（2016）鲁1002民初2136号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-07-31
案件名称
原告邹x与被告威海xx有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
威海市环翠区人民法院
所属地区
威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹ｘ,威海ｘｘ有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条
全文
山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初2136号原告邹x，女，住威海市环翠区。委托代理人孟xx，系原告之妹。被告威海xx有限公司，住所地威海市环翠区。法定代表人周xx，经理。委托代理人姜红利，山东中立达律师事务所律师。委托代理人王菲，山东中立达律师事务所实习律师。原告邹x与被告威海xx有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员邓立适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹x，被告威海xx有限公司之委托代理人姜红利、王菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹x诉称，2009年10月份，原告经团购购买被告开发建设的位于xx小区内房屋，原告按约支付全部房款包括房屋维修基金，后被告承诺2012年3月15日至5月31日交付房屋，但被告至今未向原告交付符合法律规定的房屋，亦未办理房屋所有权证，故原告诉至法院，要求被告立即为原告办理房屋产权登记手续，并支付延期交房及逾期办证违约金（延期交房违约金以房屋价款476342.1元为基数，自2012年3月16日起计算至2015年12月16日止按照日万分之一计算；逾期办证违约金以房屋价款476342.1元为基数，自2012年6月15日起计算至办理房屋产权登记之日止按照日万分之一计算）。被告威海xx有限公司辩称，原告与被告尚未签订商品房预售合同，虽然原告向被告交付了房款，被告亦已交付房屋，但双方并未就商品房销售管理办法第十六条规定的内容达成书面约定，因此双方之间合同不成立，原告要求被告承担违约责任亦无合同依据。经审理查明，2009年7月8日，被告与威海市xx工会签订威海市xx公司商品房销售委托书一份，约定被告委托威海市xx工会向x区直机关工作人员集中销售商品房，商品房分多层和小高层，价格为多层每平方米基价3760元，各楼层上调标准如下：1、一层带花园基价上调8%，不带花园上调5%；2、二层价格基价上调10%；3、三层价格基价上调18%；4、四层价格基价上调15%；5、五层价格基价上调8%；6、六层带阁楼（阁楼送，不办产权，购房面积按六层建筑面积计）价格基价上调30%；小高层每平方米基价3980元，以一层为基价计，由一层至十一层依层每层价格上浮80元/平方米。若一层送花园价格为4160元/平方米；由威海市xx工会集中销售的住房用户必须同时购买地下车位及草厦子，满足最低要求一户一车位/一草厦子，车位价格按68000元/车位，草厦子价格均按基价的半价收取。后原告遂经威海市xx工会组织参与xx小区内房屋团购，被告为该小区开发建设单位，原告认购房屋后陆续向被告支付房屋价款，被告于2013年2月27日向原告出具收款收据二份，载明储藏室款11585.7元，房款464756.4元【xx-x-x（B3-xx-xx】，2013年2月27日，原告接收了xx号xx室房屋。但双方一直未签订房屋买卖合同。2016年4月7日，原告以被告违约为由，诉至本院，要求处理。庭审中，原告主张其虽未与被告签订合同，但根据被告相关通知关于房屋交付期限等约定，被告存在违约行为，应当承担违约责任，对此提供证据一、集中购房有关问题的说明、高层、小高层、多层价格明细表，证实被告委托威海市xx工会向x区直机关工作人员集中销售涉案小区房屋，房屋类型、面积、配套价格等情况；证据二、被告于2010年12月15日所发送的通知一份，证实被告通知原告等团购房屋的人员交款时间为2010年12月17日至27日，被告无偿使用该款但不与原告等签订商品房预售合同，构成违约；证据三、被告于2011年2月20日关于xx团购客户签订预售合同的通知，证实被告通知签订合同时间为2011年2月22日开始，具体以被告通知为序，并要求原告等交纳维修基金；证据四、被告于2011年3月1日关于团购xx交款的通知，证实被告通知自2011年3月3日至2011年3月12日交款并办理预售合同，但被告未通知原告签订合同，所交款项均被被告截留使用；证据五、被告于2012年3月10日所发通知中载明交付房产时间定于2012年3月15日至5月31日，证实被告交付房屋时间；证据六、2012年6月22日，部分业主向被告反映楼房不符合质量要求及交付条件的通知，证实被告虽交付房屋钥匙，但房屋不符合标准及法定交付条件；证据七、2012年