（2016）渝04民终214号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-10-31
案件名称
重庆汉唐置业有限公司与张驰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆汉唐置业有限公司,重庆市黔江区零点网吧,张驰,重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终214号上诉人（一审被告）:重庆汉唐置业有限公司。住所地：重庆市渝中区四五路**号****室。组织机构代码：66086206-0。法定代表人：宋云海，该公司总经理。委托代理人：向ＸＸ，重庆云霁律师事务所律师。委托代理人：谭光权，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:张驰，男，土家族，1992年5月6日出生，住重庆市黔江区。委托代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。一审原告:重庆市黔江区零点网吧。住所地：重庆市黔江区上河龙景*号楼2-2。组织机构代码：35569838-0。委托代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。一审第三人：重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司。住所地：黔江区城南街道黔江大桥旁。统一社会信用代码：91500114711674431T。法定代表人：侯文江，该公司董事长。委托代理人：熊刚，重庆纵深律师事务所律师。上诉人重庆汉唐置业有限公司（以下简称汉唐公司）与被上诉人张驰及一审原告重庆市黔江区零点网吧（以下简称零点网吧）、一审第三人重庆市汽车运输集团黔江运输有限公司（以下简称运输公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院(2015)黔法民初字第06905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员丁咏梅担任审判长，与代理审判员万华瑜、代理审判员王东义组成合议庭，对本案进行了审理。本院在审理中，于2016年4月27日组织各方当事人进行询问审理，上诉人汉唐公司的委托代理人向ＸＸ、谭光权，被上诉人张驰及其委托代理人李科，一审原告零点网吧的委托代理人李科，一审第三人运输公司的委托代理人熊刚均到庭接受了询问，本案现已审理终结。一审审理查明，涉诉的租赁房屋位于重庆市黔江区城南街道办辖区的上河龙景1号楼，按2008年11月3日第三人与汉唐公司签订的黔江区汽车客运南站改造及房地产开发项目合同协议书及2008年11月17日签订认可的权属确认规划图纸，属于汉唐公司与第三人的合作开发楼盘，其中该楼盘的上河龙景1号楼2-2号即本案涉诉租赁房屋由第三人分得。汉唐公司于2013年11月4日取得该楼的房地产总证，部分业主已入住，业主分证尚在办理之中，第三人分得的房屋包括本案涉诉租赁房屋双方一直未办理移交。2015年8月18日，张驰与汉唐公司签订《租赁合同》，汉唐公司将本案涉诉房屋（位于黔江区上河龙景1号楼2-2号，建筑面积为406.09平方米)出租给张弛经营网吧使用，租赁期限为5年，即自2015年9月1日起至2020年8月31日止，租金为1.35万元/月。合同签订后，张驰按合同约定的一个月装修期向汉唐公司支付了租房定金2万元，随后即接手钥匙入场进行房屋装修、安装网线，购买空调、电脑、桌椅、办理营业许可及执照等经营网吧建设的前期投入和准备工作，其中于2015年9月9日注册了企业非法人的个人独资企业即重庆市黔江区零点网吧。期间于2015年8月29日向该楼的物管公司缴纳6个月的物管费2924元（系普通收据）。2015年9月29日，第三人书面通知张弛，要求停止施工、收回房屋。