（2016）粤0784民初1205号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-08-08

案件名称

冯世文与鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社宅基地使用权纠纷一审民事判决书

法院

鹤山市人民法院

所属地区

鹤山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯世文,鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社

案由

宅基地使用权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十二条

全文

广东省鹤山市人民法院民事判决书（2016）粤0784民初1205号原告：冯世文，男，汉族，住广东省鹤山市，公民身份证号：×××0311。委托代理人：黄细强，广东明思律师事务所律师。被告：鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社。住所地：广东省江门市鹤山市。负责人：易建强。委托代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。委托代理人：李兆坤。原告冯世文诉被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社（以下简称“越塘合作社”）宅基地使用权纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员李子平适用简易程序进行审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄细强、被告越塘合作社的委托代理人冯卫文、李兆坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月7日，越塘村委会、越塘经济合作社向社会发出公告，于2013年1月19日在水部里村口现场向社会公开竞投水部里村口地块，招标说明地块系可用作宅基地建房使用，不论户籍，价高者得，原告以每平方米17500元的价格竞投得编号为2号的地块，面积477平方米，在规定的期限内已全额支付了投地款8347500元，并于2013年1月28日与被告签订了《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》。根据被告的公开招拍说明以及《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》的约定，竞投所得的地块可以进行建房使用。原告取得上述土地后，即委托设计人员进行房屋建设设计，并支付了设计费30000元。然而，原告按照合同的约定向相关行政部门办理农村建房土地使用权证手续时，却被告知上述合同及招拍竞投不符合相关法律及政府行政部门的规定，致使未能办理农村建房土地使用权证。原告多次向被告反映，被告依然未能解决，并口头通知原告自行建设即可。于是，原告开始对投得的土地进行平整和钻桩施工，但却受到市建设部门、街道办城建管理部门、国土所等到场阻止施工，责令立即停工等，为此原告损失了施工费20000元。之后原告对被告提起诉讼后，方知涉案土地并非宅基地，而是属国有土地【证号为鹤国用（2011）第000969号】，属于划拨使用权类型的国有土地的其中一部分。致使原告无法使用该块地块建房，地块一直空置至今。原告已按合同规定足额支付购地款，依约履行了《公告》及《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》的义务，却因被告隐瞒土地的真��状况和性质，违法招标拍卖等过错行为导致原告的合同权利不能实现，给原告造成了巨大的损失。原告为维护自身的利益，已于2015年5月21日向法院起诉，法院也已受理，后由于与被告沟通，被告答应能够妥善处理，原告于2015年7月8日撤诉，然而原告撤诉后，直到再次起诉之前也没有真正积极协商解决纠纷。原告为维护自身的合法利益，特再次向法院起诉，请求法院判令：1、原、被告签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》无效；2、被告立即返还越塘水部里2号土地购地款7707175元给原告；3、被告赔偿原告损失，向原告支付上述购地款的利息损失（以购地款7707175元为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率，从合同无效之日起计至款项全部返还之日止，截至起诉之日已造成原告的利息损失为1089601.87元）；4、被告赔偿原告依约建房投入的经济损失50000元；5、被告赔偿原告第一次起诉时支付的诉讼费32875.50元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、冯世文并不是适格的原告。原告于2013年1月进行宅基地投标，本案中争议地块的交款人为冯焕卿、而不是冯世文，因此如果要退款也应该是退回给冯焕卿，在本案中冯世文并不是适格的原告，请法院驳回冯世文的起诉。二、争议合同可以履行，而双方并未约定履行的期限，并非无效合同。