（2016）粤01民终6129号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-07-22

案件名称

广州市城市建设开发有限公司与李林玲房屋买卖合同纠纷2016民终6129二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市城市建设开发有限公司,李林玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终6129号上诉人（原审原告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地广州市天河区，组织机构代码证号71093707-6。法定代表人：张招兴，职务：董事长。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：陈泽彬，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李林玲，住广州市天河区。委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人李林玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法学民初字第332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年2月26日，李林玲（合同乙方）与城建公司（合同甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201302171189），合同约定乙方向甲方购买位于番禺区大学城中四横路的110号6栋402房，建筑面积179.9337平方米，总价款为3530896元。合同第八条约定付款方式为按揭贷款方式付款，首期款为全部房价款的66.01%，金额2330896元，自预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日）付清，剩余房款金额1200000元须于2013年4月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是华夏银行股份有限公司广州分行。合同第十条约定逾期交款的违约责任，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同第十三条约定交房日期为2013年6月24日。合同第十四条约定延期交房的违约责任，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。合同附件七补充协议中，第一条第六款约定办妥银行按揭申请手续之日起的合理期限内（商业贷款为2个月；公积金组合贷款为6个月），甲方仍未收到乙方银行按揭贷款的，视为乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应按照按揭贷款总额的0.05%的标准向甲方支付违约金……；第二条第一款约定该商品房现实交付的前提条件是甲方收齐该商品房的全部房款（含按揭款）……甲方在收到银行发出的“到帐通知”后确认款项收妥，乙方未能同时满足上述现实交付的前提条件的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间，而无需承担任何逾期交付的责任。合同还约定了其它内容。原审另查明：李林玲分别于2012年12月19日支付预售定金30000元，2012年12月25日支付预售定金20000元，2013年1月5日支付预售定金56179元，2013年1月5日支付预售定金600000元，2013年2月26日支付售房款1624717元，至此首期款全部付清。原审另查明：2013年3月19日，华夏银行广州分行个人业务部向李林玲出具了《贷款审批结果通知书》，同意给予李林玲金额为1200000元的贷款。该笔按揭贷款于2013年8月14日实际划入城建公司账户。2013年11月18日，城建公司向李林玲开具了该笔按揭款的发票。原审还查明：李林玲曾就本案涉案房屋以城建公司逾期交房为由将其诉至原审法院，原审法院于2014年4月29日作出的（2014）穗番法学民初字第13号民事判决书认定：依据合同约定，城建公司应于2013年6月24日前向李林玲交付房屋，但由于城建公司抗辩称李林玲申请的1200000元按揭贷款于2013年8月14日才发放到城建公司的账户，故城建公司有权将交楼时间顺延至2013年8月15日，原审法院采纳了城建公司这一抗辩并从2013年8月15日开始计算城建公司的逾期交楼时间。该案后上诉至广州市中级人民法院，2014年8月11日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2724号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2014年11月6日，城建公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令李林玲向城建公司支付逾期付款违约金合计人民币51600元；2、判令李林玲承担本案全部诉讼及其他相关费用。李林玲原审答辩称：不同意城建公司的诉讼请求。