（2016）粤04民终1541号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-03
案件名称
珠海市香洲正方公共资源运营有限公司与珠海市双鱼消防器材有限公司租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市双鱼消防器材有限公司,珠海市香洲正方公共资源运营有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条，第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤04民终1541号上诉人（原审被告）：珠海市双鱼消防器材有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：付小冰，董事长。委托代理人：佘旭湘，广东玉成律师事务所律师。委托代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海市香洲正方公共资源运营有限公司（原名称：珠海市香洲正方物业管理有限公司），住所地：广东省珠海市。法定代表人：陈根洪，董事长。委托代理人：王文文，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市双鱼消防器材有限公司（以下简称双鱼公司）与被上诉人珠海市正方公共资源运营有限公司（以下简称正方资源运营公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2008年4月29日，以珠海市香洲区国营林场（以下简称区国营林场）为出租方、双鱼公司为承租方签订一份《房屋租赁合同》，约定双鱼公司承租位于珠海市金鼎会同村牌坊右侧原鼎福制衣厂房屋用于生产消防器材及员工宿舍，总面积4695平方米（合同第一条）；租赁期共十年，从2008年5月1日至2018年4月30日；合同签订后，前三个月（即2008年5月1日至2008年7月30日）为装修期免租，从2008年8月1日至2009年4月30日每月租金为每月18000元，租金从第二、三两年增加0.5%，第四、五两年增加0.7%，第六、七两年增加1%，第八、九、十叁年增加1.2%。合同第四条合同双方权利及责任约定，出租方：1、按现状提供本合同第一条规定的房屋；2、按现状提供给排水设施；3、按现状提供通电设施；4、按现状提供可作本合同第一条用途的部分合法证明，以上四点的房屋、设备设施、文件证明详细见附件。承租方：2、在本合同签订之日起三天内向出租方交纳人民币36000元整作为押金（合同保证金），押金在承租期满后退回，不计利息；3、自行负责承租期内造成的房屋及附属设施的维修费用；10、每月房租应在当月是十五日前交付；11、拖欠房租，每月按月租金1‰支付滞纳金，超过二个月未交者属违反合同，并没收合同押金和追讨欠租及滞纳金。同时，区国营林场和双鱼公司签订合同附件，约定区国营林场将现有厂房、宿舍、水电等设施移交给双鱼公司使用，合同终止时完整交还区国营林场。移交设施有：1台1**千瓦的变压器和配电房、1台南通柴油发电机（飞鲸牌、型号75KW）、1台全自动水泵控制箱（LYS3型）、1个消防池117立方米，有4幢厂房已安装了3-4寸的消防管、9个消防栓、二台7.5千瓦消防泵、消防合格证明和消防设施竣工图。合同后还附有涉案租赁物业的平面图。合同签订后，区国营林场将涉案租赁物业及上述设施交付双鱼公司使用。2008年8月8日，珠海市香洲区机构编制委员会发出《关于香洲区国营林场体制改革有关问题的通知》（珠香机编（2008）25号），通知将区国营林场的现有资产委托珠海市香洲正方控股有限公司（以下简称正方控股公司）经营。2009年9月16日，在珠海市香洲区国有资产监督管理办公室和珠海市香洲区农业局的监督下，区国营林场将涉案租赁物业移交给正方控股公司管理。同月17日，区国营林场和正方控股公司共同向双鱼公司发出一份《通知》，告知双鱼公司，涉案租赁物业于2009年8月1日起移交给正方控股公司经营管理，原由区国营林场和双鱼公司签订的租赁合同的出租方的权利义务由正方控股公司承接。双鱼公司于2009年9月24日签收该通知。2009年9月20日，正方控股公司出具一份《资产经营委托书》，将出租给双鱼公司的涉案租赁物业委托正方资源运营公司进行经营管理，并以正方资源运营公司的名义对外进行经营活动。自2009年8月1日起，由正方资源运营公司向双鱼公司收取涉案租赁物业的租金。