业服务合同内容之约定正常开展尚赏居小区的物业服务工作。《物业服务合同》到期后，灵纬公司继续为尚赏居小区提供物业服务。2015年2月1日，尚赏居业主委员会向天星桥街道安全检查办公室发出了《关于尚赏居小区消防系统迟迟不能修复的紧急报告》，该报告载明：小区消防系统因第一届物业服务公司“升东物业”撤出时处于瘫痪状态，虽经“升东物业”聘请重庆通达消防维修公司维修，但一直未能达到正常使用效果，2013年10月前前届业主会又动用大修基金70000元重新维修后，仍不能投入正常使用，目前仍处于瘫痪状态。在此期间，沙区房管局、天星桥街道、沙区消防支队、天星桥派出所、梨树湾社区领导多次组织召开协调会议，但收效甚微。2015年1月12日10时在天星桥街道谢主任、沙区消防支队唐诗、天星桥派出所三民警、小区业委会王相又、灵纬公司张经理及其消防维保单位蔡师傅，重庆警安消防维修公司夏师傅的参会情况下达成的初步意见也无法实施。2015年2月1日小区业委会组织警安公司赵总、物管维保单位蔡师傅，并邀请社区斐老师参会，详细界定合同范围内故障时，赵总提出了种种理由使会议无法达成共识。王相又提议：其他问题暂时搁置一边，首先讨论尽快修好供水系统，以防万一有火情能正常使用。最后，赵总与蔡师傅口头上均表示认可。现在，业主会接到灵纬公司“关于尚赏居消防设备不能正常使用的报告”，该报告明确提到2015年2月1日会议后无法与警安公司达成价格共识，造成此事搁浅的严重局面。为了小区700多家业主的安全，业委会不得将此事紧急报告给上级领导和有关部门。2015年4月23日，灵纬公司向尚赏居业主委员会发出了一份《商业附2-2号商业1室内排污管需要更换的函》，该函载明：小区商业附2-2号商业1（永康洗浴）入户进门处有一根供B栋3楼以上住宅部分使用的排污管，此排污管由于开发商设计安装问题，没有预留检查口，致使我司无法定期对该管道进行保养清洗。2014年下半年，永康洗浴向我司反映室内反水。前往现场查看后发现此根排污管堵塞，但由于楼上、楼下都没有检查口，根本无法疏通，因此我司采取了临时解决方案，临时解决了反水现象。若想彻底根治此问题，必须开挖地面，弃用旧管道重新铺设更换新管道。根据整个施工情况来看，工程耗资早已过物业合同约定的物业公司应承担范畴。因此我司建议动用大修基金更换管道。2015年8月30日，灵纬公司向尚赏居业主委员会发出一份《商业附2-2号商业1室内排污管需要更换的函》，告知小区商业附2-2号商业1（永康洗浴）室内的公共排污管堵塞，建议动用大修基金开挖地面，弃用旧管道重新铺设更换新管道，并罗列了修复报价，金额共计10330元。2015年9月21日，天星桥街道办事处收到了灵纬公司发出的《函告——关于商业门面及个体住宅墙体、屋面渗漏、反水急需尽早解决》，该函详细阐述了某小区门面商铺（中铁十七局、天歌歌厅、衣来洁干洗店、永康洗浴、农商行、18#五金建材门面）受到渗水影响的情况，并表示维修金额已超出了物业服务合同约定灵纬公司承担的金额，灵纬公司建议尽早对上渗（反）水商（住）户采取临时措施处理。2015年12月27日，盐业公司向灵纬公司邮寄了《重庆市盐业（集团）有限公司关于要求对某进行维修的函》，该函载明：我司某物业，自2015年9月以来，该物业租赁人先后报告7处漏水，其中6处漏水在贵司拒不维修的情况下，我司已出资进行了修复。一处主污水管虽经贵司修复，但仍然继续渗漏，大厅里有很大的异味。该物业由贵公司提供物业服务，物业服务费由贵司收取，贵司理应承担公共设施设备的维修管理。请启动对污水管道的维修整改，如需申请大修基金，请贵司积极作为。2015年12月28日，灵纬公司向盐业公司发出了《某小区公共设施设备需要维修的情况说明》，该说明载明：我司于2012年2月进驻某小区，根据商品房质量保证书约定，除房屋主体结构属终身保修以外的其他项目，如渗漏、开裂等均已超出了质保期。尚赏居小区商业部分出现局部屋面渗漏、架空层渗漏、外墙渗漏等问题，我司曾多次向小区业主委员会、梨树湾社区、天星桥街道报告，建议动用大修基金外寻专业工人统一进行查勘、修缮，彻底根治渗漏问题，但一直没有取得结果。贵司拥有的物业某2附2-2号进户门旁边的排水管道，由于开发商前期施工设计时没有制作检查口，因此导致后期物业企业无法对该排水管道进行养护性疏通。