同时汉唐公司在得知第三人要收回房屋后于2015年10月6日向张弛发出书面解除租赁合同告知书。张弛方知合同无法继续履行，遂停止施工，拒收已订购的设备，协调退货及违约赔偿事宜，做了防止损失进一步扩大的善后工作。张弛曾多次要求汉唐公司赔偿未果，遂起诉：1.请求依法判令解除原与汉唐公司签订的《租赁合同》，由汉唐公司双倍返还张弛房租定金4万元及物管费2924元，合计4.2924万元；2.请求判令汉唐公司立即赔偿张弛直接经济损失83.1万元和可得利润损失20万元，合计103.1万元；3.判令汉唐公司承担本案诉讼费。庭审中，对张弛第二项诉求其组成详情，查明如下：其中直接经济损失83.1万元的组成为：1、与重庆市锋发建材销售中心解除装修，装修损失主张40万元。合同约定装修费80万元，经协商，对已完成部分的工程造价及人工工资赔偿40万元。查明为2015年9月23日转账付30万元，10月30日和11月10日现金各付5万元，系普通收据3张。（张弛称为避税，而未开正式发票，下同）。目前室内土建装修基本完工，线路埋设全部完成，只有外部设备安装等扫尾工作未完成。2、电信互联网入网及网线接入施工损失及违约赔偿6.7万元，张弛尚未实际支付。3、向黔江区阳云电器商场订购5台5P格力空调拒收并退货后损失定金4万元。为2015年9月15日交款，普通收据1张。4、向黔江区龙凯家具公司订购网吧桌子凳子，损失定金4万元，拒收货赔偿损失3万元，合计7万元。为2015年9月10日和10月26日交款，普通收据2张。5、向黔江区一诺电脑经营部采购服务器、电脑及配件，货款总额58.616万元，经双方协商，不提货赔偿损失11万元。为2015年9月15日现金付5万元、10月20日现金4万元和11月8日付2万元，为普通收据3张。6、办理营业执照及经营许可等手续产生的工资和手续费用3万元。无支出票据。7、投入资金的利息损失5.4万元。未举证。8、向重庆庄虹科技公司黔江分公司采购视频监控系统及安装，损失定金2万。为2015年9月20日现金交款，普通收据1张。9、与重庆市润地文化传媒公司的户外广告设计制作安装损失定金2万元，拒收广告赔偿损失2万元，合计4万元，为2015年9月16日和11月8日交款，普通收据2张。张弛主张的可得利益20万元，其组成为：投入的30%为一般年利润，5年（合同期）的利润在100万元以上，张弛只主张20万元。庭审中，汉唐公司认为涉诉房屋产权至今都在汉唐公司名下，出租该房屋是经过第三人允许的，其有权出租，没有过错。汉唐公司已发出书面通知解除了与张弛的房屋租赁合同。对张弛举证主张的装修损失40万元提出质疑，认为张弛没有完成其负有的举证责任，需要司法鉴定。本院当庭向汉唐公司释明，举证推翻张弛证据的责任在汉唐公司，即是否提出司法鉴定的举证责任在汉唐公司。汉唐公司在限定的期限内未申请司法鉴定。另认为张弛主张的其他损失无正式税务发票，普通收据存在虚假的可能。同时汉唐公司当庭提起反诉，要求张弛支付从2015年9月1日起至2015年10月7日止，共计一个月零七天，按1.35万元每月计算，共计1.665万元的房屋租金；支付从2015年10月8日起至2016年1月6日止，共计两个月零28天，按1.35万元每月计算，共计3.96万元的房屋占用费，两项合计5.3625万元。另查明，2015年9月30日汉唐公司向第三人送达了办公用房移交协议。因汉唐公司将其中的涉诉房屋出租给了张弛，存在移交障碍，无法正常移交，第三人未签字同意移交。同时第三人以该楼盘上河龙景1号楼部分房屋属其所有，报请区政府和区发改委协调，催促汉唐公司移交房屋。到目前为止，该楼盘属第三人分得的部分房屋包括涉诉房屋一直未完成移交。因室内有张弛的装修和线路设备存在，涉诉房屋至今为张弛关锁。张驰（反诉被告）及零点网吧一审诉称，汉唐公司开发建设黔江区上河龙景房地产，2015年8月18日，双方签订《租赁合同》，约定张驰承租汉唐公司位于黔江区上河龙景1号楼2-2商铺用作网吧使用，商铺面积为406.09平方米，租赁期限为5年，即自2015年9月1日起至2020年8月31日止，租金为1.35万元/月。