2015年4月29日（落款显示为2015年5月29日）、5月20日，正方资源运营公司分别向双鱼公司发出催收租金的《通知》，双鱼公司签收该通知。2015年5月7日、5月25日，针对上述两份《通知》，双鱼公司分别向正方资源运营公司发出《关于厂租回复问题》和《回复函》，主要内容是：双鱼公司于2008年5月起租用区国营林场作为厂部生产地，截止到目前已经租用7年。在这7年间，双鱼公司一直自行承担房屋日常维修和保养，现由于所租房屋天顶铁皮瓦使用年限已久，大面积脱落，造成房屋出现大面积的漏水现象。房屋主体墙面开裂，严重影响到双鱼公司的生产经营及人身安全。由于以上原因，正方资源运营公司房屋目前已经不具备出租条件，双鱼公司也一直协商贵方给予维修，贵公司一直没有解决。同年6月13日，双鱼公司又向正方资源运营公司发出一份《联系函》，告知正方资源运营公司厂房内原有一台变压器低压端的出线端的连接杆已经烧坏，绝缘子亦已经坏了，再加上漏油，双鱼公司多次维修，但还是出现问题，唯一办法是到变压器厂维修。双鱼公司希望正方资源运营公司进行维修、解决问题。双鱼公司至庭审辩论终结前仍在使用涉案租赁物业。根据原审法院要求，正方控股公司于2015年12月7日向原审法院发函，表示清楚并同意正方资源运营公司提起本案诉讼；双鱼公司于2015年12月10日提交《维修厂房情况说明》，说明维修厂房所用材料（彩锌瓦、水泥等）费用及人工费用合计约18000元，但未提交维修凭证。本案审理过程中，双鱼公司提交鉴定申请书，申请事项为：一、请求对涉案租赁物业（珠海市金鼎会同村牌坊右侧原鼎福制衣厂）安全状况进行鉴定；二、请求对涉案租赁物业的附属设施变压器安全状况进行鉴定。在原审法院主持下，正方资源运营公司、双鱼公司协商选定广州兢业建筑结构技术有限公司对双鱼公司申请的第一项鉴定事项进行鉴定，鉴定机构复函原审法院，通知缴纳鉴定费84510元。原审法院依法通知双鱼公司缴纳前述鉴定费，双鱼公司无正当理由未在指定期间缴纳鉴定费，视为双鱼公司撤回该项鉴定申请。对于第二项申请事项，双鱼公司未在指定期限内向原审法院提交鉴定机构名单，双鱼公司同意视为撤回该项鉴定申请。在2015年8月28日的庭审中，双鱼公司确认目前还占用涉案租赁物业。正方资源运营公司表示如果双鱼公司申请鉴定，要求双鱼公司腾退房屋。审判员问双鱼公司：“目前双鱼公司能否先腾退房屋给正方资源运营公司？”双鱼公司答复：“正方资源运营公司刚才增加了诉讼请求，而正方资源运营公司代理人是一般代理，正方资源运营公司代理人无权当庭增加诉讼请求。目前房屋双鱼公司还不能腾退，租赁合同虽然无效，但是占用厂房会形成另外的法律关系，如果要求双鱼公司腾退房屋，从目前情况来看，必须通过诉讼来解决，而双鱼公司认为正方资源运营公司的主体资格不适格，没有权利提出腾退的要求。”正方资源运营公司在原审中的诉讼请求为：一、判令解除珠海市香洲区国营林场与双鱼公司于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》；二、判令双鱼公司向正方资源运营公司支付自2015年4月1日起至2015年5月30日期间的租金（使用费）人民币36360元，此后支付使用费（租金）至实际搬离租赁房屋之日止（按每月人民币18180元计费）；三、双鱼公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，区国营林场出租给双鱼公司的物业未能提供建设规划许可证及其他合法权属证照，依法认定区国营林场和双鱼公司于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效。针对双鱼公司关于正方资源运营公司诉讼主体地位及停付租金原因的抗辩，原审法院认为，其一，双鱼公司清楚并确认珠海市香洲区机构编制委员会2008年8月向珠海市香洲区农业局下发《关于香洲区国营林场体制改革有关问题的通知》后，涉案租赁物业的出租主体由区国营林场变更为正方控股公司。虽然双鱼公司否认收到正方控股公司于2009年9月20日出具的《资产经营委托书》，但事实上，双鱼公司自2009年8月起每月向正方资源运营公司缴纳租金直至2015年3月。而且双鱼公司发出函件进行沟通的对象是正方资源运营公司而非正方控股公司，可见双鱼公司清楚知道并认可正方资源运营公司受正方控股公司委托对涉案租赁物业进行经营管理。同时，正方控股公司明确向原审法院表示清楚并同意正方资源运营公司提起本案诉讼，正方资源运营公司作为涉案租赁物业的管理人有权以租赁合同纠纷为由起诉双鱼公司，正方资源运营公司享有本案当事人的主体地位。