第一，李林玲已经完成履行合同应尽的义务；第二，按合同约定李林玲在2013年4月26日之前要完成银行的贷款审批手续，而李林玲在2013年3月19日已经通过了银行的贷款审批，取得银行贷款批准通知书，李林玲已经完成了自己应尽的义务，支付了首期款及税费，银行2013年8月14日才将贷款划拨到城建公司的账户，该延迟不是李林玲可以控制的行为，李林玲不应对此承担责任；第三，补充协议中第一条是对合同第十条第三款的修改及补充而不是对第八条第三款的修改及补充，城建公司依据合同第十条第三款来追究李林玲的责任没有依据。原审法院认为：城建公司与李林玲签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方均应依照合同约定履行各自义务，李林玲有按期支付房款的义务，城建公司有按期交付房屋的义务。如果李林玲出现了逾期交款的行为，合同已明确了其应当承担的违约责任，即城建公司有权要求李林玲每逾期一日按按揭贷款总额0.05%的标准计算违约金，逾期超过90日的，城建公司有权解除买卖合同；或城建公司有权顺延该商品房的现实交付时间，而无需承担任何逾期交房的责任。但上述违约责任的承担方式不能同时适用，而应当由城建公司进行选择。从双方实际履行情况来看，在（2014）穗番法学民初字第13号案中，城建公司抗辩称李林玲申请的1200000元按揭贷款于2013年8月14日才发放到城建公司的账户，故其有权将交楼时间顺延至2013年8月15日，原审法院采纳了城建公司这一抗辩并从2013年8月15日开始计算城建公司的逾期交楼时间，应当视为城建公司选择了顺延交房时间而无需承担逾期交房的违约责任这一方式来主张自己的权利，因此城建公司不能再主张李林玲承担从2013年5月19日计至2013年8月14日按每日0.05%标准计算的逾期付款违约金，否则将构成重复追究李林玲的违约责任，有违公平原则。故对于城建公司要求李林玲支付逾期违约金51600元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，于2015年10月30日作出如下判决：驳回原告广州市城市建设开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1090元，由原告广州市城市建设开发有限公司承担。判后，上诉人城建公司不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，在李林玲逾期支付房款的情况下，城建公司有权顺延交付房屋，该约定并非违约责任性质，而是先履行抗辩权。城建公司适用该约定推迟交付房屋是行使先履行抗辩权的表现，并非是城建公司要求李林玲承担了何种违约责任。其次，即便假设上述顺延交房之约定属于违约责任性质，但无论是合同还是法律都没有限制两种违约责任同时适用。因此，在李林玲逾期支付购房款的情况下，城建公司要求其支付逾期付款违约金完全合理合法。故上诉请求：撤销原审判决，改判由李林玲向城建公司支付逾期付款违约金51600元。被上诉人李林玲答辩认为：在履行广州市商品房买卖合同过程中，李林玲严格按照合同约定在2013年4月26日之前完成申请贷款的所有手续，剩下的行为就是由银行进行放贷，银行放贷是根据开发商的开发项目是否具备证照及贷款银行当年是否拥有贷款指标等因素进行放贷，这些均与李林玲没有任何关联，也无需李林玲进行任何配合行为，因此本案中贷款银行的迟延放贷行为是不可归责于李林玲的行为、情形，李林玲没有任何过错，也没有违约行为存在。李林玲同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经二审审理，当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，城建公司确认涉案房屋的按揭银行华夏银行股份有限公司广州分公司是开发商指定的按揭银行，城建公司不清楚为何华夏银行股份有限公司广州分公司会在同意放贷后近5个月才实际放款。本院认为，本案二审争议的焦点是李林玲应否支付逾期付款的违约金。城建公司主张李林玲逾期付款，是指李林玲申请的银行按揭贷款未能在办妥按揭手续之日起的两个月内发放，并据此主张李林玲逾期付款。虽双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，在李林玲办妥银行按揭申请手续之日起的2个月内，城建公司未能收到银行按揭贷款的，视为李林玲逾期付款。考虑到涉案房屋的按揭银行是城建公司指定的按揭银行，李林玲无权控制按揭银行的放款时间，城建公司亦不能提供证据证明华夏银行股份有限公司广州分公司迟延放款是购房人李林玲的原因所致，故不宜简单适用上述条款，要求李林玲承担逾期付款的违约责任；再结合在李林玲主张城建公司承担逾期交房违约责任的另案诉讼中，已经因涉案房屋按揭贷款迟延发放而据此顺延计算城建公司的逾期交楼时间，故原审法院不支持城建公司要求李林玲支付逾期交楼的违约金，符合公平合理原则，本院予以维持。城建公司要求李林玲承担逾期付款的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，案件处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人城建公司的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由上诉人广州市城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　吴国庆审　判　员　　李　民代理审判员　　姚伟华二〇一六年七月一日书　记　员　　邹文芳来源：百度搜索“”