本案争议的地块原本就属于被告所有，是被告农村集体土地的一部分，并不是由鹤山市人民政府无偿交付给被告使用，只不过在2011年土地确权的时候，鹤山市人民政府将其定性为划拨地，但该地块从集体所有性质转为国有土地的时候，并没有对被告作任何的补偿和安置，因此被告有条件通过办理相关手续将土地转让给冯世文，而且合同双方并未约定履行的期限，因��冯世文应给时间被告并配合被告补理手续，而不是要求被告退还购地款及利息。被告与冯世文所签订的《投标使用合同书》，只是确定被告是经过村民代表表决同意通过竞投将上述地块转让出去，而确权事宜是该合同书签订以后的后续事项，冯世文从来没有向被告要求过办理确权手续，因此实际情况是冯世文觉得竞投的价格高、要求退还款项，冯世文已经在越塘竞投了多块土地，其手续与本案的基本一致，如果是因为手续问题而要求退款，为什么其他地块不退还给越塘三、无证据证明冯世文有建房的损失，如果冯世文未报建就动工，所有的损失应自行承担。由于该土地至今仍为被告的名下，因此冯世文如果要报建也暂时只能以被告的名义报建，但冯世文从来没有向被告要求代为报建，因此他声称的所谓施工及设计，均是其在未取得建设行政部门许可的情况下无证��行的，本来就是违法行为，其损失应由其自行承担，而且也没有任何证据证明冯世文产生了建房的损失50000元。四、冯世文第一次的诉讼费应自行承担。冯世文于2015年曾经提起诉讼，但在法院未开庭的情况下就自行撤诉，这是冯世文自行处分他的诉讼权利，其后果也只能由他自行承担，要求被告承担诉讼费无法律依据。综上，请判决驳回冯世文的诉讼请求。经审理查明：2013年1月7日，鹤山市沙坪街越塘村民委员会、鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社一起发出《公告》，内容为“越塘村委改善村容村貌、环境卫生，建设和谐稳定的社会主义新农村。经越塘村两委、各自然村村长、村委、村民代表会议通过，决定对水部里村口位置进行整治，经整治后有两块空地可作宅基地使用，为体现宅基地的使用公开合理及提高经济效益，此次的宅基地定于2013年1月19日（星期六）下午2点30分于现场实行向社会公开竞投，不论户籍，价高者得，其他细则按使用合同书执行，有意者请于2013年1月16日前到越塘村委会报名及办理保证金等手续，保证金不收现金，逾期不再受理，特此公告”。其后，原告以其母亲冯焕卿的名义与被告签订《收据》一份，内容为“今收到冯焕卿交来越塘经济合作社水部里村口宅基地投标保证金伍拾万元正，如中标的需五天内交齐投地款，否则村将没收此款项，如不中标的本人同意将保证金划回＿／银行帐号：＿／。中标2号地477平方米17500元每平方米，于2013年1月25日前要交齐总金额8347500元。收款人（被告盖公章），付款人冯焕卿（签名），2013年1月15日”。当天，原告通过其母亲冯焕卿的银行帐户转帐1000000元给被告作保证金之用。2013年1月25日，原告通过其母亲冯焕卿的银行帐户转帐7347500元给被告��购地款之用。原告通过其母亲冯焕卿的银行帐户共转帐8347500元给被告。2013年1月28日，被告开具《收款收据》给原告，主要内容为收到冯世文交来越塘水部里2号宅基地投地款7347500元等。同日，原告与被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社签订了《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》，约定：一、此次竞投的宅基地，参加竞投者每投一块地必须于2013年1月19日到越塘村委会报名，到指定账号交50万元作保证金（不收现金），不交者无投标权，不中标者即时退回；二、本次竞投的地块位于越塘村越塘经济合作社水部里村口，地块编号2号，面积477平方米，竞投价17500元／平方米，总金额8347500元，竞投中标者要在五天内将全部地价款交齐，村收齐款后开具收据给中标者并即时签订使用合同书，逾期未付款者，村将收回中标者的地块另作处理，竞投保证金归村所有，如两块地是同一人投到的，中间道路可以一齐用作建设，但要交两块地平均价50%的投地款后才使用。三、投得者必须按规划开线用地，不能超出规划图红线用地，每座房屋二层或以上按图纸规定虚线部分可以飘出，其余各面不得飘出。……六、乙方（即原告）在用地建房过程中必须服从上级职能部门和村的管理，乙方不得私自改变用地规划，日后有关政府和村的一切收费乙方要自行承担，本村户口按村民建房手续，村协助办理农村建房土地使用证，其他不是本村户口投得宅基地者到村办理使用合同（见证书），土地使用期按越塘村民宅基地享受使用权，土地使用权益与越塘村民宅基用地使用权益等同，如遇拆迁、征用等按越塘村民宅基用地补偿办法予以补偿。……八、合同于2013年1月28日在越塘经济合作社签订。原告与被告鹤山市沙坪街越塘村越��经济合作社均在《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》签名或盖章确认。2013年12月3日，原、被告通过核实，确认原告购地面积与实际面积不符，于当天签订《宅基地投标补充协议》，内容为：“甲方：越塘经济合作社，乙方：冯世文，甲乙双方于2013年1月28日签订的宅基地投标使用合同书第二条：乙方投得位于越塘村越塘经济合作社水部里村口，地块编号2号，面积477平方米，竞投价17500元／平方米，总金额8347500元，现经甲方现场开线测量，实际面积只有440.41平方米，经甲乙双方协商同意，甲方将多收地块面积36.59平方米的款项640325元退回乙方，其他条款按原合同书执行……”等等，原、被告双方签名或盖章。