合同签订当日，张弛向汉唐公司支付房租定金2万元。汉唐公司向张弛交付商铺钥匙后，张弛立即入场进行装修、安装电信网线，购买空调、电脑桌椅、办理营业执照等营吧建设及经营的工作，并进行了大量的投入。2015年9月19日，张弛接到第三人运输公司要求张弛停止施工、收回房屋的通知，才知晓汉唐公司并无该商铺的产权，致使张弛无法使用租赁房屋，原、汉唐公司之间签订的《租赁合同》无法继续履行，张弛的合同目的不能实现。张弛曾多次要求汉唐公司双倍返还定金、赔偿损失，但汉唐公司一直不予解决，其行为严重违反了合同的约定，并给张弛造成了重大的财产损失。据此，张弛未维护自身合法权益，诉求：1.请求人民法院依法判令解除原汉唐公司签订的《租赁合同》，由汉唐公司立即双倍返还张弛房租定金4万元及物管费3000元，合计4.3万元；2.请求人民法院依法判令汉唐公司立即赔偿张弛直接经济损失83.1万元和可得利润损失20万元，合计103.1万元；3.判令汉唐公司承担本案诉讼费。其中第二项诉求直接经济损失合计83.1万元明确为：装修损失主张40万元，电信网线损失及违约赔偿6.7万元，订购5台空调违约金4万元，桌子凳子的违约金7万元，电脑违约金11万元，办理营业执照等经营手续产生的工资以及支出的手续费用3万元，投入资金的利息损失5.4万元，另监控损失2万，广告损失4万元；可得利益20万元。汉唐公司（反诉原告）辩称，1、张弛提出的解除租赁合同，汉唐公司同意。零点网吧在本案中没有主体资格，因汉唐公司未与零点网吧签订合同，无权主张权利。2、解除合同并非汉唐公司责任而是第三人行为所造成。汉唐公司对出租的商铺享有产权，有权出租，汉唐公司将涉案房屋出租给张弛是合法的。解除原因是第三人提前书面要求收回并申请发改委协调以及政府干预所致，鉴于此汉唐公司才同意交还房屋，因此过错不在汉唐公司。在庭审中举示了证据证明房屋产权在汉唐公司名下，汉唐公司有权出租，解除不是原汉唐公司双方的责任。同时，租赁合同第七条第六项明确约定在租赁期内汉唐公司需将此商铺移交给车站的，租赁合同可以解除。张弛对于租赁房屋随时可能移交第三人是知道的。汉唐公司在本案中没有违约行为，张弛的诉求部分不成立，且第三人也应承担相应的民事责任。在双方签订租赁合同第七条，第八条约定了合同的解除条件。3、张弛的主要诉求不成立，且无证据支撑。关于定金，由于合同已经部分履行，就应当抵扣房租及占用费。物管费不应当支付，张弛已经占用使用房屋，且物管费支付给第三方物管公司，不应当由汉唐公司承担。关于直接经济损失83.1万元，没有相关证据予以佐证。一、房屋装修损失40万元，不认可有这么大的装修量及金额，张弛没有提供装修工程量的明细表，就这一损失，有关室内装修工程如果已经形成了添加附合在主体建筑物上，由于本案汉唐公司没有过错，且是第三人的行为造成，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释第十一条第四项规定，若张弛确有装修损失，汉唐公司同意按照公平原则，由原汉唐公司及第三人共同分担损失。对于张弛所主张的40万元的金额，汉唐公司不予认可，需相关的司法鉴定，才能确定正确的数字。二、对于其他的购销合同，张弛所诉称的损失是不存在的，庭审张弛所举示的证据不具有真实性，关联性、合法性。三、张弛所经营网吧已取得相关许可，且本案租赁合同刚开始履行就已经解除，张弛另选经营场所完全来得及，其所购设备即使存在，也有利用价值，因此张弛方并不存在支付购销合同的违约金及损失款。改变经营地址并不必然导致解除购销等合同，该行为是零点网吧在筹备及经营中的行为，与汉唐公司无关。4、张弛所主张的可得利润损失没有事实根据及法律依据，根据合同法113条的规定，由于张弛在租赁期内涉案房屋会移交给第三人是明知的，对这一后果应有所预见。就本案合同需要解除，张弛应当自负后果，可得利益损失是经营的利益，张弛并未营业，所以该损失不成立。