（2016）辽01民终6628号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-08-29

案件名称

上诉人沈阳市大东区物资总公司与被上诉人晏会选房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳市大东区物资总公司,晏会选

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2016]辽01民终6628号上诉人（原审原告）：沈阳市大东区物资总公司，住所地：沈阳市大东区小东路11号。法定代表人：霍宏，职务：经理。委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晏会选，男，1974年7月27日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：温澄，系辽宁鑫成律师事务所律师。上诉人沈阳市大东区物资总公司（以下简称大东物资公司）与被上诉人晏会选房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02218号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。大东物资公司诉称:2012年，大东物资公司时任法定代表人杜宏与晏会选签订房屋租赁合同，将位于沈阳市大东区小东路11号商业网点使用面积约50平方米的房产出租给晏会选使用，此份合同并未经上级主管部门批准，直到2015年在杜宏离任审计时，大东物资公司才得知该合同的存在。根据合同约定，租赁房屋面积为50平方米，每年房屋租金为4万元；但租赁房屋的实际面积为85平方米，并且对比同期、同地段、同等条件下其他房屋租赁合同，每年4万元的租赁价格与市场价格不符，该合同存在欺诈的行为。由于大东物资公司为国有事业单位，故此合同严重损害了国家、社会公共利益，应为无效合同。另外，从合同租赁期开始时间2012年7月1日至今，晏会选一直未向大东物资公司支付房屋租赁费用，至今为止共计40个月，暂按照合同约定的每年租金4万元计算，共计133,332元。为保护大东物资公司合法权益，维护国家、集体利益，依据相关法律规定诉至贵院：1、请求法院认定大东物资公司与晏会选签订的房屋租赁合同无效；2、请求晏会选支付租赁房屋期间的租金（2012年7月1日至今，共计40个月，共计133,332元）；3、请求判令晏会选腾房；4、本案全部诉讼费用由晏会选承担。晏会选辩称：大东物资公司要求确认其与晏会选于2012年7月1日签订的房屋租赁合同无效没有任何事实及法律依据，大东物资公司于2012年7月1日将坐落于沈阳市大东区小东路11号一层的房屋出租给晏会选使用，双方签订了书面的房屋租赁合同，约定房屋租赁期限为20年，晏会选分2次到大东物资公司单位交纳了十年的房屋租金40万元，同时大东物资公司将房屋交付晏会选承租并实际使用，晏会选承租后对该房屋进行了整体装修并从事经营，该合同已切实履行，不存在欺诈的问题，也不存在合同无效的问题。此外，在晏会选实际承租使用房屋过程中，案外人苑铁成到法院起诉晏会选，要求晏会选给付租金，后经晏会选了解，大东物资公司已经将沈阳市大东区小东路11号一楼4—8轴建设面积203.5平方米的房屋卖给苑铁成，而大东物资公司租给晏会选的房屋包括案外人苑铁成所有的4—5轴的部分，实际上大东物资公司租给晏会选的只是该房屋原楼梯通道部分，只是大东物资公司将该楼梯拆除了。由于晏会选已经交纳了房屋租金，实际投入资金装修并使用房屋，晏会选无奈又与案外人苑铁成签订房屋租赁合同，约定每年租金5万元，晏会选一次性交纳了5年的租金，晏会选才能够正常使用该房屋，时至今日，晏会选已经使用房屋近四年之久。大东物资公司、晏会选签订的房屋租赁合同尚未到期，大东物资公司要求晏会选腾退房屋，没有任何事实和法律依据。原审法院经审理查明:大东物资公司的前身为沈阳市大东区物资局。2012年，大东物资公司、晏会选签订房屋租赁合同，约定大东物资公司将位于沈阳市大东区小东路一段十一号（面积50平方米）的房屋出租给晏会选，租期共计20年，从2012年7月1日至2032年6月30日，每年租金4万元。2011年年底，晏会选到大东物资公司单位办公室向大东物资公司时任法定代表人杜宏交纳了房屋租金20万元，又于2012年9月，到大东物资公司单位办公室向大东物资公司时任法定代表人杜宏交纳了房屋租金20万元。大东物资公司、晏会选签订房屋租赁合同后，大东物资公司将房屋交付晏会选使用至今。另查明，大东物资公司出租并交付给晏会选使用的房屋中具体地址为大东区小东路一段十一号4-5轴部分的房屋归案外人苑铁成所有，2012年11月23日晏会选与案外人苑铁成签订了房屋租赁协议，约定案外人苑铁成将该部分房屋出租给晏会选使用，每年租金5万元。上述事实，有房屋租赁协议、建筑图纸、证明、房屋权属证书等证据及庭审笔录，经当庭质证，该院予以确认。原审法院认为：大东物资公司、晏会选签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，已经实际履行，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于大东物资公司提出的其出租给晏会选的房屋实际面积为85平方米，与合同约定的50平方米不相符，且每年租金4万元的价格低于市场价格，因此合同存在欺诈，侵害国家和集体利益，合同无效的主张，大东物资公司作为房屋的管理人，在其将房屋出租给晏会选时，其对房屋的实际面积是明知的，且房屋的租赁价格是大东物资公司认可的，故现大东物资公司据此要求确认房屋租赁合同无效，没有事实依据，对此该院不予支持。关于房屋租金问题。晏会选已经在大东物资公司单位办公室向大东物资公司时任法定代表人杜宏交纳了10年的房屋租金40万元（2012年7月1日至2022年6月30日），不存在拖欠大东物资公司房屋租金的情况，至于大东物资公司时任法定代表人杜宏收取了晏会选交纳的房屋租金后是否将租金上交大东物资公司，属于大东物资公司单位内部管理问题，与晏会选无关，故对于大东物资公司要求晏会选交纳房屋使用费133,332元的诉讼请求该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回大东物资公司的诉讼请求。案件受理费2,967元，由大东物资公司负担。宣判后，大东物资公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：上诉人在原审审理过程中发现该国有资产出租时并未备案且所有租赁费用并未进入公司账目，且租赁合同约定的房屋面积与实际面积严重不符，租赁价格与实际市场价格也相差较大。依据《辽宁省行政事业单位国有资产管理办法》第十二条、《事业单位国有资产管理暂行办法》第三十八条可知国有资产未经批准不得外借，属于对国有资产保护的强制性规定。综上，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应属无效。被上诉人晏会选辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：大东物资公司、晏会选签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，已经实际履行，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同应有合法有效。关于大东物资公司提出其出租给晏会选的房屋实际面积远多于合同约定面积，且每年租金4万元的价格低于市场价格，因此合同存在欺诈，侵害国家和集体利益，合同应为无效的主张，因大东物资公司作为房屋的管理人，在其将房屋出租给晏会选时，其对房屋的实际面积应为明知，且房屋的租赁价格是大东物资公司认可的，故现大东物资公司据此要求确认房屋租赁合同无效，没有事实依据，原审不予支持并无不当。关于房屋租金问题。因晏会选已经在大东物资公司单位办公室向大东物资公司时任法定代表人杜宏交纳了10年的房屋租金40万元，至于大东物资公司时任法定代表人杜宏收取了晏会选交纳的房屋租金后是否将租金上交大东物资公司入账问题，应属大东物资公司单位内部管理问题，不能对抗承租人晏会选，故对于大东物资公司要求晏会选交纳房屋使用费诉讼请求，原审不予支持并无不当。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,967元，由上诉人大东物资公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛审　判　员　　姜会军代理审判员　　朱闻天二〇一六年七月一日书　记　员　　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”