管道从29楼逐层向下穿过天花板经2附2-2商业室内，又穿过楼下农村商业银行，转弯进入地下接公共排污井。2附2-2商业室内排水管出现堵塞，我司无法进行疏通，若想彻底根治该堵塞问题，只能更换管道再增加检查口以便于后期疏通养护。经过市场询价，此项工程款已超过《物业服务合同》中约定的物业承担范畴，需要动用大修基金。我司曾向业主委员会汇报并征集居民意见时，大多人都报以事不关己的态度不发表意见，因此更换管道一事搁浅。关于此事我司多次与贵司沟通，可是一直没有被认同。现特发函再次描述。2016年1月11日，天星桥街道办事处收到灵纬公司发出的《尚赏居小区公共设施不能得到修缮存在重大安全隐患的报告》，该报告载明某小区于2008年交付使用，自2012年2月起由灵纬公司提供物业服务，随着小区使用年限的正常，近年来公共设施设备出现故障的频率也明显呈上升趋势，由于小区部分居民对物业公司的不理解、不支持，导致需要动用大修基金来维修公共设施的业主意见征集工作，最终均因为不能达到条例规定的比例而搁浅；在执行紧急程序办理时（2015年上半年以前可以申请紧急程序），又因为小区业主委员会的不健全，以及其他各种原因导致政府部门不支持小区大修事项执行紧急程序。望能够得到领导现场查勘或协助处理。并罗列了小区存在的问题：小区消防系统瘫痪、整体监控系统瘫痪、小区Ｃ栋公共排污管局部破裂、堵塞严重等。2016年1月19日，灵纬公司向盐业公司发出了一份催费通知，要求盐业公司于3日内交纳自2015年7月开始拖欠的物业服务费。2016年3月11日，盐业公司向本院提交了鉴定申请书，申请对诉争物业内的公共管道发生漏水的原因、漏水情况及盐业公司2015年9月对相应漏水点进行维修花费的金额进行司法鉴定。2016年5月23日，盐业公司以鉴定费用过高撤回了该司法鉴定，并向本院提交撤回鉴定申请书。2016年3月7日，尚赏居业主委员会出具了一份说明，载明业主委员会成员到会人数经常不能达到法定人数，导致无法形成决议，造成很多工作搁浅（如屋面渗漏、管道塌方等）。业主委员会将现状上报到街道、社区和沙区信访办，但均未得到解决。目前最为突出的是关于小区需要动用大修基金维修公共设施设备的工作无法开展。2016年4月中旬，灵纬公司采用简易的临时维修办法解决了涉案房屋内的排污管道反水问题。审理中,盐业公司举示涉案房屋内的照片、维修花费发票、房屋维修审签表、施工证明，证明涉案房屋漏水的情况以及盐业公司自行维修产生的8000元费用。灵纬公司只认可施工证明的真实性，但认为施工证明记载的内容与灵纬公司是否履行物业服务义务无关联性，认为照片无法反应系在涉案房屋内拍摄的，维修花费发票、房屋维修审签表无法体现用于维修涉案的房屋。审理中，盐业公司认为灵纬公司怠于行使职责，根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十九条的规定，区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间发生第二十八条规定的情形（包括落水管严重堵塞，水盘等设备漏水等）时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处出具证明后，向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请预先拨付物业专项维修资金。但灵纬公司并未启动大修基金的紧急办理程序。灵纬公司则称涉案房屋出现漏水的系排污管而不是落水管，不属于紧急大修办理程序的范围，且紧急大修办理程序的前提系需要小区业主委员会同意并盖章，才能交到街道办事处。2015年9月18日、2016年1月7日还分别向尚赏居业主委员会发出了《函告——关于商业门面及个体住宅墙体、屋面渗漏、反水急需尽早解决》、《尚赏居小区公共设施不能得到修缮存在重大安全隐患的报告》，因小区业主委员会目前属于瘫痪状态，从不为小区的任何事项开会商议，涉案房屋漏水事宜没有得法解决。