（2015）海民初字第6512号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-12-05

案件名称

陈梅与秦皇岛紫城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

秦皇岛市海港区人民法院

所属地区

秦皇岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈梅,秦皇岛紫城房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第6512号原告陈梅，女，1982年10月15日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥东区。委托代理人赵勇、李霞，河北高俊霞律师事务所律师。被告秦皇岛紫城房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区民族南路4号，组织机构代码：76517987-4。法定代表人刘桂权，总经理。委托代理人赵振彬，河北权智律师事务所律师。委托代理人夏萍，女，1981年7月6日出生，汉族，秦皇岛紫城房地产开发有限公司职工，现住海港区。原告陈梅与被告秦皇岛紫城房地产开发有限公司（以下简称紫城地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈梅及其委托代理人赵勇、李霞、被告秦皇岛紫城房地产开发有限公司委托代理人赵振彬、夏萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈梅诉称，2013年11月6日，原、被告签订了《限价商品住房买卖合同》，约定：被告将位于一中北侧编号为秦政划（2011）第08A号二标段地块上的学府嘉园第9幢1单元2104A号房屋、1-116号下房出卖给原告，住宅价款为486292元，下房款19760元，共计506052元。房屋交付期限为2014年12月31日前；被告逾期交房的违约责任为，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，从2015年1月1日起至实际交付之日止。同时在合同中对房屋的装饰、设备标准进行了约定，1-3层外墙为外墙砖。合同签订后，原告依约支付了全部购房款共计506052元，但被告未能按照合同约定于2014年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告，此后，被告向原告送达了《入住通知书》，告知原告在2015年6月25日与被告办理入住手续，但被告未按合同约定对1-3层房屋外墙铺贴外墙砖。经原告了解，房屋至今未办理竣工验收备案登记手续。原告认为，原、被告签订的《限价商品住房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告依约支付了购房款，被告应按合同约定交付房屋，被告逾期交房的行为构成违约，应承担支付违约金的违约责任；同时，被告应按合同约定对1-3层房屋外墙贴外墙砖。故此起诉，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告紫城地产辩称，我方对双方存在商品房买卖的关系及原告方已按合同约定支付价款无异议。原、被告的商品房买卖合同第八条约定，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决而引起的延误，和政府政策性调整而引起的延误，应据实予以延期，出卖方不承担逾期交房的违约责任。本案争议的房屋是政策性限价商品房，至今土地手续尚不完备，不具备验收条件，出卖人是根据买受人的利益采取特事特办的方法向有关部门审批才取得了工程验收；同时，房屋未按约定时期完成的原因是因为水、电、暖、通讯等小区区域外端口不能确定，导致小区区域内端口不能施工连接。因此，本案的延期属于政府政策性调整，且遇到重大困难，属于合同中约定的应依法延期的情况，故出卖人不承担逾期交房的责任。原告要求的违约金比例没有依据，因为合同中对违约金的比例有万分之一的约定。关于合同约定1-3层外墙砖，现实际使用的是外墙涂料，原告对此要求赔偿，应按合同规定，原告提供或向法院申请鉴定外墙砖与外墙涂料的差价，按合同具体约定以整栋楼的面积计算出每平米应补偿的数额。经审理查明，2013年11月6日，原、被告签订《限价商品住房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市海港区学府嘉园9-1-2104A号房屋及1-116B号下房出卖给原告，房屋面积98.86平方米，住宅价款486292元；下房价款19760元。房屋总价款506052元。合同第八条约定，被告在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备限价商品住房取得河北省秦皇岛市建筑工程竣工验收报告，并符合合同约定的限价商品住房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题，不能及时解决而引起的延误；3、政府政策性调整而引起的延误；4、出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。第九条出卖人逾期交付的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该限价商品住房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加），（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十四条出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该限价商品住房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、2、供电、3、供暖、4天然气均在交房之日达到使用条件。