（2016）粤0113民初2418号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
广州市金锵市场经营管理有限公司与欧阳琴生房屋租赁合同纠纷2016民初2418一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市金某市场经营管理有限公司,欧阳某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初2418号原告：广州市金某市场经营管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：郭桂潮，该公司总经理。委托代理人：黄东云，该公司职员。委托代理人：郭绮靖，该公司职员。被告：欧阳某某，住江西省。原告广州市金某市场经营管理有限公司（以下简称为金某公司）诉被告欧阳某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员胡剑敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金某公司的委托代理人黄东云、郭绮靖到庭参加了诉讼，被告欧阳某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某公司诉称：金某公司和欧阳某某签订了一份《某商业大厦租赁合同》，欧阳某某向金某公司租赁位于广州市番禺区某房屋502室；租赁期从2015年9月1日至2016年8月31日止，该房屋每月租金为8300元，自用的电费按人民币1.45元每度计算，欧阳某某须在每月5日前向金某公司支付当月的租金及电费；逾期支付租金、电费及综合服务费的，每逾期一天的，按所欠租金及所有需交费用支付滞纳金，如逾期超过三十天未付清的，金某公司有权解除本合同，收回该房屋，欧阳某某需承担因此造成金某公司的其他损失。合同签订后，金某公司依约履行了合同义务，但欧阳某某从2016年1月开始拖欠租金及2015年12月的电费。金某公司曾多次电话联系欧阳某某，要求其支付拖欠的租金、电费及滞纳金，并于2016年3月9日向其发出《通知函》，通知其双方于2016年3月9日解除《租赁合同》，同时要求其支付拖欠的租金、电费、滞纳金及返还房屋，但欧阳某某至今未支付上述费用及返还涉案房屋。欧阳某某的行为已经严重损害了金某公司的合法权益，为此金某公司特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、确认金某公司与欧阳某某于2015年9月1日签订的《某商业大厦租赁合》于2016年3月13日解除；二、欧阳某某立即将位于广州市番禺区某房屋502室交还给金某公司管业；三、欧阳某某向金某公司支付从2016年1月起至2016年3月13日租金20081元；四、欧阳某某向金某公司支付从2015年12月起至2016年1月的电费212元；五、欧阳某某向金某公司支付逾期缴纳租金及电费的滞纳金38398.45元（滞纳金计算从2016年1月6日起计，计算至实际清偿之日止，每逾期一天按3%的标准计算，暂计至2016年4月19日）；六、欧阳某某向金某公司支付租赁房屋的使用费2141.94元（使用费从2016年3月20日起计，按合同解除日的日租金单价的两倍计算，计算至交还租赁房屋之日止，暂计至2016年3月23日）；七、欧阳某某向金某公司支付履约保证金24900元；八、本案诉讼费用由欧阳某某承担。被告欧阳某某未到庭应诉答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：赖泳熙为位于广州市番禺区某房屋的登记权属人，房地产权证号为粤房地证字第××号。2007年3月5日，赖泳熙作为委托人在广东省广州市番禺区公证处签署《委托书》，委托金某公司作为其合法代理人代表其执行和处理下列事项：一、对位于广州市番禺区某房屋进行管理、修缮、订立租赁合同，收取租金，办理修缮、拆建、报建手续；二、申报纳税，缴纳上述房屋的税款和支付一切正当费用。《公证书》编号为（2007）番证内字第1974号。