（2016）粤0607民初2110号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-18
案件名称
佛山市三水千叶花园物业管理有限公司与于惠玲、严颖虹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市三水千叶花园物业管理有限公司,于惠玲,严颖虹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初2110号原告：佛山市三水千叶花园物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：李朗辉，该公司执行董事。被告：于惠玲，女，汉族，住��山市三水区，公民身份号码：×××3926。被告：严颖虹，女，汉族，住佛山市三水区，公民身份号码：×××3929。原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司诉被告于惠玲、严颖虹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由代理审判员陆兰欢适用简易程序于2016年7月1日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的法定代表人李朗辉及被告严颖虹到庭参加了诉讼，被告于惠玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：两被告购买了三水区千叶花园紫荆苑七座104号房，于2005年11月26日办理了收楼入住手续，并约定该房的物业管理费为218.91元／月。被告收楼当天即按此标准交纳了该房的物业管理费。由于千叶花园未成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定，2003年11月25日，���叶花园开发商佛山市三水千叶花园房地产有限公司与原告签订《千叶花园物业管理合同》，委托原告对千叶花园小区进行物业管理。2015年1月10日，双方签订《千叶花园物业管理委托合同》，将委托管理期限变更至2020年12月31日止。现两被告拖欠2015年7月至2016年2月的物业管理费1751.28元，还拖欠分摊费106.65元、2015年度垃圾处理费48元、逾期履行违约金236.42元，合计2142.35元。至今，千叶花园小区未成立业主委员会，开发商亦未另外委托其他物业管理企业对千叶花园进行物业管理，该小区仍由原告提供物业管理服务。两被告无故拖欠物业管理费，经原告多次催收仍拒不交纳，为此，原告诉请法院判令：1、两被告共同向原告支付2015年7月至2016年2月的物业管理费1751.28元、2015年5月6日至2016年1月5日的分摊费106.65元、2015年度垃圾处理费48元及违约金（以218.91元为基数，按日千分之一计至实际清偿日止，暂计至2016年2月29日为236.42元），合计2142.35元；2、案件受理费由两被告共同承担。被告于惠玲辩称：原告安保工作不到位，致使两被告在2014年被盗2次，2015年又再被盗，据此两被告向三水区人民法院提起诉讼，三水区人民法院以（2015）佛三法民二初字第865号民事判决书判令原告向两被告赔偿被盗的财物损失800元，但原告强词夺理继续上诉至佛山市中级人民法院，故两被告一直不交纳物业管理费。被告严颖虹辩称：我方确认尚未交纳2015年7月至2016年2月的物业管理费1751.28元、2015年5月6日至2016年1月5日的分摊费106.65元，但因原告安保工作不到位，致使两被告在2014年被盗2次，2015年又再被盗，据此两被告向三水区人民法院提起诉讼，三水区人民法院以（2015）佛三法民二初字第865号民事判决书判令原告向两被告赔偿��盗的财物损失800元，但原告强词夺理继续上诉至佛山市中级人民法院，故两被告一直不交纳物业管理费。我方确认未交纳2015年度垃圾处理费48元，但我方认为不应交纳，污水处理费已经包含了该费用。原告在诉讼中提供以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书及两被告的《人口信息查询表》各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《千叶花园收楼向导》、《三水区城建水务档案馆查询结果》各一份，证明两被告是千叶花园紫荆苑七座104的权属人。3、《前期物业管理服务协议》一份，证明原告与被告严颖虹签订协议，对双方的权利义务作了具体约定。4、已交费发票两份，证明两被告按约定的218.91元／月的标准交纳了2014年1月至2014年9月的物业管理费，还交纳了2013年11月6日至2014年8月5日的分摊费。5、物业管理费明细表一份，证明两被告应交纳的物业管理费情况。6、分摊费明细表、紫荆苑2015年1月至12月电费分摊明细表各一份，发票二十一张，证明两被告应交纳的分摊费情况。7、物业管理费违约金明细表一份，证明两被告应交纳的违约金情况。8、《千叶花园物业管理委托合同》一份，证明原告是两被告所在小区的物业服务提供者，服务期限至2020年12月31日。9、挂号信一份，证明原告曾向两被告寄送缴费通知。10、《通知》一份，证明原告曾发《通知》提醒业主注意财物安全。11、《通知》、《佛山市三水区云东海街道办事处关于委托佛山市三水雅城市政管理有限公司收取生活垃圾处理费的函》、《广东省收费许可证》各一份，证明原告主张垃圾处理费的依据。12、（2015）佛三法民二初字第865号民事判决书、（2015）佛中法民三终字第1463号民事判决书各一份，证明两被告认为原告安保工作不到位致其被盗，故起诉至法院要求原告赔偿，但最终并未获得法院支持。被告于惠玲、严颖虹在诉讼中没有提供证据。经审查，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、9、10、12，被告严颖虹无异议，被告于惠玲未到庭应诉，视为其放弃对原告的证据进行质证的权利，故本院予以采信。