（2016）云29民终290号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-11-09
案件名称
周朝先与马崇华、王冠华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省大理白族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马崇华,王冠华,马永春,王宝华,周朝先
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云29民终290号上诉人（原审被告）马崇华。上诉人（原审被告）王冠华。上诉人（原审第三人）马永春。上诉人（原审第三人）王宝华。四上诉人共同委托代理人薛乔。被上诉人（原审原告）周朝先。委托代理人杨庆华。委托代理人张建忠。上诉人马崇华、王冠华、马永春、王宝华因与被上诉人周朝先房屋买卖合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2015）大民二初字第691号民事判决，于2016年4月28日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院确认如下法律事实，马芳莲（2005年去世）与丈夫王子康（1988年去世）有四个子女，即被告马崇华、王冠华及第三人马永春、王宝华。1984年6月22日，马芳莲与原大理市下关土杂商店经协商签订了一份《杜卖铺房文约》，该协议约定，由马芳莲将下关龙尾街××铺房卖给下关土杂商店为业，经中间人杨玉梅介绍，双方协商议定价肆仟元，一手交钱、一手交房，自卖之后，房屋全权归土杂商店所有，恐口无凭，特立文约为据。文约上有马芳莲印章，中间人杨玉梅印章，下关土杂商店印章，还落有土杂商店经办人李琼英、宋某、杨庆华名字。后下关土杂商店去找马芳莲办过户手续，因马芳莲的房屋没有房产证，土杂商店决定不要房子，商量后由杨庆华家要房子，周朝先就交给下关土杂商店4000元购房款，下关土杂商店把与马芳莲签订的卖房文约交给了杨庆华。之后由原告周朝先与马芳莲签订了一份《卖房杜契》，该契约内容为，周朝先购买马芳莲位于大理市下关龙尾街2号（原门牌××）土木结构房屋一间（楼上、下共两间），此房屋北靠董家院心、西至龙尾街大路、南靠先锋公社小食店、东靠马家后墙。因马芳莲全家早已迁居昆明，故将此房卖给周朝先，双方议定价为陆仟元，购房款全部付清，房产权已归周朝先所有。今后若有此房产权争议或纠纷，一切由马芳莲负责和承担。契约上盖有买卖双方的印章、立契人杨玉梅印章、凭中杨燕山印章。《卖房杜契》是由杨玉梅之子程某执笔，实际起草时间为1985年，落款时间补写为1984年6月22日。马芳莲的上述房屋至今均由周朝先在管理使用。1984年6月23日，马芳莲与大理市下关土杂商店签订《协议》一份，主要内容是下关土杂商店租用马芳莲位于龙尾街××房屋，租金到退时一起商量，如侄儿调回下关前一个月通知及时退回。1984年9月18日，大理市下关土杂商店向大理市城建局房产公司写报告要求租赁马芳莲位于龙尾街××房屋，大理市下关房地产普查登记换证办公室回复此房有争议，尚未颁发房产证，不同意建立租赁关系，待产权归属清楚后再议。大理市下关土杂商店未实际租用马芳莲的房屋。1998年9月29日，王冠华代马芳莲办理领取了大理市下关龙尾街××房屋所有权证。原审原告的诉讼请求是：1、判令被告及第三人协助原告办理位于大理市下关龙尾街2号房屋产权变更登记手续；2、判令被告及第三人承担本案诉讼费。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定也只是房地产变动的结果条件，并不是合同生效的要件，即未进行物权登记仅产生物权不变动的效果，但并不影响合同本身的效力。根据上述法律规定，原告周朝先与马芳莲签订的《卖房杜契》其法律性质为房屋买卖合同，该合同未约定合同生效的条件，该合同也未违反法律法规的强制性或禁止性规定，故双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的《卖房杜契》，系双方真实意思表示，属合法有效的合同。应受国家法律的保护。合同签订后，当事人双方应依法全面履行合同确定的义务。原告已将购房款付清给了马芳莲，马芳莲也已将房屋交给原告管理使用。由于签订买卖协议时该房屋未领取房屋所有权证，不具备办理过户登记的条件，双方未办理过户登记，并不影响合同效力。1998年9月29日，王冠华代马芳莲领取了下关龙尾街××房屋所有权证后，该房屋已具备办理过户登记的条件。由于马芳莲与丈夫王子康已于2005年、1988年分别去世，被告马崇华、王冠华及第三人马永春、王宝华作为马芳莲与王子康的儿女系法定继承人，有协助原告办理上述房屋过户登记手续的义务。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告及第三人提出的答辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：由被告马崇华、王冠华及第三人马永春、王宝华于本判决书发生法律效力之日起十日内协助原告周朝先办理位于大理市下关镇龙尾街2号（原门牌××）房屋产权变更登记手续。案件受理费200元，由被告马崇华、王冠华及第三人马永春、王宝华承担。原审宣判后，上诉人马崇华、王冠华、马永春、王宝华不服，向本院提起上诉,请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回一审被上诉人的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人与上诉人母亲签订的《卖房杜契》为真实合法系错误的事实认定，应予以纠正。该房屋在1984年已由上诉人的母亲出租给土杂商店使用，《卖房杜契》中的当事人、见证人只是盖章而没有亲笔签字或按手印，一审认定为有效合同，属事实认定错误。上诉人直至被上诉人起诉之日才知晓房屋已“被出售”的事实，从上诉人提供的《领条》、《协议》可以看出该房屋在1984年6月23日是由上诉人的母亲出租给土杂公司，足以说明，在此期间马芳莲没有出售房屋的意愿;2.本案被上诉人的举证出现断隔，第二次开庭时，被上诉人申请证人出庭，证人对于30年前签订的《卖房杜契》的细节记忆清晰，令人匪夷，证人所作证言不真实，应属无效证据，《卖房杜契》并非上诉人母亲的真实意思表示。被上诉人周朝先答辩称：一审判决认定被上诉人周朝先与马芳莲签订的《卖房杜契》属合法有效的合同正确，上诉人的上诉无事实及法律依据，依法应予以驳回。二审审理中，上诉人与被上诉人均无新证据提交。对一审法院认定的法律事实，二审予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：周朝先与马芳莲签订的《卖房杜契》是否合法有效？上诉人是否应当协助被上诉人办理涉案房屋的产权变更手续？本院认为，本案被上诉人周朝先与马芳莲于1984年6月22日签订的《卖房杜契》对买卖涉案房屋的位置、面积、价款等均作了明确约定，且盖有买卖双方及立契人杨玉梅、凭中人杨燕山的印章，证人宋某、程某、杨某、薛某对买卖房屋及签订《卖房杜契》的经过作了陈述，且与在案证据相印证，证实被上诉人周朝先与马芳莲买卖房屋的事实。双方在平等自愿的基础上签订的《卖房杜契》，系双方的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，虽然未办理物权登记，但房屋已实际交付被上诉人占有使用管理至今，双方买卖关系成立，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，被上诉人周朝先已将购房款付清马芳莲，马芳莲也已将房屋交付被上诉人管理使用，由于签订《卖房杜契》时该房屋未领取房屋所有权证，双方未办理过户登记，1998年9月，王冠华代马芳莲领取了涉案房屋所有权证后，该房屋已具备办理过户登记的条件，由于马芳莲及丈夫王子康均已去世，故上诉人马崇华、王冠华、马永春、王宝华作为马芳莲的法定继承人，有义务协助被上诉人办理过户登记手续。上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定的事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人马崇华、王冠华、马永春、王宝华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 宏审判员 苏春平审判员 马明纳二〇一六年七月一日书记员 段杰润 关注微信公众号“”