如果在规定日期内未能达到使用条件双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或支付供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任。合同附件二装饰、设备标准约定，外墙：（33层）1层-3层为外墙砖，3层以上为外墙涂料；合同第十三条约定，出卖人交付使用的限价商品住房的装饰、设备标准符合双方约定的标准，达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2015年5月29日，被告取得了诉争房屋的《河北省建设工程竣工验收报告》，在2015年6月25日，被告通知原告接收房屋，原告接收了房屋；被告交付的房屋1-3层未按合同约定粘贴外墙砖，而是粉刷的外墙涂料。原告向本院起诉请求判令：1、被告按合同约定对1-3层外墙贴外墙砖；2、要求被告向原告支付逾期交房违约金12297元；3、被告承担诉讼费。诉讼中，被告提交了《杨道庄项目情况说明》，9号楼和10号楼的1-3层外墙砖面积均为1590平方米，14号楼外墙砖面积为798平方米，三栋楼外墙砖面积共为3978平方米，三栋楼上房面积为62419平方米，涂料价格为50元／平方米，外墙砖价格为55元／平方米。原告对被告提供的价格不予认可，原告未提交鉴定申请对外墙砖与涂料价格差进行鉴定。另其它业主也在我院起诉被告要求被告按全部购房款的日万分之二承担逾期交付违约金15301元；确认被告交付的房屋外墙未挂墙砖违约，向原告双倍赔偿未挂墙砖的差价损失5000元；被告承担诉讼费。原告向本院提交的证据为，证据一、有十张照片，证明楼体和路面达不到合同约定及使用条件，证据二、海港区信访局会议纪要，房产局，地产代表、业主代表针对小区取暖、用电、水、物业、土地、消防、土地证、房本、违约金这些事项说出的一些答复。证据三、2015年7月14日秦皇岛晚报A8版。标题是小伙被困电梯7小时，当时物业说电梯没有交接，没有调试，没有达到使用条件，以上内容证实。被告的质证意见为，对证据一、没有任何标示是学府家园，看不清是哪个小区，对证据二、我认为和本案诉请不一致没有关联性，对证据三、电梯问题和本案不相符也没有关联性。另，我院受理其他业主起诉被告关于外墙砖问题，诉请为要求被告赔偿损失。关于被告延期交付房屋，是否构成违约，应否承担违约责任，被告提交的证据为，证据一、秦皇岛市广德监理有限公司出具的情况说明一份，证明本案中的工程在2014年11月30日已全部完成，具备验收条件，但是由于水电燃气等外网配套工程未能完成，不能进行竣工验收。证据二、秦皇岛市第三建筑工程公司的说明一份，证明目的同证据一。证据三、秦皇岛市人民政府（2011）48号市长办公会纪要一份。证据四、秦皇岛市人民政府（2010）41号文件一份。证据五、秦皇岛市人民政府（2011）36号办公纪要一份。证据六、秦皇岛市杨道庄限价商品房监管合同一份，证明本案争议的房屋的建设、规划及相关管理情况，同时证明本案最后的延迟交工是政府的政策形成。证据七、河北省建设工程竣工验收报告一份。证据八、工程检测技术服务合同一份。证据九、工程检测技术服务合同一份。证据十、人防工程合同一份。证据十一、人防工程设备产品销售合同一份。证据十二、工程检测技术服务合同一份。证据十三、监控性见证检测合同一份，证明相关房屋的施工检测完成情况。证据十四、中标通知书一份，证明本案被告从秦皇岛市保障性住房管理中心中标来承建房屋。证据十五、商品房预售许可证一份，证明被告的预售资格。证据十六、秦皇岛市保障性住房准予购房资格登记证一份，证明购房人的资格审查。原告的质证意见为，对证据一、不属于法定证据种类，而且没有经手人签字，所以不予质证。对证据二、不属于法定证据种类，而且没有经手人签字，没有证据效力。对证据三、能够证明保障性住房属于应急工程，全力保证质量、施工和安全。对证据四、也能证明原告违约，因为政府非常重视，要求必须加大力度，被告没有按照政府的规定办事。对证据五、要求限价房应该按照有关规定，应该及时完成，证明被告没有按照政府的文件去做。对证据六、证明被告没有按合同实施，没有按照图纸挂瓷砖，属于违约。对证据七、是2015年5月29日竣工验收，被告未能在2014年12月31日前交房。证据八、九、十、证明被告未按期交付房屋没有任何理由，被告构成违约。证据十一、十二、十三，与本案没有关联性，也证明被告没有按时交房。证据十四、十五、十六，没有异议。以上证据不能证明被告的主张。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《限价商品住房买卖合同》，符合法律规定，为合法有效合同。虽双方在合同中约定被告应在2014年12月31日前将限价商品房取得“河北省秦皇岛市建筑工程竣工验收报告”的房屋交付原告使用，被告在2015年5月29日才进行竣工验收，但被告开发建设的为保障性住房，该保障性住房项目具有一定的公益性和政策指导性，项目的开发建设政府采取了“特事特办”，相关的审批手续为边建设边办理，造成被告无法按期验收的原因是小区外网建设未能及时与被告建设的内网连接。因此，被告在双方约定的交付房屋日期内未能达到交付条件，属于由于被告无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误，按照合同约定，被告不应承担违约责任。另，虽合同中约定，被告交付的房屋1-3层为外墙砖，被告未按约定粘贴外墙砖，被告的该行为构成违约；但外墙属于业主共有部分，现原告起诉要求被告赔偿损失，部分业主起诉要求被告粘贴外墙砖，且目前该房屋的联合验收尚未完成，行政机关对被告未粘贴外墙砖作出认定，故关于外墙砖问题，应待行政机关对被告未粘贴外墙砖作出认定后，该栋楼房业主对外墙砖问题提出统一意见后，另行解决为宜。原告提交的证据不能证明其主张的成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：对原告陈梅的诉讼请求不予支持。案件受理费107元，由原告陈梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审　判　长　　王辉久审　判　员　　许庆海人民陪审员　　吕凤玲二〇一六年七月一日代理书记员　　张立娟 来源：百度“”