上述事实，有当事人的陈述、原告提供的《物业服务合同》、物业服务合同备案证明、关于物业服务合同即将到期的函、小区选聘物业服务企业搁置的函、消防移交清单、催缴物业服务费通知、函、(2015)年沙法民初字第07997的民事判决书，被告提供的《物业服务合同》、关于物业服务合同即将到期的函、小区选聘物业服务企业搁置的函等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经当庭质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为，某业主委员会与灵纬公司签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。该物业服务合同期限届满后，某业主大会没有作出选聘或续聘决定，灵纬公司按照原合同约定继续提供服务，则该物业服务合同的效力延续至某业主大会作出选聘或续聘决定为止。灵纬公司继续提供了物业服务，盐业公司应当依照约定支付物业服务费。现灵纬公司要求盐业公司按2元/平方米/月支付2015年7月1日至2016年1月31日期间的物业服务费14118.02元（2元/月/平方米×1008.43平方米×7个月），符合法律规定，本院予以支持。关于盐业公司是否应当支付违约金的问题。《物业服务合同》中均约定了物业服务费的交纳时间为每月15日前，并约定业主或使用人未能按时如数交纳物业服务费的，按照每日0.3%向灵纬公司支付违约金。本案中盐业公司长期拖欠物业服务费等费用，属于严重的违约行为，理应按照合同约定向灵纬公司支付违约金。灵纬公司认为按照每日0.3%的标准计算违约金过高，自愿将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的4倍。但审理中盐业公司仍抗辩违约金的计算标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该违约金计算标准即中国人民银行同期同类贷款利率的4倍仍旧过高，依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍。因此，该违约金应以每月拖欠的物业服务费2016.86元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2015年7月至2016年1月期间每月16日起计算至物业服务费付清为止。关于盐业公司拒绝交纳物业服务费的抗辩。第一、关于消防系统瘫痪问题。2014年1月27日，尚赏居业主委员向灵纬公司移交了小区的消防系统，消防系统移交书上载明某小区消防系统存在的一些故障。说明小区的消防系统本身就存在问题，并不是由于灵纬公司未履行物业服务义务造成的，况且灵纬公司亦与尚赏居业委会、天星桥街道协商解决此事；第二、关于排污管道反水问题。涉案房屋的使用人向灵纬公司反映排污管道反水后，灵纬公司进行了维修，现已采取临时方案解决了该问题。灵纬公司自2015年4月23日起２次向尚赏居业主委员会、天星桥街道反映涉案房屋的排污管道反水事宜，并要求启动物业专项维修资金，可见灵纬公司按照合同约定了履行物业服务义务；第三、灵纬公司是否怠于履行启动大修基金的紧急办理程序问题。《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十九条的规定，区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间发生第二十八条规定的情形（包括落水管严重堵塞，水盘等设备漏水等）时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处出具证明后，向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请预先拨付物业专项维修资金。启动大修基金的紧急办理程序的前提系落水管严重堵塞，涉案房屋是由存在落水管现存在争议，即使存在落水管，其堵塞程度严重才能启动大修基金的紧急办理程序。可以看出涉案房屋的反水是持续的，并不是突然紧急的，对此可以通过启动物业专项维修资金来解决。本案中灵纬公司已向尚赏居业委会、天星桥街道办事处反映某小区物业漏水的事宜，并要求启动物业专项维修资金；第四、关于尚赏居小区监控系统瘫痪问题。合同约定因建设单位或业主大会、业主委员会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免责物业管理企业的责任。