5、汉唐公司提出反诉主张房屋租金：从2015年9月1日起至2015年10月7日止，共计一个月零七天，按1.35万元每月计算，共计1.665万元；房屋占用费：从2015年10月8日起至2016年1月6日止，共计两个月零28天，按1.35万元每月计算，共计3.96万元，两项合计5.3625万元。因合同成立，并已部分履行。张弛在2015年8月18日接房后就开始提前装修，合同也未约定在装修期不支付房租。汉唐公司的主张有充分法律事实根据，即租赁合同的第三条，请求法庭予以支持。租赁房屋已经移交给张弛占用并使用，即使合同解除，张弛也应当按照合同，支付租金及占用费。另张弛所说空调、桌椅、凳子及装修合同已提供给汉唐公司是不属实的。第三人运输公司述称，属于第三人所有的上河龙景1号楼地块，是汉唐公司开发的楼盘，开发完毕验收合格，部分业主已入住。按汉唐公司与第三人的开发协议，第三人享有该开发楼盘上河龙景1号楼2-2号即本案涉诉房屋的行政办公用房所有权。汉唐公司于2013年11月4日取得上河龙景1号楼的房地产总证，但该房地产总证不能证明该开发房屋必然属于汉唐公司所有，汉唐公司有通知业主包括第三人接房的义务，但汉唐公司并未及时履行该义务。汉唐公司明知涉诉房屋属于第三人，且可预见马上会移交，在黔江发改委协调交房期间，汉唐公司未经第三人同意，擅自将第三人所属的行政办公用房出租给张弛作经营网吧使用，其行为是明知的过错行为，也违反了我国合同法的相关规定。第三人要求汉唐公司立即移交属于第三人所有的上河龙景1号楼2-2行政办公用房。张弛在装修过程中被第三人及时发现，并提出异议，不管原汉唐公司在租赁合同中有无过错，赔偿结果如何，均应对该房屋进行清理，排除移交障碍，将房屋移交给第三人。另外，汉唐公司的反诉请求不应支持，其明知无权属，并预见会即将移交给第三人，却擅自出租给张弛，违反我国合同法租赁合同的规定，属于无权处分行为。一审法院认为，张弛与汉唐公司系租赁合同关系，汉唐公司因有将涉诉房屋移交第三人的义务，向张弛提出解除双方的租赁合同关系，因此，张弛诉请判令解除与汉唐公司签订的房屋租赁合同，依法予以支持。本案因合同解除导致损失引发的赔偿诉讼，焦点有四。一是零点网吧的张弛主体资格问题；二是损失范围的界定；三是损失的赔偿责任主体；四是汉唐公司的反诉应否支持。结合案情及查明事实逐项分析如下。一、关于零点网吧的张弛主体资格问题。张驰与汉唐公司签订的房屋租赁合同，因开网吧需要，张驰随即依法注册成立的零点网吧企业，系张弛的财产。根据合同相对性原则，零点网吧不具有原告的诉讼主体资格。二、关于损失范围的界定问题。张弛、汉唐公司签订合同后，张弛将租赁房屋用于经营网吧，随即注册成立了零点网吧并以自己或零点网吧的名义对外产生权利义务关系，进行了大量的前期准备和投入。张弛得知租赁合同将被解除，终止了订购合同并拒收货和退货，且有阻止损失扩大的行为。由此产生了定金损失和对外赔偿，张弛的损失是客观存在的。张弛的损失范围分析认定如下：1、关于装修损失40万元，分3次支付，第一次30万元是装修期间转账支付，后两次的支付是终止装修合同后的结算赔偿，虽为普通收据，但应当是客观存在的。汉唐公司虽对装修损失提出质疑，但在当庭释明的限定期限内未申请司法鉴定，视为放弃权利。因此，张弛主张装修损失40万元予以支持。2、关于电信互联网入网及网线接入施工损失及违约赔偿6.7万元，虽有协议，但张弛无支出票据证明，实际并未支出，因此，此项主张不予支持。若有凭据张弛可另行主张。3、关于订购5台5P格力空调拒收并退货后损失定金4万元，是装修期间预付的定金，虽为普通收据，但应当是客观存在的。因此，张弛空调定金损失4万元予以支持。4、关于订购网吧桌子凳子，损失定金4万元，拒收货赔偿损失3万元，合计7万元。第一次4万元是装修期间预定支付定金，后一次的支付是拒收货后终止合同的赔偿，虽为普通收据，但应当是客观存在的。因此，张弛桌子凳子损失7万元予以支持。