7月13日环翠区政府会议纪要复印件一份，证实政府要求验收合格交房，但被告迟延交付，至今未验收合格；证据八、被告与龙xx签订商品房预售合同补充协议一份，证实被告将原告所购房屋的相应土地使用权抵押与中国工商银行，造成无法办理房屋产权登记；证据九、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司出具证明，证实被告违法抵押原告所购房屋的相应土地使用权，导致无法办理产权登记手续；证据十、山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第33号民事判决书打印件一份，载有被告与案外人威海市泰盛金属有限公司因买卖合同发生纠纷裁判内容，在该案中，被告主张威海市泰盛金属有限公司所供应的建材存在瘦身情况，要求减少货款，但该案未认定被告主张成立，原告以此证实涉案小区所使用建材存在瘦身情况，损害工程质量；证据十一、被告于2016年3月17日向威海仲裁委员会出具综合验收进展情况的说明复印件一份，证实被告所交付房屋为未综合验收的房屋，其违法交付，应承担违约责任；证据十二、被告于2016年5月5日向原告宋xx所发催促签订《商品房买卖合同（预售）》的通知一份，载有被告通知其于2016年5月8日前签订合同的内容；袁xx向被告发出的“xx小区业主委员会公告”及“关于敦促威海xx有限公司诚信履约通知函”打印件各一份，以上证据证实被告强迫业主签订2017年12月31日交付综合验收合格房屋的合同，袁xx代表原告等业主要求被告诚信履约。证据十三、威海蓝海物业有限公司出具的证明一份，证实刘x在被告开发的xx小区购得房产一处，证实双方存在房屋买卖合同关系。被告质证称，对证据一因无相关单位签章，仅系书面材料，不能作为证据使用；对证据二、三、四真实性无异议，但与本案无关，不能证实原告主张；对证据五真实性无异议，仅是被告根据工程进展情况通知原告办理交付房产的通知，不能作为双方交付时间的约定，应以双方合同约定为准；对证据六真实性无法确认，即使房屋存在某些质量问题，被告仅承担保修义务的责任，并不影响房屋交付；对证据七真实性不予认可，无任何签章，不能证实原告的主张；对证据八、九真实性无异议，证据来源于被告与相应购房人所签订的商品房预售合同中，可以确认房屋所占土地使用权抵押的事实，相关业主均已知悉，但与本案无关；证据十系打印件，即便属实，该生效法律文书并未认定原告主张涉案小区存在瘦身建材的问题；对证据十一真实性无异议，但仅能说明涉案小区综合验收进展情况，与本案不具有关联性；对证据十二中被告所发通知真实性无异议，但该通知仅系通知原告到被告处协商并签订商品房预售合同，与本案无关，对该证据中的公告及通知函无业主签字，亦无业委会盖章，对该证据不予认可，不能证实原告的主张；对证据十三真实性无法确认，被告并不知情。另查，涉案房屋所在小区现尚未综合验收合格，不具备办理房屋产权登记条件。上述事实，有双方当事人的陈述及商品房委托销售书、房款收据等证据在案佐证。本院认为，根据被告对外委托载明的相应房产单价及原告已付购房款及房屋相应面积核算情况来看，原告已实际支付了相应的房屋价款，且被告亦已实际交付房屋由原告使用，可以认定双方之间形成了房屋买卖合同关系。被告作为涉案房屋的出售方，依约负有协助原告办理所交易房屋产权登记手续的义务，但由于涉案房屋所在小区尚未综合验收合格，不具备办理产权登记条件，现原告起诉要求被告协助其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，事实上无法履行，故原告该项诉请，理由不当，本院不予支持。本案中，双方对于具体履行的合同条款未予明确约定，被告虽单方向原告发送通知，通知原告交付房屋的期限，但原告并未按该期限接收房屋，无法就此认定双方对房屋交付期限达成合意，因此不能认定被告存在逾期交付房屋的违约行为。后原告于2013年2月27日接收房屋，可以视为房屋已交付使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告将涉案房屋交付原告使用后，现已届至前述履行期限，被告未能完成涉案小区综合验收手续，导致其仍未能协助原告办理产权转移登记手续，且双方对此亦无特殊约定，因此被告应对此承担违约责任，对于违约金的数额因双方并无约定，且原告亦未证实其因此所遭受损失，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告主张逾期办证违约金按照日万分之一计算，系其对其权利的自行处分，不违反法律的规定，本院予以照准。综上所述，原告要求被告承担逾期办理房屋产权登记手续的违约责任的合理部分，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内向原告支付逾期办证违约金（以476342.1元为基数，自2013年5月28日起至办理房屋产权登记之日止，按照日万分之一计算）；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 邓 立二〇一六年七月一日书记员 陶乐乐 微信公众号“”