小区整体监控系统瘫痪的全面维修亦需要启动大修基金，尚赏居业主委员会处于瘫痪状态，无法启动该物业专项维修资金，因此不能归责于灵纬公司；第五、盐业公司称合同约定灵纬公司每年对共用雨、污水管道疏通2次，但2014年下半年灵纬公司才知晓涉案房屋内排污管道反水，说明灵纬公司未履行该合同义务。灵纬公司表示合同中的该约定是指各个户型公用的雨、污水管道汇总到小区化粪池前端的公共管道每年疏通2次。化粪池前端的公共管道属于全体共有部分，每个房屋室内的管道属于部分公有部位。实际上灵纬公司每年对公共管道的疏通远超2次。某小区共有723户，要求每一年对每一户内的共有管道进行2次疏通，显然不具可行性，故本院认为灵纬公司的解释更符合常理。盐业公司的抗辩均缺乏事实和法律支撑，本院不予采纳。关于灵纬公司是否应当支付8000元管道维修费用问题。本案中盐业公司拒绝交纳物业服务费的重要原因之一系涉案房屋内的排污管道反水。该8000元系盐业公司维修除排污管道之外的其他管道产生的费用，盐业公司举示的房屋维修审签表、发票、施工证明，均是其单方形成的，无法证明管道的维修费用系8000元，况且，盐业公司并未举证证明其自行维修的管道发生漏水的维修责任属于灵纬公司，系灵纬公司应承担的物业服务义务。综上，盐业公司应承担举证不能的法律后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于灵纬公司是否应当对重庆市沙坪坝区梨树湾2附2-2号门面内的公共主排污水管、落水管进行维修整改的问题。第一、该门面内的排污管道反水问题已采用简易、临时方法解决；第二、灵纬公司表示涉案的房屋内并没有落水管，只存在排污水管，盐业公司并未举示证据证明涉案房屋内存在落水管；第三、物业服务合同中约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、小修养护，其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付，物业共用部位、共用设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支；单次维修费用在500元以内的，属小修范畴，由灵纬公司承担；单次维修费用在500元（含）以上，属大中修范畴，由灵纬公司提供维保计划报尚赏居业主委员会并报沙区房管局物管科审核后使用专项维修资金。涉案房屋管道反水彻底整改需动用物业专项维修资金，但尚赏居业主委员会现处于瘫痪状态，导致物业专项维修资金程序无法启动。综上，本院依法驳回盐业公司的该项诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条，《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本诉被告重庆市盐业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后5日内支付本诉原告重庆灵纬物业管理有限公司物业服务费14118.02元。二、本诉被告重庆市盐业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后5日内支付本诉原告重庆灵纬物业管理有限公司违约金，该违约金应以每月拖欠的物业服务费2016.86元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2015年7月至2016年1月期间每月16日起计算至物业服务费付清为止。三、驳回本诉原告重庆灵纬物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告重庆市盐业（集团）有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费152元，减半交纳76元（本诉原告已预交），由本诉被告重庆市盐业（集团）有限公司负担，此款限其于本判决发生法律效力后5日内给付本诉原告重庆灵纬物业管理有限公司。反诉案件受理费50元，减半交纳25元（反诉原告已预交），由反诉原告重庆市盐业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算代理审判员 马晓敏二〇一六年七月一日书 记 员 卢 静 来源：