其二，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双鱼公司主张涉案租赁物业不符合约定用途，但是双鱼公司撤回对涉案租赁物业及设施安全状况的鉴定申请，且双鱼公司举证的函件不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，双鱼公司应承担不利的法律后果。而且，双鱼公司经原审法院询问仍未将涉案租赁物业返还给正方资源运营公司，应承担继续占用租赁物业的费用。综上，原审法院对双鱼公司的上述抗辩理由不予采信，双鱼公司应向正方资源运营公司支付涉案租赁物业的占用使用费直至双鱼公司实际搬离租赁物业之日止。关于占用使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据房屋租赁合同以及正方资源运营公司诉讼请求，原审法院支持双鱼公司向正方资源运营公司支付自2015年4月1日起按每月18180元计至双鱼公司实际搬离租赁物业之日止的占用使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十六条、第三百九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，原审法院判决如下：一、确认区国营林场与双鱼公司于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、双鱼公司于判决发生法律效力之日起十日内向正方资源运营公司支付自2015年4月1日起按每月18180元计至双鱼公司实际搬离租赁物业之日止的占用使用费。如果双鱼公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10540元，由双鱼公司负担。上诉人双鱼公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人正方资源运营公司的诉讼请求；3.诉讼费用由被上诉人正方资源运营公司承担。事实与理由：一.正方资源运营公司不具有《房屋租赁合同》当事人的主体地位，更不具有请求确认《房屋租赁合同》无效的权利。首先，双鱼公司是与区国营林场就租赁“会同村牌坊右侧原鼎福制衣厂”的厂房、宿舍及相关配套设施（以下称租赁物）一事签订《房屋租赁合同》。其次，2008年8月，珠海市香洲区机构编制委员会向珠海市香洲区农业局下发了《关于香洲区国营林场体制改革有关问题的通知》，将区国营林场的资产交由正方控股公司经营管理，国营林场在《房屋租赁合同》权利义务由正方控股公司承接。可见，取代区国营林场在《房屋租赁合同》中主体地位的是正方控股公司，而非正方资源运营公司。正方资源运营公司既不是合同当事人，亦不是房屋所有权人，因此，正方资源运营公司不具有《房屋租赁合同》当事人的主体地位，更不具有请求确认《房屋租赁合同》无效的权利。二、原审法院认为双鱼公司清楚知道并认可正方资源运营公司受正方控股公司委托对涉案租赁物业进行经营管理委的事实是错误的。首先，双鱼公司未收到正方控股公司出具的《资产经营委托书》，亦不清楚涉案租赁物业由正方资源运营公司经营管理。同时，正方资源运营公司亦未提供任何证据证明双鱼公司已经收到《资产经营委托书》。其次，正方资源运营公司无论是在起诉材料中，还是在庭审过程中，仅就《资产经营委托书》主张正方控股公司委托正方资源运营公司进行经营管理，但未主张《资产经营委托书》向正方资源运营公司送达，也未主张双鱼公司清楚知道并认可正方资源运营公司受正方控股公司委托对涉案租赁物业进行经营管理.再次，双鱼公司将租金支付至正方资源运营公司，是按正方控股公司的要求，将租金交付给正方资源运营公司，这仅是正方控股公司收取租金的途径。综上，原审法院认为双鱼公司清楚知道并认可正方资源运营公司受正方控股公司委托对涉案租赁物业进行经营管理委的事实是错误的。三.原审法院依据正方控股公司在庭审过程中出具的同意由正方资源运营公司提起本案诉讼，而认定正方资源运营公司有权提起本案诉讼是适用法律错误。首先，取代区国营林场在《房屋租赁合同》中主体地位的是正方控股公司，而非正方资源运营公司。正方资源运营公司既不是合同当事人，亦不是房屋所有权人。其次，即使《资产经营委托书》存在，但根据《资产经营委托书》内容，正方资源运营公司仅是受正方控股公司的委托，对租赁物进行经营管理，正方控股公司并没有授权正方资源运营公司提起诉讼的权利。再者，正方控股公司在庭审过程出具同意由正方资源运营公司提起本案诉讼，受托人也只能以委托人的名义处理委托事宜，而不能以正方资源运营公司自己的名义代替委托人提起诉讼。综上所述，原审法院认定事实错误及适用法律错误，判决结果错误。