（2016）鲁0213民初1716号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-12-27
案件名称
王某甲与某开发公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王建新,青岛嘉凯城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初1716号原告王建新，男，汉族，青岛客运段职工，住青岛市市北区。委托代理人唐贝贝，山东正航律师事务所律师。委托代理人王增慧，山东正航律师事务所律师。被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人蒋形波，职务总经理。委托代理人王术友，山东建檩律师事务所律师。委托代理人张微微，山东建檩律师事务所律师。原告王建新与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年4月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员黄超适用简易程序于2016年6月22日公开开庭审理了本案。原告王建新委托代理人唐贝贝，被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司委托代理人张微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建新诉称，2013年11月8日，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于李沧区宜川路57号时代城东方龙域31号楼1单元7层701户的房屋，暂测房屋建筑面积为93.95平米，房屋总价822814元，定于2015年12月31日前交付房屋，若被告未在合同约定的期限内将该房屋交付原告，则应当向原告支付违约金。因合同中约定的违约金的数额远低于给原告造成的实际损失，请贵院酌情予以增加，按原告已支付房价款日万分之三计算，并对被告在合同中使用格式条款免除责任的条款认定为无效。截至原告起诉之日，被告对于原告提出的查验符合房屋交付条件的有关材料、实现房屋居住使用的基本配套设施的要求均置之不理，导致涉案房屋至今无法实际交付，严重损害了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求依法判令：1、被告按房屋总价款的日万分之三向原告支付自2015年12月31日应交房之日起至房屋综合验收之日止期间的逾期交房违约金（截止至起诉之日为27893.39元）；2、本案因诉讼产生的所有费用均由被告承担。被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司辩称，原告诉求无事实依据和法律基础，应当予以驳回：1、被告于2016年3月30日交房不构成违约。根据双方合同补充条款第七条第4款的明确约定，遇到政府做出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工，不适用合同有关逾期交房的违约责任条款。2014年4月15日，青岛市公安局交通警察支队发出《青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告》，自同年4月20日至10月25日达6个月的期间，禁止涉案工地的载货车辆自由通行，另外，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局安全监督站在同一时间内也发出通知要求涉案区域内的工地停止爆破作业，防止噪声污染，而涉案工地在该期间内，正是土方爆破、挖运土方、购进大宗材料抢工期的关键阶段，造成工期延误，我公司实属无奈，按照合同该项约定，我公司延期交房6个月则不构成违约，应属于我司提前交房3个月。2、2016年3月28日被告在报纸发出交房公告应当视为同年3月30日将房屋实际交付给了原告。合同补充条款第十六条约定，本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采用挂号信、特地快递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在《青岛早报》或《半岛都市报》或其他在青岛市范围发行的公共媒体发布公告送达的，自公布之日视为送达，因此2016年3月28日嘉凯城发布报纸公告，应当视为原告收到了收房通知。补充条款第八条第2款约定，业主以任何理由迟延或拒绝办理房屋交付手续的，均视为嘉凯城公司已于交付通知中要求的交付日将房屋交付。合同第二十八条约定，补充条款为本合同不可分割的部分，补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准。3、单体竣工验收标准符合合同约定和法律规定。合同第十条第二款明确约定，单体竣工验收即达到交付标准。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，而涉案工程的《青岛市建设工程竣工验收备案证》明确载明，根据国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定，该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全。同意备案。即涉案工程取得该单体验收备案证完全符合条例规定的竣工验收标准。4、退一步讲，即使嘉凯城构成逾期交房，原告的诉求也不能成立。根据《合同法》及有关司法解释规定，违约金数额基础以造成损失为前提，原告应当提交证据证实经济损失确实发生和法定损失金额，而一般以损失额的30%作为衡量标准。因此，原告随便编造的万分之三无事实与证据基础。原告接到交房通知后拒收房屋，有关风险责任应当由其自行承担。5、原告的诉讼请求与事实与理由相互矛盾，不能成立。原告一方面在请求事项中要求按房屋总价款日万分之三诉请违约金，随便喊出该数据，另一方面在事实与理由部分，却要求对合同中的“免除责任条款认定为无效，”该免责条款为合同双方自愿、平等协商一致的结果，没有违反法律规定，没有依据认定无效，同时请求合同无效也不应当在事实与理由部分提出，而应当作为诉讼请求列明，这明显属于逻辑错误。总之，原告之诉请无证据基础与法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2013年11月8日原告王建新与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称“嘉凯城公司”）签订青岛市商品房预售合同，双方合同及其附件、补充条款约定：原告向被告购买青岛市李沧区宜川路57号时代城·东方龙域31号楼1单元701户住宅，暂测面积93.95平方米，总房价款暂定822814元。房屋交付必须符合的条件为交付房屋已通过单体竣工验收，原告按约定付清全部款项并履行了其他约定义务。被告定于2015年12月31日前将房屋交付原告，逾期应向原告支付违约金，违约金按照原告已支付房价款日万分之0.01计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，原告不退房，被告按照原告已支付房价款日万分之一计算违约金。原告若未按合同约定时间付款，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算；逾期超过30天，被告有权单方解除合同，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。房屋符合交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋交付通知书邮寄出7日。