5、关于采购服务器、电脑及配件，不提货赔偿损失11万元。第一次5万元是装修期间预定支付，后两次的支付是不提货终止合同后的赔偿，虽为普通收据，但应当是客观存在的。因此，张弛采购服务器、电脑及配件损失11万元予以支持。6、关于办理营业执照及经营许可等手续产生的工资和手续费用3万元。办理营业执照及经营许可等手续肯定要产生支出费用，但张弛未举示支出票据予以佐证，因此，此项主张难予支持。若此项损失已实际发生，张弛只能另行主张。7、关于投入资金的利息损失5.4万元。因张弛未举示证据予以佐证，因此，此项主张难予支持。8、关于采购视频监控系统及安装，损失定金2万。此项是装修期间预定支付定金，虽为普通收据，但应当是客观存在的。因此，张弛采购视频监控系统及安装损失定金2万元予以支持。9、关于网吧户外广告设计制作安装损失定金2万元，赔偿损失2万元，合计4万元。第一次2万元是装修期间预定支付定金，后一次的支付是拒收广告安装后终止合同的赔偿，虽为普通收据，但应当是客观存在的。因此，张弛网吧户外广告设计制作安装损失4万元予以支持。10、关于张弛主张的可得利益20万元问题。可得利益就是未来可期待的收益，经过时间的积淀要经营才有收益，张弛尚未经营，其主张可得利益20万元难予支持。另外，关于张弛租赁房屋时向汉唐公司缴纳定金2万元和向物管企业缴纳物管费2924元，要求由汉唐公司双倍返还定金和物管费的主张，因涉诉房屋随时可能移交第三人，汉唐公司却将涉诉房屋出租，租期长达5年，缔约过错非常明显，导致合同不能履行的解除责任完全在于汉唐公司。本案是合同签订以后在“约定的一个月装修期内”支付的履约定金，应当适用定金法则予以支持。物管费是涉诉房屋的物管企业收取的管理费，汉唐公司没有直接收取，因此，张弛要求返还物管费的主张不予支持。综上，依法判决支持张弛的损失，包括房屋装修损失40万元、空调定金损失4万元、桌子凳子损失7万元、服务器电脑及配件损失11万元、视频监控系统及安装损失定金2万元、户外广告设计制作安装损失4万元、双倍返还定金4万元，合计72万元。三、关于损失的赔偿责任主体问题。按第三人与汉唐公司签订的房地产开发项目合同协议书及权属确认规划图纸可知，上河龙景1号楼属于汉唐公司与第三人的合作开发楼盘，其中该楼盘上河龙景1号楼2-2号即本案涉诉房屋属于第三人分得，第三人随时可能要求汉唐公司向其移交，汉唐公司是明知的。汉唐公司虽取得房地产总证，但汉唐公司正在给包括第三人等办理业主分证过程中，其产权在汉唐公司名下是暂时的，房屋权属变更及移交只是时间早迟的问题。汉唐公司将明知需要移交的移交时间无法确定的涉诉房屋出租给张弛，且租期长达5年，汉唐公司的过错是非常明显的。由此造成张弛的合同目的不能实现，其前期投入及损失汉唐公司应当全部赔偿。汉唐公司辩称出租该房屋是经过第三人允许的，没有举证证明，本院不予采信。张弛是善意承租房屋没有过错，第三人在租赁合同中也没有过错，不应当承担责任。关于室内装饰装修残值，汉唐公司赔偿后其残值属汉唐公司所有。四、关于汉唐公司的反诉应否支持问题。本案涉诉房屋产权虽在汉唐公司名下，房屋权属变更及移交只是时间早迟的问题。将明知需要移交的移交时间无法确定的涉诉房屋对外出租，造成张弛合同无法继续履行，合同目的不能实现的损失后果，汉唐公司在合同订立时就埋下隐患，汉唐公司存在重大过错。虽然租赁房屋已经交给张弛占用并使用，但汉唐公司无理由向张弛收取租金和占用费。因此，汉唐公司要求张弛支付房屋租金和房屋占用费的主张，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百二十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》司法解释第二十五条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张弛与被告（反诉原告）重庆汉唐置业有限公司于2015年8月18日签订的《租赁合同》。