双鱼公司恳请二审人民法院撤销（2015）珠香法民三初字第1145号民事判决，支持双鱼公司的诉讼请求。被上诉人正方资源运营公司在二审中答辩称：一、2016年2月5日经珠海市工商行政管理局核准，“珠海市香洲正方物业管理有限公司”变更名为“珠海市香洲正方公共资源运营有限公司”。二、双鱼公司上诉认为正方资源运营公司不具有《房屋租赁合同》当事人的主体地位，更不具有请求确认《房屋租赁合同》无效的权利，该理由不能成立。双鱼公司清楚并确认香洲区机构编制委员会2008年8月8日发出《关于香洲区国营林场体制改革有关问题的通知》后，涉案租赁物业移交给正方控股公司管理。虽然双鱼公司否认收到正方控股公司于2009年9月20日出具的《资产经营委托书》，但实际上，双鱼公司自2009年8月起每月向正方资源运营公司缴纳租金直至2015年3月，而且双鱼公司发出函件进行沟通的对象也是正方资源运营公司，即实际履行租赁合同的双方是双鱼公司与正方资源运营公司，可见双鱼公司是清楚知道并认可正方资源运营公司是受正方控股公司委托对涉案租赁物业进行经营管理，并以正方资源运营公司名义对外进行经营获得的。据此，正方资源运营公司享有本案当事人的主体地位。综上，双鱼公司上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请求二审法院驳回双鱼公司的上诉，维持原审判决。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为正方资源运营公司是否系本案适格原告。涉案物业为区国营林场资产，双鱼公司于2008年4月29日与区国营林场签订《房屋租赁合同》，后由于执行《关于香洲区国营林场体制改革有关问题的通知》，区国营林场将涉案租赁物业移交给正方控股公司管理，并且向承租人双鱼公司发出通知，告知区国营林场与双鱼公司签订租赁合同出租方的权利义务由正方控股公司承接，由此《房屋租赁合同》主体变更为正方控股公司与双鱼公司，双鱼公司上诉认为《房屋租赁合同》中合同主体为其与正方控股公司正确，本院予以确认。虽然正方资源运营公司否认收到2009年9月20日《资产经营委托书》，但是根据双鱼公司自2009年8月起每月向正方资源运营公司交租事宜以及双方发函沟通涉案物业维修、租金事宜等，可以证明双鱼公司清楚正方控股公司委托正方资源运营公司经营管理涉案租赁物业之事实。根据2009年9月20日《资产经营委托书》显示，正方控股公司将涉案物业委托正方资源运营公司经营管理，因此正方控股公司与正方资源运营公司之间成立是委托关系，正方资源运营公司并未成为2008年4月29日《房屋租赁合同》的履约主体，即使《资产经营委托书》中认可正方资源运营公司以自己名义对外进行经营活动，也不能改变正方资源运营公司在履行上述《房屋租赁合同》中受托人的身份地位，因此2008年4月29日《房屋租赁合同》履约主体应当是正方控股公司与双鱼公司。针对2008年4月29日《房屋租赁合同》履行中产生纠纷，只有正方控股公司有权提起本案诉讼，正方资源运营公司无权以自己名义提起本案诉讼，正方资源运营公司并非本案适合主体。正方控股公司于2015年12月7日向原审法院回函，陈述其清楚并同意正方资源运营公司提起本案诉讼，正方资源运营公司由此认为其有权提起本案诉讼，对此本院认为，正方控股与正方资源运营公司系委托管理物业关系，即使正方控股公司同意正方资源运营公司提起本案诉讼，也只能以委托人身份提起，不能以受托人身份提起，诉讼的权利与义务是不得进行让渡，因此正方资源运营公司并非本案适格原告。双鱼公司上诉认为正方资源运营公司提起本案诉讼，主体不适格，理据充分，本院予以采纳，原审法院针对正方资源运营公司诉讼主体地位认定错误，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实及适用法律部分错误，本院予以改判。上诉人双鱼公司认为正方资源运营公司不是本案适格原告，理据充分，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1145号民事判决；驳回珠海市香洲正方公共资源运营有限公司的起诉。一审案件受理费人民币10540元，由原审法院退回珠海市香洲正方公共资源运营有限公司；二审案件受理费人民币21080元，由本院退回珠海市双鱼消防器材有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长 曾艺能代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一六年七月一日书 记 员 程 敏