（2016）京0112民初316号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-12-31
案件名称
石宝春与石彩华农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石宝春,石彩华,王某,王长海,苏某,苏世清,刘素兰
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初316号原告石宝春，男，1972年9月25日出生。被告石彩华，女，1948年9月10日出生。委托代理人何莉（石彩华之子），男，1976年5月24日出生，住北京市通州区。第三人王长海，男，1951年7月16日出生，住北京市朝阳区。第三人王某，女，1975年4月7日出生，住北京市朝阳区。第三人苏某，女，2000年1月23日出生，高中学生，住北京市通州区。法定代理人王某。第三人苏世清，男，1944年2月16日出生，住北京市朝阳区。第三人刘素兰，女，1944年6月20日出生，住北京市朝阳区。原告石宝春（以下简称原告）与被告石彩华、第三人王长海、王某、苏世清、刘素兰、苏某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石宝春、被告石彩华的委托代理人何莉、第三人王长海、王某、苏世清、刘素兰到庭参加诉讼。庭审中，第三人王长海违反法庭纪律，未经许可随意发言影响案件审理并打断原告方陈述，经本院多次警告无效，被责令退出法庭。原告诉称：本案争议的北京市通州区宋庄镇富豪村的12间北房及院落为原告所有，2014年6月底，原告从案外人张殿富处得知，在案外人张殿富与第三人王长海的女婿苏大明民间借贷纠纷一案中，被告和王长海共同到通州法院提交了一份记载签订时间为2003年1月22日、卖房人为原告、买房人为被告、中保人为石宝伶和张殿富、执笔人为安志刚的《房契》，证明原告以129000元价格将原告的12间北房及院落卖给被告。被告和王长海还向法院提交了一份被告出具的《证明书》，证明被告系代买，产权归王长海所有。张殿富明确告知原告，其没有在中保人处签字按手印。经过回忆，原告没有见过该《房契》，也没有收过该《房契》中所述的卖房款129000元。原告认为，该《房契》不仅不是原被告真实意思表示，还涉嫌被告与第三人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，故根据相关法律规定，诉至法院，请求确认记载卖房人为原告、买房人为被告的《房契》无效；诉讼费由被告承担。被告石彩华辩称：不同意原告诉求，合同在，也有签字。我认为是合法有效的。第三人王长海辩称：我是从石彩华手里买的，我不同意合同无效。口说无凭，必须有证据。第三人王某、苏某辩称：是王长海从石彩华手里买的，石宝玲当年不应该作证，张殿富和石宝玲有经济纠纷，不能作证。与苏大明无关。第三人苏世清、刘素兰辩称：苏大明没买这个房子，苏大明收入很低所以无能力买这个房子，我们都是退休职工，我们孩子结婚花了很多钱，不可能给苏大明钱买房子。我认为是王长海买的。房租也是王长海一直收的。张殿富和苏大明有一个经济纠纷，张殿富就把苏大明搅进去了。经审理查明：2003年1月22日，原告石宝春与被告石彩华签订一《房契》，内容为“石宝春有砖房二排每排六间共计拾贰间，四边全是道，房东西长拾捌米南北长拾玖米。按村统一规划建筑的。现把此房卖给本村石彩华共计人民币壹拾贰万玖仟元整129000元。经双方同意，特立此据。”其中中保人为石宝伶、张殿富，执笔为安志刚。原告称买房时，苏大明拿着房钱来找其买房，被告石彩华拿了一万元好处费，原告当时没在家，房钱可能给了自己的姐姐。由于上述合同内的房屋涉及两个执行案件（被执行人为苏大明），北京市通州区人民法院执行庭对上述诉争房屋的情况进行了调查。2014年4月24日，在本案被告石彩华的调查笔录中显示被告石彩华表示诉争房屋系苏大明借其名出资购买的。同日，在杜国锋（诉争房屋的承租人）的调查笔录中显示杜国锋表示房屋系其从苏大明手中承租的并向调查人出示了双方于2012年8月签订的《租房协议》。2014年6月19日，执行庭对上述诉争房屋进行查封，并与被告石彩华进行了谈话，要求被告石彩华对诉争房屋先行负责保管，谈话笔录显示被告石彩华仍然陈述诉争房屋系苏大明借其名购买，并称该情况富豪村的前村长宋德明亦知情。2014年6月25日，在与第三人王长海、被告石彩华的谈话笔录中记载，王长海表示诉争房屋系其实际出资购买，卖房人为石宝春，买房人石彩华，中间人石宝伶、张殿富，执笔人安志刚，并提交了《房契》及规划许可证予以证明，被告石彩华表示对王长海的主张认可，并对之前所述有出入的地方予以澄清。