二、由被告（反诉原告）重庆汉唐置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告张弛（反诉被告）房屋装修损失40万元、空调定金损失4万元、桌子凳子损失7万元、服务器电脑及配件损失11万元、视频监控系统及安装损失定金2万元、户外广告设计制作安装损失4万元、双倍返还定金4万元，合计72万元。被告赔偿后其房屋的室内装修残值属被告所有。三、驳回原告张弛（反诉被告）、原告重庆市黔江区零点网吧的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）重庆汉唐置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费13926元（原告已预交），减半收取6963元，由原告张弛负担2163元，由被告重庆汉唐置业有限公司负担4800元；反诉案件受理费1206元（被告已预交），减半收取603元，由被告重庆汉唐置业有限公司负担。汉唐公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1.一审判决所认定张弛的装修损失款数额，无充分证据予以证明，属认定事实不清和错误。2.张弛已明确知道本案租赁房屋随时可能移交给一审第三人，知道可能存在随时解除租赁合同的情形，且按照租赁合同第八条约定，若汉唐公司因其他原因需要提前终止本合同，则汉唐公司不承担由此造成的任何损失。而一审判决回避双方的合同关于约定解除的条件，认定汉唐公司具有违约行为，进而认定导致租赁合同不能履行的责任完全在于汉唐公司，对本案适用法定解除以及定金罚则的法律规定，属适用法律错误；3.一审判决认定申请司法鉴定的责任在汉唐公司属于举证责任分配错误；4.从张弛接房装修开始至合同解除到起诉期间，该房屋一直掌控在张弛手中，双方签订的租赁合同依法成立且已部分履行。张弛应当支付该期间的租金及房屋占用损失，一审判决对汉唐公司的此项反诉请求没有支持不当；5.一审判决程序违法。首先，张弛在一审中增加诉讼请求，一审法院未向汉唐公司告知享有答辩期限，剥夺了汉唐公司的诉讼权利，且一审法院在张弛未就增加的诉讼请求部分补缴诉讼费用的情况下，迳行对其增加的诉讼请求进行审理及判决，违反了不告不理原则；其次，本案在事实和责任承担上双方争议较大，且标的较大，涉及不动产专业领域，不能适用简易程序审理；第三，一审法院对本案前后三次开庭，为张弛创造补充证据的条件，且采用超过举证期限的证据，违反中立原则和举证规则。请求二审法院发回重审或者改判驳回张弛的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。张弛答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。零点网吧的答辩意见与张弛的答辩意见一致。运输公司答辩称，一审判决认定事实清楚，汉唐公司与张弛在明知租赁期间会将租赁房屋移交给运输公司的情况下，其租赁行为损害了运输公司的利益。本案不适用情势变更原则，张弛的损失与运输公司无关，如果汉唐公司认为运输公司在租赁事实中有过错，根据合同相对性原理，汉唐公司应当另行向运输公司主张权利。二审中，汉唐公司举示了书证重庆市锋发建材销售中心的工商登记信息一份，拟证明重庆市锋发建材销售中心不具有装修资质，因而无法确定涉案租赁房屋是否为重庆市锋发建材销售中心所装修。张弛质证认为，该证据不符合证据的三性，无法证明汉唐公司的证明目的，且不属于二审新证据。零点网吧的质证意见与汉唐公司的质证意见一致。运输公司质证认为，该证据的合法性有异议，因为缺乏工商部门的鲜章；对其真实性和关联性也不予认可。本院经审查认为，汉唐公司二审中所举示的工商登记信息，与本案待证事实不具有关联性，因而对其不予采信。二审查明，张驰与汉唐公司于2015年8月18日签订的《租赁合同》第七条约定，“本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4、政府强制征收或拆除该房屋的。