2015年9月1日，金某公司（出租方、甲方）与欧阳某某（承租方、乙方）签订《某商业大厦租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区某房屋502室（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作办公使用，建筑面积为153平方米，租期限自2015年9月1日起至2016年8月31日止；涉讼房屋每月租赁服务费为8300元（不含税金），乙方须于每月5日前支付当月的租金；乙方须于签订本合同时向甲方支付履约保证金24900元；乙方自用的电费按1.45元每度计算，并且根据该房屋独立电表实际使用计算由乙方承担，但由甲方定期到该房屋抄表并代乙方缴交；乙方已足额向甲方交付了保证金为前提，甲方应于2015年9月1日前将涉讼房屋按现状移交给乙方使用；本合同签订之后，如乙方未能如期支付保证金的，则视为违约，逾期超过30天，甲方有权解除合同并要求乙方支付保证金作为违约金；乙方负责缴交包括但不限于水、电费、营运税项、物业管理费等所有税费及承担在承租期间对外所发生的一切债权债务；如逾期支付租金、电费及综合服务费的，每逾期一天的，按所欠租金及所有需交费用之总和每日3%向甲方交付滞纳金，如逾期三十天仍未付清的，甲方有权提前解除合同，租赁保证金不予退回，乙方需承担因此造成甲方的其他损失；因解除合同的移交手续必须在合同解除当日完成，否则，乙方仍须按合同解除日租金单价的两倍向甲方支付使用费直到移交完毕日止。2016年3月9日，金某公司通过EMS全球邮政特快专递向欧阳某某寄送《通知函》，载明欧阳某某拖欠涉讼房屋2016年1月至2月的租金及2015年12月至2016年1月的电费超过三十天，该行为已构成违约，故告知欧阳某某从2016年3月9日起解除双方签订的《某商业大厦租赁合同》；没收履约保证金24900元；要求欧阳某某收到函件之日起三天内支付拖欠的租金、电费及滞纳金；要求欧阳某某收到函件之日起七天内交回涉讼房屋，否则须按合同解除日的日租金单价的两倍向其支付使用费直至移交完毕日止。欧阳某某于2016年3月13日签收了上述函件。2016年4月1日，金某公司以欧阳某某拖欠租金、电费为由诉至本院，请求解决。诉讼过程中，金某公司陈述其于2015年9月1日将涉讼房屋交付欧阳某某使用，但欧阳某某并未向其缴纳24900元的履行保证金；欧阳某某仅缴纳了涉讼房屋2015年9月至2015年12月的租金以及2015年9月至2015年11月的电费，拖欠自2016年1月起的租金及自2015年12月至2016年1月的电费212元，其中2015年12月涉讼房屋用电量为79度，按照1.45元/度的标准计算，电费为115元；2016年1月涉讼房屋用电量为67度，电费为97元。为证明其上述主张，金某公司提交了《缴款通知单》2份予以证实。此外，金某公司陈述欧阳某某并未将涉讼房屋交还其管业，屋内仍放置有欧阳某某的物品。本院认为：2015年9月1日，欧阳某某与金某公司签订的《某商业大厦租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同约定的义务。金某公司已经根据合同的约定将涉讼房屋交付给欧阳某某经营使用，欧阳某某理应依约按时、足额地履行支付租金、电费等费用的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《某商业大厦租赁合同》明确约定如欧阳某某逾期三十天仍未付清拖欠的租金、电费的，金某公司有权提前解除合同，收回涉讼房屋。现金某公司主张欧阳某某自2016年1月开始，逾期支付涉讼房屋的租金及电费，而欧阳某某并未举证证明其已根据《某商业大厦租赁合同》的约定履行了支付义务，故对于金某公司提出因欧阳某某违反了《某商业大厦租赁合同》的约定，其有权解除上述租赁合同并收回涉讼房屋的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。金某公司于2016年3月9日通过EMS全球邮政特快专递向欧阳某某寄送了解除合同的《通知函》，欧阳某某于2016年3月13日签收了上述函件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，双方签订的《某商业大厦租赁合同》于2016年3月13日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，《某商业大厦租赁合同》解除后，欧阳某某应当向金某公司支付拖欠的电费及2016年1月至其实际返还涉讼房屋之日止的租金和占有使用费。《某商业大厦租赁合同》明确约定，欧阳某某应承担租赁期间涉讼房屋的电费，现根据金某公司提交的《缴款通知单》及《通知函》显示，欧阳某某应当向金某公司支付2015年12月和2016年1月的电费212元（115元+97元）。此外，欧阳某某自2016年1月1日开始拖欠涉讼房屋的租金，故其应当向金某公司支付2016年1月1日至2016年3月13日（合同解除之日）的租金20081元（8300元/月×2个月+8300元/月÷31天×13天）。