2013年12月6日，被告退回多收的640325元给原告。故被告实收原告购地款7707175元。另查明：原告投得的编号为2号的地块位于地号��010202246的土地内，地号为010202246的土地权属人为被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社，使用权类型为划拨，面积1199.12平方米，土地证号为鹤国用（2011）第0009**号。还查明，原告与冯焕卿是母子关系。以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为：本案立案案由是宅基地使用权纠纷，经审查，案由应是土地使用权转让合同纠纷。原告与被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》，虽注明转让的涉案土地是宅基地，但实为划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起��前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，转让的本案涉案土地属划拨土地，且未有证据证实已经有批准权的人民政府批准可办理土地使用权出让手续，故应认定合同无效，即原告与被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》为无效合同。鉴于《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》应自始没有法律约束力，故原告请求判令双方签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》无效，理据充分，本院应予支持。关于返还购地款及赔偿购地款利息的损失问题，根据《中华人民��和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因无效合同取得原告的购地款7707175元应予以返还，现原告请求被告返还购地款7707175元的理据充分，本院予以支持；上已述明，《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》为无效合同，由于合同无效而造成原告利息损失，故原告请求被告从合同无效之日，即签订合同之日起至款项付清之日止以欠款总数7707175元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息给原告，理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿原告依约建房投入的经济损失50000元，其中有设计费29584元，有平整土地、进行测量、��位发生的费用8213.10元的问题。按照房地产建设的一般流程，原告应在土地过户后才进行设计、平整土地、进行测量、定位等等，原告在涉案土地过户前即已支出该设计费、平整土地、进行测量、定位等费用，此属原告自己造成的损失，不应由被告负担，而且除设计费外，其他平整土地、进行测量、定位等费用均无发票在卷佐证，显属无据，故原告的该请求，理据不充分，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿原告第一次起诉时支付的诉讼费32875.50元的问题。经审查，原告第一次起诉后又撤诉，这是原告处分自己的诉讼权利，诉讼费用的负担是由人民法院根据案件具体情况依法决定，撤诉的诉讼费用是由原告负担，故原告的该请求，理据不充分，本院不予支持。此外，关于被告辩称原告主体不适格的问题。本院经审查，原告与冯焕卿是母子关系��原告与冯焕卿均确认原告借用冯焕卿的名义交纳投标保证金以及借用冯焕卿的银行帐号交纳购地款，实为原告冯世文向被告购买宅基地并支付购地款。故被告辩称原告主体不适格，理据不充分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、原告冯世文与被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》无效；二、被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款7707175元给原告冯世文；三、被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿利息损失（利息以被告实欠原告购地款7707175元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年1月29日起计至款项全部返还之日止）给原告冯世文；四、驳回原告冯世文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36979元（已减半收取），由原告冯世文负担337元，由被告鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社负担36642元（受理费原告已预交，被告负担的受理费在履行判决义务时迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广东省江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　　　　李子平二〇一六年七月一日书记员　　　　吕美珊关注公众号“”