5、乙方迟延交付房租超过10天的。6、因甲方需将此商铺移交27队的。”同时该《租赁合同》第八条约定，“承租期内，若因国家政策变动、不可抗力的因素或甲方其他原因需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租赁房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。”另查明，汉唐公司因需向运输公司移交租赁房屋于2015年10月7日通过邮寄方式向张弛发出《解除租赁合同告知书》，张弛于2015年10月8日予以签收，自此，双方之间的《租赁合同》解除。按照张弛一审举示的解除装修合同协议、解除购销合同协议等以及相应的损失支付凭证等证据，本院对张弛因涉案《租赁合同》解除而产生的损失认定为：装饰装修残值损失40万元，空调购销合同定金损失4万元，桌椅购销合同违约金损失7万元，计算机、配件及服务器等购销合同违约赔偿损失11万元，视频监控系统工程合同定金损失2万元，广告设计制作安装合同违约赔偿损失4万元，共计68万元。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.张弛因《租赁合同》解除而产生的损失应当如何承担。2.汉唐公司是否应当向张弛双倍返还定金。对此，分别评述如下：对焦点一，首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定，“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该条款是关于约定解除权的法律规定。所谓约定解除权，是指当事人以合同形式，约定一方或者双方保留解除权的解除。同时，合同法第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”由此可知，约定解除权的条件，是指双方当事人在合同中约定或者在其后另行订立的合同中约定的解除权产生条件。只要不违反法律的强制性规定，当事人可以约定任何会产生解除权的条件。当双方当事人约定的产生解除权的条件成就时，享有解除权的当事人可以通过通知对方当事人的方式来行使解除权。结合本案，汉唐公司与张弛之间在《租赁合同》中已经明确约定了“因甲方需将此商铺移交27队的。”这一产生合同解除权的条件，因此，在租赁房屋需移交给27队这一条件成就时，作为享有合同解除权的甲方汉唐公司当然可以行使解除权。汉唐公司通过快递的形式于2015年10月8日将《解除租赁合同告知书》送达给张弛的行为，是汉唐公司行使其解除权的行为，涉案租赁合同也因其该行为的作出而解除。其次，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。……”由此可知，在租赁合同的解除不能归责于合同双方当事人时，对因租赁房屋装修而产生的装饰装修残值损失的负担，合同有约定的，从其约定；合同没有约定的，则应当遵循公平原则在合同当事人之间进行分担。同时，在租赁合同的解除不能归责于合同双方当事人的情况下，对装饰装修残值损失之外的其他损失，也应当按照公平原则，在合同当事人之间予以分担。结合本案，虽然汉唐公司主张对合同解除的损失按照约定其不应当承担责任，但从其《租赁合同》第八条约定：“承租期内，若因国家政策变动、不可抗力的因素或甲方其他原因需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租赁房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金”来看，该约定中的“甲方其他原因需要提前终止本合同”并没有明确是否包括《租赁合同》第七条“因甲方需将此商铺移交27队的”情形。因此，本院碍难认定双方当事人之间已对在汉唐公司与张弛约定解除权的条件，即“因甲方需将此商铺移交27队”，成就时，因汉唐公司行使解除权而使合同归于解除所产生的张弛的相应装修损失的承担作出了约定。