合同附件一中约定原告应于2013年11月8日前支付首付款622814元；银行按揭贷款200000元，应于2013年11月11日前将办理贷款所需的全部文件提交，放贷机构于2013年11月18日前将贷款存入指定账户。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款中约定，被告通知原告交房后，原告以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为被告已于交付通知中要求的交付日或集中交付日的最后一日将房屋交接给了原告。本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在青岛早报或半岛都市报发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。原告和被告在合同尾部声明条款上签字、摁印、盖章，确认对合同及其附件和补充条款的全部内容进行了详细阅读，对内容明确知晓、全部理解且无任何异议，并愿意遵照履行等。合同签订后，原告于2013年11月8日支付422814元，于2014年3月1日支付80000元，于2014年3月13日支付120000元，贷款200000元于2014年3月31日签订贷款合同，于2014年5月14日到账。被告称，原告首付款和贷款付款均存在逾期，应承担逾期支付购房款的违约责任。2015年12月15日，青岛市规划局李沧分局出具青规李单验字[2015]47号建设工程单体验收审查意见书，认为李沧区宜川路57号上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块项目工程，符合规划单体验收要求。2016年3月28日，工程名称为李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H1-H9楼及地下车库的工程取得青岛市建设工程竣工验收备案，工程地点为青岛市李沧区宜川路57号。青岛市公安局李沧分局虎山路派出所出具证明，写明青岛市李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块商品房门牌为李沧区宜川路57号，共计35个楼座，涉案地块的规划楼号与现楼号名称分别为：H1号楼为19号楼、H2为35号楼、H3为34号楼、H4为20号楼、H5为33号楼、H6为21号楼、H7为32号楼、H8为22号楼、H9为31号楼。被告于2016年3月28日在半岛都市报和青岛早报上登报公告，通知嘉凯城·时代城·东方龙域业主于2016年3月30日进行房屋交付。2016年5月17日，青岛市工商行政管理局向原告委托代理人作出了政府信息公开告知书，告知内容如下：“经查询，青岛嘉凯城房地产有限公司在其使用的青岛市商品房预售合同中规定购房者未按本合同约定的时间付款，应当向开发商支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之1计算；而开发商逾期交付房屋，违约金按购房者已支付的房价款日万分之0.01计算，两者对比，加重了消费者责任。青岛市工商局于2015年7月20日依据《合同违法行为监督处理办法》对其进行了处罚。”被告称，青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告，4月20日至10月25日期间每日7时至19时，禁止相关道路重中型载货汽车通行，重中型载货汽车确因生产生活需要在限制通行时段驶入上述限制通行区域的，应向公安机关交通管理部门申领《货车通行证》。上述事实，有原告提交的商品房预售合同、收款收据、贷款凭证、贷款合同、政府信息公开告知书、市长信箱答复网页截图、建设工程竣工规划核实合格证、拒收通知确认函及EMS退件单；被告提交的审查意见书、青岛市建设工程竣工验收备案证、派出所证明、半岛都市报、青岛早报、交警队通告、情况说明，本院庭审笔录在卷佐证。本案用以确认的上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同系平等主体之间按照各自的意思表示签订，合同相关内容不违反法律强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。原告应按照约定支付房款，被告应按照约定交付房屋。在合同履行过程中，原告已支付房款，被告并未按照合同约定的交房时间（2015年12月31日）交付房屋，构成违约。被告主张房屋建设过程中，存在世园会交通管制的规定影响工期，本院认为，在合同签订时双方对于世园会等活动的举办应已知晓并有合理的商业预期与规划，合同约定的交房时间为2015年12月31日，而世园会的举办是在2014年4月至10月，与被告的逾期交房没有必然联系，且交通管制并不必然导致全天无法运输、任何事由均无法运输，故对被告的该项抗辩主张本院不予采信。双方合同约定，合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。根据双方合同及其附件、补充协议、补充条款约定，房屋的交付的条件为已通过单体竣工验收；被告应在交房之日前3日通知原告办理交付房屋的手续，原告在收到该通知之日起3日内对房屋进行验收交接；被告通知原告交房后，原告以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为被告已于交付通知中要求的交付日或集中交付日的最后一日将房屋交接给了原告；通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在青岛早报或半岛都市报发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。本案中，涉案房屋31号楼（即李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H9号楼）于2016年3月28日取得建设工程竣工验收备案，达到了合同约定的交房条件；被告于2016年3月28日报纸公告通知，完成了合同约定的通知送达；交付通知中要求的交付日为2016年3月30日，故被告的房屋交付日期为2016年3月30日，合同约定的交房时间为2015年12月31日，被告构成逾期交房，逾期90天，应承担相应的违约责任。原告主张房屋交付日期为房屋综合验收之日，该主张不符合双方合同约定，没有合同和法律依据，故对原告的该项主张本院不予采信。法律倡导和尊重契约精神，当事人意思表示一致达成的协议，应当予以尊重和执行。本案中，双方合同约定，逾期交房90日内违约金按照原告已支付房价款日万分之0.01计算，双方应遵照约定执行。青岛市工商行政管理局认为双方协议约定加重了消费者的违约责任，对被告嘉凯城公司作出处罚，故本院认为消费者的违约责任应当与开发商的违约责任相对等，本案中原告是否存在逾期付款行为，若存在，逾期付款的违约金是否应与被告逾期交房的违约金相对等的问题，系另一法律关系，该处罚是行政部门对加重消费者责任条款的约定进行的处罚行为，与本案被告逾期交房的违约行为及责任承担并无关联性，故本院对原告据此主张调高违约金比例的诉讼请求不予支持。被告应按照双方合同约定承担逾期交房的违约责任，违约金数额按照约定以房屋总价822814元的日万分之0.01、计算90天为74.05元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王建新逾期交房违约金74.05元。二、驳回原告王建新的其他诉讼请求。案件受理费497元（原告已预交），减半收取248.50元，由原告负担247.50元，由被告负担1元。被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王建新1元。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 黄超二〇一六年七月一日书记员 王莉 更多数据：