（2016）粤18民终451号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2017-05-02

案件名称

董建国、清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

董建国,清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组,张建明

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2016）粤18民终451号上诉人（原审被告）：董建国，男，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组。负责人：何国团，该村民小组长。委托代理人：梁杰飞，广东定海针（清远）律师事务所律师。原审被告：张建明，男，汉族，住清远市清城区。上诉人董建国因与被上诉人清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组、原审被告张建明土地租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭案进行了审理。现已审理终结。原审法院查明，2010年1月13日，清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组（甲方）与董建国、张建明（乙方）签订《土地出租合同》，清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组将位于其球场及坝基和园岭仔一片23374平方米的集体土地出租给董建国、张建明开发作为市场建设和厂房用地。合同第五条约定：租金按每年每平方米人民币8元计算，10年后每年每平方米递增1.5元，即为每年每平方米9.5元。乙方必须在每年的1月10日交清当年的租金给甲方。逾期30天仍未付清租金的，作乙方违约处理。甲方有权收回出租的土地及地上附着物，并终止合同；乙方责任第3条约定：乙方必须按规定时间缴交租金。因特殊情况经甲方同意可商定延期，未经甲方同意超期10天作违约处理；在共同责任第4条约定：乙方无正当理由，超期交租金，甲方有权终止合同，并收回乙方在租用地范围内的建筑物、厂房、供电、线路等归甲方所有。不作任何补偿给乙方。土地出租后，董建国、张建明支付了2008年、2009年、2010年（部分）的租金428144元，但拖欠了2010年（部分）、2011年、2012年、2013年的租金，而清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组已在（2011）城法民初字第1312号、（2014）清城法横民初字第11号案中起诉董建国、张建明，要求其支付拖欠的租金。2014年12月19日，清远市中级人民法院作出（2014）清中法民二终字第617号终审判决书，维持（2014）清城法横民初字第11号案判决（判令董建国、张建明支付2012年度、2013年度的土地租金379824元）。原审法院认为，清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组与董建国、张建明之间的土地租赁合同纠纷已经过法院的多次处理，事实明晰，并且双方签订的《土地出租合同》中，对租金的缴纳有明确的规定，董建国、张建明长期未缴纳租金的行为已构成根本违约，故清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组请求解除合同、支付租金及利息的诉讼请求原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组与董建国、张建明于2010年1月13日签订的《土地出租合同》；二、董建国、张建明应于判决生效之日起7日内向清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组支付租金（从2014年1月1日起，以土地23374平方米、每年每平方米9.5元为标准计算至判决生效之日止）及利息（2014年度租金的利息从2014年4月11日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清租金为止，2015年度租金的利息从2015年2月11日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清租金为止，后续利息的计算方式如同2015年度的计算）。案件受理费1817元由董建国、张建明负担。宣判后，董建国不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判《土地出租合同》继续履行，上诉人按实际使用面积交纳从2014年1月1日起到判决生效之日止的租金。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：（一）根据《土地出租合同》的约定，租赁期限内，无正当理由超期交租的，出租人有权终止合同。也就是说，无正当理由超期交租才是终止合同的前提条件。上诉人超期交租有下列正当理由：1、被上诉人没有履行对上诉人的承诺协助办理用地手续，致使合同签订至今有三分之二的土地无法使用。2、被上诉人没有协助上诉人补办建设商铺用地手续，导致建好的商铺被政府拆除直接损失130余万元。3、2011年4月22日，被上诉人有意提供错误账号给上诉人，导致租金无法按时进账，并以此为由向法院起诉，导致上诉人不敢使用未开发的土地。4、被上诉人多次对上诉人所建的民安综合市场进行破坏、堵路、造谣，使市场无法正常经营，大量商户流失、损失巨大。（二）从涉案合同签订至今，被上诉人拒不协助上诉人办理用地手续，导致三分之二的土地无法使用，故上诉人没有理由交付未使用部分土地的租金。清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉人从2011年开始拖欠租金，被上诉人已经多次通过诉讼途径追收租金。且上诉人将市场出租给他人，每月都有租金收入，故上诉人的行为已构成根本违约，被上诉人有权要求解除合同和收取租金。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，原审法院在（2014）清城法横民初字第11号生效民事判决中认定，双方签订的《土地出租合同》中没有约定民东村小组有办理用地转批手续的义务，董建国以此为由拒付租金，原审法院不予采纳。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方上诉和答辩意见，本案的主要争议焦点为：上诉人拒付租金理由是否充分。根据《土地出租合同》第五条的约定，上诉人应当在每年的1月10日交清当年的租金，逾期30天未付清的，视为上诉人违约，被上诉人有权收回土地及地上附着物并终止合同。上诉人没有按照涉案合同的约定交纳租金，其提出的拒付租金的理由包括：1、被上诉人未协助上诉人办理用地手续，导致部分土地无法使用和已经建好的商铺被政府拆除；2、被上诉人有意提供错误账号导致上诉人无法交纳租金；3、被上诉人对其建设的市场进行破坏、堵路。对于上诉人提出的第一个理由，鉴于已有生效判决驳回了上诉人的该节抗辩理由，上诉人又以此为由拒付租金，本院不予支持。对于上诉人提出的第二个理由，虽然被上诉人提供给上诉人的账号有误，但上诉人没有证据证明是被上诉人故意提供错误账号，且上诉人完全可以通过其他渠道交纳租金，而不能以此为由拒付租金。对于2013年之前欠付的租金，被上诉人已通过诉讼途径向上诉人追收，原审法院也已经判决上诉人支付，但上诉人至今未履行生效判决确定的义务。故其以被上诉人提供的账号错误为由拒付租金本院不予采纳。对于上诉人提出的第三个理由，上诉人没有提供证据证明被上诉人存在堵路、破坏市场等行为，故对其该节辩解理由本院亦不予采纳。综上，上诉人提出的拒付租金的理由不成立，上诉人逾期交租已经超过合同约定的30天期限，被上诉人解除合同的条件成就，一审判决解除双方签订的《土地出租合同》并无不妥。对于被上诉人主张上诉人支付2014年至判决生效之日的租金一节。根据合同第五条的约定，租金为每平方米8元，而被上诉人在一审法庭调查阶段也明确其主张的2014年的租金数额为186992元，即被上诉人一审也是按照每平方米8元的标准主张上诉人交纳租金。原审判决按照每平方米9.5元的标准计算租金既不符合合同的约定，也超出了当事人诉讼请求的范围，本院对此予以纠正。对于租金利息的计算，根据合同的约定，每年1月10日为交纳租金的限期，故被上诉人主张上诉人按照银行同期贷款利率从每年的1月11日起支付利息于法有据，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，导致实体处理部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第666号民事判决第一项。二、变更清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第666号民事判决第二项为：董建国、张建明于本判决生效之日起七日内向清远市清城区石角镇民安村委会民东村民小组支付2014年起至判决生效之日止的租金及利息（利息从2014年1月11日起以每年实际拖欠数额为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。二审案件受理费1817元，由上诉人董建国负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏永术代理审判员　　郑家驹代理审判员　　何　燕二〇一六年七月一日书　记　员　　汤有金附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”