原告提供的证据7，计算不当，被告严颖虹亦请求予以调低，故本院不予采信。原告提供的证据8，是原件，证据来源、形式合法，与本案具有关联性，被告严颖虹虽有异议但未能提供相应证据予以反驳，故本院予以采信。原告提供的证据11，是复印件，无法通过其他证据予以印证，且被告严颖虹有异议，故本院不予采信。综合本院采信的证据及��事人的陈述，本院确认如下事实：被告于惠玲、严颖虹是三水区千叶花园紫荆苑七座104房的权属人。2005年6月29日，原告与被告严颖虹就上述房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为房地产开发单位委托的物业管理企业，乙方为购房人，前期物业管理是指自房屋出售之日起业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；该房的建筑面积为152.38平方米、花园面积为194.02平方米（以实测面积为准）；房屋按建筑面积1元／平方米／月的标准交纳物业管理费，花园按0.5元／平方米／月的标准交纳物业管理费；每月5日前交纳本月物业管理费用，若不按约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金；在业主委员会未成立或重新聘请物业管理公司前，本协议继续有效，并在任何情况下，本协���有效期至2008年12月31日止。期满后原告与两被告没有续签有关物业管理服务的协议，但两被告仍按218.91元／月的标准交纳了一段时期的物业管理费，并支付了相应的分摊费。该小区尚未成立业主委员会。2015年1月10日，开发商佛山市三水千叶花园房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《千叶花园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对千叶花园小区进行物业管理，期限自2015年1月1日至2020年12月31日；如千叶花园小区成立业主委员会，由乙方与业主委员会另签订新的物业管理委托合同。现两被告尚欠2015年7月至2016年2月的物业管理费1751.28元、2015年5月6日至2016年1月5日的分摊费106.65元。另查明：两被告认为原告安保工作不到位致其被盗，故于2015年7月23日向本院提起诉讼。本院于2015年9月16日作出（2015）佛三法民二初字第865号民事判���书，判令本案原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司赔偿本案被告严颖虹、于惠玲被盗的财物损失800元。原告不服上诉于佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院于2016年3月20日作出（2015）佛中法民三终字第1463号民事判决书，判令撤销佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民二初字第865号民事判决书；驳回严颖虹、于惠玲的全部诉讼请求。本院认为，在千叶花园小区尚未成立业主委员会前，开发商佛山市三水千叶花园房地产有限公司委托原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理，并无不当。原告根据委托，与被告严颖虹签订《前期物业管理服务协议》，该协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《前期物业管理服务协议》到期后，原告与两被告虽然没有续签合同，但两被告事实上继��享受了原告提供的物业管理服务，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费”的规定，两被告仍应向原告交纳合同期满后的物业管理费、分摊费等费用。《前期物业管理服务协议》到期后，两被告按218.91元／月的标准交纳了一段时期的物业管理费，并支付了相应的分摊费，被告严颖虹亦确认现尚欠2015年7月至2016年2月的物业管理费1751.28元（218.91元／月＊8个月=1751.28元）、2015年5月6日至2016年1月5日的分摊费106.65元，因此，原告诉请两被告交纳尚欠的2015年7月至2016年2月的物业管理费1751.28元及2015年5月6日至2016年1月5日的分摊费106.65元，合法有据，本院予以支持。两被告辩称原告安保工作不到位，致使其多次被盗，但就该问题其已另行主张，不应再以此拒付本案物业管理费及分摊费。对两被告的辩解，本院不予采纳。关于违约金的收取，两被告未能及时交纳物业管理费，已经构成违约，原告诉请其支付违约金，合理有据，本院予以支持。因两被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算违约金的标准较为合理。参照上述《前期服务协议》，被告应于每月5日前交纳物业管理费，故本院酌定逾期交费的违约金从每月6日起计算。对原告主张的过高部分，本院不予支持。原告诉请两被告支付垃圾处理费，但未能提供相应证据证实其收取的依据，故本院不予支持。被告于惠玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告于惠玲、严颖虹应于本判决生效之日起十日内连带向原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司支付2015年7月至2016年2月的物业管理费1751.28元、2015年5月6日至2016年1月5日的分摊费106.65元及违约金（各月违约金以每月应交纳的物业管理费218.91元为基数，分别从每月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿日止）。二、驳回原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告于惠玲、严颖虹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 陆兰欢二〇一六年七月一日书 记 员 胡颖妍