现欧阳某某并未将涉讼房屋交还金某公司管业，故对于金某公司提出要求欧阳某某向其支付《某商业大厦租赁合同》解除后至实际交还涉讼房屋之日止的占有使用费的诉讼主张，理据充分，本院亦予以支持。至于占有使用费的标准问题，根据《某商业大厦租赁合同》的约定，因解除合同的移交手续必须在合同解除当日完成，否则，欧阳某某仍须按合同解除日租金单价的两倍向金某公司支付使用费直到移交完毕日止。而金某公司于2016年3月9日向欧阳某某寄送的《通知函》则明确要求其在收到该函件之日起七天内交回涉讼房屋，否则须按合同解除日的日租金单价的两倍向其支付使用费直至移交完毕日止，即金某公司给予了欧阳某某七天（即2016年3月20日前）的搬迁合理期限，逾期则按照2016年3月13日当日日租金267.74元（8300元/月÷31天）的两倍535.48元（8300元/月÷31天×2倍）的标准支付占有使用费。因此，欧阳某某应当参照《某商业大厦租赁合同》约定的租金的标准8300元/月向金某公司支付2016年3月14日至2016年3月20日的占有使用费1874元（8300元/月÷31天×7天）；按照535.48元/天的标准向金某公司支付自2016年3月21日起至实际返还涉房屋之日止的占有使用费。至于金某公司主张欧阳某某向其支付履约保证金24900元和逾期支付租金、电费等滞纳金的问题。双方签订的《某商业大厦租赁合同》明确约定欧阳某某须于签订该合同时向金某公司支付履约保证金24900元，在欧阳某某已足额向其交付保证金的前提下，金某公司应于2015年9月1日前将涉讼房屋按现状移交给欧阳某某使用，即合同约定欧阳某某应当先履行交纳履约保证金这一先履行义务，金某公司方才将涉讼房屋交付欧阳某某使用；现金某公司主张其于2015年9月1日将涉讼房屋交付欧阳某某使用，而欧阳某某并未交纳24900元履约保证金，但其在租赁合同履行过程中未曾要求欧阳某某支付，明显有违常理。此外，金某公司虽主张欧阳某某未向其交纳履约保证金，但其于2016年3月9日向欧阳某某寄送的《通知函》中却明确告知欧阳某某要没收履约保证金24900元，该函件与金某公司的陈述亦存在自相矛盾之处。且不论欧阳某某是否交纳了履约保证金，《某商业大厦租赁合同》解除后，欧阳某某未及时返还涉讼房屋的行为仅导致金某公司因涉讼房屋无法重新进入租赁市场而存在租金及利息的损失，而金某公司要求欧阳某某按照合同解除日租金单价的两倍支付合同解除后占有使用费的诉请，已经得到全部的支持，金某公司并未举证证明其损失已出上述范围，故根据公平、合理的原则，对于其要求欧阳某某支付履约保证金24900元和逾期交纳租金、电费等滞纳金的诉请，本院不予支持。欧阳某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认广州市金某市场经营管理有限公司和欧阳某某于2015年9月1日签订的《某商业大厦租赁合同》于2016年3月13日解除；二、欧阳某某应当在本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区某房屋502室返还给广州市金某市场经营管理有限公司管业；三、欧阳某某应当在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市金某市场经营管理有限公司支付2015年12月和2016年1月的电费212元；四、欧阳某某应当在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市金某市场经营管理有限公司支付2016年1月1日至2016年3月13日的租金20081元；五、欧阳某某应当在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市金某市场经营管理有限公司支付占有使用费（2016年3月14日至2016年3月20日的占有使用费为1874元；2016年3月21日之后的占有使用费按照535.48元/天的标准计算至实际交还上述房屋之日止）；六、驳回广州市金某市场经营管理有限公司的其余全部诉讼请求。如被告欧阳某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1449元，由广州市金某市场经营管理有限公司负担682元，由被告欧阳某某负担767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。代理审判员 胡剑敏二〇一六年七月一日书 记 员 霍淑玮 微信公众号“”