2014年6月27日，在与石彩华的谈话笔录中记载执行庭对诉争房屋院落内的5间厢房亦进行了查封，保管人为石彩华，石彩华表示签订《房契》时自己不在现场，而且也是苏大明一直找自己，王长海没有找过自己，实际的情况由于时间久了，记不太清楚。2014年6月27日，与石宝春的谈话笔录记载对《房契》上签名、手印均不认可，并称双方另有一份协议，执行庭要求其2014年7月4日前提交。同日，与中间人张殿富的谈话笔录中记载张殿富表示诉争房屋系苏大明借石彩华之名购买；与石宝伶的调查笔录中记载石宝伶对《房契》真实性认可，并表示诉争房屋系苏大明借石彩华之名购买的；与宋德明的调查笔录中记载宋德明表示诉争房屋系苏大明购买的，石彩华、苏大明在《房契》签订后找过村委会希望村里给出证明，但村委会没有出具；与执笔人安志刚的调查笔录中记载安志刚表示诉争房屋亦由苏大明出资购买。在本案庭审过程中，被告石彩华表示房屋系其购买的，当时买房时其并不认识王长海，之后于2003年1月26日以15万元的价格转售给第三人王长海，双方未签书面合同，只写了证明书证明出售给王长海；第三人王长海对此表示认可。第三人王某、苏世清、刘素兰均对此表示认可。该证明书记载：位于通州区富豪村原石宝春名下的房宅院落一处共十二间，是以本村石彩华名义代买，其产权归王长海所有，二零零三年元月二十六日，证明人：石彩华。上述证明书中证明人签字处为石彩华手写，其他内容均为打印。原告称买房时是苏大明拿着房钱来买房，并认为石彩华是代替苏大明买的房，之后一直是苏大明居住使用。被告石彩华表示房屋购买后系苏大明在帮忙装修、管理、出租；第三人王长海称系其出资建房装修，苏大明只是代为管理。第三人王某、苏世清、刘素兰对王长海所述无异议。另查，苏大明于2014年5月29日因病去世，苏大明与第三人王长海户籍性质均为城镇居民，非宋庄镇富豪村村民。苏大明与王某原系夫妻关系，二人于2013年11月6日协议离婚，苏某系二人之女；王长海系王某之父，苏世清、刘素兰为苏大明的父母。2014年7月7日，原告向本院提出对诉争院落房屋的保全申请，我院于2014年7月8日做出了查封裁定。上述事实，有《房契》、规划许可证、执行庭的调查笔录、谈话笔录以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：公民的合法的民事权益受法律保护，违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效。关于诉争房屋实际购房人的认定问题，本院认为，结合我院执行庭的调查笔录及谈话笔录，中间人张殿富、石宝伶，执笔人安志刚，时任村委会领导宋德明均证实系苏大明借被告石彩华之名购买的房屋，且从2012年8月苏大明与承租人杜国锋之间的《租房协议》亦显示苏大明对诉争房屋进行了占有和实际的管理，而本案被告石彩华在2014年4月24日及6月19日执行庭两次谈话中的陈述中均明确表示系苏大明借自己的名字购买的房屋，原告亦表示苏大明是实际购房人，综上理由，本院足以确信涉案房屋系苏大明借石彩华之名购买。关于石彩华、王长海等人在本次庭审的主张，本院查明，石彩华在2014年4月24日及6月19日执行庭两次谈话中均明确表示系苏大明借其名购房，但在2014年6月25日变更陈述称系王长海借其名购买的房屋，王长海表示认可，后于本次庭审中再次变更陈述称系石彩华自己购买房屋，购买时尚不认识王长海，于2003年1月26日转售王长海，同时称没有书面房屋买卖合同，证明书为转售证明，王长海亦表示认可，鉴于上述情况，本院认为石彩华存在多次变更陈述，因而变更后的陈述可信度极低，王长海自石彩华变更陈述后与其陈述保持一致，至本次庭审二人再次变更陈述，因而王长海陈述同样可信度极低，且依二人本次庭审陈述，转售房屋未签订房屋买卖合同只出具证明书明显与交易习惯不符，有违常理，本院难以采信；王某、苏世清、刘素兰等人虽均表示系王长海出资购房，但鉴于苏大明已去世，涉案房屋又因苏大明的债务纠纷可能成为执行标的，故实际购房人及出资人的确定将影响申请执行人及王某、苏世清、刘素兰的利益，故而王某、苏世清、刘素兰作为利害关系人，陈述可信度不高，本院不予采信。综上，被告石彩华和第三人王长海的主张缺乏充分的证据支持，本院不予采信。鉴于苏大明系城镇居民而非涉案房屋所在村村民，不具有购买涉案农村房屋的资格，故原告石宝春要求确认《房契》无效的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认二〇〇三年一月二十二日原告石宝春与被告石彩华签订的《房契》无效。案件受理费七十元，由原告石宝春负担（已交纳）。保全费一千一百六十五元，由原告石宝春负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张治国人民陪审员 张仕忠人民陪审员 任庆奎二〇一六年七月一日书 记 员 王佳雨 来自