故双方当事人之间在对于本案张弛装修损失的分担上，应当按照公平原则分担。同时考虑到双方当事人在订立合同时对租赁房屋信息掌握的不对称性以及双方经济状况等客观存在的事实，对其损失的分担应由汉唐公司承担70%，即680000元×70%＝476000元；由张弛承担30%，即680000元×30%＝204000元。关于汉唐公司提出的装饰装修残值损失确定问题，因张弛已就其损失举示了相应证据，一审法院也已向汉唐公司释明申请司法鉴定的责任在汉唐公司，但汉唐公司并未申请鉴定，对此，由汉唐公司承担举证不能的责任。结合该租赁房屋的装修并未完成，也未实际投入使用的事实，一审法院按照张弛举示的相应证据认定该尚未投入使用的租赁房屋的装饰装修残值损失为400000元，较为妥当。同时，在张弛该400000元的装饰装修残值损失依法按照公平原则得到分担补偿后，其相应的装饰装修物作为租赁房屋这一不动产之上的添附物，归出租人汉唐公司所有。对焦点二，合同法第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由此可知，定金的双倍返还是以收受定金的一方不履行约定的债务为前提的；反之，如果收受定金的一方没有违约行为，则不承担双倍返还定金的责任。结合本案，在与汉唐公司签订租赁合同后，张弛向汉唐公司支付了租房定金20000元。之后，双方均按照合同约定履行自己的义务，至汉唐公司按约定行使解除权时止，双方均没有违约行为。故张弛主张汉唐公司向其双倍返还定金40000元的请求，因没有违约的事实根据，依法不能得到支持。但本案随着租赁合同的解除，张弛继续向汉唐公司提供定金担保已无必要，汉唐公司亦无权继续占有张弛已向其支付的20000元定金，故汉唐公司应当向张弛返还20000元定金。至于汉唐公司所称，一审判决对汉唐公司的反诉请求没有支持不当的上诉理由，因汉唐公司的上诉请求为发回重审或者改判驳回张弛的诉讼请求，而其并没有请求二审法院支持其一审的反诉请求，故其一审反诉请求不属于本案二审审理范围。另外，对汉唐公司提出一审判决程序违法的问题，经本院审查，案件受理费的收取、案件审理程序的选择适用等问题，属于人民法院依职权审查决定的事项；一审法院是否就张弛增加的诉讼请求给予汉唐公司答辩期问题，经查，汉唐公司在一审庭审已就张弛新增的诉讼请求进行了答辩。故汉唐公司的该上诉理由不能成立，本院依法对其不予采纳。综上，上诉人汉唐公司的上诉理由部分成立，其相应上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市黔江区人民法院(2015)黔法民初字第06905号民事判决第一项、第四项；二、撤销重庆市黔江区人民法院(2015)黔法民初字第06905号民事判决第二项、第三项；三、重庆汉唐置业有限公司于本判决生效后十日内向张弛支付装饰装修残值损失280000元、空调购销合同定金损失28000元、桌椅购销合同违约金损失49000元、计算机配件及服务器等购销合同违约赔偿损失77000元、视频监控系统工程合同定金损失14000元、广告设计制作安装合同违约赔偿损失28000元、返还定金20000元，共计496000元。租赁房屋的装饰装修物残值归汉唐公司所有；四、驳回张弛的其他诉讼请求；五、驳回重庆市黔江区零点网吧的诉讼请求；一审本诉案件受理费13926元，减半收取6963元，由张弛负担2163元，由重庆汉唐置业有限公司负担4800元；反诉案件受理费1206元，减半收取603元，由重庆汉唐置业有限公司负担。二审案件受理费15132元，由张弛负担4539.60元，由重庆汉唐置业有限公司负担10592.40元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 丁咏梅代理审判员 万华瑜代理审判员 王东义二〇一六年七月一日书 记 员 曹 琳 百度搜索“”